方案的執(zhí)行需要我們?nèi)σ愿?，堅持不懈。合作和團(tuán)隊精神對制定方案是至關(guān)重要的。方案的變更和修正需要經(jīng)過合理的審批和討論。
    房地產(chǎn)談判方案篇一
    模式一：d公司與a公司合并(吸收合并)
    根據(jù)新《公司法》第一百七十三條、一百七十四條規(guī)定的內(nèi)容，如果d公司吸收合并a公司，則會產(chǎn)生如下法律后果：
    3)合并是合并雙方當(dāng)事人之間的合同行為，合并方合并對方時必然要支付某種形式的對價，具體表現(xiàn)形式是d公司以自己因合并而增加的資本向a公司的投資者交付股權(quán)，使b公司和c公司成為合并后公司的股東。
    具體操作程序如下：
    (一)d公司與a公司初步洽談，商議合并事項(xiàng);
    (二)清產(chǎn)核資、財務(wù)審計
    因?yàn)閍公司是國有控股的有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)對a企業(yè)各類資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行全面、認(rèn)真的清查，以清理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。要按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，核實(shí)和界定國有資本金及其權(quán)益，以防止國有資產(chǎn)在合并中流失。因此，必須由直接持有該國有產(chǎn)權(quán)的單位即a公司決定聘請具備資格的會計師事務(wù)所進(jìn)行財務(wù)審計。如果經(jīng)過合并后的d公司為非國有公司，還要對公司的法定代表人進(jìn)行離任審計。a公司必須按照有關(guān)規(guī)定向會計師事務(wù)所或者政府審計部門提供有關(guān)財務(wù)會計資料和文件。
    (三)資產(chǎn)評估
    按照《企業(yè)國有資產(chǎn)管理評估暫行辦法》第6條，公司合并必須對資產(chǎn)實(shí)施評估，以防止國有資產(chǎn)流失。資產(chǎn)評估的范圍包括固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(包括知識產(chǎn)權(quán)和商譽(yù)，但是不包括以無形資產(chǎn)對待的國有土地使用權(quán))和其他資產(chǎn)。
    2、由國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。如果國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予評估立項(xiàng)的，a公司應(yīng)當(dāng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
    資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)收到核準(zhǔn)申請后，對符合核準(zhǔn)要求的，及時組織有關(guān)專家審核，在20個工作日內(nèi)完成對評估報告的核準(zhǔn);對不符合核準(zhǔn)要求的，予以退回。
    (四)確定股權(quán)比例
    根據(jù)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)確定的評估值為依據(jù)，將a公司的股東b公司和c公司所享有的股權(quán)折算成資產(chǎn)，從而確定b公司和c公司在合并后的d公司中所占的股權(quán)比例。
    (五)召開股東大會
    合并是導(dǎo)致公司資產(chǎn)重新配置的重大法律行為，直接關(guān)系到股東的權(quán)益，因此參與合并的a公司和d公司必須經(jīng)各自的股東(大)會以通過特別決議所需要的多數(shù)贊成票同意合并協(xié)議。
    根據(jù)我國新公司法第44條和第104條的規(guī)定，有限責(zé)任公司股東會對公司合并的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過;股份有限公司股東大會對公司合并作出決議，必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的2/3以上通過。同時a公司為國有控股公司，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》第22條，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)派出的股東代表，應(yīng)當(dāng)將其履行職責(zé)的有關(guān)情況及時向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報告，應(yīng)當(dāng)按照國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的指示發(fā)表意見、行使表決權(quán)。
    (六)簽署合并協(xié)議
    在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由a公司和d公司的法人代表或法人代表授權(quán)的人員簽訂企業(yè)合并協(xié)議書或合并合同。
    我國公司法沒有規(guī)定合并協(xié)議應(yīng)該包括哪些主要條款，參照對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、國家工商行政管理局《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第21條規(guī)定的外商投資企業(yè)之間的合并協(xié)議的主要內(nèi)容，認(rèn)為應(yīng)包括如下內(nèi)容：合并協(xié)議各方的名稱、住所、法定代表人;合并后公司的名稱、住所、法定代表人;合并后公司的投資總額和注冊資本;合并形式;合并協(xié)議各方債權(quán)、債務(wù)的承繼方案;職工安置辦法;違約責(zé)任;解決爭議的方式;簽約日期、地點(diǎn);合并協(xié)議各方認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。
    (七)編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單
    (八)通知和公告?zhèn)鶛?quán)人
    我國新《公司法》第174條規(guī)定了通知債權(quán)人的程序和公告的方式。該條規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人，并于30日內(nèi)在報紙上公告。債權(quán)人自接到通知書之日起30日內(nèi)，未接到通知書的自公告之日起45日內(nèi)，可以要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。
    如果a公司和d公司在與其他公司、企業(yè)簽訂的貸款合同中寫明公司合并必須經(jīng)債權(quán)人同意的，還需要經(jīng)過債權(quán)人的同意。
    公司合并后合并各方的債權(quán)、債務(wù)應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司即合并后的d公司承繼。
    (九)核準(zhǔn)登記
    公司合并后，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定到公司登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變動登記(包括d公司的變更登記和a公司的注銷登記兩套程序)和稅務(wù)變更登記;土地管理部門同時為合并公司辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證書，如果a公司的用地屬于國有劃撥的土地，合并后的d公司應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)法的規(guī)定與縣級以上人民政府重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓證書。
    公司合并后，合并企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時辦理a企業(yè)的法人注銷登記，沒有辦理注銷登記，協(xié)議已經(jīng)履行的，不影響合并協(xié)議的效力和合并后d公司對a公司債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)。
    (十)職工的安置
    即d公司通過購買a公司一定數(shù)額的股權(quán)，從而實(shí)際控制a公司的行為，在法律上表現(xiàn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。主要特征如下：
    1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣發(fā)生于d公司與a公司的股東b公司和c公司之間;
    2)在大部分情況下，股份轉(zhuǎn)讓不改變a公司的獨(dú)立法人地位，因此a公司的債務(wù)一般仍由其自行承擔(dān)。
    具體操作程序如下：
    (一)d公司向a公司的股東b公司和c公司發(fā)出收購要約，然后分別召開公司股東(大)會，研究股權(quán)出售和收購股權(quán)的可行性，分析出售和收購股權(quán)的目的是否符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展，并對收購方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)營能力進(jìn)行分析，嚴(yán)格按照公司法的規(guī)定程序進(jìn)行操作。
    (二)聘請律師進(jìn)行律師盡職調(diào)查。
    (三)d公司分別與b公司和c公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的協(xié)商和談判。
    (四)b公司向國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提出股權(quán)轉(zhuǎn)讓申請，并經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)。
    根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》第23條規(guī)定，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)決定其所出資企業(yè)的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中，轉(zhuǎn)讓全部國有股權(quán)或者轉(zhuǎn)讓部分國有股權(quán)致使國家不再擁有控股地位的，報本級人民政府批準(zhǔn)。
    (五)評估驗(yàn)資(因?yàn)閏公司是私營公司，因此在與c公司的股權(quán)交易過程中也可以協(xié)商確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格)。
    1、同級國有資產(chǎn)管理部門組織進(jìn)行清產(chǎn)核資。
    根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》第12條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓所出資企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方不再擁有控股地位的，由同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行清產(chǎn)核資，并委托社會中介機(jī)構(gòu)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。
    2、資產(chǎn)評估
    1)由b公司委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)實(shí)施資產(chǎn)評估;
    2)評估報告須經(jīng)核準(zhǔn)或者實(shí)施備案，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》
    第23條對于轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方不再擁有控股地位的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)。
    3)確定轉(zhuǎn)讓價格
    轉(zhuǎn)讓價格的確定不得低于評估結(jié)果的90%。如果低于這個比例，應(yīng)當(dāng)暫停產(chǎn)權(quán)交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)進(jìn)行交易。
    根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)管理評估暫行辦法》，因?yàn)閎公司出讓的股權(quán)屬于國有企業(yè)或國有獨(dú)資有限公司，因此需到國有資產(chǎn)辦進(jìn)行立項(xiàng)、確認(rèn)，然后再到資產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行評估。c公司可直接到會計事務(wù)所對變更后的資本進(jìn)行驗(yàn)資。
    (六)b公司和d公司到國有產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易
    b公司應(yīng)當(dāng)?shù)疆a(chǎn)權(quán)交易中心掛牌登記，并委托產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公告產(chǎn)權(quán)交易信息。
    根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》第14條的規(guī)定，信息應(yīng)當(dāng)公告在省級以上公開發(fā)行的經(jīng)濟(jì)或者金融類報刊和產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上，征集受讓方。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告期為20個工作日。披露信息的內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的基本情況、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成情況、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的內(nèi)部決策及批準(zhǔn)情況、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的企業(yè)近期經(jīng)審計的主要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)資產(chǎn)評估核準(zhǔn)或者備案情況、受讓方應(yīng)當(dāng)具備的基本情況以及其它需披露的事項(xiàng)。
    d公司在登記掛牌時，除填寫《買方登記表》外，還應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人資格證明書或受托人的授權(quán)委托書、法定代表人或受托人的身份證復(fù)印件。
    (七)b公司、c公司和d公司分別召開職工大會或股東(大)會，并形成股東(大)會決議，按照公司章程規(guī)定的程序和表決辦法通過并形成書面的股東(大)會決議。
