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    2019房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》考前沖刺練習(xí)題
    1、以下各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的主要不確定性因素的是( )。
    A、租售價(jià)格
    B、租金水平
    C、空置率
    D、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格
    2、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是( )。
    A、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格
    B、空置率
    C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
    D、資本化率
    3、如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將( )。
    A、增加
    B、減少
    C、基本保持不變
    D、以上說(shuō)法都不正確
    4、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮( )的影響。
    A、宏觀(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境
    B、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系
    C、租戶(hù)支付租金能力
    D、銀行貸款利率
    5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000m2，土地總價(jià)3000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。
    A、1.4
    B、1.5
    C、1.6
    D、2
    【參考答案及解析】
    1、【正確答案】A
    【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見(jiàn)教材P212。
    2、【正確答案】D
    【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見(jiàn)教材P216。
    3、【正確答案】C
    【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。參見(jiàn)教材P217。
    4、【正確答案】D
    【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。空置率的變化與宏觀(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶(hù)支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類(lèi)物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見(jiàn)教材P217。
    5、【正確答案】D
    【答案解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。參見(jiàn)教材P218。