合同的含義和效力可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)進(jìn)行解釋和適用。在起草合同時(shí)，我們應(yīng)該明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免模糊和不確定的表述。若對(duì)合同內(nèi)容或執(zhí)行過程有任何爭(zhēng)議，建議盡快尋求法律援助或第三方調(diào)解。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇一
    原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________出生，現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________，身份證號(hào)：________________________，電話：________________________。
    被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________________。
    法定代表人：____________，職務(wù)：____________。電話________________________。
    訴訟請(qǐng)求：
    5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān);。
    事實(shí)和理由：
    ____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》____________)，將原告所有的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租，根據(jù)合同第六條第2項(xiàng)條款約定，成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù)，并按照《租金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務(wù)。
    綜上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院，望判如所請(qǐng)。
    此致
    ________________________區(qū)人民法院。
    具狀人：________________________。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇二
    法定代表人：京××職務(wù)：董事長。
    委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務(wù)所律師。
    被上訴人：xx××購物中心有限公司。
    住所地：xx市西城區(qū)××外大街××號(hào)。
    法定代表人：王××職務(wù)：董事長。
    初字第××號(hào)民事判決，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判。
    上訴請(qǐng)求：
    1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。
    2、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)和理由：
    一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分。
    本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地，位于xx市西城區(qū)××大街××號(hào)地下一層400平方米面積屬xx商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地5年的使用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
    被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí)，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對(duì)該場(chǎng)地的處分權(quán)。
    被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán)。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場(chǎng)地的處分權(quán)，理由如下：
    再次，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場(chǎng)地交付給被上訴人使用”?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o償使用兩種，若為有償使用，即為轉(zhuǎn)租，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地?zé)o處分權(quán);若為無償使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán)，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無效民事法律行為。
    綜上，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地享有使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。
    根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
    此致
    xx市第一中級(jí)人民法院。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇三
    雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜，達(dá)成以下協(xié)議：
    2、乙方租用甲方門面，時(shí)間為________________到________________。形式為____年____簽。
    3、付款方式：年租金為_________元整(大寫)。每_____年交一次房租。如果乙方生意好，甲方每年最多只能加______元，________元為上限。
    4、乙方在租賃期間，自行裝修門面，甲方予以協(xié)助。甲方必須保證乙方的簡(jiǎn)易房的建設(shè)權(quán)力，并且在合同期內(nèi)不被拆除。若是被城管拆除，甲方按照天數(shù)推出租金給乙方，無需其他補(bǔ)償。
    5、乙方在經(jīng)營中要遵紀(jì)守法，一切相關(guān)稅費(fèi)由乙方自己承擔(dān)。在租賃期間，如要求退租門面，或是自己經(jīng)營不善，甲方不退租金，乙方可以轉(zhuǎn)讓，但必須征得甲方同意。
    6、水電的暢通及屋面漏水應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)。水電費(fèi)由乙方自負(fù)，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整而調(diào)整。
    以上合同望甲、乙雙方共同遵守。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
    甲方簽字：________________。
    乙方簽字：________________。
    簽訂日期：年月日
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇四
    電話：_________________。
    訴訟請(qǐng)求：_________________。
    1.判令被告立即騰出所租賃的房屋;。
    2.判令被告支付違約金_______________元整;。
    3.判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)與理由：_________________。
    20__年2月__________日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，因雙方對(duì)有關(guān)約定事項(xiàng)發(fā)生異議，于是經(jīng)雙方協(xié)商，在20__年__________月初，對(duì)原合同有關(guān)條款進(jìn)行了修改，從新簽定了《房屋租賃合同》，原合同作廢并已銷毀。被告在合同履行期間，違反《房屋租賃合同》第十條第7款(即乙方保證承租甲方的房屋為無明火商業(yè)用房使用，遵守中華人民共和國法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而給甲方造成的連帶損失，甲方有權(quán)收回房屋并不退還押金，由此給甲方造成的損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。)和第十一條第一款第一項(xiàng)(即租賃期間，乙方有下列行為之一，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應(yīng)按照合同總租金的10%向甲方支付違約金。a：_________________改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法經(jīng)營的。)的約定，使用明火和進(jìn)行無照違法經(jīng)營。20__年2月__________日，原告向被告送達(dá)了《告知書》，要求被告停止使用煤氣罐，被告不予理睬，拒不接受。20__年3月__________號(hào)，物業(yè)向被告送達(dá)了《通知函》，要求被告停止使用煤氣罐，被告仍然不予理睬，拒不接受。
    被告的行為嚴(yán)重違反了雙方的協(xié)議約定，損害了原告的合法權(quán)益，為了維護(hù)原告的合法利益不受侵害，起訴至貴院，懇請(qǐng)貴院能依法維護(hù)原告的合法權(quán)益，維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。
    此致
    北京市__________區(qū)人民法院。
    起訴人：_________________。
    附：_________________本訴狀副本一份;證據(jù)材料五份這里是一份房屋租賃合同糾紛訴狀范本。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇五
    房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的，是可以合同雙方先進(jìn)行協(xié)商的，協(xié)商不成的，是可以前往人民法院進(jìn)行訴訟解決的，從而通過法院的審理判決來解決處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處理，希望對(duì)大家有所幫助。
    (1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任含糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。
    (2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)?！吨俨梅ā返?條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正及時(shí)，程序簡(jiǎn)便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢(shì)，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對(duì)之中，是一種比較受推崇的爭(zhēng)端解決機(jī)制。
    (3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。
    承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場(chǎng)行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。
    房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：
    這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。
    (2)人身財(cái)物損害賠償糾紛。
    由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。
    房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。
    (4)裝修費(fèi)用糾紛。
    房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。
    《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效。
    我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。
    一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。
    房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。
    1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
    2、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
    3、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。
    其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇六
    上訴人(原審被告)：周xx，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxxx。
    被上訴人(原審原告)：周x，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxx。
    上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。
    上訴請(qǐng)求：
    一、裁定駁回被上訴人的起訴。
    二、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第一項(xiàng)改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴請(qǐng)求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。
    三、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第二項(xiàng)改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元，應(yīng)于本判決生效之日起三十內(nèi)付還上訴人。
    四、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人周x承擔(dān)。
    事實(shí)和理由：
    一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在錯(cuò)誤。
    1、原審判決認(rèn)定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網(wǎng)xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務(wù)時(shí)錯(cuò)誤的。該項(xiàng)用電變更是由被上訴人辦理的。被上訴人是該項(xiàng)用電業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人，辦理任何變更都需要被上訴人親自或授權(quán)他人辦理。從《非居民用電變更用電業(yè)務(wù)受理表》中的客戶簽章可以印證報(bào)停用電是被上訴人辦理這一事實(shí)。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被上訴人的行為是嚴(yán)重的違約行為。因此，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書》的權(quán)利。
    2、原審判決將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地認(rèn)定為臨時(shí)使用集體土地是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。
    《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年?！眡x經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人，時(shí)間已經(jīng)超過十年，土地的用途既不是建設(shè)項(xiàng)目施工也不是地質(zhì)勘查，更沒有經(jīng)過任何審批。原審判決認(rèn)為上述土地是臨時(shí)用地于法無據(jù)。
    二、被上訴人不是涉案土地的權(quán)利人，無權(quán)向上訴人主張任何權(quán)利，不是本案適格的當(dāng)事人，請(qǐng)求貴院依法駁回被上訴人的起訴。
    1、眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉(zhuǎn)讓廠基地協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)，但是沒有辦理該地變更登記手續(xù)，被上訴人沒有取得該約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)。周耿炎已經(jīng)取得該部分土地的集體用地建設(shè)使用權(quán)，伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社無權(quán)再將該土地出租，而被上訴人向伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社繳納該部分土地租金應(yīng)當(dāng)視為xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的不當(dāng)?shù)美?BR>    2、被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社就不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約1.333畝達(dá)成的土地租賃合同無效。
