篇一：城中村改造調(diào)研報(bào)告
為全面落實(shí)市委市政府關(guān)于城中村改造工作的指示精神，進(jìn)一步推動(dòng)城中村改造工作，加快我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，政協(xié)XX區(qū)委員會(huì)對我區(qū)“城中村”問題進(jìn)行了深入的調(diào)研。20**年5月下旬至7月，調(diào)研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現(xiàn)場看點(diǎn)、聽取匯報(bào)、情況介紹、座談?dòng)懻摵桶l(fā)放調(diào)查問卷等形式，對城中村發(fā)展及管理工作產(chǎn)生的困難和問題進(jìn)行了詳細(xì)了解，對存在問題的原因進(jìn)行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進(jìn)行了探討研究?，F(xiàn)將我區(qū)“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報(bào)告如下：
一、XX區(qū)“城中村”的基本概況及改造必要性
1、基本概況。XX區(qū)位于XX市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區(qū)屬現(xiàn)有86個(gè)城中村(含四個(gè)鎮(zhèn))，農(nóng)業(yè)人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮(zhèn)則我區(qū)共有城中村35個(gè)，農(nóng)業(yè)人口66190人，耕地面積13796.65畝。XX區(qū)的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處于城市建成區(qū)內(nèi)部，村集體土地基本被城市建設(shè)征用，自身發(fā)展沒有太多的空間和余地，如銀盆嶺村、望岳村、茶場村等;二是發(fā)育型的城中村，處于城市建成區(qū)與城郊的結(jié)合部，與城市建成區(qū)緊密相連，與城市建設(shè)用地相互嵌入，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)正在實(shí)施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處于城市建成區(qū)外圍，還有較多農(nóng)用地，基本保留鄉(xiāng)村特點(diǎn)，是城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域，急需進(jìn)行規(guī)劃控制和建設(shè)引導(dǎo)，如聯(lián)絡(luò)村、中塘村和四鎮(zhèn)的51個(gè)村等。本次調(diào)研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個(gè)較典型的城中村進(jìn)行了調(diào)查。
2、存在的問題。XX區(qū)城中村目前所存在著的問題有如下幾類：
違章搭建多。在城市迅速擴(kuò)張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價(jià)、房價(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動(dòng)，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補(bǔ)齊”、“新建擴(kuò)建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強(qiáng)建、亂建現(xiàn)象層出不窮，屢禁不止。
環(huán)境衛(wèi)生差。城中村基本上沒有圍墻，無法實(shí)施封閉式的物業(yè)管理。外來租戶較多，人員雜亂，環(huán)境管理較差，并存在著各種安全隱患。此外，各類設(shè)施薄弱，公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。成為城市衛(wèi)生死角，城中村的農(nóng)民期望改善居住環(huán)境，問卷調(diào)查中有57.6%建議安置小區(qū)應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃，配套設(shè)施的同步建設(shè)。同時(shí)在回答“有關(guān)改造方案，你最關(guān)心的問題是什么?”時(shí)，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環(huán)境”。
管理難度大?！俺侵写濉蓖狈y(tǒng)一的科學(xué)管理和規(guī)范化指導(dǎo)。XX市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發(fā)展需要的土地后，基本上將“城中村”事務(wù)原封不動(dòng)留給村委會(huì)自己解決。一個(gè)城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執(zhí)行一套管理制度，“城中村”并沒有真正納人城市統(tǒng)一的管理中。因此，即使現(xiàn)在村委會(huì)變居委會(huì)后，他們依然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式，既要負(fù)擔(dān)本村的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，又要維護(hù)本村的計(jì)劃生育、社會(huì)福利、社會(huì)治安等社會(huì)管理職能。在傳統(tǒng)的村落組織結(jié)構(gòu)和管理思維下，管理難度很大。
村民期望高。XX區(qū)城中村居民因?yàn)橛蟹课莩鲎獾葍?yōu)勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，并不低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)村民在回答 “您家庭每月的收入”時(shí)，12人選擇1000元以下，占36.4%;13人選擇1000元——2000元，占39.4%;6人選擇2000元—5000元，占18.2%;1人選擇5000元，占3%;同時(shí)據(jù)西湖漁場干部反映，該區(qū)多數(shù)家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來更高的收入。此外，對于改造中的各項(xiàng)費(fèi)用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發(fā)商買單，而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。
