現(xiàn)狀及市場分析
本案位于江陰市西組團中心區(qū)中部，南北長約350米，東西寬約300米，面積約為9.45公頃。地勢平坦，無水系通過。地塊本身及其周邊條件（如地形地貌、購物、入學、醫(yī)療、娛樂等）皆非弱勢，幾個劣勢因素（如景觀、污染）都可經(jīng)過小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計得到不同程度的改善。因而，本案在開發(fā)與投資方面，只要注意競爭樓盤帶來的威脅因素，把握自身優(yōu)勢與機會，那么地塊的劣勢因素不會成為影響本案整體價值的決定性因素。
項目所在西組團是江陰市城區(qū)的副中心，具有商務(wù)、行政、商業(yè)、文化娛樂等綜合性功能，這里將是展現(xiàn)江陰現(xiàn)代城市形象的一面旗幟，這與東部以工業(yè)開發(fā)為主的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有很大的不同，因此本案具有極佳的成長空間。
但是幾年之內(nèi)江陰西組團都不可能開發(fā)成型，項目所在位置在一定時期內(nèi)仍將是江陰人們心中的郊區(qū)，同時周邊已開發(fā)的樓盤基本上都是安置房，這些可能會在心理預期上對本項目的檔次產(chǎn)生一定的影響。為有效克服這些影響，項目應(yīng)在規(guī)劃策劃、產(chǎn)品設(shè)計和營銷策劃方面做足功夫，并加強與周邊即將開發(fā)的樓盤的溝通與聯(lián)系，共同打造高檔次的生活社區(qū)和良好的人文環(huán)境。
總體市場需求分析：隨著江陰市經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展，城市化進程加快，新增人口和現(xiàn)有人口對住房數(shù)量和質(zhì)量將有較長期的市場需求，城市大量的危舊房改造和房地產(chǎn)二級市場的活躍，租賃市場必將得到加快發(fā)育。特別是居民可支配收入每年以接近10%的速度增長，這些都將從宏觀經(jīng)濟的角度帶動房地產(chǎn)市場的活躍和房價的上漲。
目前國內(nèi)市場各行業(yè)消費品生產(chǎn)能力過剩，消費不足，競爭日益激烈，利潤率下降，其他行業(yè)的相對不景氣，特別是股票證券市場的低迷，導致社會游資大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)虛擬需求增加，價格有虛高的成分。未來2-3年隨著江陰市房地產(chǎn)供應(yīng)量增加，居民的購房心理日趨成熟，市場將對住房的居住品質(zhì)有更高的要求。
細分市場的市場需求：項目的開發(fā)不能完全拘泥于目前江陰住房消費者的需求，而應(yīng)考慮其可能被市場引導的因素，并且在深入研究江陰房地產(chǎn)市場消費者需求特征的基礎(chǔ)上，還應(yīng)了解發(fā)達城市不同層次消費者的普遍的消費需求特征，以此判斷江陰市消費者需求特征的未來發(fā)展趨勢。在園林景觀環(huán)境、商業(yè)、生活配套設(shè)施、住宅內(nèi)部設(shè)計以及建筑形式等方面滿足高層次客戶的要求。
項目定位
樓盤檔次定位：本案定位于中高檔次住宅區(qū)。項目前期將開發(fā)中檔次和少部分的高檔次物業(yè)，通過良好的營銷和物業(yè)管理服務(wù)，使項目逐步獲得市場的認可，后期將以高檔次開發(fā)為主，中檔次物業(yè)開發(fā)為輔。
功能定位：以常住型居住物業(yè)為主，兼有少量商業(yè)服務(wù)設(shè)施。常住型物業(yè)并不排斥其投資性，但就商務(wù)租賃式公寓來講，由于江陰市城市商務(wù)活躍程度目前還比較低，因此暫不考慮這種物業(yè)類型?？紤]到目前項目所在地商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為缺乏，因此將安排少量商用物業(yè)。
價格定位：本案價格應(yīng)采取低開高走的定位策略，一期售價可定位于4200元/平方米-4500元/平方米起價，層數(shù)、位置、景觀較好的房型可再按照一定系數(shù)遞增。
物業(yè)管理定位：應(yīng)聘請有經(jīng)驗、有實力、并在業(yè)界具有一定名望的物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理質(zhì)量，并可借助其品牌效應(yīng)提升小區(qū)檔次，樹立開發(fā)公司在市民中的良好形象，有利于今后其他開發(fā)項目中高起點、高層次的定位體系的確立。