    (八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn);(九)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”
    (2)《中華人民共和國土地管理法》第二十六條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn);未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業(yè)用地改變了原來土地用于農(nóng)業(yè)的用途，出租行為無效。
    (3)被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂的《土地租賃合同書》的合同期限已于7月1日屆滿，之后沒有重新訂立合同。也就是說租賃合同沒有以書面形式訂立，依據(jù)《合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！彪m然xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社出具了《證明》，證明了被上訴人繼續(xù)支付租金，但是該項(xiàng)出租事宜未經(jīng)村民會(huì)議討論決定，程序違法，合同無效，被上訴人未取得該約xxx畝土地的使用權(quán)。涉案土地的租金在十年過后一直還以xx市斤稻谷的價(jià)值收租，是違背市場(chǎng)規(guī)律的，是嚴(yán)重?fù)p害集體經(jīng)濟(jì)利益的行為。被上訴人不是該土地的合法承租人。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇七
    地址：_______________。
    地址：_______________。
    訴訟請(qǐng)求：
    一、判令被告向原告支付違約金共計(jì)________元;。
    二、判令被告賠償原告裝修損失________元;。
    三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失________元;。
    四、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)與理由：
    原告與被告于________年________月________日簽訂《________市房屋租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱租賃合同)，被告將坐落于________市________區(qū)________莊園________樓的________房出租給原告，合同約定房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日，共計(jì)________個(gè)月。租金為每月________元，支付時(shí)間分別為________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式為“一年一付，付十二押一”。
    ________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并開始裝修、營業(yè)，裝修共花費(fèi)________元。________年________月，在原告忙于其他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。
    在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但對(duì)方拒不繼續(xù)履行，對(duì)原告的要求置之不理。
    原告與被告簽定的合同事實(shí)清晰、有效，被告違約事實(shí)清楚。請(qǐng)求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。
    此致
    ________市________區(qū)人民法院。
    具狀人：_______________。
    ________年________月________日。
    附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本________份。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇八
    郵編：________________。
    法定代表人：_____________。
    職務(wù)：________________。
    被告(1)：_________________。
    郵編：________________。
    法定代表人：_____________。
    職務(wù)：________________。
    法定代表人：_____________職務(wù)：________________。
    事實(shí)與理由：_________________。
    此致
    ___________人民法院。
    具狀人：___________。
    ____年_____月_____日。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇九
    出租方:----市----房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱甲方)。
    承租方:(簡(jiǎn)稱乙方)。
    為了明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù),經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列房屋租賃事項(xiàng)簽訂本合同,以便共同遵守。
    一、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。
    甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做使用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標(biāo)的物的管理權(quán)、使用權(quán)。
    二、租賃期限。
    1、起租日期應(yīng)以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。
    2、起租日期前不少于四個(gè)月時(shí)間用于乙方的各種裝修、調(diào)試、大進(jìn)貨、招商等等開業(yè)準(zhǔn)備工作。
    3、具體計(jì)算交納房租時(shí)間以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。
    4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。
    三、租金數(shù)額。
    1、租金第一、二年總計(jì)金額為萬元/年。
    2、第三年至第十年為萬元/年。
    3、本合同所涉及幣種為人民幣。
    四、租金交納方式及時(shí)間。
    1、租金為每季度交納一次。
    2、原則先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。
    3、首期租金在開業(yè)后第二個(gè)月的前三天交納。
    4、如遇節(jié)假日則順延。
    五、水、電費(fèi)的計(jì)算。
    1、乙方租賃面積內(nèi)水、電表獨(dú)立安裝，單獨(dú)計(jì)費(fèi);乙方使用電梯的電費(fèi)、維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，并接入乙方的電表。
    2、因乙方原因造成的逾期不能結(jié)算，甲方有權(quán)停電、停水，在此期間所產(chǎn)生的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。
    3、物業(yè)管理費(fèi)先服務(wù)后交費(fèi)，需另外再簽訂協(xié)議。
    六、房屋的改造及維修保養(yǎng)。
    1、乙方在租賃期間不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，經(jīng)甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對(duì)承租區(qū)進(jìn)行局部改造和裝修，所裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
    2、甲方定期對(duì)房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證乙方營業(yè)、辦公和生活環(huán)境不受影響。
    七、物業(yè)管理。
    由甲方所屬的----物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)商城進(jìn)行物業(yè)管理。
    1、甲方必須確保乙方水、電的正常供應(yīng)，并負(fù)責(zé)主配電房正常運(yùn)轉(zhuǎn)的管理、維護(hù)保養(yǎng)。
    2、乙方負(fù)責(zé)超市內(nèi)部水、電及空調(diào)主機(jī)房的維修，所需費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
    3、甲方不得無正當(dāng)理由在乙方營業(yè)時(shí)間內(nèi)停電、停水。由于甲方物業(yè)管理原因停水、停電其責(zé)任由甲方承擔(dān)，甲方按停電、停水時(shí)間補(bǔ)償給乙方相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租，停電、停水時(shí)間超過三個(gè)小時(shí)，乙方全部損失由甲方負(fù)責(zé)。
    4、電力部門、自來水公司、及不可抗力因素造成的停電、停水甲方不負(fù)責(zé)任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。
    5、由甲方協(xié)調(diào)有關(guān)部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負(fù)責(zé)車輛管理，廣場(chǎng)停車場(chǎng)內(nèi)不準(zhǔn)作為貨物出租車停車場(chǎng)及對(duì)外用于其他經(jīng)營，并達(dá)到車輛擺放整齊及商場(chǎng)進(jìn)出口暢通。
    6、甲方負(fù)責(zé)商城內(nèi)其他業(yè)主營業(yè)時(shí)間及其他事項(xiàng)協(xié)商，行使統(tǒng)一管理。乙方經(jīng)營時(shí)間及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。
    7、甲方全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的配置、檢查、驗(yàn)收、使用等工作。
    8、甲方正常維修應(yīng)限制在2次/年內(nèi)，并需提前三日通知乙方。
    9、甲方的物業(yè)管理項(xiàng)目明細(xì)必須在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內(nèi)容需按乙方要求辦理。
    10、甲方必須無償為乙方提供足夠、醒目的店名位置。
    11、甲方須無償提供乙方相當(dāng)?shù)膹V告位置。
    12、籌備期間甲方給乙方無償提供300平方米左右辦公用房一處。
    13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十
    《土地管理法》第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
    《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
    《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》
    第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。
    農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
    《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定(合同無效情形) 《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的.一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。
    《合同法》第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
    《合同法》第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
    《合同法》第一百一十二條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
    《合同法》第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十一
    (2008)一中民終字第6694號(hào)
    上訴人(原審被告)單莉莉，女，1978年8月30日出生，漢族，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院行政人員，住北京市海淀區(qū)雙榆樹東里9號(hào)樓905號(hào)。
    委托代理人吳建祥(單莉莉之夫)，1977年7月16日出生，中央紀(jì)律檢查委員會(huì)秘書，住北京市海淀區(qū)雙榆樹東里9號(hào)樓905號(hào)。
    被上訴人(原審原告)北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)北三環(huán)東路28號(hào)易亨大廈1108室。
    法定代表人楊忠，總經(jīng)理。
    委托代理人江佰清，男，1978年5月27日出生，北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主管，住北京市海淀區(qū)稻香園西里2號(hào)樓1706室。
    上訴人單莉莉因居間合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院(2008)海民初字第5217號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
    北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中地恒遠(yuǎn)公司)在原審法院起訴稱，2007年8月12日，我公司與單莉莉、楊素芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單莉莉采取商業(yè)貸款方式以540 000元的價(jià)格購買楊素芬位于海淀區(qū)北三環(huán)西路34號(hào)1428號(hào)，建筑面積42.12平方米房屋(以下簡(jiǎn)稱1428號(hào)房屋)。合同簽訂時(shí)，單莉莉向楊素芬支付了購房定金5000元。按約定單莉莉應(yīng)于2007年8月20日前去貸款公司進(jìn)行面簽、向楊素芬交納首付款 300 000元，并向我公司支付中介服務(wù)費(fèi)12 700元、貸款服務(wù)費(fèi)3200元。但是，我公司在通知單莉莉前去辦理上述事宜時(shí)，單莉莉卻拒不履行。而且，單莉莉還對(duì)我公司及楊素芬提起訴訟，要求楊素芬雙倍返還定金，要求我公司賠償其損失。北京市海淀區(qū)人民法院判決認(rèn)定因單莉莉違約，導(dǎo)致合同無法履行，故駁回了其訴訟請(qǐng)求。為維護(hù)我公司的合法權(quán)益，現(xiàn)起訴要求單莉莉向我公司支付中介服務(wù)費(fèi)11 200元、權(quán)證過戶費(fèi)1500元、貸款服務(wù)費(fèi)3200元，共計(jì)15 900元;本案訴訟費(fèi)用由單莉莉負(fù)擔(dān)。
    單莉莉在原審法院辯稱，中地恒遠(yuǎn)公司所述與事實(shí)不符。我當(dāng)時(shí)是想購買1428號(hào)房屋。但是在我與房主楊素芬簽訂合同以后，中地恒遠(yuǎn)公司卻告訴我說，楊素芬要求我另行承擔(dān)30 000元物業(yè)費(fèi)后，才給我辦理央產(chǎn)房的過戶手續(xù)。然而，在簽訂合同前，我并不知道這套房屋是央產(chǎn)房屋?，F(xiàn)中地恒遠(yuǎn)公司對(duì)我的起訴沒有道理，故我不同意中地恒遠(yuǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。
    原審法院經(jīng)審理查明，2007年8月12日，單莉莉作為購買方(乙方)經(jīng)居間方(丙方)中地恒遠(yuǎn)公司與出售方(甲方)楊素芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單莉莉以 540 000元的價(jià)格購買楊素芬所有的1428號(hào)房屋。合同約定：“合同簽訂時(shí)，乙方向甲方支付購房定金5000元，向丙方支付居間報(bào)酬11 200元;乙方于辦理過戶之前，交付丙方權(quán)證代辦服務(wù)費(fèi)1500元。”合同補(bǔ)充條款約定：“甲、乙雙方約定于8月20日去貸款公司面簽，并于當(dāng)日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾萬元整，若因單方原因不能正常辦理貸款手續(xù)則視為違約;乙方、丙方約定于8月20日，乙方付清丙方壹萬貳仟柒佰元整過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)和叁仟貳佰元整貸款服務(wù)費(fèi);乙方于2007年8月12日交付甲方購房定金5000元。”違約責(zé)任條款規(guī)定：“如乙方未按約定期限交付首期購房款或未在約定期限遞交齊申請(qǐng)貸款證件資料、以及未按丙方安排的時(shí)間、地點(diǎn)辦理房產(chǎn)過戶的，均視為違約，甲方所收取的購房定金不予返還;若甲方或乙方違約導(dǎo)致本合同不能實(shí)現(xiàn)的，由違約方承擔(dān)丙方的居間服務(wù)費(fèi)，守約一方已支付丙方居間服務(wù)費(fèi)的損失，向違約一方主張賠償。”