    (八)d公司分別和b公司、c公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
    (九)由產(chǎn)權(quán)交易中心審理d公司與b公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及附件，并辦理交割手續(xù)。(c公司不需要)
    (十)到公司登記機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。
    二、股權(quán)架構(gòu)
    如果采用第一種方式，則c公司在a公司的股權(quán)將根據(jù)資產(chǎn)評估的結(jié)果，折算成合并后的d公司的資產(chǎn)，它在合并后的d公司所占的股權(quán)比例將是其原有出資額與合并后的d公司的全部資產(chǎn)(即原有a公司與原有d公司資產(chǎn)總和)的比值，即遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于原來的49%。
    三、兩種兼并方案的比較
    首先，合并與收購都是公司并購的基本形式，都能夠?qū)崿F(xiàn)d公司控制a公司的目的。
    其次，合并與收購在法律上的最為重大的區(qū)別之一就是，前者由于a公司的法人資格因合并而消滅，其債務(wù)依法律規(guī)定被合并后的d公司概括承受，而后者在大部分情況下由于a公司保持了法人地位的同一與延續(xù)而自行承擔(dān)原來的債務(wù)。
    因此當(dāng)發(fā)生債務(wù)遺漏問題，即a公司在被d公司兼并的過程中，由于故意或過失，遺漏了應(yīng)計入資產(chǎn)負(fù)債表的對外債務(wù)，使d公司對兼并條件做出錯誤判斷時，如果采用第二種方案——d公司收購a公司的股權(quán)，并不影響a公司法人資格的同一和延續(xù)，遺漏債務(wù)問題只能影響到兼并雙方之間的兼并合同，而不能影響債權(quán)人向被兼并企業(yè)追索債務(wù)的權(quán)利。而如果使用第一種方案，合并雙方法人合為一體，存續(xù)的d公司對a公司的財產(chǎn)、債券、債務(wù)概括性承受，根據(jù)民法通則第44條、公司法第175條、合同法第90條規(guī)定，d公司有承受a公司債務(wù)的法定義務(wù)，這種義務(wù)不因在兼并時債務(wù)是否屬遺漏債務(wù)而有所區(qū)別。因此第二種方案對于d企業(yè)來說更為有利。
    四、風(fēng)險防范
    對并購方而言，任何并購交易中都可能存在風(fēng)險，只有對并購交易中的風(fēng)險有充分的認(rèn)識，并做好相應(yīng)的對策，才能有效防范并購風(fēng)險，保證并購交易的成功及實(shí)現(xiàn)并購的目的。
    風(fēng)險一：政府干預(yù)
    并購不完全是一種市場行為，其中在參與主體、市場準(zhǔn)入、經(jīng)營規(guī)模和范圍等方面必然受到有關(guān)國家法律法規(guī)或相關(guān)政策的限制，特別是當(dāng)并購涉及到國有企業(yè)的時候，政府干預(yù)是必然的，而且政府在并購中所扮演的角色有時會直接關(guān)系到并購的成敗。所以，作為律師參與企業(yè)并購業(yè)務(wù)首先要對并購交易的合法性進(jìn)行審查，防范由于政府不予審批而帶來的風(fēng)險。
    風(fēng)險二：目標(biāo)公司的可靠性
    為了確保并購的可靠性，減少并購可能產(chǎn)生的風(fēng)險與損失，并購方在決定并購目標(biāo)公司前，必須要對目標(biāo)公司的內(nèi)部情況進(jìn)行一些審慎的調(diào)查與評估。這些調(diào)查和評估事項(xiàng)包括：
    2、目標(biāo)公司的工商注冊登記資料(包括公司章程、各類出資或驗(yàn)資證明報告等);
    3、有關(guān)目標(biāo)公司經(jīng)營財務(wù)報表或資產(chǎn)評估報告;
    4、參與并購的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)資質(zhì);
    5、目標(biāo)公司所擁有的知識產(chǎn)權(quán)情況;
    6、目標(biāo)公司重大資產(chǎn)(包括房產(chǎn)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn))、負(fù)債或合同事項(xiàng);
    7、目標(biāo)公司管理框架結(jié)構(gòu)和人員組成;
    8、有關(guān)國家對目標(biāo)公司的稅收政策;
    9、各類可能的或有負(fù)債情況(包括各類擔(dān)保、訴訟或面臨行政處罰等事項(xiàng));
    10、其他根據(jù)目標(biāo)公司的特殊情況所需要調(diào)查的特殊事項(xiàng)，如社會保險、環(huán)保、不可抗力、可能不需要并購方同意就加諸于并購方的潛在責(zé)任等。在這方面，實(shí)踐中突出存在著兩個問題：
    (一)目標(biāo)公司的擔(dān)保、債權(quán)、糾紛等或有負(fù)債
    股權(quán)并購中最易出現(xiàn)糾紛且較難防范的問題就是：目標(biāo)公司的對外擔(dān)保，此外還可能存在未決訴訟、仲裁糾紛，以及知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)、產(chǎn)品質(zhì)量侵權(quán)責(zé)任，以及可能發(fā)生的員工勞資糾紛等或有負(fù)債。對這些無法預(yù)計的或有負(fù)債，以及目標(biāo)公司承諾披露的或有負(fù)債，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后實(shí)際發(fā)生了權(quán)利人的追索，該類風(fēng)險首先由目標(biāo)公司承擔(dān)，由此引發(fā)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定。
    因此實(shí)踐中，建議通過以下途徑解決：
    1、在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中預(yù)設(shè)相關(guān)防范條款;
    2、要求出讓方繼續(xù)履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的違約責(zé)任;
    3、以欺詐為由，請求確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效，要求出讓方返還股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并賠償損失，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
    (二)違反公司章程規(guī)定，董事長或總經(jīng)理為其他企業(yè)、個人提供擔(dān)保
    一般而言，公司章程和公司議事規(guī)則均會規(guī)定，公司對外擔(dān)保必須提交股東會決議通過，或一定金額以上的對外擔(dān)保應(yīng)當(dāng)經(jīng)過董事會決議一致表決通過(或2/3以上的董事通過)，但事實(shí)上經(jīng)常會發(fā)生目標(biāo)公司董事、經(jīng)理違反上述規(guī)定擅自為其他企業(yè)擔(dān)保，對于股權(quán)受讓方而言，即使目標(biāo)公司審慎調(diào)查，也往往防不勝防。但按現(xiàn)行法律規(guī)定，目標(biāo)公司的章程和董事會議事規(guī)則的規(guī)定，哪些金額以上的擔(dān)保必須經(jīng)董事會一致決議，哪些金額以上的擔(dān)保必須征求其他股東的同意，均屬于公司內(nèi)部問題，不能據(jù)此抗辯善意債權(quán)人，目標(biāo)公司仍應(yīng)對外承擔(dān)責(zé)任。
    公司董事、經(jīng)理以公司財產(chǎn)為本公司股東個人的債務(wù)或股東借款、租賃等經(jīng)營活動提供擔(dān)保的問題具有一定的普遍性，此類情況，直接違反《公司法》規(guī)定，屬于無效擔(dān)保，不受法律保護(hù)，債權(quán)人因此不能獲得優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利，造成債權(quán)人損失的，應(yīng)由目標(biāo)公司承擔(dān)過錯賠償責(zé)任。
    若董事、經(jīng)理以個人名義提供擔(dān)?；虺铰殭?quán)提供擔(dān)保，目標(biāo)公司能舉證董事、經(jīng)理的行為不屬于公司行為，債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道董事、經(jīng)理的行為違反公司章程或議事規(guī)則超越權(quán)限的，不構(gòu)成表見代理，所產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由董事、經(jīng)理依據(jù)過錯原則承擔(dān)損失。
    建議股權(quán)收購方在目標(biāo)公司盡職調(diào)查時，認(rèn)真審議公司章程、董事會決議、章程和決議修正案，來界定債權(quán)人在接受擔(dān)保時是否存在主觀上的過錯，以及董事、經(jīng)理的擔(dān)保行為是否屬于表見代理行為。
    風(fēng)險三：并購過程中所涉及的法律風(fēng)險
    為了對并購中所涉及的法律風(fēng)險進(jìn)行提示或適當(dāng)?shù)囊?guī)避，并購方律師參與并購的核心工作就是為其實(shí)施并購行為提供或設(shè)計切實(shí)可行的并購方案和出具相關(guān)的法律意見書。目前，對國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)的交易，一般律師的法律意見書是向管理國有資產(chǎn)的上級主管部門或政府機(jī)關(guān)報批時所必須的法律文件。
    風(fēng)險六：合同風(fēng)險
    是最終確立企業(yè)并購各方權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的依據(jù)，務(wù)必需要專業(yè)律師從中進(jìn)行必要的審核把關(guān)。
    風(fēng)險七：談判風(fēng)險
    對企業(yè)并購而言，主要還是一種市場交易行為，需要參與并購的各方反復(fù)進(jìn)行(有時甚至是非常艱苦的)商務(wù)方面的談判，至于面臨企業(yè)并購失敗的風(fēng)險也是非常正常的事情，只有最后談成的結(jié)果才能形成書面上的法律文件。律師參與并購業(yè)務(wù)的談判，有利于律師全面了解或掌握交易各方的真實(shí)意圖，并隨時為交易各方提供談判內(nèi)容的法律依據(jù)或咨詢服務(wù)。
    收購兼并并購中的法律盡職調(diào)查
    隨著近年來中國企業(yè)并購，特別是外資并購大幕的拉開，并購作為企業(yè)投資的一種重要形式也越來越多地成為中國經(jīng)濟(jì)生活中備受矚目的一道亮麗的彩虹。但是，在并購過程中，由于購并方的疏忽，往往會導(dǎo)致這樣那樣的糾紛，并給購并方帶來損失。為了盡量減小和避免并購風(fēng)險，在并購開始前對目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查（due diligence）是十分重要的。
    盡職調(diào)查是一個非常廣泛的概念，但有兩種類型的盡職調(diào)查是非常重要的，一種是證券公開發(fā)行上市中的盡職調(diào)查；另一種是公司并購中的盡職調(diào)查。前一種盡職調(diào)查行為比較容易受到重視，這主要是因?yàn)槲覈煞ㄒ?guī)對證券公開發(fā)行上市過程中各中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的勤勉盡責(zé)義務(wù)有著嚴(yán)格的規(guī)定，為了保證自己出具的文件的真實(shí)性和可靠性，各中介機(jī)構(gòu)會自覺地去進(jìn)行盡職調(diào)查。但在公司并購中，特別是在善意收購中，盡職調(diào)查往往不能受到應(yīng)有的重視。但是，作為能夠核實(shí)目標(biāo)公司資產(chǎn)狀況的一個重要途徑和有利機(jī)會，盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)為買方公司所重視并由各中介機(jī)構(gòu)采取積極的態(tài)度和措施加以落實(shí)，以便在并購開始前盡可能地了解更多的事實(shí)情況，同時避免對買方公司的利益造成損害。
    一、為什么要進(jìn)行盡職調(diào)查
    盡職調(diào)查的目的是使買方盡可能地發(fā)現(xiàn)有關(guān)他們要購買的股份或資產(chǎn)的全部情況，也就是那些能夠幫他們決定是否繼續(xù)進(jìn)行并購程序的重要事實(shí)。買方需要有一種安全感，他們需要知曉所得到的重要信息能否準(zhǔn)確地反映目標(biāo)公司的資產(chǎn)和債務(wù)情況。
    從買方的角度來說，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險管理。對買方和他們的融資者來說，購并本身存在著各種各樣的風(fēng)險，諸如，目標(biāo)公司所在國可能出現(xiàn)的政治風(fēng)險；目標(biāo)公司過去財務(wù)帳冊的準(zhǔn)確性；購并以后目標(biāo)公司的主要員工、供應(yīng)商和顧客是否會繼續(xù)留下來；相關(guān)資產(chǎn)是否具有目標(biāo)公司賦予的相應(yīng)價值；是否存在任何可能導(dǎo)致目標(biāo)公司運(yùn)營或財務(wù)運(yùn)作分崩離析的任何義務(wù)。
    賣方通常會對這些風(fēng)險和義務(wù)有很清楚的了解，而買方則沒有。因而，買方有必要通過實(shí)施盡職調(diào)查來補(bǔ)救買賣雙方在信息獲知上的不平衡。一旦通過盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險和法律問題，買賣雙方便可以就相關(guān)風(fēng)險和義務(wù)應(yīng)由哪方承擔(dān)進(jìn)行談判，同時買方可以決定在何種條件下繼續(xù)進(jìn)行收購活動。
    二、如何進(jìn)行盡職調(diào)查
    盡職調(diào)查的范圍很廣，調(diào)查對象的規(guī)模亦千差萬別，從僅有一間房屋的私營企業(yè)到辦公地點(diǎn)遍及世界各地的跨國企業(yè)。每一個盡職調(diào)查項(xiàng)目均是獨(dú)一無二的。但是，對于一項(xiàng)大型的涉及多家潛在買方的并購活動來說，盡職調(diào)查通常需經(jīng)歷以下程序：
    1．由賣方指定一家投資銀行負(fù)責(zé)整個并購過程的協(xié)調(diào)和談判工作。
    2．由潛在買方指定一個由專家組成的盡職調(diào)查小組（通常包括律師、會計師和財務(wù)分析師）。
    3．由潛在買方和其聘請的專家顧問與賣方簽署“保密協(xié)議”。
    4．由賣方或由目標(biāo)公司在賣方的指導(dǎo)下把所有相關(guān)資料收集在一起并準(zhǔn)備資料索引。
    5．由潛在買方準(zhǔn)備一份盡職調(diào)查清單。
    6．指定一間用來放置相關(guān)資料的房間（又稱為“數(shù)據(jù)室”或“盡職調(diào)查室”）。
    7．建立一套程序，讓潛在買方能夠有機(jī)會提出有關(guān)目標(biāo)公司的其他問題并能獲得數(shù)據(jù)室中可以披露之文件的復(fù)印件。
    8．由潛在買方聘請的顧問（包括律師、會計師、財務(wù)分析師）作出報告，簡要介紹對決定目標(biāo)公司價值有重要意義的事項(xiàng)。盡職調(diào)查報告應(yīng)反映盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性的法律事項(xiàng)，通常包括根據(jù)調(diào)查中獲得的信息對交易框架提出建議及對影響購買價格的諸項(xiàng)因素進(jìn)行的分析。