目標客戶群定位：本案的承購對象應(yīng)是具有較好經(jīng)濟實力、良好的個人修養(yǎng)的購買群體。
項目價值的提升
生活配套設(shè)施：為配合項目開發(fā)的高檔次，建議各項設(shè)施建設(shè)規(guī)模較小，經(jīng)營檔次較高。
營銷策略：聘請具有國際視野的專業(yè)銷售代理、物業(yè)管理和廣告代理公司，利用其廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，拓展銷售和信息發(fā)布渠道，除江陰市本地市場以外，應(yīng)適當輻射周邊城市如張家港、無錫、常州等市場。
物業(yè)管理方面：聘請專業(yè)、有先進管理經(jīng)驗的品牌物業(yè)管理公司，促使有潛在業(yè)主對小區(qū)產(chǎn)生安全感和歸屬感，認可未來的管家而下決心購買項目物業(yè)。
公司成長與外部聯(lián)系：本項目的開發(fā)應(yīng)成為公司由項目公司向成熟專業(yè)的房地產(chǎn)投資開發(fā)公司成長的契機。公司應(yīng)與周邊將要開發(fā)的項目聯(lián)手提升該地段的開發(fā)品質(zhì)和地段價值，遵循城市發(fā)展規(guī)律，實現(xiàn)多個項目的共贏，并促使政府將資金投入公共行政設(shè)施的開發(fā)，控制土地供應(yīng)量，保有土地資源的發(fā)展?jié)摿Γ瑢崿F(xiàn)開發(fā)商和政府的雙贏。
價格策略：從整個小區(qū)的開發(fā)條件及銷售出發(fā)，為了盡量縮短銷售周期、做到實際利潤化，建議實行價格“低開高走”的策略，以適應(yīng)江陰房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及經(jīng)濟發(fā)展。
設(shè)計宗旨
注重對城市特殊地段相關(guān)環(huán)境的利用與改善，遵循現(xiàn)代城市設(shè)計概念，以環(huán)境優(yōu)美，生活舒適，交通便利，功能完善為宗旨，探索適合江陰新的居住形態(tài)，創(chuàng)造開放、多元、現(xiàn)代的居住文化，以滿足江陰人對高品質(zhì)生活的渴望，營造江陰新世界特色的高尚住宅群，實現(xiàn)高水準的居住生活，力求創(chuàng)造出具有地方特色和獨特風格的高品位的居住花園小區(qū)。
本案位于江陰市西組團中心區(qū)中部，南北長約350米，東西寬約300米，面積約為9.45公頃。地勢平坦，無水系通過。地塊本身及其周邊條件（如地形地貌、購物、入學、醫(yī)療、娛樂等）皆非弱勢，幾個劣勢因素（如景觀、污染）都可經(jīng)過小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計得到不同程度的改善。因而，本案在開發(fā)與投資方面，只要注意競爭樓盤帶來的威脅因素，把握自身優(yōu)勢與機會，那么地塊的劣勢因素不會成為影響本案整體價值的決定性因素。
項目所在西組團是江陰市城區(qū)的副中心，具有商務(wù)、行政、商業(yè)、文化娛樂等綜合性功能，這里將是展現(xiàn)江陰現(xiàn)代城市形象的一面旗幟，這與東部以工業(yè)開發(fā)為主的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有很大的不同，因此本案具有極佳的成長空間。
但是幾年之內(nèi)江陰西組團都不可能開發(fā)成型，項目所在位置在一定時期內(nèi)仍將是江陰人們心中的郊區(qū)，同時周邊已開發(fā)的樓盤基本上都是安置房，這些可能會在心理預期上對本項目的檔次產(chǎn)生一定的影響。為有效克服這些影響，項目應(yīng)在規(guī)劃策劃、產(chǎn)品設(shè)計和營銷策劃方面做足功夫，并加強與周邊即將開發(fā)的樓盤的溝通與聯(lián)系，共同打造高檔次的生活社區(qū)和良好的人文環(huán)境。
總體市場需求分析：隨著江陰市經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展，城市化進程加快，新增人口和現(xiàn)有人口對住房數(shù)量和質(zhì)量將有較長期的市場需求，城市大量的危舊房改造和房地產(chǎn)二級市場的活躍，租賃市場必將得到加快發(fā)育。特別是居民可支配收入每年以接近10%的速度增長，這些都將從宏觀經(jīng)濟的角度帶動房地產(chǎn)市場的活躍和房價的上漲。