    合同簽訂之日，單莉莉向楊素芬交納了購房定金5000元。此后，單莉莉未如期辦理借款等相關(guān)手續(xù)，亦未向中地恒遠(yuǎn)公司交納過戶費(fèi)及代理費(fèi)12 700元和貸款服務(wù)費(fèi)3200元。2007年9月，單莉莉以楊素芬未取得1428號(hào)房屋的《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，不具備上市交易條件和中地恒遠(yuǎn)公司向其隱瞞該事實(shí)為由，將楊素芬、中地恒遠(yuǎn)公司訴至本院，要求楊素芬雙倍返還定金和中地恒遠(yuǎn)公司賠償5000元損失。2007年12月17日，本院以(2007)海民初字第27510號(hào)民事判決書認(rèn)定單莉莉未在中地恒遠(yuǎn)公司通知的'時(shí)間內(nèi)辦理貸款手續(xù)，亦未按約定的期限支付首付款、過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)，其行為構(gòu)成違約，并判決駁回單莉莉的訴訟請(qǐng)求。判決后，單莉莉、楊素芬、中地恒遠(yuǎn)公司均未提出上訴，該判決已生效。
    上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》、北京市海淀區(qū)人民法院(2007)海民初字第27510號(hào)民事判決書等證據(jù)材料在案佐證。
    原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，單莉莉經(jīng)中地恒遠(yuǎn)公司與楊素芬簽訂房屋買賣合同，中地恒遠(yuǎn)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司促成了單莉莉與楊素芬訂立合同，雙方形成了居間合同關(guān)系，單莉莉理應(yīng)向中地恒遠(yuǎn)公司支付報(bào)酬。雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》因單莉莉違約未能履行，但單莉莉仍應(yīng)按雙方約定，向中地恒遠(yuǎn)公司支付居間報(bào)酬。單莉莉所述中地恒遠(yuǎn)公司在其簽訂合同前未如實(shí)告知其所購房屋屬央產(chǎn)房屋的抗辯理由不能成立。鑒于中地恒遠(yuǎn)公司未為單莉莉提供辦理購房貸款和過戶手續(xù)的相關(guān)服務(wù)，故對(duì)中地恒遠(yuǎn)公司要求單莉莉支付權(quán)證過戶費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，法院不予支持。據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第四百二十四條、第四百二十六條第一款之規(guī)定，判決：一、單莉莉于本判決生效后七日內(nèi)給付北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間服務(wù)費(fèi)人民幣一萬一千二百元;二、駁回北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
    判決后，單莉莉不服，以中地恒遠(yuǎn)公司未告知房屋為央產(chǎn)房存在違約行為，無權(quán)要求居間服務(wù)費(fèi)為由，向本院提出上訴。請(qǐng)求撤銷原審判決，依法改判駁回中地恒遠(yuǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。
    中地恒遠(yuǎn)公司同意原審法院判決。
    本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
    本院認(rèn)為，單莉莉、楊素芬及中地恒遠(yuǎn)公司簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》有效，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。本案中，單莉莉通過中地恒遠(yuǎn)公司的居間服務(wù)與楊素芬簽訂房屋買賣合同，雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》未能履行，但系因單莉莉違約行為所致。因中地恒遠(yuǎn)公司已促成單莉莉與楊素芬訂立合同，故單莉莉應(yīng)按照約定向中地恒遠(yuǎn)公司支付報(bào)酬。單莉莉所持抗辯意見依據(jù)不足，本院不予采納，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持。
    綜上所述，原判正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
    駁回上訴，維持原判。
    一審案件受理費(fèi)九十九元，由單莉莉負(fù)擔(dān)(本判決生效后七日內(nèi)交納);二審案件受理費(fèi)八十元，由單莉莉負(fù)擔(dān)(已交納)。
    本判決為終審判決。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十二
    1、依法判決被告支付原告租金___________元及利息(暫計(jì)至___________年___________月，共___________個(gè)月)。
    2、依法判決被告支付原告違約金___________元。
    3、依法判決原告不返還被告保證金___________元。
    4、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
    事實(shí)與理由。
    ___________年___________月___________日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定租賃期限從___________年___________月___________日至___________年___________月___________日，月租金___________元，每月___________日前交付當(dāng)月的租金。被告向原告支付兩個(gè)月租金___________元作為保證金，若被告拖延交租超過___________天，原告有權(quán)解除合同并沒收保證金。合同同時(shí)約定若一方違約，則應(yīng)向另一方支付違約金___________元。合同簽訂后，原告體諒被告的困難，曾多次減租給與被告方便，但是被告從___________年___________月開始拖欠原告租金共計(jì)___________元。原告向被告多次催交租金未果后，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告于___________月___________日向被告發(fā)出律師函函告被告支付租金，但是，被告至今依然沒有支付拖欠的租金。被告的行為顯然嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告只好訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決。
    此致
    __________市人民法院。
    具狀人：_________________。
    ___________年___________月___________日。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十三
    出租方：_________________系房產(chǎn)所有人(以下簡(jiǎn)稱甲方)。
    承租方：_________________系經(jīng)營法人(以下簡(jiǎn)稱乙方)。
    甲乙雙方本著誠意守信原則，經(jīng)友好協(xié)商，一致同意就商鋪?zhàn)赓U事項(xiàng)，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)簽訂本合同，以資共同遵守。
    第一章租賃物業(yè)。
    1、甲方同意提供其擁有的商鋪出租于乙方。出租商鋪?zhàn)湓诩闻d市建國路88號(hào)。出租面積以建筑圖紙面積及房產(chǎn)證法人為準(zhǔn)。2、甲方同意乙方租用的商鋪用于經(jīng)營快餐業(yè)。本簽約人為經(jīng)營法人。乙方在租賃期間內(nèi)必須依法經(jīng)營。
    第二章租賃期限、續(xù)約。
    1、本合同租賃期限為拾年，即從20xx年20xx年月。
    2、甲方應(yīng)于20xx年___月____日前將該商鋪交付乙方裝修，自甲方交付該商鋪次日起，乙方享有44天的免租裝修期。(以收到商鋪鑰匙之日為準(zhǔn))。
    3、租賃期屆滿，在同等條件下。乙方享有該商鋪的優(yōu)先承租權(quán)，如乙方不續(xù)租，也不得向甲方索取在租賃內(nèi)投入的裝修費(fèi)用。
    4、租賃期屆滿前六個(gè)月，乙方應(yīng)書面告知甲方是否續(xù)約，續(xù)約雙方應(yīng)就有關(guān)條件協(xié)商一致后，另行簽訂租賃合同。
    第三章租金及支付方式。
    1、甲乙雙方定租金額及支付辦法;。
    (1)20xx年___月___日前，乙方支付當(dāng)年租金為____萬元。乙方在簽訂協(xié)議3個(gè)工作日內(nèi)，支付租金的50%，余下3個(gè)工作日-7個(gè)工作日內(nèi)付清。
    (2)租賃費(fèi)用遞增方法：
    a、租賃期滿二年，在原有租金的基數(shù)上浮5%。
    b、租期滿四年，在原有租金的基礎(chǔ)上增加10%。
    c、租期滿六年，在原有租金的基礎(chǔ)上增加15%。
    (3)租金支付日期：
    房屋租金為一年一付，一次付清，乙方每次付租金提前一個(gè)月通知甲方，(乙方應(yīng)每年在12月1日至12月30日之間付次年租金給甲方)，甲方應(yīng)向乙方提供收據(jù)。
    第四章有關(guān)拖欠租金和水電費(fèi)問題。
    若乙方在承租期內(nèi)如逾期支付租金或水電費(fèi)達(dá)一個(gè)月以上，乙方須向甲方如數(shù)補(bǔ)交清租金或水電費(fèi)外，乙方須支付給甲方每日逾期滯納金是每年總租金或水電費(fèi)的百分之一支付甲方，否則甲方有權(quán)終止合同。
    第五章稅收及費(fèi)用。
    1、租賃期間，乙方不負(fù)擔(dān)因土地使用權(quán)或房產(chǎn)所有權(quán)而產(chǎn)生的國家或地方規(guī)定的費(fèi)用。如房產(chǎn)租賃稅、房屋管理費(fèi)、土地稅、房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)等。
    2、乙方應(yīng)負(fù)擔(dān)因經(jīng)營實(shí)際發(fā)生的營業(yè)稅工商管理費(fèi)等各種社會(huì)攤派費(fèi)用。
    3、乙方需按照甲方物業(yè)管理公司的有關(guān)規(guī)定，依時(shí)繳交各項(xiàng)費(fèi)用(如水電、電話、物業(yè)費(fèi)等)。其中若由屬甲方統(tǒng)繳后再向乙方收取的費(fèi)用，則以甲方向相關(guān)部門繳交的以單位乘以乙方實(shí)際發(fā)生的數(shù)量為基準(zhǔn)，由乙方向甲方交納之。
    4、乙方在經(jīng)營中所發(fā)生的水電費(fèi)，須在每月的月底前支付給甲方，由甲方代收并支付給水電費(fèi)有關(guān)部門。
    第六章甲方保證及其責(zé)任。
    1.甲方保證擁有完全的資格和權(quán)力將商鋪按本合同約定租賃給乙方使用，甲方保證該商鋪在本合同簽訂前后不附有任何擔(dān)保物權(quán)和責(zé)權(quán)，房產(chǎn)現(xiàn)狀不屬于違章建筑。并按國家規(guī)定辦理登記手續(xù)，由此而產(chǎn)生的費(fèi)用有雙方按照國家規(guī)定各自承擔(dān)。若因甲方未履行法定手續(xù)，因該房產(chǎn)糾紛導(dǎo)致乙方經(jīng)營受到影響，乙方可選擇終止租賃合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償乙方因租約停止而遭受的一切損失。
    2、租賃期間甲方出售該房產(chǎn)，乙方可行使優(yōu)先購買權(quán)，但不得妨礙甲方出售，甲方須向買方如實(shí)介紹乙方租賃內(nèi)容及期限，以保障乙方權(quán)益。
    3、保證該商鋪可以經(jīng)營餐飲服務(wù)。
    4、在當(dāng)?shù)毓┧╇姴块T正常供應(yīng)情形下，甲方保證出租商鋪能提供乙方裝修與將來營運(yùn)所需之足夠的用水用電量。
    5、甲方同意乙方在該商鋪外墻上裝落地玻璃，但不影響該物業(yè)一體結(jié)構(gòu)為限。
    6、甲方保證在該商鋪交付之前，提供人員配合乙方對(duì)房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備等配套措施進(jìn)行當(dāng)面驗(yàn)收。
    第七章乙方保證及責(zé)任。
    1、乙方保證所從事的經(jīng)營活動(dòng)符合國家法律、法規(guī)、政策。
    2、乙方保證按期如約支付給甲方租金及合同規(guī)定之其他費(fèi)用。
    3、乙方不得將該商鋪整體轉(zhuǎn)租給第三方。若有特殊情況部分商鋪轉(zhuǎn)租可不限行業(yè)，乙方和第三方簽訂合同后，乙方應(yīng)將留底合同交甲方簽字認(rèn)可，轉(zhuǎn)租合同方能生效。在轉(zhuǎn)租合同中的第三方須承諾不再進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則甲方有權(quán)無償收回該部分房屋使用權(quán)，乙方不得以任何理由減少或推遲房屋租金。
    4、乙方可按餐飲服務(wù)需要的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該物業(yè)外形、內(nèi)部布局進(jìn)行裝修。如需改變物業(yè)的基本結(jié)構(gòu)，則應(yīng)事先取得甲方、物業(yè)所有人同意后，方得變更。若乙方擅自變更，則需承擔(dān)日后一切因此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。
    5、乙方保證在該商鋪交付前，配合甲方人員，對(duì)該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備等配套措施進(jìn)行當(dāng)面驗(yàn)試，驗(yàn)試正常后，如日后發(fā)現(xiàn)損壞需乙方負(fù)責(zé)維修;但排水管線及防漏等短期無法驗(yàn)試之專案，如在出現(xiàn)經(jīng)營使用后的問題，由乙方負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用。
    7、乙方如有違約行為，甲方可單方終止合同。
    第八章合同終止及財(cái)產(chǎn)處理。
    1、本合同有效期間內(nèi)，若甲、乙雙方協(xié)商一致，可提前終止本合同。若有地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)等自然不可抗拒因素，致使本合同無法繼續(xù)履行，雙方互補(bǔ)承擔(dān)責(zé)任;若該房產(chǎn)可修繕繼續(xù)履行合同的，由甲方維修恢復(fù)房產(chǎn)原狀(內(nèi)部設(shè)備、裝修則由乙方自行修復(fù))，交付乙方繼續(xù)履行合同。如火災(zāi)原因是由乙方工作人員操作不當(dāng)或安全檢查不到位導(dǎo)致的，由此給甲方帶來的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。
    2、有下列情形之一，甲方有權(quán)選擇終止本合同并收回房產(chǎn);。
    a、甲方無任何違約，乙方逾期支付租金達(dá)二個(gè)月，拖欠租金或水電費(fèi)的;。
    b、乙方拖欠甲方除租金以為的其他費(fèi)用達(dá)人民幣達(dá)叁萬元，甲方有權(quán)解除本合同;。
    c、乙方利用承租商鋪進(jìn)行不法犯罪活動(dòng)，甲方有權(quán)解除本合同;。
    d、乙方違反其保證或責(zé)任，在甲方通知的補(bǔ)救期限內(nèi)又未及時(shí)補(bǔ)救，致使甲方權(quán)益受到實(shí)質(zhì)損害，甲方有權(quán)解除本合同。
    3、有下列情形之一，乙方有權(quán)選擇終止本合同;。
    a、甲方延遲交付所租賃之商鋪達(dá)二個(gè)月以上，乙方有權(quán)選擇終止本合同;。
    b、甲方違反其保證或責(zé)任，在乙方通知的補(bǔ)救期限內(nèi)又未及時(shí)補(bǔ)救。致使乙方不能對(duì)營業(yè)，或使乙方的權(quán)益受到實(shí)質(zhì)損害，經(jīng)有關(guān)部門鑒定核定后，乙方可就其損失向甲方索賠。
    4、甲乙雙方依據(jù)本章第2、3條提前終止本合同時(shí)，應(yīng)通知對(duì)方。在乙方交還房產(chǎn)后，雙方應(yīng)及時(shí)退還結(jié)余款項(xiàng)與對(duì)方，租金則照實(shí)結(jié)算。
    5、本合同終止時(shí)，出租商鋪內(nèi)的固定裝修乙方不得拆除帶走，無償歸甲方所有，機(jī)器設(shè)備及其它裝修物品(不含固定裝修部分)由乙方在還出時(shí)自帶走，超過十天于商鋪內(nèi)仍有余物的，視為乙方放棄所有權(quán)，甲方有權(quán)自行處置。
    第九章合同生效及其它。
    1、本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，共同做出補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
    2、本合同附件均為本合同組成部分，本合同具有同等法律效力。
    3、本合同自甲、乙雙方簽署之日起生效。
    4、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。
    甲方：乙方：
    代表：代表：
    聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
    簽約時(shí)間：年月日簽約時(shí)間：年月日。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十四
