二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式
1．公式的內(nèi)涵
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式是依據(jù)基準(zhǔn)地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2．公式的表達式
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價；
K——各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數(shù)；
Kij——容積率修正系數(shù)；
F——開發(fā)程度修正系數(shù)；
y——待估宗地使用年期修正系數(shù)。
4．不同基準(zhǔn)地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準(zhǔn)地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準(zhǔn)地價成果在表達形式上也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數(shù)有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數(shù)一般是按土地面積計算，而有些地方尤其是廣東的部分城市基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵及修正體系，對上述公式作相應(yīng)的調(diào)整以準(zhǔn)確評估宗地。
5、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟 www.examw.com序號 步驟 方法
1 確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍 以一個具體城鎮(zhèn)為對象，確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍
2． 明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等 （1）基準(zhǔn)日期 一般應(yīng)為年度的1月1日
（2）土地用途 一般應(yīng)分為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途
（3）土地權(quán)利性質(zhì) 一般應(yīng)分別為出讓土地使用權(quán)
（4）土地使用年限 一般應(yīng)分別為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途的法定出讓年限
（5）土地開發(fā)程度 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
（6）容積率 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
3 劃分地價區(qū)段 （1）商業(yè)路線價區(qū)段 劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段，各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線
（2）住宅片區(qū)段
（3）工業(yè)片區(qū)段
4 抽查評估標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價格 在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價
5 計算區(qū)段地價 區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)
6 確定基準(zhǔn)地價 在確定基準(zhǔn)地價時，應(yīng)先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準(zhǔn)地價高于條件較好的區(qū)段的基準(zhǔn)地價
7 提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù) 包括該基準(zhǔn)地價的作用，將該基準(zhǔn)地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)
1．公式的內(nèi)涵
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式是依據(jù)基準(zhǔn)地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2．公式的表達式
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價；
K——各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數(shù)；
Kij——容積率修正系數(shù)；
F——開發(fā)程度修正系數(shù)；
y——待估宗地使用年期修正系數(shù)。
4．不同基準(zhǔn)地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準(zhǔn)地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準(zhǔn)地價成果在表達形式上也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數(shù)有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數(shù)一般是按土地面積計算，而有些地方尤其是廣東的部分城市基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵及修正體系，對上述公式作相應(yīng)的調(diào)整以準(zhǔn)確評估宗地。
5、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟 www.examw.com序號 步驟 方法
1 確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍 以一個具體城鎮(zhèn)為對象，確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍
2． 明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等 （1）基準(zhǔn)日期 一般應(yīng)為年度的1月1日
（2）土地用途 一般應(yīng)分為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途
（3）土地權(quán)利性質(zhì) 一般應(yīng)分別為出讓土地使用權(quán)
（4）土地使用年限 一般應(yīng)分別為商業(yè)、居住、工業(yè)等用途的法定出讓年限
（5）土地開發(fā)程度 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
（6）容積率 一般應(yīng)根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段的平均水平確定
3 劃分地價區(qū)段 （1）商業(yè)路線價區(qū)段 劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段，各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線
（2）住宅片區(qū)段
（3）工業(yè)片區(qū)段
4 抽查評估標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價格 在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價
5 計算區(qū)段地價 區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)
6 確定基準(zhǔn)地價 在確定基準(zhǔn)地價時，應(yīng)先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準(zhǔn)地價高于條件較好的區(qū)段的基準(zhǔn)地價
7 提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù) 包括該基準(zhǔn)地價的作用，將該基準(zhǔn)地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)