只要能找到“交易案例”，什么價值都可以創(chuàng)造
委托人對抵押貸款的評估值要求是多樣性的，有的委托人為了減少首付的壓力要求高額評估，有的委托人為了減少評估費用，在貸款額度足夠時要求低額評估。這時許多人（包括委托方、中介方、放貸方甚至一些估價人員）就認為只要能找到“交易案例”的“支持”，一切估價結(jié)果皆有可能創(chuàng)造。這種誤區(qū)，主要是對以下方面認識不足所造成的。
1、“客觀”、“公正”是估價原則之一。我們知道所有的“交易案例”（“交易實例”）不一定就可以在市場法估價中被選擇為“可比實例”。能否被選擇的前提是，“交易實例”必須是客觀公正的，是正常的成交價，是當(dāng)?shù)厥袌錾项愃品康禺a(chǎn)的正常水平的價值。因此估價時不能隨意地取其中的某些高的（或低的）成交價實例作為“可比實例”，這樣做勢必使估價結(jié)果偏離了公開的市場價值。以下的兩個例子足以說明這個問題。
病案（1）：XX估價人員對XX兄弟財產(chǎn)分割（房屋歸兄長，按評估價的50%由兄長支付給其弟弟）的房地產(chǎn)進行估價時，估價人員按委托人（兄長）要求低評的授意所選取的可比實例成交價都是低價的。其弟弟認定“估價結(jié)果偏低很多，估價報告錯誤”，而提出法律訴訟。其弟弟從福州市估價協(xié)會信息庫中查找了與估價報告估價時點很相近的20多個類似房地產(chǎn)的交易實例，這些交易實例成交價的平均值比XX估價人員估價報告中所選擇的可比實例成交價平均值高出近40%.可以說上述估價報告的估價前提依據(jù)錯誤，是致命的。
病案（2）：XX評估公司在評估XX商業(yè)“內(nèi)街”店面（沿商場內(nèi)部小路）時，選用了同地“外街”店面（沿商業(yè)主街）的交易實例，而不選取類似的“內(nèi)街”店面的交易實例，致使估價結(jié)果高出甚多。該地“外街”、“內(nèi)街”店面因繁華度、位置等因素的不同，其單價相差近達100%.這種估價所產(chǎn)生的風(fēng)險是十分可怕的。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
那么如何使選取的可比實例成交價符合客觀、公正原則呢？這起碼要把握兩個方面。其一，估價人員首先必須對估價結(jié)果有一個度的范圍把握，也就是估價時必須遵循模擬市場定價，而不是替代市場定價；模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，而不是模擬估價人員自己或委托人等個別人。其二，為了使模擬市場定價合理、客觀，就必須要求估價人員非常熟悉、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，要有豐富的實踐經(jīng)驗。只有具備了這兩個方面的能力，估價人員才能客觀合理地發(fā)現(xiàn)價值。
2、可比實例的選擇是有很高的質(zhì)量要求的，不是任何交易案例都可被采用，這方面最關(guān)鍵的是可比實例與估價對象必須符合“類似房地產(chǎn)”的條件。類似房地產(chǎn)基本條件為：處于同一供求圈、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)、交易類型與估價目的吻合等等。
3、可比實例與估價對象必須具備可比性。
市場法估價講究的是可比性?？杀刃栽綇?，估價結(jié)果越準(zhǔn)確；不具備可比性就可能造成盲目地亂修正（調(diào)整）。以下舉兩個例子予以說明。
病案（3）：估價對象為磚混9/9F，無電梯，XX評估公司選擇了帶電梯鋼混結(jié)構(gòu)的9/18F可比實例。這里存在兩個方面的不可比性：①磚混結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)不可比；②無電梯處第9層與有電梯處第9層不可比。這種不具備可比性的交易實例，無論你如何花費心思進行修正（調(diào)整），都是不合理也無法自圓其說的。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
病案（4）：估價對象為復(fù)式單元240㎡、鋼混、6至7/7F無電梯，XX評估公司選擇了非復(fù)式單元130㎡、鋼混7/7F、無電梯的可比實例。這里存在兩個方面的不可比性：①估價對象所處樓層位于次頂層6層及頂層7層而可比實例在7層（頂層），所處樓層難以比較，樓層調(diào)整因素難以確定；②復(fù)式240㎡與非復(fù)式130㎡，從面積、戶型因素上也難以合理地進行修正（調(diào)整）。
4、可比實例與估價對象必須建立比較基準(zhǔn)。這里主要是指房地產(chǎn)實物范圍、土地類型（出讓、劃撥）、房屋權(quán)利性質(zhì)（商品房、安置房、房改房、經(jīng)濟適用房等）、室內(nèi)二次裝修價值、現(xiàn)房與期房等等方面必須首先建立比較基準(zhǔn)，否則就不具備可比性。