    原告北京市某機(jī)篩場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱原告)與被告張某(以下簡(jiǎn)稱被告)、第三人北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱第三人)租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。本案原告法定代表人任某及其委托代理人劉罡明，被告及其委托代理人季宗旗，第原告北京市某機(jī)篩場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱原告)與被告張某(以下簡(jiǎn)稱被告)、第三人北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱第三人)租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。本案原告法定代表人任某及其委托代理人劉罡明，被告及其委托代理人季宗旗，第三人的委托代理人金某、覃某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
    原告訴稱：12月1日，原告為組建北京市某機(jī)篩場(chǎng)，以其法定代表人任某的名義租賃了被告位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)宋莊村京榆路南的房屋100多平方米，承租后原告的.集體成員共同自建了廠房等房屋200多平方米。原告承租了該房屋，并且辦理了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。10月31日，原告承租的房屋被第三人委托的拆除人員強(qiáng)制拆除。據(jù)原告到第三人處調(diào)查得知，被告與第三人簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，被告得到了第三人補(bǔ)償給原告的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)21萬元、自建房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)20萬元、拆遷補(bǔ)助費(fèi)7500元。被告應(yīng)當(dāng)將上述款項(xiàng)給付原告。另外，原告于209月27日向被告支付了年一年的租金1萬元，被告應(yīng)當(dāng)返還原告11、12月份的房屋租金共計(jì)1666元。故訴請(qǐng)法院請(qǐng)求判令：1、被告返還原告停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款21萬元;2、被告返還原告自建房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)20萬元;3、被告返還原告已經(jīng)支付給被告2008年11月份和12月份租金1666元;4、被告返還原告搬遷補(bǔ)助費(fèi)7500元。以上共計(jì)419166元。
    被告辯稱，我和原告的租賃關(guān)系已終止，原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
    第三人辯稱，拆遷是針對(duì)被拆遷人，不針對(duì)承租戶，我們和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被拆遷人和其承租戶之間的糾紛和我們沒有關(guān)系。
    經(jīng)審理查明：被告在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)宋莊村京榆路南有一院落。月1日，被告將該院落中面積為83.44平方米的廠房(3間正房和2間廂房)及一個(gè)小院落出租給原告的法定代表人任某，年租金13800元，雙方未簽訂書面租賃合同。至20間原告法定代表人任某陸續(xù)在其承租的廠房旁自建了部分房屋。年任某以租賃的房屋為經(jīng)營場(chǎng)地注冊(cè)成立原告，原告向被告交納租金并使用承租房屋進(jìn)行機(jī)篩生產(chǎn)，雙方未簽訂租賃合同，從起年租金變更為10000元。原告向被告交納租金至2008年12月31日。
    2008年10月20日，因京榆舊路需要拓寬改造，被告的院落在拆遷范圍內(nèi)，在未對(duì)被告院落內(nèi)建筑物進(jìn)行測(cè)量和評(píng)估的情況下第三人與被告通過協(xié)商簽訂《非住宅搬遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，對(duì)被告整個(gè)院落(包括原告承租的房屋及自建的房屋)補(bǔ)償3700000元，含被搬遷房屋補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，其中搬遷補(bǔ)助費(fèi)包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、移機(jī)費(fèi)、其他補(bǔ)助費(fèi)，但對(duì)被搬遷房屋補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)助費(fèi)沒有具體細(xì)分補(bǔ)償和補(bǔ)助數(shù)額?，F(xiàn)被告已從第三人處領(lǐng)取全部補(bǔ)償款3700000元。
    2008年10月21日，被告向原告發(fā)出通知，要求終止和原告之間的租賃關(guān)系，并要求原告將承租的房屋騰空移交被告，將自建房屋拆除清理，否則后果自負(fù)。2008年10月31日，因原告沒有搬遷和騰空房屋，第三人將原告承租被告的房屋及原告自建的房屋強(qiáng)行拆除。庭審中，原告主張其自建房屋面積為217平方米，為證明自己的主張，原告向本院提供部分自建房屋拆除前的照片，但未能提供準(zhǔn)確有效的證據(jù)證明自建房屋面積情況，被告對(duì)此不予認(rèn)可，主張?jiān)孀越ǚ课菝娣e為90平方米，但均是棚子不應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，亦未能提供證據(jù)證明原告的自建房屋均是棚子。庭審中，被告同意返還原告2008年11月份和12月份的租金1666元。
    另查，第三人在京榆舊路拓寬改造中對(duì)被拆遷人的拆遷補(bǔ)償是參照通政發(fā)21號(hào)文件即《北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于確定通州區(qū)集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)補(bǔ)助費(fèi)的通知》(以下簡(jiǎn)稱21號(hào)文件)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。第三人對(duì)地上建筑物拆遷補(bǔ)助系參照21號(hào)文件中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。第三人對(duì)地上建筑物拆遷補(bǔ)助系參照21號(hào)文件中規(guī)定的房屋重置成新均價(jià)補(bǔ)償。
    21號(hào)文件中宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定宋莊試點(diǎn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋重置成新均價(jià)按550元/平方米。21號(hào)文件中經(jīng)營性用房的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定連續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營兩年以上，年納稅額在1800元以上，由拆遷人對(duì)被拆遷人按被拆除房屋確定的經(jīng)營面積給予700-800元/平方米一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。21號(hào)文件中搬遷補(bǔ)助費(fèi)和提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)規(guī)定經(jīng)營性用房的搬遷補(bǔ)助費(fèi)以實(shí)際經(jīng)營面積按每平方米25元的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。原告從2002年至2008年一直進(jìn)行機(jī)篩生產(chǎn)經(jīng)營。，原告繳稅額為9370.12元。2008年10月31日，原告承租的房屋及自建的房屋被強(qiáng)制拆除后原告自行進(jìn)行了搬遷。庭審中，原告主張應(yīng)當(dāng)參照21號(hào)文件中規(guī)定的宋莊試點(diǎn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)控制幅度1550-2630元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，按照922元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其自建房屋的拆遷補(bǔ)助費(fèi)，但未能提供證據(jù)證明。
    上述事實(shí)，有租金收條、搬遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議、繳稅票據(jù)、照片、21號(hào)文件、雙方當(dāng)事人陳述及開庭筆錄等證據(jù)在案佐證。
    本院認(rèn)為：公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。根據(jù)查明的事實(shí)，因原告主張其自建房屋面積為217平方米，未能提供準(zhǔn)確真實(shí)的有效證據(jù)證明，被告自認(rèn)原告的自建房屋面積為90平方米。被告稱原告的自建房屋均為棚子不應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，亦未能提供證據(jù)證明，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告的自建房屋面積為90平方米。原告承租被告廠房面積為83.44平方米，加原告自建房屋面積，原告生產(chǎn)經(jīng)營面積應(yīng)為173.44平方米。
    因第三人是基于對(duì)被告整個(gè)院落內(nèi)的建筑物進(jìn)行補(bǔ)償，包括對(duì)原告承租房屋及自建房屋的補(bǔ)償，被告應(yīng)當(dāng)將該部分補(bǔ)償給付原告。因第三人是基于和被告的協(xié)商對(duì)被告整個(gè)院落進(jìn)行統(tǒng)一整體補(bǔ)償，不能細(xì)分出對(duì)原告各項(xiàng)補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償數(shù)額，且第三人是參照21號(hào)文件對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，故本案應(yīng)當(dāng)參照21號(hào)文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按本院認(rèn)定的原告自建房屋的面積和生產(chǎn)經(jīng)營面積計(jì)算被告應(yīng)當(dāng)給付原告的自建房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)。因第三人對(duì)地上建筑物系參照21號(hào)文件規(guī)定的房屋重置成新均價(jià)補(bǔ)償，故本院認(rèn)為原告自建房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照2號(hào)文件中宋莊試點(diǎn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋重置成新均價(jià)550元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原告主張按922元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)不足。
    原告要求被告給付自建房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)過高部分的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。原告自建房屋部分的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)由原告所有，原告承租房屋部分的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)由原告和被告分配，具體分配比例由本院酌定。參照21號(hào)文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原告主張按照700元/平方米計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)并無不妥，但原告要求被告給付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)過高部分的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。因原告承租房屋和自建房屋搬遷系其自行搬遷，故原告主張參照21號(hào)文件中規(guī)定的每平方米25元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算搬遷補(bǔ)助費(fèi)并無不妥，但原告要求被告給付搬遷補(bǔ)助費(fèi)過高部分的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。被告同意返還原告2008年11月份和12月份的租金1666元，本院不持異議。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
    五、駁回原告北京市某機(jī)篩場(chǎng)的其他訴訟請(qǐng)求。
    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
    案件受理費(fèi)三千七百九十四元，由原告北京市某機(jī)篩場(chǎng)負(fù)擔(dān)二千五百元(已交納)，被告張某負(fù)擔(dān)一千二百九十四元，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十五
    本期導(dǎo)讀：近年來房產(chǎn)交易中房屋買賣糾紛有增無減，其中房屋價(jià)款的支付、房屋及其相關(guān)證件的交付、懲罰性賠償責(zé)任和違約責(zé)任的追究等常為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。為此，本文以最高人民法院12月4日發(fā)布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機(jī)，提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義，并附上相關(guān)案例裁判規(guī)則，為解決房屋買賣合同糾紛實(shí)務(wù)難點(diǎn)提供借鑒。
    最高法公布典型案例。
    本案要旨：出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同被解除的，買受人請(qǐng)求出賣人賠償損失，并返還定金的，應(yīng)予支持。
    典型意義：本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件，也是對(duì)合同法第五十四條中關(guān)于一方以欺詐手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。同時(shí)本案也對(duì)商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時(shí)應(yīng)如何適用作出闡述。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護(hù)措施，法院對(duì)此應(yīng)予支持。
    本案要旨：開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權(quán)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
    典型意義：本案中，雖然涉案商品房最后通過了竣工驗(yàn)收，房屋質(zhì)量也是合格的，并且開發(fā)商遲延取得竣工驗(yàn)收備案登記證并未實(shí)際影響購房人接收商品房后對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分，即購房人實(shí)際上并沒有損失。但是，作為開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權(quán)。法院依法判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，既可以維護(hù)買房人的合法權(quán)益，又可以給開發(fā)商以警示，有利于促進(jìn)開發(fā)商增強(qiáng)法治意識(shí)，遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，在全社會(huì)弘揚(yáng)誠信原則，減少紛爭(zhēng)的產(chǎn)生。因此，法院判決開發(fā)商部分違約，承擔(dān)80%的責(zé)任比較合理。
    本案要旨：房屋買賣合同約定買受人先付清所有合同價(jià)款，出賣人才履行交房義務(wù)，買受人未按約定履行義務(wù)的，出賣人未按合同約定的時(shí)間交付房屋不構(gòu)成違約。買受人以不安抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯，應(yīng)當(dāng)符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，否則，不安抗辯權(quán)不能成立。
    典型意義：抗辯權(quán)的行使是對(duì)抗違約行為的一種救濟(jì)手段，在雙務(wù)合同中，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，本案中，某公司未按合同約定的時(shí)間向周某交付房屋是事實(shí)，但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的義務(wù)。同時(shí)，周某在庭審中稱其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門，但并無證據(jù)提交，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù)，如提存等方式。另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權(quán)，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，周某發(fā)現(xiàn)某公司當(dāng)時(shí)具有不能按期交房的可能性，未及時(shí)與對(duì)方溝通核實(shí)，在未通知對(duì)方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，其不安抗辯權(quán)不能成立。故某公司不應(yīng)向周某支付違約金。
