房地產(chǎn)估價(jià)師考試在即，因此目前這個(gè)階段教材應(yīng)該看完一遍，該強(qiáng)化一下自己對(duì)于教材考點(diǎn)的記憶，及時(shí)查漏補(bǔ)缺。為您精心整理了2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)考點(diǎn)，更多房地產(chǎn)估價(jià)師考試的資訊，請(qǐng)關(guān)注為您實(shí)時(shí)更新的內(nèi)容。
【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)考點(diǎn)
評(píng)估價(jià)值與評(píng)估價(jià)格的區(qū)別：
過(guò)去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無(wú)意義的爭(zhēng)論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱(chēng)謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱(chēng)謂。
價(jià)值(value)和價(jià)格(price)之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”;價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低。現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格。
還需指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但估價(jià)實(shí)踐中一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)了解內(nèi)在的價(jià)值。這就如同人的心理活動(dòng)支配其行為，但要了解人的心理活動(dòng)則是通過(guò)觀察其行為那樣。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)考點(diǎn)
房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?BR> 房地產(chǎn)特別是其中的土地，是各種生產(chǎn)、生活等活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了公共利益的需要，如興建道路、公園、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等，或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國(guó)家不得不征收或者征用農(nóng)民集體所有的土地、國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)。過(guò)去沒(méi)有區(qū)分征收和征用，統(tǒng)稱(chēng)為“征用”。2004年3月14日修改后的憲法作了區(qū)分，2004年8月28日土地管理法作了相應(yīng)修正，把過(guò)去的“征用”改為“征收”。“征用”一詞仍然使用，但涵義有所不同。征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)—主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題;征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用—只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。
盡管征收、征用是為了公共利益的需要，具有一定的強(qiáng)制性，但都不能是無(wú)償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。例如，《中華人民共和國(guó)憲法》(2004年3月14日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《憲法》)第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”;第十三條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡谒氖臈l規(guī)定：“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》(2004年8月28日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》)第二條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)第六條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡诙畻l規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》(2001年6月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)發(fā)布)第四條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。
征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償金額;房地產(chǎn)被征用后滅失的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償金額。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償金額等，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。
例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第二十四條規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”;第二十五條規(guī)定“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。具體地說(shuō)，實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的，要對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù);實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)提供依據(jù)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)考點(diǎn)
評(píng)估價(jià)值與評(píng)估價(jià)格的區(qū)別：
過(guò)去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無(wú)意義的爭(zhēng)論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱(chēng)謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱(chēng)謂。
價(jià)值(value)和價(jià)格(price)之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”;價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低。現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格。
還需指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但估價(jià)實(shí)踐中一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)了解內(nèi)在的價(jià)值。這就如同人的心理活動(dòng)支配其行為，但要了解人的心理活動(dòng)則是通過(guò)觀察其行為那樣。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法復(fù)習(xí)考點(diǎn)
房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?BR> 房地產(chǎn)特別是其中的土地，是各種生產(chǎn)、生活等活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了公共利益的需要，如興建道路、公園、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等，或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國(guó)家不得不征收或者征用農(nóng)民集體所有的土地、國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)。過(guò)去沒(méi)有區(qū)分征收和征用，統(tǒng)稱(chēng)為“征用”。2004年3月14日修改后的憲法作了區(qū)分，2004年8月28日土地管理法作了相應(yīng)修正，把過(guò)去的“征用”改為“征收”。“征用”一詞仍然使用，但涵義有所不同。征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)—主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題;征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用—只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。
盡管征收、征用是為了公共利益的需要，具有一定的強(qiáng)制性，但都不能是無(wú)償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。例如，《中華人民共和國(guó)憲法》(2004年3月14日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《憲法》)第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”;第十三條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡谒氖臈l規(guī)定：“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》(2004年8月28日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》)第二條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日修正文本，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)第六條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！钡诙畻l規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》(2001年6月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)發(fā)布)第四條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。
征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償金額;房地產(chǎn)被征用后滅失的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償金額。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償金額等，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。
例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第二十四條規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”;第二十五條規(guī)定“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。具體地說(shuō)，實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的，要對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù);實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)提供依據(jù)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。