遺留問題多。從調(diào)查情況看城中村普遍存在著原60號令征地拆遷中遺留的規(guī)劃安置地沒有落實(shí)問題，安置房建設(shè)經(jīng)費(fèi)短缺問題，未安置農(nóng)民數(shù)量仍較多的問題，另外村集體資產(chǎn)如何處置，村民改市民后工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進(jìn)的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨(dú)戶為主，占地面積大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村占據(jù)了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費(fèi)。在現(xiàn)代城市生活中，人們不但注重生活環(huán)境，也很重視人文環(huán)境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內(nèi)部社會(huì)治安差，人口素質(zhì)低，普通市民往往不愿與之為鄰，導(dǎo)致城中村附近的土地房屋等資產(chǎn)的價(jià)值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經(jīng)成為歷史的必然，合理改造城中村將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
城中村改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。我國正處在城市化進(jìn)程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑，形成了各種各樣的土地房屋關(guān)系。村民、集體、開發(fā)商以及全社會(huì)的利益交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，所以城中村問題被稱為是城市化進(jìn)程中的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。
城中村改造是加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經(jīng)濟(jì)來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進(jìn)取，待原有的拆遷補(bǔ)償款用完后，將重返貧困，成為新的社會(huì)問題。另外，由于他們主要依賴于房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問題。同時(shí)城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時(shí)也影響城市精神文明建設(shè)。
城中村改造是減少集體資產(chǎn)消耗的需要。城中村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會(huì)保障。公共設(shè)施維護(hù)、村民生活補(bǔ)助、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等各項(xiàng)公共福利支出大部分由村集體經(jīng)濟(jì)支付，進(jìn)而使得集體資產(chǎn)不斷的被消耗。城中村改造后，集體資產(chǎn)會(huì)量化并且以股份制公司的形式經(jīng)營、壯大，集體資產(chǎn)不斷的增值。同時(shí)，政府再承擔(dān)本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共福利支出，使得村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力進(jìn)一步減少，客觀上壯大了集體經(jīng)濟(jì)，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
城中村改造是構(gòu)建和諧社會(huì)，提升人民幸福感的需要。城中村物質(zhì)和社會(huì)形態(tài)存在的問題已經(jīng)給城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區(qū)域構(gòu)成強(qiáng)烈反差的區(qū)域，成為社會(huì)問題的高發(fā)區(qū)。如果不及時(shí)進(jìn)行改造，城中村有可能成為未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利于實(shí)現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，有利于實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)管理的現(xiàn)代化，有利于解決城市治安、衛(wèi)生和環(huán)境等社會(huì)問題，有利于提高城市綜合競爭力。
二、XX區(qū)“城中村”改造所面臨的困難
1. 政策時(shí)效性問題。在城市擴(kuò)張中，對農(nóng)村土地的征用往往不是一次性到位，而是分階段進(jìn)行、歷時(shí)數(shù)年甚至更長，于是，在同一個(gè)村由于不同時(shí)期多次征地，導(dǎo)致所實(shí)施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調(diào)整，是必要而合理的，但是在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一個(gè)村在拆遷過程中使用了三種政策標(biāo)準(zhǔn)，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。
2. 安置土地落實(shí)問題?？傮w上來看，目前的城中村改造對象往往是有開發(fā)價(jià)值的土地已經(jīng)開發(fā)完畢，而留下的邊角余地開發(fā)價(jià)值不大，不少村已經(jīng)出現(xiàn)兩安用地都難以落實(shí)的情況。如西湖街道根據(jù)60號令已拆遷地應(yīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥?20畝，已經(jīng)劃歸街道167畝作為生產(chǎn)安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應(yīng)劃34畝生產(chǎn)用地沒有落實(shí);岳華村兩安用地應(yīng)批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實(shí)。
3.資金缺口問題。根據(jù)基層干部自身的初步核算，西湖街道社會(huì)保障資金需要3.2億元，濱湖小區(qū)改為高層建筑建設(shè)資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補(bǔ)償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設(shè)缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因?yàn)槊娣e較小，維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度，也難以達(dá)到改善城市環(huán)境的要求。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，不僅開發(fā)商無利可圖，業(yè)主也不易接受。這也使得引進(jìn)開發(fā)商建設(shè)的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。