    本案要旨：商品房買賣合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，但因合同未能繼續(xù)履行是因?yàn)槌鲑u人原因造成，在買受人交納全部購房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經(jīng)濟(jì)損失，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于中國人民銀行同期同類貸款利息，買受人主張?zhí)岣哌`約金給付標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予支持。
    典型意義：在商品房買賣合同中，由于購房者與開發(fā)商所簽訂的購房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責(zé)任方面，購房者基本上處于弱勢(shì)地位，無改變合同條款的權(quán)利，致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。在合同履行過程中，開發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時(shí)，造成購房者較大經(jīng)濟(jì)損失，而開發(fā)商會(huì)承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任，導(dǎo)致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達(dá)到平衡。在此情況下，不能簡(jiǎn)單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
    本案要旨：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持。
    案號(hào)：民抗字第24號(hào)。
    審理法院：湖北省高級(jí)人民法院。
    本案要旨：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
    審理法院：河南省高級(jí)人民法院。
    本案要旨：合同違約引發(fā)的糾紛中，如果合同約定了違約金計(jì)算方式，守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求調(diào)高違約金數(shù)額，但未能舉證證明實(shí)際損失存在的，不予支持。
    案號(hào)：()陜民二終字第00005號(hào)。
    審理法院：陜西省高級(jí)人民法院。
    本案要旨：開發(fā)商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請(qǐng)求法院予以降低的，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。開發(fā)商主張按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。
    案號(hào)：()渝一中法民終字第01501號(hào)。
    審理法院：重慶市第一中級(jí)人民法院。
    本案要旨：先履行抗辯權(quán)為合同履行抗辯權(quán)的一種，是指在雙務(wù)合同中因合同約定或合同本身的性質(zhì)等原因使當(dāng)事人履行他們之間的有關(guān)聯(lián)性的合同義務(wù)有先后順序，后履行一方在先履行一方未履行合同義務(wù)前可以拒絕履行自己合同義務(wù)的權(quán)利。本案中，按照常理，房屋買受人向銀行申請(qǐng)按揭貸款在先，開發(fā)商交房在后，因此開發(fā)商拒絕履行交房和辦理房產(chǎn)變更登記屬于行使先履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。
    案號(hào)：()三亞民一終字第219號(hào)。
    相關(guān)了解：關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要(北京高院)。
    北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要。
    近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：
    一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力。
    出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。
    二、預(yù)約合同的效力和履行。
    當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
    預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
    三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力。
    當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
    四、房屋買賣中陽合同的效力。
    當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。
    當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。
    五、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力。
    當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購房指標(biāo)的除外。
    六、無權(quán)處分合同的效力和履行。
    夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
    前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
    前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的.，應(yīng)予支持。
    “善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。
    七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)。
    夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
    經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。
    八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力。
    出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。
    買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。
    九、連環(huán)買賣中的合同效力。
    房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。
    十、借名買房的認(rèn)定和處理。
    借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
    《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。
    房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
    十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理。
    當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請(qǐng)求中沒有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。
    十二、商品房不符合交付條件的處理。
    買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
    買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
    商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
    十三、買受人拒絕接收商品房的處理。
    出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
    十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定。
    商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
    商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請(qǐng)房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
    因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。
    十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行。
    買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時(shí)履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。
    十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位。
    一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。
    買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。
    十七、第三人過戶登記請(qǐng)求權(quán)的行使。
    房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。
    十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行。
    出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。
    十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂谩?BR>    出賣人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。
    二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理。
    出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過高的，法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。
    商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。
    二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
    出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高，經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數(shù)，在日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。
    二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整。
    房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：
    (一)出賣人存在多項(xiàng)違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。
    (二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請(qǐng)求。
    (三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除出賣人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。
    二十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定。
    房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。
    二十四、民間借貸與代理售房的處理。
    民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。
    借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第(2)項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過低。
    法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。
    二十五、民間借貸與以房抵債的處理。
    當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過擔(dān)?；A(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時(shí)予以確定。
    當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。
    二十六、以房抵債與調(diào)解。
    當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的，各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定，加大對(duì)可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對(duì)抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書予以確認(rèn)，確實(shí)需要出具正式調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)所在法院主管副院長或庭長審核。
    二十七、適用范圍。
    本紀(jì)要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農(nóng)村房屋買賣。
    北京市高級(jí)人民法院。
    二0一四年十二月十六日。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十六
     各區(qū)、縣人民法院：
     近來，對(duì)因公房租賃發(fā)生糾紛的案件是作為民事案件受理還是作為行政案件受理，各院作法不一。為此，經(jīng)研究，提出如下處理意見：
     一、 房管所與公民在履行公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)
     所產(chǎn)生的糾紛，向人民法院提起訴訟的，應(yīng)作為民事案件受理。
     二、除上述情況外，公民與房管所之間因公房租賃產(chǎn)生的其他爭(zhēng)議，凡符合行政訴訟法規(guī)定的起訴條件，應(yīng)作為行政案件受理。
     特此通知。
     1.為什么要實(shí)行房地產(chǎn)租賃管理?
     房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)成為特區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也帶來了一系列社會(huì)問題，如一部分承租人利用出租屋逃避國家計(jì)劃生育管理或從事各種犯罪活動(dòng);出租人偷稅漏稅，隨意提高租金;承租人逃租、擅自轉(zhuǎn)租、故意破壞房地產(chǎn)等。為了解決這些問題，深圳市政府于1990年3月成立了“深圳市房地產(chǎn)租賃管理辦公室”，同年12月制定頒發(fā)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃管理規(guī)定》(深府[1990]402號(hào)文)。1992年市人大獲得立法權(quán)后于12月26日討論通過了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》，于次年5月1日正式實(shí)施。這是市人大頒布的`第一個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)，標(biāo)志著深圳房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理開始走上了正規(guī)化、法制化的軌道?！稐l例》的宗旨就是要維護(hù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。
     根據(jù)《條例》第二條規(guī)定，所有進(jìn)入市場(chǎng)的出租房地產(chǎn)，包括住宅、工商業(yè)用房、辦公用房、倉庫及其他用房 (指深圳特區(qū)內(nèi)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建的臨時(shí)性、簡(jiǎn)易性用房和室內(nèi)停車場(chǎng))，均屬《條例》的適用范圍。
     2.房地產(chǎn)租賃為什么要實(shí)行許可制度?