    9．由買方提供并購合同的草稿以供談判和修改。
    對于規(guī)模較小的交易而言，上述程序可以簡化。通常，賣方（或者目標(biāo)公司自身）會自行協(xié)助買方獲得和審查相關(guān)文件資料，而不用聘請投資銀行來進(jìn)行協(xié)調(diào)工作。賣方可能不會將所有資料放在數(shù)據(jù)室中，而根據(jù)實(shí)際情況按照買方的要求提供資料。在這種情況下，買方可準(zhǔn)備一份詳細(xì)的清單索要有關(guān)資料，直到盡職調(diào)查完成以后并且各方已就交易的基本條件達(dá)成一致，方可進(jìn)行并購合同的草擬階段。
    三、盡職調(diào)查過程中遵循的原則
    在盡職調(diào)查開始之前，買方的顧問應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：
    1．盡職調(diào)查的著重點(diǎn)
    當(dāng)開始一項(xiàng)盡職調(diào)查時，買方必須明確其盡職調(diào)查的目標(biāo)是什么，并向其專家顧問清楚地解釋盡職調(diào)查中的關(guān)鍵點(diǎn)。
    2．重要性
    買方和賣方的律師要明確在進(jìn)行盡職調(diào)查的過程中什么層次的資料和消息是重要的，并確定盡職調(diào)查的過程著重于買方所要達(dá)到的目標(biāo)及從中發(fā)現(xiàn)有關(guān)法律事項(xiàng)。這一過程將明確可能影響交易價格的各種因素。
    3．保密性
    在買方開始接觸任何資料之前，賣方通常需要涉及盡職調(diào)查的人承諾對其獲得的資料和信息保密，特別是那些接觸秘密信息的人員。但是，保密協(xié)議應(yīng)當(dāng)允許買方和其顧問就保密信息進(jìn)行全方位的討論并提出建議。
    4．支撐
    在一個大型的盡職調(diào)查活動中，買方通常應(yīng)促使其自己的雇員和顧問及其他專家一起實(shí)施調(diào)查，更為重要的是，要維持一個有序的系統(tǒng)以確保整個盡職調(diào)查過程協(xié)調(diào)一致并始終專注于買方訂立的目標(biāo)。
    四、法律盡職調(diào)查的內(nèi)容和法律盡職調(diào)查報告的撰寫
    1．法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容
    通常情況下，法律盡職調(diào)查應(yīng)囊括以下幾個方面：
    1）相關(guān)資產(chǎn)是否具有賣方賦予的價值；
    2）賣方對相關(guān)資產(chǎn)是否享有完整的權(quán)利；
    3）相關(guān)資產(chǎn)有無價值降低的風(fēng)險，特別是其中是否有法律糾紛；
    4）有無對交易標(biāo)的產(chǎn)生負(fù)面影響的義務(wù)，如稅收義務(wù)；
    5）隱藏或不可預(yù)見的義務(wù)（如環(huán)境、訴訟）；
    6）企業(yè)/資產(chǎn)控制關(guān)系的改變是否影響重要協(xié)議的簽訂或履行；
    7）有無不競爭條款或?qū)δ繕?biāo)公司運(yùn)營能力的其他限制；
    8）主要協(xié)議中有無反對轉(zhuǎn)讓的條款；
    9）有無其他法律障礙。
    下述因素亦應(yīng)引起足夠重視：
    1）相關(guān)交易行為是否需要取得任何政府部門的批準(zhǔn)或第三方同意；
    2）目標(biāo)公司或資產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營是否有法律限制；以及
    3）由于購并是否會導(dǎo)致目標(biāo)公司對員工的任何義務(wù)（如養(yǎng)老金/退休金以及技術(shù)上的補(bǔ)償）。
    同時，由于資產(chǎn)并購和股權(quán)并購之間的差異，盡職調(diào)查的重點(diǎn)亦會有所不同，通常情況下，資產(chǎn)并購和股權(quán)并購的區(qū)別如下：
    股權(quán)并購 資產(chǎn)并購
    1）這一過程主要是目標(biāo)公司的股東將其 1）資產(chǎn)并購則是目標(biāo)公司本身出售其
    股本出售給買方； 資產(chǎn)給買方的行為；
    2）目標(biāo)公司的債務(wù)在并購后仍由目標(biāo)公 2）隨著目標(biāo)公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的
    司承擔(dān)； 債務(wù)和義務(wù)相對較少；
    3）目標(biāo)公司的權(quán)利在并購之后不會受到 3）資產(chǎn)的權(quán)屬和權(quán)利應(yīng)在并購之后轉(zhuǎn)
    影響。買方應(yīng)當(dāng)注意公司章程中的優(yōu) 移給買方。若相關(guān)權(quán)利涉及到與其他 先購買權(quán)條款及其他有關(guān)條款。第三方的合同（如抵押），則應(yīng)取得 該第三方的同意。
    2．盡職調(diào)查報告的撰寫
    在完成資料和信息的審查后，買方聘請的法律顧問將為買方提供一份盡職調(diào)查報告。
    法律盡職調(diào)查報告一般包括如下內(nèi)容：
    1）買方對盡職調(diào)查的要求；
    2）律師審查過的文件清單，以及要求賣方提供但未提供的文件清單；
    3）進(jìn)行盡職調(diào)查所做的各種假設(shè)；
    4）出具盡職調(diào)查報告的責(zé)任限制或聲明；
    5）對審查過的資料進(jìn)行總結(jié)，對所涉及的法律事項(xiàng)以及所有審查過的信息所隱含的法律問題的評價和建議。
    法律盡職調(diào)查報告應(yīng)準(zhǔn)確和完整地反映其所依據(jù)的信息。
    法律盡職調(diào)查有助于交易合約的準(zhǔn)備和談判，對買方來說，在起草任何協(xié)議，特別是作出任何保證之前完成盡職調(diào)查更為有利。
    在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險和法律事項(xiàng)可能影響交易的框架，通過事先察覺風(fēng)險和法律問題的存在，相關(guān)問題可以在協(xié)議中得到妥當(dāng)處理，以免使其在交易完成后成為爭議的標(biāo)的。
    收購公司需要注意的事項(xiàng)及律師在其中的作用
    一、資本、資產(chǎn)方面的風(fēng)險
    （一）注冊資本問題
    目前，隨著新公司法對注冊資本數(shù)額的降低，廣大投資人通過興辦公司來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的熱情不斷高漲。但是，根據(jù)我們的辦案經(jīng)驗(yàn)，注冊資本在500萬以下的公司都有一些注冊資本問題。我們辦理了大量因出資瑕疵而低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的問題、虛假出資怎樣進(jìn)行破產(chǎn)的問題等等。所以，在打算進(jìn)行收購公司時，收購人應(yīng)該首先在工商行政管理局查詢目標(biāo)公司的基本信息，其中應(yīng)該主要查詢公司的注冊資本的情況。在此，收購方需要分清實(shí)繳資本和注冊資本的關(guān)系，要弄清該目標(biāo)公司是否有虛假出資的情形（查清出資是否辦理了相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)或者是否進(jìn)行了有效交付）；同時要特別關(guān)注公司是否有抽逃資本等情況出現(xiàn)。
    （二）公司資產(chǎn)、負(fù)債以及所有者權(quán)益等問題
    在決定購買公司時，要關(guān)注公司資產(chǎn)的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、股權(quán)配置、資產(chǎn)擔(dān)保、不良資產(chǎn)等情況。第一、在全部資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的具體比例需要分清。在出資中，貨幣出資占所有出資的比例如何需要明確，非貨幣資產(chǎn)是否辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等同樣需要弄清。只有在弄清目標(biāo)公司的流動比率以后，才能很好的預(yù)測公司將來的運(yùn)營能力。
    第二、需要厘清目標(biāo)公司的股權(quán)配置情況。首先要掌握各股東所持股權(quán)的比例，是否存在優(yōu)先股等方面的情況；其次，要考察是否存在有關(guān)聯(lián)關(guān)系的股東。
    第三、有擔(dān)保限制的資產(chǎn)會對公司的償債能力等有影響，所以要將有擔(dān)保的資產(chǎn)和沒有擔(dān)保的資產(chǎn)進(jìn)行分別考察。
    第四、要重點(diǎn)關(guān)注公司的不良資產(chǎn)，尤其是固定資產(chǎn)的可折舊度、無形資產(chǎn)的攤銷額以及將要報廢和不可回收的資產(chǎn)等情況需要尤其重點(diǎn)考察。
    同時，公司的負(fù)債和所有者權(quán)益也是收購公司時所應(yīng)該引起重視的問題。公司的負(fù)債中，要分清短期債務(wù)和長期債務(wù)，分清可以抵消和不可以抵消的債務(wù)。資產(chǎn)和債務(wù)的結(jié)構(gòu)與比率，決定著公司的所有者權(quán)益。
    二、財務(wù)會計制度方面的風(fēng)險
    實(shí)踐中，有許多公司都沒有專門的財會人員。只是在月末以及年終報賬的時候才從外面請兼職會計進(jìn)行財會核算。有的公司干脆就沒有規(guī)范和詳細(xì)的財會制度，完全由公司負(fù)責(zé)人自己處理財務(wù)事項(xiàng)。因?yàn)檫@些原因，很多公司都建立了對內(nèi)賬簿和對外賬簿。所以，收購方在收購目標(biāo)公司時，需要對公司的財務(wù)會計制度進(jìn)行詳細(xì)的考察，防止目標(biāo)公司進(jìn)行多列收益而故意抬高公司價值的情況出現(xiàn)，客觀合理地評定目標(biāo)公司的價值。必要時，收購方可以聘請專門財務(wù)顧問來評估目標(biāo)公司的價值，但是，如果收購金額本身比較小，可以聘請懂財務(wù)會計的法律顧問單位，由其對收購中遇到的法律和財務(wù)問題進(jìn)行綜合指導(dǎo)。本團(tuán)隊的律師都具有法律、財務(wù)以及稅務(wù)方面的綜合專業(yè)知識，能為您在法律、財務(wù)以及稅務(wù)方面提供專業(yè)的服務(wù)。
    三、稅務(wù)方面的風(fēng)險
    在北京，注冊資本在五百萬以下的公司不會經(jīng)常成為稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注的重點(diǎn)。因此，很多小公司都沒有依法納稅。所以，如果收購方收購注冊資本比較小的公司時，一定要特別關(guān)注目標(biāo)公司的稅務(wù)問題，弄清其是否足額以及按時交納了稅款。否則，可能會被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，剛購買的公司可能沒多久就被工商局吊銷了營業(yè)執(zhí)照。
    四、可能的訴訟風(fēng)險
    在可能的訴訟風(fēng)險方面，收購方需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個方面的風(fēng)險：
    有效進(jìn)行支撐；
    第三、確保目標(biāo)公司與其債權(quán)人不存在債權(quán)債務(wù)糾紛，即使存在，也已經(jīng)達(dá)成了妥善解決的方案和協(xié)議。因?yàn)槭召彿劫徺I目標(biāo)公司后，目標(biāo)公司的原有的債權(quán)債務(wù)將由收購方來承繼。第四、最后，需要考察目標(biāo)公司以及其負(fù)責(zé)人是否有犯罪的情形，是否有刑事訴訟從某種意義上影響著收購方的收購意向。
    【律師在收購公司中所起的作用】
    一、律師收購公司的一般作用
    律師在收購公司中發(fā)揮著不可或缺的重要作用。律師以其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)為收購公司提供戰(zhàn)略方案和選擇、收購法律結(jié)構(gòu)設(shè)計、盡職調(diào)查、價格確定以及支付方式的安排等法律服務(wù)；同時，參與、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)收購工作的會計、稅務(wù)、專業(yè)咨詢?nèi)藛T，最終形成收購公司的法律意見書和一整套完整的收購合同和相關(guān)協(xié)議，以保障整個收購活動的合法且有序地進(jìn)行。通常情況下，企業(yè)會與律師事務(wù)所簽訂《委托合同》或《聘請合同》，作為專業(yè)顧問和專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的律師事務(wù)所以及律師以公司企業(yè)的常年法律顧問或單項(xiàng)特聘法律顧問的形式為收購公司或企業(yè)提供法律服務(wù)。
    以上為律師在收購公司中所起到的一般作用，而在收購公司中，律師所起的核心作用為進(jìn)行盡職調(diào)查，然后以此為前提擬定協(xié)議、完成收購事宜以及擔(dān)任新公司的法律顧問。
    二、律師在收購公司中盡職調(diào)查的作用
    （一）什么是盡職調(diào)查
    盡職調(diào)查是指就股票發(fā)行上市、收購兼并、重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等交易中的交易對象和交易事項(xiàng)的財務(wù)、經(jīng)營、法律等事項(xiàng)，委托人委托律師、注冊會計師等專業(yè)機(jī)構(gòu)，按照其專業(yè)準(zhǔn)則，進(jìn)行的審慎和適當(dāng)?shù)恼{(diào)查和分析。
    （二）盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的目的包括一下的內(nèi)容：
    第一，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，判斷風(fēng)險的性質(zhì)、程度以及對并購活動的影響和后果；
    第二，可以使收購方掌握目標(biāo)公司的主體資格、資產(chǎn)權(quán)屬、債權(quán)債務(wù)等重大事項(xiàng)的法律狀態(tài)； 第三，了解那些情況可能會給收購方帶來責(zé)任、負(fù)擔(dān)，以及是否可能予以消除和解決。
    （三）律師盡職調(diào)查與財務(wù)盡職調(diào)查的關(guān)系
    律師和會計師是共同參與資本運(yùn)作中的中介機(jī)構(gòu)，兩者的盡職調(diào)查工作在很大的程度上是并行的，各自承擔(dān)不同的調(diào)查任務(wù)和責(zé)任，分工和責(zé)任劃分都是明確的，但在某些部分則是協(xié)作的關(guān)系。兩者的調(diào)查范圍不同。律師盡職調(diào)查的范圍主要是被調(diào)查對象的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的法律狀況和訴訟糾紛等法律風(fēng)險；財務(wù)盡職調(diào)查的范圍主要是被調(diào)查對象的資產(chǎn)、負(fù)債等財務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。
    （四）律師在收購公司時的盡職調(diào)查的主要業(yè)務(wù)
    律師在收購公司中進(jìn)行的盡職調(diào)查是十分重要的，對于購買小公司而言，律師盡職調(diào)查比財務(wù)盡職調(diào)查更能起到更為明顯的作用。考慮到篇幅，以下主要列明律師盡職調(diào)查的主要業(yè)務(wù)：
    一、組織性文件的盡職調(diào)查