4.資產(chǎn)量化問題?！按甯木印鞭r(nóng)民全部轉(zhuǎn)為市民后，在這種不明晰的產(chǎn)權(quán)制度安排下，原村級集體資產(chǎn)歸誰所有，成為廣大農(nóng)民群眾最關(guān)注的問題。不論集體資產(chǎn)屬于集體“成員”還是屬于集體“組織”，但將集體資產(chǎn)歸屬追蹤到個(gè)人時(shí)，集體資產(chǎn)應(yīng)屬于集體組織全體成員所有。但就一個(gè)具體的村而言，集體經(jīng)濟(jì)組織有多少資產(chǎn)，特別是可計(jì)量的經(jīng)營性資產(chǎn)如流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員又擁有其中的多少股份，集體經(jīng)濟(jì)組織成員并不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產(chǎn)的關(guān)系是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不著”。意思是說，雖然集體資產(chǎn)集體所有，但并沒有規(guī)定集體資產(chǎn)屬于哪些具體成員的，各個(gè)成員又擁有多少，就好像玻璃箱子里面的金錢，隔著玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔(dān)心集體資產(chǎn)被平調(diào)流失，多年來辛辛苦苦創(chuàng)造積累的財(cái)富一夜“付之東流”，另一個(gè)方面又擔(dān)心今后集體資產(chǎn)的經(jīng)營效益，怕福利沒有保障。在本次調(diào)查中就有60.6%的村民關(guān)注“拆遷過程中的違法行為”;
5.拆遷問題。調(diào)查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規(guī)劃內(nèi)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的“農(nóng)村社區(qū)”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)”和“房屋拆遷后的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態(tài)度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環(huán)境中，對社區(qū)管理、城市觀念、城市生活方式產(chǎn)生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進(jìn)程。相當(dāng)部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠(yuǎn)好處，從而對“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革后生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化，安于現(xiàn)狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現(xiàn)。有些村莊就算同意改造，也會(huì)擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)損失得不到合理的補(bǔ)償。農(nóng)民的后顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。
三、XX區(qū)“城中村”改造的對策建議
鑒于前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結(jié)合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：
(一)建立城中村改造的長效機(jī)制，穩(wěn)步扎實(shí)推進(jìn)城中村改造。
1、建立改造長效機(jī)制。隨著城市建設(shè)范圍的不斷擴(kuò)大與發(fā)展，應(yīng)建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機(jī)制，為改造工作的順利進(jìn)行提供保障。建議進(jìn)一步健全機(jī)構(gòu)，成立“城中村”問題的長期性機(jī)構(gòu)，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規(guī)劃、用地、拆遷及其建設(shè)手續(xù);加強(qiáng)與區(qū)、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區(qū)、村“城中村”綜合改造部門實(shí)施行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo);完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機(jī)制，加強(qiáng)對“城中村”綜合改造資金的監(jiān)督管理，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，加大對村民轉(zhuǎn)居民后的社會(huì)保障投入。
2、加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。城中村改造絕非一時(shí)一地之事，而是伴隨著城市化過程中所出現(xiàn)的必然產(chǎn)物。因此，城中村改造應(yīng)當(dāng)樹立長遠(yuǎn)的目標(biāo)，在新的城市化過程中，就應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)那種利用價(jià)值高的土地開發(fā)殆盡，而農(nóng)民則局促于一小塊土的“城中村”死角現(xiàn)象。這些死角現(xiàn)象，歸根結(jié)底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調(diào)研給我們的啟示是，我區(qū)應(yīng)當(dāng)加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能實(shí)現(xiàn)整村開發(fā)，整村改造。這樣做，表現(xiàn)上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最后的死角再讓政府來買單的做法，其實(shí)節(jié)約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對于各方來說，是一個(gè)雙贏的結(jié)局?？傊?，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，用以指導(dǎo)我區(qū)未來的城市建設(shè)進(jìn)程，這也是建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)的重要方針。