     根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)出租，須持有《房地產(chǎn)租賃許可證》(以下簡(jiǎn)稱《許可證》;沒有《許可證》的房地產(chǎn)不得出租?！对S可證》由市主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制，區(qū)主管機(jī)關(guān)發(fā)放，但市主管機(jī)關(guān)規(guī)定由其發(fā)放的除外。
     實(shí)行許可制度，一方面規(guī)定出租房地產(chǎn)必須符合一定的條件和要求;另一方面為承租人租用合法的出租屋提供了保障。
     3.如何申領(lǐng)《房地產(chǎn)租賃許可證》，有哪些具體規(guī)定?
     申領(lǐng)《許可證》，房地產(chǎn)所有人首先須到出租屋所在地管理機(jī)關(guān)領(lǐng)取《房地產(chǎn)出租申請(qǐng)書》，填好后向租賃管理機(jī)關(guān)提交下列文件：
     (1)《房地產(chǎn)出租申請(qǐng)書》;
     (2)房地產(chǎn)權(quán)利證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件;
     (3)申請(qǐng)人身份或法律資格證明。
     委托他人代管或共有的房地產(chǎn)出租，可由代管人或共有人申領(lǐng)《許可證》，但必須出具書面委托或共有人同意出租的證明書，同意書必須依法經(jīng)過公證或認(rèn)證。經(jīng)房地產(chǎn)租賃管理所審查符合規(guī)定的，自房地產(chǎn)出租申請(qǐng)之日起15日內(nèi)發(fā)給《許可證》;對(duì)不符合規(guī)定的，租賃管理所自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)給予書面答復(fù)。
     4.房地產(chǎn)租賃為什么要辦理登記?
     根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起10日內(nèi)到出租屋所在地區(qū)主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。
     實(shí)行登記制度，一方面對(duì)房地產(chǎn)租賃雙方的合法關(guān)系予以保障，另一方面租賃過程中雙方發(fā)生的矛盾和糾紛，便于政府主管部門的調(diào)解和跟蹤管理;第三，便于有關(guān)部門介入出租屋的整治，利于出租屋的綜合環(huán)境改善和提高。
     5.如何辦理租賃登記手續(xù)，有哪些具體規(guī)定?
     辦理租賃登記，由當(dāng)事人向出租屋所在租賃管理所申請(qǐng)并提交下列文件：
     (1)《房地產(chǎn)租賃許可證》;
     (2)房地產(chǎn)租賃合同書;
     (3)承租人身份或法律資格證明。
     租賃所應(yīng)自接到租賃登記申請(qǐng)之日起5日內(nèi)，對(duì)符合條例規(guī)定的予以登記;對(duì)不符合的，不予登記，并書面答復(fù)申請(qǐng)人。租賃所逾期不作出答復(fù)的，即視為予以登記，當(dāng)事人應(yīng)自逾期之日起15日內(nèi)到租賃所辦理登記手續(xù)。
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    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十七
    上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司因與被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同違約金糾紛一案，不服沈陽市和平區(qū)人民法院[]和民合初字第478號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于11月28日立案，由審判員白云良任審判長并主審，與審判員高子丁、代理審判員王大鵬組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理，上訴人投資公司委托代理人徐馳、王昱，被上訴人李世公司委托代理人欒嚴(yán)峰到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
    原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同結(jié)算糾紛一案于11月12日在沈陽市中級(jí)人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬元、遲延履行違約金及利息，沈陽市中級(jí)人民法院于203月15日作出()沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決，該判決已生效。關(guān)于李世公司的違約金責(zé)任，該裁判文書作出了如下論述：由于20協(xié)議書明確約定，如李世公司未在約定的時(shí)間內(nèi)向投資公司支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”的情況。李世公司雖提出最高法院有關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的司法解釋，應(yīng)按司法解釋標(biāo)準(zhǔn)給付違約金，但《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于修改最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)的批復(fù)》均是指當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金“標(biāo)準(zhǔn)”而依據(jù)的“計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”，而本案雙方當(dāng)事人明確約定按日萬分之五計(jì)算違約金，不屬于沒有約定違約金“標(biāo)準(zhǔn)”。
    故李世公司以按司法解釋確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立。由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第三款“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，李世公司承擔(dān)違約金責(zé)任后仍須繼續(xù)給付合同價(jià)款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計(jì)算方式亦應(yīng)分別計(jì)算，即其中247萬元的違約金從2004年5月21日起計(jì)算，另247萬元從2004年6月21日起計(jì)算，其余249.1萬元從2004年7月21日計(jì)算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到2004年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在2004年10月31日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求本案的違約金計(jì)算截止日期為2004年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬元的遲延履行違約金482700元。上述事實(shí)，有投資公司向法庭提供的(2004)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決書副本等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，經(jīng)開庭質(zhì)證，予以確認(rèn)。
    原審法院認(rèn)為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同給付遲延履行違約金的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)沈陽市中級(jí)人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據(jù)此證明投資公司可以依據(jù)該判決的認(rèn)定增加違約金數(shù)額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請(qǐng)求的違約金標(biāo)準(zhǔn)及期限、數(shù)額是在訴前預(yù)知訴訟風(fēng)險(xiǎn)前提下的選擇，在法院支持其違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后另行增加違約金數(shù)額進(jìn)行訴訟，不符合相關(guān)法律對(duì)違約金性質(zhì)、目的的規(guī)定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請(qǐng)求沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規(guī)定，判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)12810元由投資公司負(fù)擔(dān)。
    上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛已由沈陽市中級(jí)人民法院依法判決，案件已進(jìn)入執(zhí)行程序。該判決確認(rèn)李世公司確系違約，在判令李世公司繼續(xù)履行合同的同時(shí)，對(duì)違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬分之五”作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)。由于投資公司是于2004年10月末提起訴訟，所以對(duì)2004年10月以后被上訴人是否仍繼續(xù)違約等事實(shí)難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到2004年10月30日的違約金，而對(duì)該日之后新產(chǎn)生的違約金在當(dāng)時(shí)無法主張。
    因此，沈陽中級(jí)法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到2004年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在2004年10月30日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求，本案的違約金計(jì)算截止日期為2004年10月30日?！睂?duì)上述判決顯然可以看出，沈陽中級(jí)法院僅僅是因?yàn)橥顿Y公司對(duì)2004年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金未在該訴中同時(shí)主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對(duì)2004年10月31之后產(chǎn)生的違約金已經(jīng)放棄，更不是沈陽中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金已經(jīng)進(jìn)行審理并予以駁回。正是由于投資公司對(duì)這部分新違約金“未告”，沈陽中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的違約金“未理”，所以投資公司完全有權(quán)通過另行訴訟對(duì)產(chǎn)生的新債務(wù)加以主張。我國《民事訴訟法》第十三條明確規(guī)定：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利”。
    本案中，投資公司在沈陽中級(jí)法院訴訟中對(duì)2004年10月31日以后新產(chǎn)生的、在訴訟當(dāng)時(shí)還難以確定的違約金未予主張，是當(dāng)事人依法有選擇地行使自己的訴訟權(quán)利、處分民事訴訟權(quán)利的一種體現(xiàn)，并未違反法律的禁止性規(guī)定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質(zhì)上的區(qū)別。沈陽中級(jí)法院的判決中一再強(qiáng)調(diào)其判決確定的違約金截止到2004年10月30日，對(duì)當(dāng)事人當(dāng)時(shí)未主張的后產(chǎn)生的違約金未進(jìn)行審理，本身就體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人依法選擇行使自己的訴訟權(quán)利的一種尊重，也是對(duì)當(dāng)事人有權(quán)依法選擇通過另行起訴或其他途徑來主張后續(xù)違約金的一種肯定。投資公司對(duì)新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))另行起訴，正是當(dāng)事人對(duì)訴訟權(quán)利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請(qǐng)求，是對(duì)投資公司實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的無理剝奪，缺乏法律依據(jù)。
    我國《合同法》中規(guī)定的違約金是對(duì)合同當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產(chǎn)生的事實(shí)依據(jù)是違約、產(chǎn)生的法律依據(jù)是法律規(guī)定或當(dāng)事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內(nèi)付款，則“按未給付金額的日萬分之五”給付違約金。這是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，而且該違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內(nèi)支付上訴人全部款項(xiàng)，上訴人就有權(quán)按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收違約金。
    因此，從2004年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續(xù)，上訴人對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金作為該合同的新債務(wù)加以主張，既有事實(shí)依據(jù)，也符合合同的約定、更有法律依據(jù)，不存在一審法院認(rèn)為的“違背法律對(duì)違約金性質(zhì)和目的的規(guī)定”的問題，一審法院據(jù)此駁回投資公司訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的2004年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金仍然是依據(jù)合同約定的上述違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數(shù)在增加，就必然會(huì)產(chǎn)生新的違約金。這當(dāng)然不是對(duì)法院已經(jīng)認(rèn)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的擅自增加;相反，恰恰是依據(jù)和執(zhí)行了法院所認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此，不存在一審法院認(rèn)為的“在法院確定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后，新增加違約金數(shù)額另行起訴”的問題。
    因此，上訴人依據(jù)已經(jīng)為法院生效判決所確認(rèn)的、也為被上訴人所承認(rèn)的繼續(xù)違約的事實(shí)、依據(jù)雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)由于被上訴人后續(xù)違約所新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))依法起訴，事實(shí)清楚、證據(jù)充分。請(qǐng)求撤銷一審判決，改判被上訴人支付上訴人從2004年10月31日至實(shí)際還清全部欠款之日止的違約金(至2005年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
    被上訴人李世公司答辯稱：
    原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。