委托人對抵押貸款的評估值要求是多樣性的，有的委托人為了減少首付的壓力要求高額評估，有的委托人為了減少評估費用，在貸款額度足夠時要求低額評估。這時許多人（包括委托方、中介方、放貸方甚至一些估價人員）就認為只要能找到“交易案例”的“支持”，一切估價結(jié)果皆有可能創(chuàng)造。這種誤區(qū)，主要是對以下方面認識不足所造成的。
1、“客觀”、“公正”是估價原則之一。我們知道所有的“交易案例”（“交易實例”）不一定就可以在市場法估價中被選擇為“可比實例”。能否被選擇的前提是，“交易實例”必須是客觀公正的，是正常的成交價，是當(dāng)?shù)厥袌錾项愃品康禺a(chǎn)的正常水平的價值。因此估價時不能隨意地取其中的某些高的（或低的）成交價實例作為“可比實例”，這樣做勢必使估價結(jié)果偏離了公開的市場價值。以下的兩個例子足以說明這個問題。
病案（1）：XX估價人員對XX兄弟財產(chǎn)分割（房屋歸兄長，按評估價的50%由兄長支付給其弟弟）的房地產(chǎn)進行估價時，估價人員按委托人（兄長）要求低評的授意所選取的可比實例成交價都是低價的。其弟弟認定“估價結(jié)果偏低很多，估價報告錯誤”，而提出法律訴訟。其弟弟從福州市估價協(xié)會信息庫中查找了與估價報告估價時點很相近的20多個類似房地產(chǎn)的交易實例，這些交易實例成交價的平均值比XX估價人員估價報告中所選擇的可比實例成交價平均值高出近40%.可以說上述估價報告的估價前提依據(jù)錯誤，是致命的。
病案（2）：XX評估公司在評估XX商業(yè)“內(nèi)街”店面（沿商場內(nèi)部小路）時，選用了同地“外街”店面（沿商業(yè)主街）的交易實例，而不選取類似的“內(nèi)街”店面的交易實例，致使估價結(jié)果高出甚多。該地“外街”、“內(nèi)街”店面因繁華度、位置等因素的不同，其單價相差近達100%.這種估價所產(chǎn)生的風(fēng)險是十分可怕的。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
那么如何使選取的可比實例成交價符合客觀、公正原則呢？這起碼要把握兩個方面。其一，估價人員首先必須對估價結(jié)果有一個度的范圍把握，也就是估價時必須遵循模擬市場定價，而不是替代市場定價；模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，而不是模擬估價人員自己或委托人等個別人。其二，為了使模擬市場定價合理、客觀，就必須要求估價人員非常熟悉、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，要有豐富的實踐經(jīng)驗。只有具備了這兩個方面的能力，估價人員才能客觀合理地發(fā)現(xiàn)價值。
2、可比實例的選擇是有很高的質(zhì)量要求的，不是任何交易案例都可被采用，這方面最關(guān)鍵的是可比實例與估價對象必須符合“類似房地產(chǎn)”的條件。類似房地產(chǎn)基本條件為：處于同一供求圈、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)、交易類型與估價目的吻合等等。
3、可比實例與估價對象必須具備可比性。
市場法估價講究的是可比性?？杀刃栽綇?，估價結(jié)果越準(zhǔn)確；不具備可比性就可能造成盲目地亂修正（調(diào)整）。以下舉兩個例子予以說明。
病案（3）：估價對象為磚混9/9F，無電梯，XX評估公司選擇了帶電梯鋼混結(jié)構(gòu)的9/18F可比實例。這里存在兩個方面的不可比性：①磚混結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)不可比；②無電梯處第9層與有電梯處第9層不可比。這種不具備可比性的交易實例，無論你如何花費心思進行修正（調(diào)整），都是不合理也無法自圓其說的。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
病案（4）：估價對象為復(fù)式單元240㎡、鋼混、6至7/7F無電梯，XX評估公司選擇了非復(fù)式單元130㎡、鋼混7/7F、無電梯的可比實例。這里存在兩個方面的不可比性：①估價對象所處樓層位于次頂層6層及頂層7層而可比實例在7層（頂層），所處樓層難以比較，樓層調(diào)整因素難以確定；②復(fù)式240㎡與非復(fù)式130㎡，從面積、戶型因素上也難以合理地進行修正（調(diào)整）。
4、可比實例與估價對象必須建立比較基準(zhǔn)。這里主要是指房地產(chǎn)實物范圍、土地類型（出讓、劃撥）、房屋權(quán)利性質(zhì)（商品房、安置房、房改房、經(jīng)濟適用房等）、室內(nèi)二次裝修價值、現(xiàn)房與期房等等方面必須首先建立比較基準(zhǔn)，否則就不具備可比性。