3、引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康，還不能適應(yīng)規(guī)范化的城市社會(huì)管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區(qū)封閉式管理可以，出物業(yè)管理費(fèi)不行。這種心態(tài)對于城中村改造的順利開展構(gòu)成嚴(yán)重的障礙。對此，一方面要加強(qiáng)村民的教育，引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個(gè)別態(tài)度惡劣，影響很壞的典型，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)法律程序處理，避免法外妥協(xié)，從而給其他人樹立壞榜樣。
(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩(wěn)步推進(jìn)
1、加強(qiáng)市場引導(dǎo)、完善投資機(jī)制，促進(jìn)政府、村集體、開發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造，推動(dòng)XX市“城中村”改造工作的開展。優(yōu)先鼓勵(lì)采取市場出讓土地的方式來推進(jìn)城中村改造。這樣做的好處在于，相比較村集體自我改造，其資金實(shí)力雄厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)更能夠滿足城市建設(shè)需求，同時(shí)也減少政府的負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)村集體自身籌措資金開發(fā)或者與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，程度實(shí)現(xiàn)城中村改造中的農(nóng)民利益。公益性拆遷則由政府負(fù)擔(dān)。
2、做好土地文章，充分發(fā)掘村級土地的儲(chǔ)備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實(shí)或者雖然劃撥但未建設(shè)的城中村(西湖街道等)，應(yīng)當(dāng)按照103號令執(zhí)行，將兩安用地收回，和其他村(岳華村、望岳村等)可開發(fā)的土地一起進(jìn)入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結(jié)構(gòu)，讓村集體經(jīng)濟(jì)壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進(jìn)行。
一是要靠村集體主導(dǎo)。在二元體制下，城中村實(shí)際與城市管理相脫節(jié)，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發(fā)商主導(dǎo)城中村的改造，其矛盾會(huì)變得非常尖銳，改造工作會(huì)變得非常被動(dòng)。若由村集體充當(dāng)改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之后村民是收益者，村民就會(huì)有動(dòng)機(jī)參與和出謀劃策，有利于改造工作的推進(jìn)和項(xiàng)目實(shí)施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會(huì)必要。
二是要靠土地資產(chǎn)經(jīng)營。在城中村改造中，拆遷安置補(bǔ)償，改造工程實(shí)施都需要資金支撐。實(shí)踐證明，當(dāng)前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地?fù)Q資金的方式進(jìn)行城中村改造，從土地運(yùn)營中解決村民的社會(huì)保障和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金困惑，又以集體經(jīng)濟(jì)的收益解決村民的生存生活問題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現(xiàn)實(shí)的，只能出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如土地性質(zhì)變換、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷安置、社會(huì)保障、審批稅費(fèi)、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體才會(huì)變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情才會(huì)與日俱增。
(三)立足具體情況，穩(wěn)步開展改造工作
首先，應(yīng)盡快起草、制定《XX區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》?！掇k法》應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
1、明確農(nóng)村集體資產(chǎn)的法律定義。一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容:(1)法律規(guī)定為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農(nóng)村的宅基地、自留地;(2)集體經(jīng)濟(jì)組織投資形成的房屋建筑物、構(gòu)筑物、交通工具、機(jī)械設(shè)備、農(nóng)田水利設(shè)施以及教育、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;(3)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的積累資金和債權(quán)，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產(chǎn);(4)集體經(jīng)濟(jì)組織在股份制企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規(guī)定屬于集體所有的資產(chǎn);(5)接受國家、經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人無償資助的資產(chǎn);(6)集體經(jīng)濟(jì)組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價(jià)證券;(7)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的無形資產(chǎn)及待界定資產(chǎn);(8)依法屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的其他資產(chǎn)。