目前國內(nèi)市場各行業(yè)消費品生產(chǎn)能力過剩，消費不足，競爭日益激烈，利潤率下降，其他行業(yè)的相對不景氣，特別是股票證券市場的低迷，導致社會游資大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)虛擬需求增加，價格有虛高的成分。未來2-3年隨著江陰市房地產(chǎn)供應(yīng)量增加，居民的購房心理日趨成熟，市場將對住房的居住品質(zhì)有更高的要求。
細分市場的市場需求：項目的開發(fā)不能完全拘泥于目前江陰住房消費者的需求，而應(yīng)考慮其可能被市場引導的因素，并且在深入研究江陰房地產(chǎn)市場消費者需求特征的基礎(chǔ)上，還應(yīng)了解發(fā)達城市不同層次消費者的普遍的消費需求特征，以此判斷江陰市消費者需求特征的未來發(fā)展趨勢。在園林景觀環(huán)境、商業(yè)、生活配套設(shè)施、住宅內(nèi)部設(shè)計以及建筑形式等方面滿足高層次客戶的要求。
項目定位
樓盤檔次定位：本案定位于中高檔次住宅區(qū)。項目前期將開發(fā)中檔次和少部分的高檔次物業(yè)，通過良好的營銷和物業(yè)管理服務(wù)，使項目逐步獲得市場的認可，后期將以高檔次開發(fā)為主，中檔次物業(yè)開發(fā)為輔。
功能定位：以常住型居住物業(yè)為主，兼有少量商業(yè)服務(wù)設(shè)施。常住型物業(yè)并不排斥其投資性，但就商務(wù)租賃式公寓來講，由于江陰市城市商務(wù)活躍程度目前還比較低，因此暫不考慮這種物業(yè)類型?？紤]到目前項目所在地商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為缺乏，因此將安排少量商用物業(yè)。
價格定位：本案價格應(yīng)采取低開高走的定位策略，一期售價可定位于4200元/平方米-4500元/平方米起價，層數(shù)、位置、景觀較好的房型可再按照一定系數(shù)遞增。
物業(yè)管理定位：應(yīng)聘請有經(jīng)驗、有實力、并在業(yè)界具有一定名望的物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理質(zhì)量，并可借助其品牌效應(yīng)提升小區(qū)檔次，樹立開發(fā)公司在市民中的良好形象，有利于今后其他開發(fā)項目中高起點、高層次的定位體系的確立。
目標客戶群定位：本案的承購對象應(yīng)是具有較好經(jīng)濟實力、良好的個人修養(yǎng)的購買群體。
項目價值的提升
生活配套設(shè)施：為配合項目開發(fā)的高檔次，建議各項設(shè)施建設(shè)規(guī)模較小，經(jīng)營檔次較高。
營銷策略：聘請具有國際視野的專業(yè)銷售代理、物業(yè)管理和廣告代理公司，利用其廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，拓展銷售和信息發(fā)布渠道，除江陰市本地市場以外，應(yīng)適當輻射周邊城市如張家港、無錫、常州等市場。
物業(yè)管理方面：聘請專業(yè)、有先進管理經(jīng)驗的品牌物業(yè)管理公司，促使有潛在業(yè)主對小區(qū)產(chǎn)生安全感和歸屬感，認可未來的管家而下決心購買項目物業(yè)。
公司成長與外部聯(lián)系：本項目的開發(fā)應(yīng)成為公司由項目公司向成熟專業(yè)的房地產(chǎn)投資開發(fā)公司成長的契機。公司應(yīng)與周邊將要開發(fā)的項目聯(lián)手提升該地段的開發(fā)品質(zhì)和地段價值，遵循城市發(fā)展規(guī)律，實現(xiàn)多個項目的共贏，并促使政府將資金投入公共行政設(shè)施的開發(fā)，控制土地供應(yīng)量，保有土地資源的發(fā)展?jié)摿Γ瑢崿F(xiàn)開發(fā)商和政府的雙贏。
價格策略：從整個小區(qū)的開發(fā)條件及銷售出發(fā)，為了盡量縮短銷售周期、做到實際利潤化，建議實行價格“低開高走”的策略，以適應(yīng)江陰房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及經(jīng)濟發(fā)展。
設(shè)計宗旨
注重對城市特殊地段相關(guān)環(huán)境的利用與改善，遵循現(xiàn)代城市設(shè)計概念，以環(huán)境優(yōu)美，生活舒適，交通便利，功能完善為宗旨，探索適合江陰新的居住形態(tài)，創(chuàng)造開放、多元、現(xiàn)代的居住文化，以滿足江陰人對高品質(zhì)生活的渴望，營造江陰新世界特色的高尚住宅群，實現(xiàn)高水準的居住生活，力求創(chuàng)造出具有地方特色和獨特風格的高品位的居住花園小區(qū)。