    1．公司的組織性文件
    2．下屬企業(yè)的組織性文件
    二、業(yè)務(wù)文件的盡職調(diào)查
    三、財務(wù)文件的盡職調(diào)查
    四．重要協(xié)議和合同的盡職調(diào)查
    五．融資文件的盡職調(diào)查
    六．知識產(chǎn)權(quán)的盡職調(diào)查
    七．雇員及員工事宜的盡職調(diào)查
    八．訴訟和其他程序的盡職調(diào)查
    九．稅務(wù)的盡職調(diào)查
    十．公司和下屬企業(yè)的土地、物業(yè)和其他資產(chǎn)的盡職調(diào)查。
    房地產(chǎn)談判方案篇二
    策劃方案。
    從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一...然后針對房產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)再分別設(shè)計出相對應(yīng)的營銷策劃方案。下面本站小編整理了房地產(chǎn)銷售談判方案供你閱讀參考。
    最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。
    一是策劃為先。在整個項(xiàng)目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費(fèi)趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
    二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合:丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。房地產(chǎn)營銷策劃方案。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
    三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。
    四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
    總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注:如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上:抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
    1、產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點(diǎn)，策劃才能行之有效。
    2、市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測。在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
    (1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;。
    (2)主要競爭對手的界定與swot的分析;。
    (3)與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;。
    (4)與未來競爭情況的分析和評估。
    3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp(獨(dú)特的銷售主張)，提出推廣。
    口號。
    使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素以此作為廣告的基調(diào)并以藝術(shù)的方式放大使廣告更具形象力、銷售力。
    5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
    (1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);。
    (4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;。
    (5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;。
    (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析;。
    (7)戶外或其他媒體的分析;。
    (8)不同的媒體組合形式的分析。
    6、階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
    7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。
    (1)廣告的重點(diǎn);(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;(5)整合傳播的策略;(6)媒體發(fā)布的代理。
    8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。
    (1)促銷活動的主題;。
    (2)促銷活動的計劃和實(shí)施監(jiān)督;。
    (3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;。
    (4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。
    9、階段性公共關(guān)系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。
    10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項(xiàng)檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。
    11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。
    12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。
    既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機(jī)遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
    高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
    下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷。
    策劃書。
    :
    20xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，20xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題:。
    精準(zhǔn)推廣規(guī)劃:。
    1)樓盤客群細(xì)分;。
    2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;。
    3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;。
    4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;。
    5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。
    房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃:。
    1)數(shù)據(jù)庫建立;。
    2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。
    3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
    1)商圈分析;。
    2)地產(chǎn)主題設(shè)計;。
    3)招商方案與執(zhí)行;。
    4)集客策略。
    中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃:。
    1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;。
    2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;。
    3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;。
    4)項(xiàng)目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
    優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
    房地產(chǎn)談判方案篇三
    作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，你掌握了正確的談判技巧了嗎?下面是由本站小編整理的房地產(chǎn)談判技巧，希望大家喜歡!
    1.委托時預(yù)防議價。在委托的時候就要預(yù)防議價。也就是卡位。讓房東感覺到他這個價格沒有賣出去的把握，事先給房東打預(yù)防針。
    2.自住屋主放鴿子議價。事先和房東約好帶客戶來帶看或者復(fù)看的時間，等一個小時或者兩個小時再通知房東，客戶不來了，因?yàn)榧依锶松塘苛艘院笥X得價格高(或者其他原因)，最終決定不來看了。達(dá)到打擊房東心理的目標(biāo)。
    3.市場行情(swot)分析法。
    優(yōu)勢：盡量掌握房子的賣點(diǎn)并發(fā)揮;。
    劣勢:致命的缺點(diǎn),例格局,環(huán)境,房齡,屋況,裝修等，
    機(jī)會:利用時事政策,產(chǎn)業(yè)動態(tài)等利空消息抓住機(jī)會，來打擊房東。比如最近買方斷供現(xiàn)象。國家對房地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控政策，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險的評估等等。合適的要打印出來，展示給房東看。
    威脅:市場上在流通的競爭產(chǎn)品所帶來的對房源銷售的威脅。
    可選擇:a附近明星樓盤,標(biāo)桿樓盤便宜的個案，新樓盤的樓書和廣告;b同行,同業(yè)掛牌的同類型房源;c市場比較(縱向,漲跌幅等)，未賣出產(chǎn)生的成本分析:利息,維修,水電煤,市場變化等，替代個案研討分析:a再裝修后出租產(chǎn)生問題,裝修成本增加,租客不穩(wěn),收租金滯后,到期后整理房子麻煩,家具折舊等;b空關(guān)的問題;所有的風(fēng)險都承擔(dān),不能變現(xiàn),失去新的投資機(jī)會，感情的話(人都是感性的動物):a長痛不如短痛;b過去是失效的支票,未來是未兌現(xiàn)的支票,現(xiàn)在是現(xiàn)金支票;c學(xué)開車要知道剎車在哪里,投資不動產(chǎn)要設(shè)定”停損點(diǎn)”;d不會因?yàn)檫@么點(diǎn)業(yè)績就勸您賣,實(shí)在是這個價格真的很不錯了。
    案例:某房屋總價400萬,其貸款余200萬,7年,面積285平方,請問題業(yè)主持有一年的成本為多少?(利率5.31%,管理費(fèi)4元/平方)。
    一年所交銀行之利息=10.08萬。
    現(xiàn)在賣掉回籠資金為=200萬。
    現(xiàn)金存銀行一年利息為=31680元。
    一年應(yīng)交管理費(fèi)=13680元。
    一年的成至少=約146160元。
    現(xiàn)在賣400萬=。
    一年后賣415萬，針對此結(jié)論再做分析(結(jié)合利空消息)。
    5.交錯議價法，以別家中介公司的名義打電話，來達(dá)到議價的目的。
    6.大平米，小平米的議價法。當(dāng)房型足夠大的時候，我們可以議平米單價，當(dāng)房型比較小的時候，我們可以議總價。
    7.建議以租待售，告訴房東，可以將房子出租。房東會想：本來一個房源是賣的，但是經(jīng)紀(jì)人卻建議你出租，這是什么原因?一定是價格高了賣不掉了。所以只能出租了。
    8.客戶參與法：
    王先生，今天我給老客戶罵了。為什么啊?我把您的房子推薦給我的一個投資老客戶，他說，你第一天出來做經(jīng)紀(jì)人啊，這個價格也向我推薦。
    王先生，我把您的房源推薦給我們店經(jīng)理，店經(jīng)理不同意打廣告，說這個價格打了廣告也沒有人打電話來。
    把問題推給房東，看他的反應(yīng)。
    9.房東自住房源議價。經(jīng)紀(jì)人告知：客戶我們都會過濾，有誠意的才會帶來看，帶看組數(shù)不在多，真正要買的一組就夠了。
    經(jīng)紀(jì)人：因?yàn)榭蛻舴从硟r位太高，所以沒人愿意過來看，免得浪費(fèi)大家的時間。
    經(jīng)紀(jì)人：有的客戶聽了我們報價價格后，電話就掛斷了。
    經(jīng)紀(jì)人：在掛廣告看板時，有一位客戶說看過您的房子，問你有沒有印象?他說：價格xx萬才考慮。不然有點(diǎn)太貴了。若業(yè)主不承認(rèn)這件事，經(jīng)紀(jì)人：買方可能搞錯了。(故意刺探業(yè)主對價格的反應(yīng))。
    10.門店安排，帶多組“客戶”聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，讓賣主產(chǎn)生心理壓力;。
    11.(準(zhǔn)備好資料)同類房屋做比較，打壓房東的心理價位;。
    12.冷處理，給房東晾一晾，讓他自己覺得房源價格太高，無人問津;。
    13.經(jīng)紀(jì)人熱處理，現(xiàn)場帶上現(xiàn)金，以誘惑房東下定決心;。
    2.挑剔房屋的缺點(diǎn)：房東的屋況(如戶型格局、周圍、采光、油漆、裂縫、漏水等)用買方的立場反應(yīng)，以及您的看法綜合后，談判價位，告知買方雖然指明需要本區(qū)域，但其開出的價位有問題。
    3.鄰居中傷或者管理員破壞：因?yàn)楣芾韱T說這里的環(huán)境及居住人員的品質(zhì)不好，或是同行惡意的擾亂，管理員的刁難等等，而產(chǎn)生買方容易打退堂鼓。
    4.比較市場行情：在房東開出價格后，要進(jìn)一步討論其根據(jù)和理由，在經(jīng)過舉出近期銷售及市場成交的實(shí)證后，來談判價位，當(dāng)房東陷入降價思考，引導(dǎo)屋主至較合理的價位。
    5.強(qiáng)調(diào)是自住型客戶：房東對于投資者所出的價位，認(rèn)為并非最高價。相對的，若強(qiáng)調(diào)買方自己用，房東在心理上，較可認(rèn)為是市場行情，這樣的買方在房東看也較有誠意。
    6.提示要約書、意向金。
    合同。
    ：說明買方看房時較容易沖動，好不容易繳了意向金，拿出意向金合同告訴房東，若非收訂金、正式簽約，一切都是未知數(shù)，買方回家容易受其他人的影響，而意愿減弱。到時是房東的損失，千萬不要夜長夢多。
    7.更換談判的人：換手是交叉談判常運(yùn)用的方式，無論男換女或甲換乙，都可能因議題論述不同，使得協(xié)議的內(nèi)容轉(zhuǎn)變達(dá)成目標(biāo)。
    8.更換談判地點(diǎn)：原先在屋主家里談，環(huán)境由他控制，也許換個場所或請屋主來一趟公司，或請到咖啡廳喝杯咖啡等等，因?yàn)閾Q了地點(diǎn)，也換了氣氛，在價格的溝通上會有突破。
    9.與同事唱黑白臉：在角色扮演上，唱雙簧，扮黑白臉，在半推半就下……步步都有精彩，議價效果更佳。
    10.適時調(diào)停者介入：有些時機(jī)、場合陷入僵局，要有主管、契約部人員……對方可以信任，業(yè)界領(lǐng)袖或?qū)I(yè)的人，從中調(diào)和，將協(xié)議加速確認(rèn)。