2、明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人的基本原則。我們認(rèn)為，在處理這個(gè)問題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持四個(gè)原則:一是必須保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定;二是不能贊成農(nóng)村集體資產(chǎn)流失或分光吃凈;三是要照顧到社區(qū)絕大多數(shù)農(nóng)民的切身利益;四是應(yīng)盡量避免不負(fù)責(zé)任的擱置問題。應(yīng)當(dāng)將集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人作為一個(gè)基本的原則。同時(shí)要對股權(quán)設(shè)置的原則、貢獻(xiàn)股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。
3、健全資產(chǎn)經(jīng)營公司法人治理結(jié)構(gòu)。對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)至今沒有比較統(tǒng)一的明確的規(guī)范，因此立法中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的問題最主要的是解決其性質(zhì)問題。農(nóng)村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人為建立健全有效的法人治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件。股東代表大會(huì)的主要作用是選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的成員，批準(zhǔn)董事會(huì)的年度預(yù)算、決算方案，以及重大投資決策。董事會(huì)的主要職責(zé)是決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案，制訂公司的年度預(yù)算、決算方案，決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經(jīng)理。董事長應(yīng)由董事會(huì)選舉產(chǎn)生，總經(jīng)理由董事會(huì)聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利于強(qiáng)化集體資產(chǎn)營運(yùn)的有效監(jiān)督，減少集體資產(chǎn)的流失。
4、規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)的管理方式。農(nóng)村集體資產(chǎn)既不同于國有資產(chǎn)，也不同于城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)。根據(jù)它所具有的社區(qū)性、廣泛性、復(fù)雜性等特殊性質(zhì)，農(nóng)村集體資產(chǎn)管理必須按照民主、公開的原則，社區(qū)全體農(nóng)民參與監(jiān)督管理與社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織代行管理相結(jié)合進(jìn)行。因此，為防止集體資產(chǎn)的流失，辦法中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)建立健全社區(qū)農(nóng)民的四項(xiàng)監(jiān)督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會(huì)制度，凡涉及集體資產(chǎn)運(yùn)營等與群眾利益密切相關(guān)的重大事項(xiàng)，都必須按權(quán)屬關(guān)系經(jīng)成員(代表)大會(huì)討論決定;二是民主決策制度。在社區(qū)內(nèi)部建立主要由農(nóng)民代表組成的集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，作為社區(qū)農(nóng)民參與資產(chǎn)管理的日常決策機(jī)構(gòu)，也是成員(代表)大會(huì)的日常機(jī)構(gòu);三是民主理財(cái)制度。在社區(qū)全體農(nóng)民選出成員代表大會(huì)基礎(chǔ)上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財(cái)小組;四是農(nóng)村集體資產(chǎn)管理公開制度。在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，明確集體資產(chǎn)的用途，合理設(shè)置貢獻(xiàn)股的標(biāo)準(zhǔn)，為集體資產(chǎn)尋找的投資途徑，形成集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值。
其次，根據(jù)本區(qū)各村的實(shí)際情況，制定的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統(tǒng)征儲(chǔ)備模式。即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對城中村進(jìn)行拆遷改造，對拆遷戶進(jìn)行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出，如我區(qū)西湖漁場可采取該種模式進(jìn)行城中村改造;市場開發(fā)運(yùn)作模式。即由開發(fā)商融資改造，政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對改造項(xiàng)目用地進(jìn)行“招、拍、掛”;社區(qū)自主改造模式。即對經(jīng)濟(jì)條件較好，村民比較富裕的村莊(社區(qū))由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)營聯(lián)建，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區(qū)出資對村莊進(jìn)行改造，村莊騰出土地用于企業(yè)園區(qū)發(fā)展，這一模式主要用于工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)和生態(tài)園區(qū)附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)的地方。XX區(qū)各個(gè)城中村應(yīng)該根據(jù)怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)化”上找出路。
最后，抓住機(jī)遇，順應(yīng)發(fā)展，推動(dòng)本區(qū)城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應(yīng)當(dāng)包括后期的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理等方面。現(xiàn)在已經(jīng)建成的安置小區(qū)在XX區(qū)數(shù)量較大，普遍缺乏物業(yè)管理，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，致使已經(jīng)“村轉(zhuǎn)居”的村民仍然享受不到城市小區(qū)的好處。因此，在城中村公共物品和服務(wù)的供給上，政府必須向城中村提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共物品，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業(yè)管理企業(yè)有著與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點(diǎn)，政府可以將大量的事務(wù)性的工作通過有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領(lǐng)導(dǎo)的工作量，還可以使企業(yè)取得一定的效益，有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏的局面，實(shí)現(xiàn)政府對基層的高效管理。