    本院查明：10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱20協(xié)議書)，約定：一、甲方將飯店土地使用權(quán)作價(jià)1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元，四建二公司執(zhí)付工程款1400萬元)，總計(jì)4476萬元作為同乙方合作聯(lián)建遼寧華廈大酒店工程的投資。對(duì)乙方的合作投資，在工程結(jié)束后，以甲乙雙方認(rèn)可的審計(jì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)確定，并明確雙方的投資比例;二、對(duì)補(bǔ)辦、續(xù)辦工程手續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，均由乙方墊付資金。其中應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)的部分，從甲方的投資額中抵減;應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的部分，作為乙方的工程投資;三、對(duì)乙方已替甲方償還的債務(wù)，經(jīng)甲方與債權(quán)單位確認(rèn)后，可以抵減甲方的投資額;四、本協(xié)議簽字蓋章后，即為生效，對(duì)以前就本工程與乙方在9月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店協(xié)議書》、2012月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店補(bǔ)充協(xié)議》、年12月28日簽署的《協(xié)議書》等有關(guān)協(xié)議同時(shí)廢除。
    12月10日，遼寧省投資集團(tuán)公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱20協(xié)議書)，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認(rèn)定為4476萬元;二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元，市四建二分公司工程款1400萬元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬元，共計(jì)1630萬元，由乙方承擔(dān)支付，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費(fèi)13.8萬元，水費(fèi)10.4萬元，電費(fèi)滯納金50萬元，共計(jì)74.2萬元，由乙方負(fù)責(zé)支付，抵頂甲方的投資;四、在后期補(bǔ)辦手續(xù)過程中發(fā)生的土地出讓金、公房拆遷補(bǔ)償金以及其它費(fèi)用等，由甲方承擔(dān)400萬元的費(fèi)用，并從甲方的投資額中沖減;五、綜上，甲方尚余投資額計(jì)2371.8萬元，由乙方償還甲方，償還方式：自本協(xié)議簽訂之日起，由乙方用現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)的富通花園的14#樓房產(chǎn)作價(jià)償還，每平方米4300元，償還面積為5516平方米，乙方協(xié)助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時(shí)轉(zhuǎn)入甲方帳戶。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費(fèi)。
    2004年3月24日，遼寧省投資集團(tuán)公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱2004年協(xié)議書)，約定：一、甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商對(duì)年12月10日所簽《協(xié)議書》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計(jì)2371.8萬元。共中一部分以位于和平區(qū)撫順路66-13號(hào)富通花園小區(qū)的14#樓23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作價(jià)支付給甲方，該部分金額為1306.77萬元。乙方協(xié)助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時(shí)轉(zhuǎn)入甲方帳戶。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費(fèi)用。乙方保證甲方購房者于2004年6月末前進(jìn)住。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬元償還甲方。
    具體支付時(shí)間如下：2004年5月20日前支付247萬元;2004年6月20日前支付247萬元;2004年7月20日前支付249.1萬元。如乙方未在以上約定的時(shí)間內(nèi)向甲方支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金。二、原協(xié)議其他條款繼續(xù)有效;三、該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有相同的法律效力。但李世公司未按該《補(bǔ)充協(xié)議書》的約定履行付款義務(wù)。投資公司于2004年11月向本院提起訴訟，要求李世公司給付欠款743.1萬元、利息12.5937萬元及截止2004年10月30日的違約金50.5082萬元。本院于2005年3月作出[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決，判令李世公司給付投資公司743.1萬元，截止2004年10月30日的遲延履行違約金482700元。該判決于2005年3月18日送達(dá)于投資公司及李世公司，2005年4月2日系雙方上訴期屆滿前的最后一日，由于該日為星期六，次日為星期日，均為法定休息日，故上訴期應(yīng)依法順延至2005年4月4日。2005年4月5日該判決發(fā)生法律效力。自2004年10月31日起截止2005年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬元，應(yīng)支付遲延履行違約金579618元。
    另查明：遼寧華廈飯店亦系獨(dú)立的企業(yè)法人，與本案投資公司所訴爭(zhēng)之權(quán)利有直接利害關(guān)系，但遼寧華廈飯店表示所有權(quán)利均由投資公司行使，其不再主張對(duì)李世公司的合同權(quán)利。
    還查明：遼寧省投資集團(tuán)公司于經(jīng)遼寧省國有資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)改制為國有獨(dú)資有限公司，更名為遼寧省投資集團(tuán)有限公司。
    上述事實(shí)，有本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決書，遼寧華廈飯店《關(guān)于不參加訴訟的說明》，當(dāng)事人陳述等佐證，本院予以確認(rèn)。
    本院審理認(rèn)為：
    1、關(guān)于投資公司在本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決生效后是否有權(quán)再向李世公司主張2004年10月31日后的違約金的問題。本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決已明確認(rèn)定2004年協(xié)議書的效力并依照該協(xié)議書作出裁判，具有既判力。該協(xié)議書明確約定，如李世公司未在約定的時(shí)間內(nèi)向投資公司支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任，且當(dāng)事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”的情況，且該違約金標(biāo)準(zhǔn)已被本院生效判決所確認(rèn)。
    由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，只要債務(wù)未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續(xù)發(fā)生。本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決所確定的違約金系基于當(dāng)時(shí)投資公司的訴訟請(qǐng)求計(jì)算截止到2004年10月30日，因此，就本院生效判決未審理的在2004年10月31日后實(shí)際發(fā)生的遲延履行違約金，李世公司負(fù)有繼續(xù)支付義務(wù)，原審判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
    2、關(guān)于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協(xié)議約定而發(fā)生，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)為協(xié)議中約定的743.1萬元債務(wù)，即自然債務(wù)。只要該自然債務(wù)未清償或遲延清償，即發(fā)生遲延履行違約金。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬元，本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬元，自本院[2004]沈民二房初字第258號(hào)民事判決于2005年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協(xié)議中約定的自然債務(wù)業(yè)已轉(zhuǎn)化為具有法律拘束力及強(qiáng)制執(zhí)行力的強(qiáng)制給付之債。
    在2005年4月5日之后，李世公司如未給付743.1萬元，則屬于不履行法院生效判決，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協(xié)議，其法律后果是應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息”的規(guī)定，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，不存在再行依據(jù)原協(xié)議中約定的違約金條款繼續(xù)計(jì)算違約金的問題。因此，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付2005年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
    3、關(guān)于上訴人投資公司所主張的計(jì)算違約金所依據(jù)的債務(wù)金額。投資公司與李世公司系合同關(guān)系，李世公司的合同義務(wù)為付款，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，李世公司對(duì)付款負(fù)舉證責(zé)任，但李世公司未能舉證證明在2005年4月5日之前向投資公司支付過款項(xiàng)，因此，本院確定計(jì)算遲延履行違約金的基礎(chǔ)債務(wù)金額仍為743.1萬元。
    4、需要說明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭(zhēng)之權(quán)利有直接利害關(guān)系，應(yīng)作為本案一審共同原告參加訴訟，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權(quán)利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權(quán)利。因此，投資公司有權(quán)單獨(dú)主張對(duì)李世公司的合同權(quán)利。
    綜上，原審判決適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
    一、撤銷沈陽市和平區(qū)人民法院[2005]和民合初字第478號(hào)民事判決;。
    四、駁回被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司不支付違約金的反駁。
    一審案件受理費(fèi)12810元，二審案件受理費(fèi)12810元，計(jì)25620元，由上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)4008元，被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)21612元。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十八
    答辯人：濟(jì)南某設(shè)備廠有限公司。
    委托代理人：龐海濤，山東齊邦律師事務(wù)所律師。
    因原告江蘇某電線電纜有限公司訴答辯人買賣合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人答辯如下：
    原告起訴所述事實(shí)及欠款金額與實(shí)際情況不符。
    xxxx年9月29日，答辯人與原告簽訂一份《供應(yīng)合同》，對(duì)供貨條件及方式、交貨地點(diǎn)等內(nèi)容作了具體而明確的約定。其中，《供應(yīng)合同》第一條對(duì)供貨條件作出了明確約定：首先是答辯人根據(jù)實(shí)際需求編制《購物材料清單》，然后是被告根據(jù)原告提供的《購物材料清單》進(jìn)行報(bào)價(jià)，并確定供貨期，最后是答辯人對(duì)原告的報(bào)價(jià)及供貨期進(jìn)行蓋章確認(rèn)。至此，原、被告雙方之間就該部分《購物材料清單》中載明的貨物的買賣關(guān)系方才成立，原告才可以按照《購物材料清單》組織發(fā)貨。
    原告庭前提供了12張收貨單據(jù)，金額共計(jì)18868767.3元，經(jīng)答辯人仔細(xì)核對(duì)，發(fā)現(xiàn)原告共提供的12張收貨單分別存在下列情況：
    第一、xxxx年1月18日收貨單兩張，貨單編號(hào)、金額分別為：1401-0161號(hào)、703275元;1401-0162號(hào)、185550元;xxxx年3月12日收貨單三張，貨單編號(hào)、金額分別為：14030108號(hào)、111442.5元;1403010109號(hào)、11033.8元;14030110號(hào)、4644605元。上述五張收貨單共計(jì)貨款1475761.8元，均為答辯人提供了《供貨材料清單》、原告進(jìn)行了報(bào)價(jià)、答辯人簽章認(rèn)可后所發(fā)貨物，并經(jīng)答辯人的工作人員簽收，原、被告對(duì)上述貨物存在買賣關(guān)系。
    第二、xxxx年3月收貨單兩張，貨單編號(hào)為：14030241號(hào)和14030242號(hào)，上述收貨單中載明的貨物答辯人并未收到，收貨方簽字人員為閆文芝也不是答辯人的工作人員。答辯人對(duì)原告就上述貨物提出的訴求不予認(rèn)可。
    第三、xxxx年3月收貨單一份，貨單編號(hào)為：14030120號(hào);xxxx年4月22日收貨單一份，貨單編號(hào)為：14040258號(hào);xxxx年4月收貨單三份，貨單分別編號(hào)為：14040324號(hào)、14040325號(hào)、14040326號(hào)，上述五份收貨單所載明的貨物已由答辯人單位的工作人員簽收，但是上述貨物答辯人從未編制《購物材料清單》，原告也沒有報(bào)價(jià)，并經(jīng)答辯人簽章確認(rèn)，故該部分貨物并非答辯人購買，而是原告自行擅自發(fā)貨，存放于答辯人處的代存貨物，對(duì)于上述貨物，答辯人無付款義務(wù)。
    第四、原告供應(yīng)的型號(hào)為：3*4+1*2.5的1926米電纜存在質(zhì)量瑕。
    疵，不能使用，共計(jì)18489.6元，該部分貨款應(yīng)在欠款數(shù)額中予以扣除。
    鑒于上述事實(shí)，答辯人購買原告的貨物價(jià)值為1475761.8元，截止原告起訴之日起，答辯人已經(jīng)分別于xxxx年12月9日、xxxx年3月12日各向原告支付10萬元的承兌匯票，于xxxx年5月28日向原告支付20萬元的承兌匯票，三張金額合計(jì)為50萬元。因此答辯人實(shí)際欠原告貨款957272.2元，而非1598209.8元。
    綜上所述，原告起訴所述事實(shí)與實(shí)際情況不符，答辯人實(shí)際欠原告貨款957272.2元，而非1598209.8元。望貴院查清上述事實(shí)，依法判決，以維護(hù)答辯人的合法權(quán)益。
    此致
    天橋區(qū)人民法院。
    答辯人：濟(jì)南某設(shè)備廠有限公司。
    xxxx年10月16日。
    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇十九
    范文一:。
    原告：姚xx，男，漢族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx區(qū)xx路xx號(hào)xx幢xx室。
    原告：湯xx，女，漢族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx區(qū)xx路xx號(hào)xx幢xx室。
    二原告聯(lián)系地址：上海市寧xx路xx號(hào)xx大廈xxxx室。
    郵編：xxxx聯(lián)系電話：xxxx。
    被告：余xx，女，中國香港居民，19xx年xx月x日出生，香港永久性居民身份證號(hào)：xxxxxx。
    被告：余xx，男，中國香港居民，19xx年x月x日出生，香港永久性居民身份證號(hào)：xxxxx。
    二被告聯(lián)系地址：上海市xx路xx弄xx號(hào)xx室。