    11.一人一半，大家都公平：在建議價格時，以其中的價差來對半處理，不斷強(qiáng)調(diào)其實(shí)差的不多，一個各讓一半，結(jié)局都公平，屋主應(yīng)該會慎重思考。
    12.代客來做主，強(qiáng)勢引導(dǎo)：經(jīng)過漫長的談判，當(dāng)場合已陷入僵局，在房東沉默或猶豫時，可以拿契約出來，大膽更改數(shù)目，說：“這已經(jīng)是一個很好的價位，讓我努力去說服買方”觀察他可否接受，因?yàn)椋蝗缙鋪淼拇髣幼?，加上他的默許，也是非常關(guān)鍵的非常手段。
    13.高明奉承、投其所好：有些人愛人捧，喜歡聽好話，所以“禮多人不怪，嘴甜人人愛”以贊美的語句，來博取歡心，來調(diào)和屋主的情緒，再乘機(jī)做價格的溝通了。
    14.現(xiàn)金的誘惑：拿著現(xiàn)金或支票，堪稱絕對管用，因?yàn)楝F(xiàn)金在眼前，雖差距甚大，房東陷入尷尬情景，憑您三寸不亂之舌，眼前就來大砍一刀。
    15.時機(jī)上的打擊：剛好遇上新政策出臺，或者其它淡季等等，用時機(jī)上的打擊，如果房東不掌握機(jī)會，會是不等人的。
    16.雙方見面談：見面三分情，也許雙方見了面，現(xiàn)場感受，促使房東軟化，死馬也能當(dāng)活馬醫(yī)。
    1.不要等同事收了意向的時候再議價。讓同事覺得收到意向金時視同成交，有助于大家更愿意賣你的案子。否則大家收你的案子結(jié)果都沒有做成，導(dǎo)致最后大家不愿意賣了。因此提早議價有助于自我形象提升，加快迅速成交。
    2.緊急議價(參見本書緊急議價篇)不宜過多，以不超過兩次為宜，多了會造成房東疲乏，主要是平時多做軟性訴求與理性分析。
    3.經(jīng)紀(jì)人議價不成不可以折服務(wù)費(fèi)來沖抵。容易形成習(xí)慣，為自己設(shè)定障疑點(diǎn)與談判水平，影響個人與店面業(yè)績。
    4.議價中出價的客戶要少，加價次數(shù)不能多。否則會造成房東以為房源熱銷或者價格還有很大余地的錯覺。
    5.假如房東對你說，這個價格不要談時(比較接近)，說明彼此信任感沒建立好，你可建議他暫時別賣，以建立信任感，不要窮追猛打。
    6.角色立場要鮮明。議價時買方立場硬，但是作為和房東之間的朋友立場軟。在議價過程中始終使用”我們”稱謂,使自己與業(yè)主同命運(yùn),讓業(yè)主感覺這不是在和他議價,而是在替他著想,不戰(zhàn)而屈人之兵。
    7.多聽房東說，然后抓住漏洞，拋問題給房東，看他如何反應(yīng)。
    8.避免經(jīng)紀(jì)人先出價,讓房東告之心理價格。和調(diào)價一樣，誰先出價誰先死。屋主先動價格我們才考慮動價格，每個人在出售房子的時候都會做大量的功課,“衡外情,量己力”,心里已經(jīng)有了價格底線,而這個價格是不會輕易告之買方或經(jīng)紀(jì)人,優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人會通過與客戶良好的互動,讓客戶放心地說出心理價格,而非隨意估價或亂出價。
    9.先確認(rèn)交易條件再談價格。在房屋買賣的過程中決定成交與否的關(guān)鍵,往往除了價格外還有很多需要確定的條件,例如:配套設(shè)施,付款方式,交房時間等,一般業(yè)主談到價格會比較敏感,所以先談條件再談價錢的思路可以繞開敏感的話題,同樣達(dá)到預(yù)期效果。
    10.條件接近時利用1/2法則，談判時各退一步取中間值也不失為一種快速效的方式。
    12.議價最大的武器來自于經(jīng)紀(jì)人的信心,出發(fā)之前應(yīng)先做好準(zhǔn)備,布好局,切忌沒有準(zhǔn)備就倉促洽談。
    13.不要加入個人主觀(個人行情)因素，想當(dāng)然認(rèn)為市場行情值這個價格。要記住，客戶出價才是真正的行情價格。
    14.沒信任感就打擊，在和房東的信任感沒有建立之前，你打擊往往會導(dǎo)致房東對你能力的懷疑和不愿意跟你談的后果。
    15.沒有打擊和卡位就出價。這樣導(dǎo)致房東會判斷你的心理價位，經(jīng)紀(jì)人就會陷入議價的被動局面。
    16.議價不能例行公式一樣，容易導(dǎo)致客戶不信任。
    17.議價不要對行情判斷太樂觀?，F(xiàn)在的市場每天都有變化，所以，你今天認(rèn)為合適的價可能明天就改變。
    房地產(chǎn)談判方案篇四
    既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機(jī)遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
    高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
    下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書:。
    20xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，20xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題:。
    精準(zhǔn)推廣規(guī)劃:。
    1)樓盤客群細(xì)分;。
    2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;。
    3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;。
    4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;。
    5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。
    房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃:。
    1)數(shù)據(jù)庫建立;。
    2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。
    3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
    1)商圈分析;。
    2)地產(chǎn)主題設(shè)計;。
    3)招商方案與執(zhí)行;。
    4)集客策略。
    中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃:。
    1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;。
    2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;。
    3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;。
    4)項(xiàng)目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
    優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
    房地產(chǎn)談判方案篇五
    經(jīng)理（主談）：李君，格律夏有限責(zé)任公司全權(quán)代表，一切事務(wù)由她做決定，經(jīng)理助理（鋪談）：陳玲，同主談一起整理所有相關(guān)資料，對主談起一個輔助性的作用，并對相關(guān)的事項(xiàng)做一個記錄。
    技術(shù)人員：趙文臺，處理一切關(guān)于技術(shù)問題的解答，并對產(chǎn)品的維修服務(wù)和保障問題進(jìn)行解釋說明，銷售人員：田小玲，對本產(chǎn)品在市場上的占用額、市場的需求量進(jìn)行充分說明。
    法律顧問：嚴(yán)曉紅，負(fù)責(zé)有關(guān)法律和違約事項(xiàng)進(jìn)行說明。
    本行業(yè)的背景：
    1、行業(yè)狀況。
    隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，空調(diào)作為一款重要的家用電器，在國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和人們社會生活中扮演的角色也越來越重要。
    2008年國內(nèi)空調(diào)零售市場整體規(guī)模與上一年相比，銷售量同比下降8.3個百分點(diǎn)，但依舊保持了2430萬臺的基本盤面，銷售額達(dá)到745億元以上。從中國空調(diào)行業(yè)整體生產(chǎn)規(guī)模、出口比例等多角度分析，國內(nèi)零售市場規(guī)模只要保持在2200萬臺以上，就足以支撐整個行業(yè)的發(fā)展。2006年、2007年變頻空調(diào)表現(xiàn)較平穩(wěn)。從2008年開始，變頻空調(diào)市場預(yù)熱升溫，尤其進(jìn)入2009年僅1-2月變頻空調(diào)的零售額和零售量份額較2008年就分別增長了7.9%和6.5%。隨著空調(diào)市場旺季臨近，變頻空調(diào)的表現(xiàn)將令人期待。
    2009年2月1日開始國家在全國范圍內(nèi)大力推廣家電下鄉(xiāng)政策，對農(nóng)村家電消費(fèi)實(shí)施補(bǔ)貼，其中空調(diào)產(chǎn)品也首次入圍，作為農(nóng)村市場普及率最低的傳統(tǒng)家電，空調(diào)預(yù)計可能將面臨新增銷售近百萬臺的市場空間。家電下鄉(xiāng)將給空調(diào)行業(yè)帶來長遠(yuǎn)利益?？照{(diào)制造企業(yè)和渠道商借助家電下鄉(xiāng)紛紛加大對三、四級及以下市場的拓展，從產(chǎn)品和渠道上投入更多資源以爭奪先機(jī)，企業(yè)在三、四級市場及農(nóng)村市場的拓展成為決定企業(yè)2009年業(yè)績的關(guān)鍵因素之一。
    我方企業(yè)背景：
    自1919年至今，格律夏中央空調(diào)歷經(jīng)近百年的發(fā)展，目前已擁有包括商用空調(diào)、家庭中央空調(diào)、多聯(lián)中央空調(diào)、大型冷水機(jī)組在內(nèi)的4大產(chǎn)品群、10大系列、1000多個型號的產(chǎn)品。
    2002年和2003年連續(xù)兩年，美國《財富》雜志評出“最受贊賞的企業(yè)排行榜”上，格律夏商用空調(diào)兩次名列榜首；2004年，格律夏中央空調(diào)榮獲由人民日報社市場信息中心聯(lián)合60家權(quán)威協(xié)會、10大媒體、80萬用戶評選出的“中國中央空調(diào)市場消費(fèi)者首選第一品牌”，成為了名副其實(shí)的中國中央空調(diào)市場第一品牌2005年，格律夏中央空調(diào)榮膺由《人民日報》、《科技日報》等權(quán)威媒體評選的“最受消費(fèi)者喜愛的中央空調(diào)”品牌稱號；2007年，格律夏中央空調(diào)先后獲“中國中央空調(diào)市場最具競爭力第一品牌”、“中國中央空調(diào)最具影響力品牌”，并且全系列產(chǎn)品入選“節(jié)能產(chǎn)品政府采購清單”；至2008年為止，格律夏中央空調(diào)中標(biāo)北京奧運(yùn)會主會場“鳥巢”工程、奧運(yùn)壘球館、奧帆賽基地等23個奧運(yùn)項(xiàng)目，成為中標(biāo)奧運(yùn)場館最大的品牌。
    對方企業(yè)的背景：
    雅泰大酒店建于一九九六年并開業(yè)，占地約二百多畝，是樂山市位數(shù)不多的花園式賓館之一。雅泰大酒店共有客房一百五十多間，可同時接待三百人左右的賓客。豪華典雅的裝修，舒適的環(huán)境。被贊譽(yù)為賓館在花園中，花園在賓館中。館內(nèi)有山有水，空氣清新，素有天然氧吧之稱。雅泰大酒店以古典中式建筑群為基調(diào)，以雅泰大酒店主樓為主線，輻射出別墅、國際俱樂部、南樓等多個建筑群。主要建筑分別座落于三個山灣中，“雅泰大酒店”也因此而得名而來。眾多經(jīng)營區(qū)彼此相鄰，互為一體。雅泰大酒店主樓背靠青山，面對池塘，十多畝的一泓清水映襯出她嫵媚的神韻。中、西式兩幢別墅與國際俱樂部座落在近鄰主樓的山灣中，環(huán)境清幽，令人神往。建在另一個山灣中的南樓，周圍綠樹成蔭，花香鳥語。
    四、談判優(yōu)劣勢。
    （1）我方利益：
    通過對雅泰大酒店的成功訂購我們們的產(chǎn)品后，我們公司能夠獲得30%以上的凈利潤。
    （2）對方利益：盡快可以得到我們的產(chǎn)品，并能夠獲得使用，提高他們酒店的基礎(chǔ)建設(shè)水平。使對方能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
    （3）我方優(yōu)勢：我方的產(chǎn)品在國際市場占用率很高，質(zhì)量得到了很大的保證。無需要專業(yè)人員的機(jī)房和專人管理。
    （4）我方劣勢：經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，使我們公司的銷售量相對下降，競爭力相對要擴(kuò)大。
    （5）對方優(yōu)勢：數(shù)量很大，有更多的品牌可以進(jìn)行選擇，潛在的力度很大，規(guī)模經(jīng)營很全面。
    （6）對方劣勢：金融危機(jī)的影響，整個服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)在低谷時期，而且整個服務(wù)行業(yè)的競爭力也越來越激烈。
    五、談判議題。
    （1）售后服務(wù)及維護(hù)問題。
    分析：因?yàn)閷Ψ綄儆诖笈康挠嗁?，而我方的服?wù)提供了全程服務(wù)，包括有上門安裝、維護(hù)、維修等。所以，有很多問題會在一些過程中產(chǎn)生分歧，從而難得去解決。
    （2）價格問題。
    分析：經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，在進(jìn)行買賣的時候，不可避免的會有關(guān)于價格商談的問題。通過對方的報價。
    （3）談判對手在我方購買一定數(shù)量后是否有優(yōu)惠政策？
    分析：首先，我方?jīng)Q定在數(shù)量多的優(yōu)勢下，優(yōu)惠政策必是敏感的話題，能從長期合作的關(guān)系出發(fā)，應(yīng)會給實(shí)施優(yōu)惠政策對對方來說，即能達(dá)成交易，也能建立長久合作的關(guān)系。
    最理想的價格：（rmbkfrd—35gwe23580*1=3580）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價格：（rmbkfrd—35gwe23580*0.9=3222）可接受價格：（rmbkfrd—35gwe23580*0.8=2864）最低價格：（rmbkfrd—35gwe23580*0.7=2506）。
    七、談判期限：一共二天（2009-6-10——2009-6-11）。
    八、談判議程。
    9：00—10：00參觀本企業(yè)空調(diào)生產(chǎn)情況。
    18：00—20：00晚餐時間，借飯局表示雙方的友好合作關(guān)系。
    2、確定談判議題。
    1)產(chǎn)品價格、數(shù)量、包裝2）支付方式，保險。
    3）裝運(yùn)期限，裝運(yùn)地點(diǎn)，目的地點(diǎn)，裝運(yùn)條件4）備注（人力不可抗拒，索賠，仲裁）等事項(xiàng)。
    九、開局及談判策略。
    1、開局策略。
    開局方案一：一致式開局策略。面談提出交易條件，可見機(jī)行事，利用感情因素建立個人關(guān)系，緩解氣氛。
    開局方案二：挑剔式開局策略。第一方案如果不可行，則選擇此方案。因?yàn)榇蠹覍Ρ舜说牡谝皇仲Y料都很了解，所以要采取此方案營造低調(diào)氣氛，達(dá)到迫使對方讓步的目的。
    在談判進(jìn)入中期的時候，大家進(jìn)入有點(diǎn)疲憊階段，我們決定采取拖延戰(zhàn)術(shù)，當(dāng)雙方“談不攏”造成僵局時，有必要把洽談節(jié)奏放慢，我們分析，阻礙在什么地方，以便想法來解決，這就更需要我們先拖一拖，從容處理這種局面。從而造成對方的意志消磨，使我們占主導(dǎo)地位。
    休息時間：20分鐘。
    我隊總結(jié)前面的談判成果，與隊友分析對方開出的條件，可能的討價還價空間，與隊友討論收局策略。
    4、最后沖刺階段（策略和分析）。
    此階段為談判最后階段，雙方回到談判桌，隨意發(fā)言，但因注意禮節(jié)。
    本階段雙方應(yīng)完成：
    （1）對談判條件進(jìn)行最后交鋒，必須達(dá)成交易。否則判定為雙輸。
    （2）雙方應(yīng)積極主動地尋求談判條件達(dá)成，而不是強(qiáng)硬的堅持自己的利益。
    （3）在最后階段盡量爭取對己方有利的交易條件。
    （4）談判結(jié)果應(yīng)該著眼于保持良好的長期關(guān)系。
    （5）進(jìn)行符合商業(yè)禮儀的道別，并表示感謝。
    談判在進(jìn)入實(shí)際的磋商階段之后，各方往往由于某種原因而相持不下，陷于進(jìn)退兩難的境地。這種談判情況被稱為“談判的僵局”。
    我方在與對手談判的過程中很可能會遇到以下情況：
    1、談判中形成一言堂或一方保持沉默與反應(yīng)遲鈍。
    2、主觀或客觀的反對意見。
    3、存在偏見或意見。
    4、談判中濫施壓力和設(shè)臵圈套。
    房地產(chǎn)談判方案篇六
    1、產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點(diǎn)，策劃才能行之有效。
    2、市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測。在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
    (2)主要競爭對手的界定與swot的分析;。
    (3)與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;。
    (4)與未來競爭情況的分析和評估。
    3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp(獨(dú)特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
    5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
    (1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);。
    (4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;。
    (5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;。
    (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析;。
    (7)戶外或其他媒體的分析;。
    (8)不同的媒體組合形式的分析。
    6、階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
    7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。
    (1)廣告的重點(diǎn);(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;(5)整合傳播的策略;(6)媒體發(fā)布的代理。
    8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。
    (1)促銷活動的主題;。
    (2)促銷活動的計劃和實(shí)施監(jiān)督;。
    (3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;。
    (4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。
    9、階段性公共關(guān)系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。
    10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項(xiàng)檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。
    11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。
    12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。
    房地產(chǎn)談判方案篇七
    為了加大公司的宣傳力度，公司決定定制一批具有公司企業(yè)文化特色的工藝品，送給前來公司走訪的領(lǐng)導(dǎo)、客戶。我公司與紅海搏浪公司經(jīng)過商務(wù)接洽，認(rèn)為該公司的瓷器工藝品制作精美，符合我公司對產(chǎn)品質(zhì)量以及特色的要求。報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，擬定紅海搏浪公司為我公司的產(chǎn)品供應(yīng)商。2012年4月25日，我公司將與紅海搏浪公司在我公司三樓會議室舉行談判，為使談判取得成功，特制訂本談判方案。
    紅海搏浪（北京）公關(guān)策劃有限公司是工藝品設(shè)計、研發(fā)、銷售的企業(yè)，尤其是對瓷器工藝品的設(shè)計，有著獨(dú)特的設(shè)計風(fēng)格。該公司有一支優(yōu)秀的設(shè)計團(tuán)隊，可根據(jù)客戶的要求設(shè)計符合客戶公司文化特色的工藝品。
    我公司成立于1958年，有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，企業(yè)文化中的山海文化更是獨(dú)具特色。
    二、談判主題。
    降低瓷器工藝品的購買價格，設(shè)計體現(xiàn)公司的文化特色。
    1、確定購買瓷器工藝品的設(shè)計方案、價格、數(shù)量；
    2、議定貨物的運(yùn)輸方式；
    3、商定貨物的結(jié)算時間及方式；
    4、擬定定金的支付，違約的賠償問題。
    我公司已就工藝品市場做了全面調(diào)查，獲得了幾個商家的產(chǎn)品價格、特色等信息。據(jù)了解，紅海搏浪公司正面臨市場沖擊，今年的訂單不多，急需簽訂訂單，所以，我公司在價格上應(yīng)該有壓制對方的絕對優(yōu)勢，具體策略如下：
    1、我方主動報出低于預(yù)期的價格，使對方心理上處于弱勢。我方采用主動報價策略。
    2、對方還價之后，我方應(yīng)該讓對方知道我們對工藝品市場是很了解的，而且和我方接洽的工藝品公司不止一家，使對方開價的起點(diǎn)放低。我方不與對方直接討價還價，暫緩還價。我方采用制造競爭策略。
    3、應(yīng)該讓對方了解我公司每年來訪的客戶很多，工藝品用量很大，如果與我公司能夠長期合作，對對方來說是一個很好的契機(jī)。在明確此種背景下可以開始與對方還價。
    4、對方在價格上始終不讓步時，我方采取休會策略。
    五、談判程序。
    （一）準(zhǔn)備階段。
    1、談判場所的確定：為了使我方談判人員獲得心理上的優(yōu)勢，將談判地點(diǎn)定在我公司會議室。會議室環(huán)境優(yōu)雅，配有標(biāo)準(zhǔn)會議桌等設(shè)施，是比較理想的談判地點(diǎn)。
    2、談判信息的收集與分析：談判前收集、整理雙方大量的相關(guān)信息，對對方的現(xiàn)狀作深入細(xì)致的分析，做到知己知彼。對對方的分析主要是對對方所處的環(huán)境，特別是對方的市場占有情況及其在整個工藝品行業(yè)中所處的地位進(jìn)行分析。
    3、明確談判目標(biāo)：產(chǎn)品價格低廉，設(shè)計美觀，體現(xiàn)公司特色。
    4、其他準(zhǔn)備事項(xiàng)：會議室準(zhǔn)備茶水、紙、筆，準(zhǔn)備好合同文本（草案），價格欄暫時留空。
    （二）開局階段。
    開局階段的主要任務(wù)是贏造下一個良好的談判氛圍。在正式談判之前與對方進(jìn)行非正式接觸，開場陳述時亮出我方的觀點(diǎn)，表明我方的意愿，聽取對方的觀點(diǎn)和看法。
    （三）磋商階段。
    磋商階段是談判階級中最為重要的環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)中要求我方談判人員在堅持我方原則的前提下頭腦靈活隨機(jī)應(yīng)變。在具體的磋商過程中主要從以下幾個方面做起：
    1、談判開始抓住最敏感的價格問題進(jìn)行談判。我方從分析整個瓷器工藝品市場價格行情作為突破口，誘導(dǎo)對方報價。
    2、強(qiáng)調(diào)我方使用量大，此次商品交易為大宗購買，暗示對方讓價。
    3、我方提出一個可達(dá)成交易的最低價格并說明提出這個價格的依據(jù)。
    4、雙方在這兩個價格之間進(jìn)行磋商，最終對交易價格達(dá)成共識。
    5、雙方就工藝品設(shè)計方案進(jìn)行談判。
    6、雙方就運(yùn)輸保險、結(jié)算等方面進(jìn)行談判。
    7、雙方談判涉及的所有問題達(dá)成共識，磋商階段基本結(jié)束。
    （四）簽約階段。
    明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，簽定合同，付予此次交易活動以法律效力。
    4月25日上午9：00—11：00。
    1、雙方進(jìn)場，介紹雙方與會人員。
    2、進(jìn)入談判第一階段。
    （1）介紹本次談判的商品設(shè)計、價格、數(shù)量等情況；（2）磋商商品價格；
    3、進(jìn)入談判第二階段。
    （1）協(xié)商貨物送貨方式、結(jié)算時間及方式；（2）協(xié)商定金的支付，違約的賠償辦法及法律責(zé)任；（3）達(dá)成協(xié)議。
    4、進(jìn)入談判第三階段（1）簽訂協(xié)議（2）預(yù)付定金。
    七、談判小組分工。
    八、談判后的工作。
    1、印制購銷合同正式文本：雙方討論合同文本無異議后，安排打印。
    2、準(zhǔn)備簽字：雙方帶回合同文本向單位總經(jīng)理匯報，征得總經(jīng)理同意后，由辦公部門用印。
    3、得失評估：雙方在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂經(jīng)濟(jì)合同，為建立長期的合作關(guān)系奠定基礎(chǔ)。
    房地產(chǎn)談判方案篇八
    1、談判的目的：形式雙贏的局面，要盡可能滿足雙方的第一需求，以氣勢掌控局面而不是以氣勢壓制任何一方，建立彼此對等的地位，談判較易成功。(，因?yàn)橹薪槭蔷娱g服務(wù)人，所以一碗水端平)。
    2、不要損害詆毀藐視無辜、第三者的利益，(如介紹人、風(fēng)水師、律師、對方朋友等)應(yīng)見招拆招從專業(yè)上、邏輯上打敗他，用熱情的肢體語言感染對方。
    二、談判的時機(jī)。
    1、在價格等交易條件存在差距時，面談有助于縮小差距，加速中間環(huán)節(jié)，增加成交概率;。
    2、在價格等交易條件差不多的情況下，面談可以最大可能的把握住買賣雙方，降低交易變數(shù)，促成快速成交。
    三、談判步驟。
    第一步：準(zhǔn)備。
    1、要先確定買方要從多少錢出來談，然后打電話告訴買方因價錢差太多，屋主不愿意出來談，然后再補(bǔ)通電話說屋主勉為其難答應(yīng)出來談。(對屋主亦可用此方法來說)。
    2、為雙方約好時間，告訴買方必須帶定金，并且要加價再出來談，否則不要讓費(fèi)雙方面的時間，并表示有一組客戶出價比你高，但尚末讓屋主知道，所以要把握機(jī)會。
    3、屋主這邊最好價格先儀下來并更改附表。
    4、確定買賣雙方價位，及雙方價位設(shè)定。
    5、預(yù)定掌握一方，提前30分鐘到達(dá)做勤前教育。
    6、買賣帶錢，雙方帶權(quán)。
    7、座位安排。
    8、場地安排清除現(xiàn)場資料(會議室資料及白板案源、櫥窗廣告)。
    9、塑造雙方稀有性(買方、產(chǎn)品)不容錯過。
    10、確定主談及助談人員。
    第二步談判。
    1、經(jīng)紀(jì)人要首先表明三個要點(diǎn)：
    1)此次雙方見面透明化公開。
    2)雙方都很有誠意。
    3)以前見面談這種差距都一定會成。
    2、寒暄：
    雙方介紹，拉五同，有點(diǎn)認(rèn)同，不太熟。
    3、切入主題：
    價位曝光，第一波價差斡旋。
    4、雙方堅持：
    拉開一方，雙方做說服，適當(dāng)讓價、調(diào)價，第二波強(qiáng)力說服。(往弱的一方談)。
    5、雙方分隔說服：
    洽談人員兩邊串場，提供適宜訊息，影響兩方判斷，促進(jìn)成交。
    6、價位接近，定金收據(jù)拿出來。
    第三步結(jié)束。
    1、填寫定金收據(jù)。
    2、盡速簽約(洽談中帶入簽約條件)。
    3、送走一方：
    買方收斡、賣方更改附表、最后一次努力。
    4、失敗處理：
    事后檢討改進(jìn)之道，敗因分析。
    房地產(chǎn)談判方案篇九
    2、盡量不要在電話中談判。
    5、談判的原則：察言觀色，見風(fēng)使舵，機(jī)靈應(yīng)對，外表誠懇。
    14、碰到買賣雙方均很堅持己見時，可采用“我不欲戰(zhàn)，劃地而守之”之方式，暫時冰凍起來。
    15、談價時要給自己留有余地，
    16、我們是中介，是要向雙方收取中介費(fèi)(傭金)。
    17、談判時不要傾向與任何一方(讓客戶和業(yè)主感覺到他們是公平的)。
    19、盡量避開雙方有爭議的問題談，用其他的優(yōu)點(diǎn)彌補(bǔ)其劣勢。
    20、在沒有把握的情況下不要輕易對客戶有任何承諾;。
    21、沒有把握的同時盡量不要約雙方見面談。
    房地產(chǎn)談判方案篇十
    甲方：北京小米科技有限責(zé)任公司
    乙方：南京東揚(yáng)有限公司
    甲方優(yōu)勢：公司知名度高，產(chǎn)品銷售火爆
    手機(jī)性價比高，在同等配置下，價格更低
    手機(jī)配置高，性能優(yōu)越
    劣勢：小米實(shí)行網(wǎng)絡(luò)營銷，沒有實(shí)體店
    售后體系不完善
    用戶體驗(yàn)沒有其它同等配置的手機(jī)好
    和平談判
    獲得20xx臺小米m1手機(jī)
    每臺價格不超過1700元成交
    甲方送貨
    分期付款
    北京小米科技有限責(zé)任公司于20xx年6月2日到達(dá)本公司，6月3日在本公司會議室開始為期兩天的談判，6月4號談判結(jié)束，6月5號送離北京小米科技有限責(zé)任公司代表。
    主談：楊東 采購部長 負(fù)責(zé)重大問題決策
    成員：葉兼風(fēng) 技術(shù)顧問 負(fù)責(zé)手機(jī)技術(shù)問題
    成員：慕容雪 法律顧問 負(fù)責(zé)法律問題
    成員：王成 財務(wù)部長 負(fù)責(zé)財務(wù)問題
    手機(jī)成交價 售后服務(wù) 運(yùn)輸方式 支付方式 違約賠償
    備注：
    《合同法》違約責(zé)任
    先協(xié)商爭取其繼續(xù)履行合約
    協(xié)商不成就向法院提起訴訟和仲裁
    談判成本預(yù)算：資料打印費(fèi)100元
    話費(fèi)100元
    招待費(fèi)20xx元
    標(biāo)的物成本預(yù)算：1700×20xx=3400000元
    房地產(chǎn)談判方案篇十一
    房地產(chǎn)置業(yè)顧問談判的關(guān)鍵在于：主動、自信、堅持，下面為大家整理了一些具體的談判技巧，一起來看看!