    郵編：xxxx聯(lián)系電話：xxxx。
    訴訟請(qǐng)求：
    1、判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣35，680元整;。
    2、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
    事實(shí)與理由：
    2009年12月5日，原、被告在上海xxx房屋服務(wù)有限公司居間介紹下簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定原告(即乙方)購買被告(即甲方)所有的上海市xx區(qū)xx路xx號(hào)xx幢xxx室房屋，房?jī)r(jià)款為人民幣4xx萬元整。簽約當(dāng)天，雙方簽署了補(bǔ)償協(xié)議，約定乙方另行補(bǔ)償甲方裝修及設(shè)備款人民幣8x萬元整。原告于簽約當(dāng)日支付被告人民幣5萬元整;于2009年12月13日支付被告人民幣274萬元整。根據(jù)本買賣合同補(bǔ)充條款約定，甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)(即人民幣290萬元整)后3個(gè)工作日內(nèi)，將該房屋交付乙方，交付標(biāo)志為甲方將該房屋的鑰匙交付乙方，并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。同時(shí)，本買賣合同約定乙方于甲乙雙方辦妥房屋交接手續(xù)當(dāng)日，直接支付甲方房款人民幣1萬元整。2010年2月3日，原告貸款銀行農(nóng)業(yè)銀行放款給被告人民幣290萬元，按照買賣合同約定，被告應(yīng)于3個(gè)工作日即2010年2月8日內(nèi)交房給原告。被告因故遲延交房，直至2010年2月21日(共計(jì)13天)，原、被告簽署《房屋買賣交接書》完成交付手續(xù)，原告支付被告尾款人民幣1萬元。
    基于上述事實(shí)，原告認(rèn)為，原、被告之間簽訂房屋買賣合同系真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法、有效，被告未按合同約定按時(shí)交付房屋已構(gòu)成違約，根據(jù)買賣合同約定，甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。被告違約遲延13天交付房屋，合計(jì)人民幣37,050元，扣除原告遲延1天付款的違約金人民幣1,370元，被告應(yīng)支付原告逾期交房違約金人民幣35,680元。特此，懇請(qǐng)貴院依法判如所請(qǐng)。
    此致
    上海市xx區(qū)人民法院。
    具狀人：xxx。
    xx年xx月xx日。
    范文二：
    原告：xxx，女，1981年2月5日出生，漢族，無業(yè)，住xxxx，身份證號(hào)碼xxxxxxxxxxxxxxxxxx.
    被告：xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地xxxxx，實(shí)際經(jīng)營地xxxx(郵編101100)，注冊(cè)號(hào)xxxxxxx，聯(lián)系電話xxxxxxxxx.
    法定代表人xxx，系公司董事長。
    訴訟請(qǐng)求：
    2.判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)與理由：
    2009年12月31日，原告與被告簽訂了編號(hào)為yxxx的《商品房預(yù)售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應(yīng)在2010年8月30日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計(jì)算，并于實(shí)際交房之日起30內(nèi)向原告支付。
    2010年1月22日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時(shí)間交付房屋。2010年10月7日，原告與被告簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，被告承諾在2011年5月30日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預(yù)售合同》中約定的交房日期即2010年8月30日之次日起計(jì)算。
    2010年8月18日，被告向原告發(fā)出了《關(guān)于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴(yán)格依照與您簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到2011年12月10日，被告方將《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的房屋交付給原告。
    根據(jù)被告逾期交付房屋的事實(shí)以及雙方關(guān)于違約金的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付自2010年8月31日起至2011年12月10日止的違約金及其利息。被告在實(shí)際交付房屋之日30日內(nèi)未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。2013年1月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
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    房地產(chǎn)租賃合同糾紛篇二十
     為正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。
     第一條人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。
     對(duì)名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。
     第二條承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。
     第三條根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認(rèn)定融資租賃合同無效。
     第四條融資租賃合同被認(rèn)定無效，當(dāng)事人就合同無效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定;未約定或者約定不明，且當(dāng)事人協(xié)商不成的，租賃物應(yīng)當(dāng)返還出租人。但因承租人原因?qū)е潞贤瑹o效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會(huì)顯著降低租賃物價(jià)值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權(quán)歸承租人，并根據(jù)合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。
     第五條出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：
     (一)租賃物嚴(yán)重不符合約定的;
     (二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。
     承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時(shí)通知出租人，或者無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
     第六條承租人對(duì)出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項(xiàng)下支付租金的義務(wù)，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應(yīng)租金支付義務(wù)的除外。
     第七條承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。
     第八條出租人轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方以此為由請(qǐng)求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。
     第九條承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：
     (四)出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形。
     第十條當(dāng)事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導(dǎo)致承租人不能返還，出租人要求其給予合理補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
     第十一條有下列情形之一，出租人或者承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：
     (三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的。
     第十二條有下列情形之一，出租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：
     (四)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。
     第十三條因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。
     第十四條當(dāng)事人在一審訴訟中僅請(qǐng)求解除融資租賃合同，未對(duì)租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的，人民法院可以向當(dāng)事人進(jìn)行釋明。
     第十五條融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而解除，出租人要求承租人按照租賃物折舊情況給予補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
     第十六條融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷而解除，出租人根據(jù)融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主張承租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持。
     出租人的損失已經(jīng)在買賣合同被解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷時(shí)獲得賠償?shù)?，?yīng)當(dāng)免除承租人相應(yīng)的賠償責(zé)任。
     第十七條出租人有下列情形之一，影響承租人對(duì)租賃物的占有和使用，承租人依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，要求出租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持：
     (一)無正當(dāng)理由收回租賃物;
     (二)無正當(dāng)理由妨礙、干擾承租人對(duì)租賃物的占有和使用;
     (三)因出租人的原因?qū)е碌谌藢?duì)租賃物主張權(quán)利;
     (四)不當(dāng)影響承租人對(duì)租賃物占有、使用的其他情形。
     第十八條出租人有下列情形之一，導(dǎo)致承租人對(duì)出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：
     (一)明知租賃物有質(zhì)量瑕疵而不告知承租人的;
     (二)承租人行使索賠權(quán)時(shí)，未及時(shí)提供必要協(xié)助的;
     (三)怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)的;
     (四)怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)的。
     第十九條租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實(shí)施了下列行為之一，承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規(guī)定，要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：
     (一)出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時(shí)，對(duì)租賃物的選定起決定作用的;
     (二)出租人干預(yù)或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的;
     (三)出租人擅自變更承租人已經(jīng)選定的出賣人或者租賃物的。
     承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的，對(duì)上述事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。
     第二十條承租人逾期履行支付租金義務(wù)或者遲延履行其他付款義務(wù)，出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應(yīng)違約金的，人民法院應(yīng)予支持。
     第二十一條出租人既請(qǐng)求承租人支付合同約定的'全部未付租金又請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)告知其依照合同法第二百四十八條的規(guī)定作出選擇。
     出租人請(qǐng)求承租人支付合同約定的全部未付租金，人民法院判決后承租人未予履行，出租人再行起訴請(qǐng)求解除融資租賃合同、收回租賃物的，人民法院應(yīng)予受理。
     第二十二條出租人依照本解釋第十二條的規(guī)定請(qǐng)求解除融資租賃合同，同時(shí)請(qǐng)求收回租賃物并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
     前款規(guī)定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費(fèi)用與收回租賃物價(jià)值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，損失賠償范圍還應(yīng)包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。
     第二十三條訴訟期間承租人與出租人對(duì)租賃物的價(jià)值有爭(zhēng)議的，人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價(jià)值;融資租賃合同未約定或者約定不明的，可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價(jià)值。
     承租人或者出租人認(rèn)為依前款確定的價(jià)值嚴(yán)重偏離租賃物實(shí)際價(jià)值的，可以請(qǐng)求人民法院委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估或者拍賣確定。
     第二十四條出賣人與買受人因買賣合同發(fā)生糾紛，或者出租人與承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，當(dāng)事人僅對(duì)其中一個(gè)合同關(guān)系提起訴訟，人民法院經(jīng)審查后認(rèn)為另一合同關(guān)系的當(dāng)事人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。
     承租人與租賃物的實(shí)際使用人不一致，融資租賃合同當(dāng)事人未對(duì)租賃物的實(shí)際使用人提起訴訟，人民法院經(jīng)審查后認(rèn)為租賃物的實(shí)際使用人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。
     承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領(lǐng)租賃物、索賠等買賣合同權(quán)利的，人民法院應(yīng)通知出租人作為第三人參加訴訟。
     第二十五條當(dāng)事人因融資租賃合同租金欠付爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計(jì)算。
     第二十六條本解釋自2014年3月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》(法發(fā)〔1996〕19號(hào))同時(shí)廢止。
     本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。