    成交已有希望(畢竟你是抱著希望向客戶推薦的)，主動請求客戶成交。一些售樓員患有成交恐懼癥，害怕提出成交要求遭到客戶拒絕。這種擔(dān)心失敗而不敢提出成交要求的心理，會使銷售一開始就失敗了。
    2)要多次向客戶提出成交要求。
    事實(shí)上，一次成交的可能性會很低。但事實(shí)證明，一次成交失敗并不意味整個成交工作的失敗，客戶的“不”字并沒有結(jié)束售樓工作，客戶的“不”字只是一個挑戰(zhàn)書，而不是阻止售樓員前進(jìn)的紅燈。
    首先讓客戶感覺到你是專業(yè)的銷售人員，讓客戶對你的信任感增強(qiáng)，再營造一個較輕松的銷售氛圍，另外對自己的`項(xiàng)目要有信心，再讓客戶感覺你時刻都在為他考慮。一是對公司、項(xiàng)目、自己都要有十足的信心;二是必須在與客戶交流的很短時間內(nèi)確立自己的“專業(yè)地位”;三是真心地為客戶利益著想，讓客戶體會我們是在服 務(wù)，不是單純意義上的生意經(jīng)。用客觀事實(shí)說服客戶;站在客戶的立場說服客戶;用良好的銷售狀況說服客戶。
    萬事抬不過一個“理”字，做事的原則是誰有理向著誰。作為一個銷售人員，若產(chǎn)品或公司與買家有沖突時應(yīng)本著理解客戶和向著公司的原則處理事情。要視沖突的原因而定，如果是公司的原因，應(yīng)盡量協(xié)調(diào)客戶與公司達(dá)成一致或基本取得共識，如果是客戶方面的原因應(yīng)盡量說服客戶。在不違反公司原則的情況下，讓客戶感覺你 在為他著想，站在他的立場上。不偏不向，有事說事，哪邊都不能得罪。分析引起沖突的主要原因，爭取雙方共同做出讓步。首先幫助客戶解決問題，但非要向著誰的話，我會站在公司的立場。在平等的基礎(chǔ)上及不影響雙方經(jīng)濟(jì)利益的前提下多考慮客戶的想法與意見。要具體問題具體對待，找到?jīng)_突的癥結(jié)，然后考慮如何解決 問題，不是向著誰、不向著誰的問題。
    客戶購買的心理主要本著“物有所值、物超所值”，而放棄購買的原因也無外乎這兩點(diǎn)。客戶最終決定購買的三個重要原因是地段、房型和價格，放棄購買也是因?yàn)檫@ 三點(diǎn)不適合自己的需要。客戶決定購買的三個原因是喜歡這個項(xiàng)目、可投資、朋友介紹此處好。放棄購買的三個原因有資金的問題、有了更好的選擇或不喜歡這個項(xiàng)目。
    決定客戶最終購房的原因有：
    第一是客戶是否有承受能力(指總價款);
    第二是對銷售人員是否認(rèn)可;
    第三是對項(xiàng)目是否認(rèn)可。
    客戶買房最主要的三個重要原因：
    一是認(rèn)可地段，
    二是認(rèn)可產(chǎn)品;
    三是認(rèn)可價格。
    放棄購買的原因是尋找到了更合適的項(xiàng)目、工程延期使客戶對項(xiàng)目信心下降，還有就是未爭取到理想價位。項(xiàng)目自身的完善程度高、周邊環(huán)境好、價格合理會促使購房者購買。放棄購買的原因也是因?yàn)轫?xiàng)目周邊環(huán)境不好，項(xiàng)目的完善程度差，另外一點(diǎn)是銷售人員的服務(wù)質(zhì)量差。購房者買房主要看：位置、價格(包括售價和投資價 值)和品質(zhì)。品質(zhì)又包括建筑設(shè)計、戶型、朝向、使用率等方面，還有環(huán)境品質(zhì)(包括社區(qū)環(huán)境、綠化、人文氛圍)及物業(yè)管理。首先是地段的認(rèn)同性，項(xiàng)目本身的素質(zhì)，價格的一致性。放棄購買是因?yàn)槠渌?xiàng)目更接近購買者的要求，參與決策團(tuán)體的意見不統(tǒng)一。
    房地產(chǎn)談判方案篇十二
    7月底8月初回國，見到一些老朋友，有位女性朋友s和我聊起，得知自己作為一名在公司工作了約8年的老員工，自己不僅薪水過低，而且承擔(dān)的工作責(zé)任和任務(wù)也高于其他人。她同許多女性一樣，對自己的工作報酬沒有跟雇主進(jìn)行過任何談判。
    s的情況常見還是不常見？研究表明，20％的女性從未就自己的工作機(jī)會進(jìn)行過談判。這樣的情況貫穿于這些女性的整個職業(yè)生涯，如果從她們開始職業(yè)生涯計算到職業(yè)生涯結(jié)束，在約30年的職業(yè)生涯中，可能會損失50萬至100萬。
    可是為什么女性會選擇不為自己爭取呢？因?yàn)榕云毡檎J(rèn)為去爭取去談判是一件痛苦的事情，可能會出現(xiàn)傷害人的結(jié)果，而不是類似于男性，談判成功等同于贏。女性不僅恐懼談判，還擔(dān)心談判這件事會使得自己不受歡迎。
    實(shí)際是，女性是可以通過提升談判技巧來克服恐懼，獲得平等的職業(yè)機(jī)會和報酬?；陉P(guān)于不同性別的談判研究，有5種策略可以幫助女性在談判中更好的參與和表現(xiàn)。它們是：
    1、充分準(zhǔn)備。
    2、積極的情緒。
    3、提高情商。
    4、關(guān)注總薪酬。
    通常來說，沒有人喜歡做自己認(rèn)為不擅長的事情，也總是避免去參與那些可能出現(xiàn)問題和麻煩的活動。當(dāng)我們越害怕某些東西，我們就會越遠(yuǎn)離它。這樣會讓使得我們進(jìn)入一個惡性循環(huán)。有多少人因?yàn)楹ε鹿娧葜v而畏縮；有多少人因?yàn)楹ε率《婚_始行動......
    事實(shí)上，如同習(xí)得一項(xiàng)技能，同樣也需要投入時間和進(jìn)行準(zhǔn)備。比如，你想要什么？支持你想要的理由是什么？你可以接受什么樣的替代方案？這樣的準(zhǔn)備可以提升自己的能力和自信心，替代性的方案可以讓自己具有靈活性和舒適性，降低恐懼和不受歡迎的擔(dān)憂，從而進(jìn)一步提高成功的機(jī)會。
    積極情緒的人喜歡合作而不是競爭。通過培養(yǎng)積極的情緒，這將更有可能努力實(shí)現(xiàn)雙贏，在堅持自己主張的`情況下。積極的情緒也可以幫助女性更有效地進(jìn)行談判，提升尋求互利解決方案的意愿，并提高創(chuàng)造性思維的能力，以便有更廣泛的選擇。這將增加達(dá)成相互滿意的最佳協(xié)議的可能性。
    研究表明，擁有積極情緒的人表現(xiàn)出比那些情感消極或中立的人更靈活，更開放的思維模式。在談判之前，思考積極的事情或參與快樂的活動來增加積極的情緒，從而報酬開放性和合作的意愿，這些將是成功談判，雙贏的關(guān)鍵之一。
    情商包括意識到自己的情緒和他人的情緒。覺察、了解自己的情緒可以增強(qiáng)談判的信心。在談判的過程中，更多地了解到對方的情緒，而避免出現(xiàn)自己恐懼的專橫的侵略性，從而決定什么是自己最佳反應(yīng)，從而來降低自己的恐懼，找到解決方案。研究表明，采用“關(guān)系型”或“我—我們”策略的女性，關(guān)心對方的觀點(diǎn)和建議，也可以最大限度地降低談判的成本。
    提升情商的一個有效方法是“保持正念”。保持正念就是關(guān)注當(dāng)下的時刻。你周圍的世界正在發(fā)生什么，以及你的想法和感受。注意力的集中可以提高你的感知對方情緒的能力。保持專注，它還被證明可以降低杏仁核的反應(yīng)性和激活速度。當(dāng)面臨被認(rèn)為危險或威脅的情況時，杏仁核會被激活，消極的情緒會產(chǎn)生。
    不同文化背景下，人們的談判的方式不同。美國人和德國人更喜歡線性的，一次一個問題的方法，法國人更喜歡采用更全面的方法，并且會在其他談判者可能認(rèn)為早已解決的問題上來回轉(zhuǎn)動。法國人的做法可能會讓某些人感到困惑或混亂，但談判的多議題或總薪酬被視為競爭力較弱或不具攻擊性的女性參考。
    當(dāng)考慮到多個問題時，女性比男性能更多協(xié)作去解決問題：“如果我放棄這個，那么你可以給我那個?！边@將有助于談判的推進(jìn)，展現(xiàn)更加積極的一面。
    關(guān)于工作報酬，女性可以通過查看薪酬總方案來實(shí)現(xiàn)自己的訴求，這可能包括更多帶薪休假，mba項(xiàng)目，更多人頭或津貼。所有這些都具價值，有價值的不僅僅是工資。一攬子計劃讓讓雙方依照預(yù)算和雇主的薪資結(jié)構(gòu)進(jìn)行權(quán)衡，避免陷入僵局。
    無論是工作報酬還是公司資源，女性都需要克服自己的心理障礙，提升信心。進(jìn)行有效準(zhǔn)備并提升談判技巧，這將利于產(chǎn)生最好的解決方案。
    房地產(chǎn)談判方案篇十三
    指導(dǎo)老師：曹庶穎。
    目錄。
    4.談判雙方利益及優(yōu)劣勢分析。
    5.談判議題的確定。
    7.具體談判程序及策略。
    一、談判主題。
    我公司希望與family達(dá)成合作從而達(dá)到以下兩個目標(biāo):。
    1.開闊我們公司的銷售渠道。
    2.為我們公司品牌做宣傳。
    二、談判團(tuán)隊隊員組成。
    公關(guān)部經(jīng)理：公司談判全權(quán)負(fù)責(zé)——劉澤云。
    總經(jīng)理：負(fù)責(zé)重大問題的決策——郝國鳳。
    財務(wù)經(jīng)理：負(fù)責(zé)財務(wù)方面條款——熊晶亮。
    產(chǎn)品研發(fā)部經(jīng)理：主談助理——陳姣。
    銷售部經(jīng)理：負(fù)責(zé)登記談判重要事項(xiàng)——王沅玲。
    （一）心之鞋鞋業(yè)有限公司。
    創(chuàng)建于20xx年，座落在有著“中國銀城”之稱的益陽市馬良小區(qū)，是一家主營女式鞋系列產(chǎn)品的大型現(xiàn)代民營企業(yè)，公司現(xiàn)占地面積30畝。擁有員工500余名，年生產(chǎn)能力達(dá)100萬雙，是湖南省鞋制造業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)。心之鞋以其款式新、質(zhì)量優(yōu)、價格適中的特點(diǎn)為中原父老所贊譽(yù)，深受廣大消費(fèi)者的信賴。在湖南省有10余家專賣店，在全省各地、市加盟商20多家。
    （二）family快遞公司。
    family快遞公司是一家以服務(wù)郊區(qū)快遞為主，城市快遞為輔的快遞公司，企業(yè)的目標(biāo)是：我國國際貨運(yùn)代理行業(yè)起步較晚，歷史較短，所以在5年之內(nèi)，我們會打響自己的品牌。10年之內(nèi)，在區(qū)域中我們可以做到快速、便捷、安全，在每一位區(qū)域內(nèi)的人使用我們的物流公司。最后我們還會擴(kuò)大我們主營業(yè)務(wù)范圍，慢慢的走向全國，走向世界。
    四、談判雙方利益及優(yōu)劣勢分析。
    （一）我方核心利益：建立雙方合作關(guān)系，達(dá)到我們公司線上網(wǎng)站的銷售，解決物流問題，尋找好的伙伴，做到安全、快捷、方便。也是拓寬公司的銷售渠道，提升品牌的知名度、影響力和增加品牌的價值。
    （二）對方核心利益：尋找長期的合作伙伴，也是增加新的穩(wěn)定的客源。也可以提升知名度和公司的口碑。
    （三）我方優(yōu)劣勢分析：
    我方優(yōu)勢。
    第一，心之鞋是女性以美感.時尚.潮流的專賣店之一，在鞋的設(shè)計和質(zhì)量都優(yōu)于很大一部分鞋店，而且心之鞋確是一個有一定品味訴求的品牌。
    第二，心之鞋在網(wǎng)上有專門的購物網(wǎng)站，和線下的專賣店結(jié)合，達(dá)到更好的銷售目的以及市場占有率。
    第三，有專門的設(shè)計團(tuán)隊和設(shè)計師，可以提升品牌的價值。
    我方劣勢。
    在將近有擁有54%的女性市場下是一個巨大的潛在消費(fèi)市場下，心之鞋而是剛剛出來不久，還有許多的消費(fèi)者不知道，如果宣傳推廣后目標(biāo)消費(fèi)群體擴(kuò)大不明顯，將會面臨打不開市場的情況。
    （四）對方優(yōu)劣勢分析。
    對方優(yōu)勢。
    第一，公司將進(jìn)行集中人、財、物及資源，去爭取局部市場的優(yōu)勢。
    第二，快：物流配送，便捷速達(dá)。
    準(zhǔn)：流程精確，準(zhǔn)時交貨。
    穩(wěn)：安全守信，穩(wěn)重經(jīng)營。
    狠：嚴(yán)格管理，謹(jǐn)慎服務(wù)。
    第三，堅持誠信的原則，始終把客戶的利益放在首位，努力提高服務(wù)質(zhì)量。
    對方劣勢。
    第一，企業(yè)剛起步不久，知名度低。
    第二，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并不了解。
    五、談判議題的確定（終點(diǎn)問題分析）。
    會議方案范文合集六篇。
    會議方案范文合集九篇。
    會議方案范文合集八篇。
    房地產(chǎn)談判方案篇十四
    二、雙方利益及優(yōu)劣勢分析。
    我方核心利益：1、獲得a子女的撫養(yǎng)權(quán)；
    2、由a父母撫養(yǎng)a的兒子，繼承家業(yè)。
    對方核心利益：1、由a的配偶b獲得a子女的撫養(yǎng)權(quán)；
    2、待b改嫁后由娘家的父母代為撫養(yǎng)其子女。
    我方優(yōu)勢：1、a是家中的獨(dú)子，a死后由兒子繼承家業(yè)在情理之中；
    2、遺孀b準(zhǔn)備改嫁，由其娘家代為撫養(yǎng)子女，撫養(yǎng)的義。
    務(wù)的履行無法期待；
    3、在小孩一直長大的地方將其撫養(yǎng)長大，有利于孩子更。
    好的成長。
    我方劣勢：遺孀b是子女的母親，享有優(yōu)先的撫養(yǎng)權(quán)。
    對方優(yōu)勢：b為子女的母親，享有優(yōu)先撫養(yǎng)權(quán)。
    對方劣勢：遺孀b準(zhǔn)備改嫁，對子女的撫養(yǎng)無法讓人有個好的期待。
    可能性。
    我方當(dāng)事人取得a子女的撫養(yǎng)權(quán)。
    四、案件的談判分析。
    在本案例中如果我方當(dāng)事人要直接與b就a的兒子撫養(yǎng)權(quán)歸屬進(jìn)行談判，必然是勝算的幾率很小。主要原因在于b為子女的母親，享有優(yōu)先撫養(yǎng)權(quán)根據(jù)民法的有關(guān)男方死亡后子女撫養(yǎng)權(quán)歸屬問題的規(guī)定：男方死亡后，由女方取得撫養(yǎng)權(quán)。因此就此問題直接于b談判必定會不利于我方撫養(yǎng)權(quán)的歸屬。
    為子女隨父或母生活的優(yōu)先條件予以考慮。而且b父母履行撫養(yǎng)義務(wù)又無法讓人期待，故從這個方面進(jìn)行論斷，勢必會對我方最后取得撫養(yǎng)權(quán)產(chǎn)生有益的影響。
    五、程序及具體策略。
    1、開局：
    方案一：感情交流式開局策略：通過與b和其家人談及雙方情況形。
    成感情上的共鳴，在此階段主要是將彼此的關(guān)系拉近一步，
    把對方引入較融洽的談判氣氛中。
    方案二：采取進(jìn)攻式開局策略：營造低調(diào)談判氣氛，將我方當(dāng)事人。
    已經(jīng)與a子女生活很久的事實(shí)引出，在我方當(dāng)事人取得a。
    子女撫養(yǎng)權(quán)以制造心理優(yōu)勢，使我方處于主動地位。
    方案三：借題發(fā)揮的策略：認(rèn)真聽取對方陳述，抓住對方問題點(diǎn)，
    進(jìn)行攻擊、突破。
    2、中期階段：
    1）紅臉白臉策略：由兩名談判成員其中一名充當(dāng)紅臉,一名充當(dāng)白臉。
    2）層層推進(jìn)，步步為營的策略：有技巧地提出我方事先的計劃，先。
    易后難，步步為營地爭取利益；
    3）把握讓步原則：明確我方核心利益所在，實(shí)行以退為進(jìn)策略，退。
    5）打破僵局:合理利用暫停，首先冷靜分析僵局原因，再可運(yùn)用把。
    握肯定對方行式，否定對方實(shí)質(zhì)的方法解除僵局，適時用聲東擊西策略，打破僵局。
    6）法律與事實(shí)相結(jié)合原則：提出我方法律依據(jù)，撫養(yǎng)權(quán)歸屬的法律。
    有關(guān)規(guī)定：1、子女隨其生活時間較長，改變生活環(huán)境對子女健康成長明顯不利的;2、父方與母方撫養(yǎng)子女的條件基本相同，雙方均要求子女與其共同生活，但子女單獨(dú)隨祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力幫助子女照顧孫子女或外孫子女的，可作為子女隨父或母生活的優(yōu)先條件予以考慮。于此同時對事件進(jìn)行剖析，對其進(jìn)行反駁。
    3、休局階段：如有必要，根據(jù)實(shí)際情況對原有方案進(jìn)行調(diào)整。
    4、最后談判階段：
    1）把握底線，攤牌:適時運(yùn)用折中調(diào)和策略，把握嚴(yán)格把握最后讓。
    步的幅度，在適宜的時機(jī)提出最終的方案，即在a子女的撫養(yǎng)權(quán)歸屬問題上無論是從法律規(guī)定還是從當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗來看，這都是符合情理的，而且我方并未獨(dú)要撫養(yǎng)權(quán)。我方只是想取得a兒子的撫養(yǎng)權(quán)，可以將其女兒的撫養(yǎng)權(quán)交由b父母代為撫養(yǎng)，這個階段主要就是解決我方當(dāng)事人與b和b父母之間的撫養(yǎng)權(quán)歸屬糾紛。
    2）達(dá)成協(xié)議：雖然b享有優(yōu)先的撫養(yǎng)權(quán)，但是我方的撫養(yǎng)條件。
    明
    顯優(yōu)于對方，而且我方愿意就兩個子女的撫養(yǎng)權(quán)問題作出讓步，即將女兒的撫養(yǎng)權(quán)任然由b父母代為行使。
    相關(guān)法律資料：
    《中華人民共和國民法通則》，《中華人民共和國婚姻法》。
    七、制定應(yīng)急預(yù)案。
    此談判方案的實(shí)施是在b向人民法院未起訴的前提下才可以實(shí)施的。一旦b及其家人在雙方當(dāng)事人未談判之前就起訴，這個談判方案將無法實(shí)施。因此在制定本方案的時候一定要抓緊有利時機(jī)，同時要另外制定一套應(yīng)急預(yù)案以備用。
    談判應(yīng)急預(yù)案：雙方是第一次進(jìn)行談判，彼此都不太了解，為了保證雙方的權(quán)利防止不必要的損失，有必要制定談判應(yīng)急預(yù)案：
    1．談判雙方在談判時為了各自的利益，排斥對方的立場以及觀點(diǎn)照成的僵持局面，雙方應(yīng)該擺正自己的觀點(diǎn)，必要的地方不能妥協(xié)應(yīng)采用積極的態(tài)度回應(yīng)對方提出的不利要求。2．對方說明比我方有更好的撫養(yǎng)環(huán)境應(yīng)對方案：談判前要充分了解競爭對方的優(yōu)勢與劣勢，并于我方的現(xiàn)行撫養(yǎng)環(huán)境比較，制定出能制約對方優(yōu)勢的方案。充分發(fā)揮我方談判人員的力量，利用談判的技巧策略：如攻心術(shù)，借惻隱，磨時間，車輪戰(zhàn)，稻草人，聲東擊西等方法。3.對方使用借題發(fā)揮的策略，對我方一次要問題抓住不放應(yīng)對方案：避免沒有必要的解釋，可轉(zhuǎn)移話題，必要時闡明對方策略的本質(zhì)。
    房地產(chǎn)談判方案篇十五
    地點(diǎn)：****有限公司會議室
    參加人：***************
    會議主要內(nèi)容：生日蛋糕訂購合同
    會議意見：
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    2.付款方式：**市愛拉屋時尚烘焙房出具全額發(fā)票，我公司向其支付全額轉(zhuǎn)賬支票。
    3.供貨時間：**月**日開始供貨。
    4.價格：價格按投標(biāo)報價4300元。