四、總結(jié)
“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,有其長期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)，因此徹底解決“城中村”問題也將是個(gè)漫長的歷史過程，是項(xiàng)長期性的工作。在進(jìn)一步的城市進(jìn)化進(jìn)程中，需要建立有效政府監(jiān)管機(jī)制，加大對“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,加強(qiáng)城市一體化管理，同時(shí)根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強(qiáng)調(diào)生態(tài)體,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)XX區(qū)、XX市乃至全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。
篇二：城中村改造調(diào)研報(bào)告
推進(jìn)“城中村”改造，是落實(shí)省、市有關(guān)推進(jìn)城市化進(jìn)程決策、拓寬城市發(fā)展空間、加快建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)的重要舉措，是改善城市整體形象、提高群眾生活質(zhì)量和居住壞境的迫切要求，也是我市今年政府工作報(bào)告中承諾的十大民心工程、德政工程之一。為切實(shí)把此項(xiàng)工作落到實(shí)處，今年上半年，睢陽區(qū)圍繞如何加快推進(jìn)“城中村”改造議題，多次組織召專項(xiàng)會(huì)議，研究討論此項(xiàng)工作，分析我區(qū)當(dāng)前“城中村”改造工作中存在的實(shí)際問題，認(rèn)真查擺，尋找差距，明確重點(diǎn)，力爭實(shí)現(xiàn)突破。并根據(jù)我區(qū)“城中村”改造現(xiàn)狀制定本工作方案：
一、指導(dǎo)思想
以加快城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程，緩解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾、促進(jìn)社會(huì)文明進(jìn)步為目標(biāo)，以制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，在切實(shí)保護(hù)農(nóng)民根本利益、維護(hù)社會(huì)長期穩(wěn)定的前提下，充分運(yùn)用市場機(jī)制和行政、法律手段，從管理體制、物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)組織等方面，因地制宜、統(tǒng)籌安排、多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。
二、“城中村”改造近階段工作開展情況
(一)目標(biāo)任務(wù)。2011年我區(qū)與市政府簽訂了城中村開發(fā)改造目標(biāo)任務(wù)有：1、城市規(guī)劃內(nèi)城中村改造10個(gè)，涉及房屋征收面積115萬平方米，要求安置補(bǔ)償100%，開工建設(shè)率60%以上;2、城市規(guī)劃區(qū)外產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)村莊改造11個(gè)，涉及房屋征收面積55.9萬平方米，所占應(yīng)開發(fā)改造的比例不低于50%，要求安置補(bǔ)償率100%，開工建設(shè)率60%。
(二)改造重點(diǎn)。2011年我區(qū)依據(jù)與市政府簽訂的目標(biāo)任務(wù)，結(jié)合我去實(shí)際，確定沿神火大道兩側(cè)的10個(gè)城中村為改造重點(diǎn)，兼顧華商大道、北海路、南京路等城區(qū)主要干道兩側(cè)的城中村開發(fā)改造。
神火大道兩側(cè)的10個(gè)城中村改造項(xiàng)目是：
1、田林村(商丘市鼎豐置業(yè)有限公司)
2、堤灣村(佛山市順德元美投資發(fā)展有限公司)
3、張吉莊村(河南信華置業(yè)投資有限公司)
4、三里橋村(名門地產(chǎn)商丘有限公司)
5、五營村(河南國商置業(yè)有限公司)
6、小郭莊村(河南龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司)
7、宋路口村(廣東元美投資發(fā)展有限公司)
8、東西喬樓村(河南省泰宏房地產(chǎn)有限公司)
9、李莊村(河南省泰宏房地產(chǎn)有限公司)
10、趙付莊村(河南省泰宏房地產(chǎn)有限公司)，
目前除東西喬樓村以外都已向市城改辦備案，正在準(zhǔn)備申報(bào)相關(guān)材料，等待市城改辦批復(fù)。
三、“城中村”改造三年規(guī)劃項(xiàng)目報(bào)批情況
根據(jù)市城改辦要求：三年規(guī)劃內(nèi)和三年規(guī)劃外簽訂意向的項(xiàng)目都可以向市城改辦予以備案。目前，新城、宋城、古宋、東方、文化、古城六個(gè)辦事處所有簽訂意向的項(xiàng)目都已向市城改辦備案，已申報(bào)項(xiàng)目13個(gè)，其中已批復(fù)項(xiàng)目3個(gè)。
(一)目前已批復(fù)的3個(gè)項(xiàng)目是：
1、宋城辦事處田林村，占地142.5畝，項(xiàng)目涉及征收面積9.6萬平方米，總投資約10億元。由商丘市鼎豐置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已征收完畢，等待開工建設(shè)。
2、新城辦事處范莊村，占地120畝，項(xiàng)目涉及征收面積8.6萬平方米，總投資約7.56億元。由商丘邦盛置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)正在走征收程序，已測量完畢，正在公示。
3、新城辦事處周莊村，占地62.67畝，項(xiàng)目涉及征收面積7.2萬平方米，總投資約3億元。由河南神陽置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)正在走征收程序，作前期測量。
(二)已申報(bào)市城改辦的10個(gè)項(xiàng)目是：
1、宋城辦事處小郭莊村，占地155.7畝，項(xiàng)目涉及征收面積10萬平方米，總投資約2億元，由河南龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。
2、宋城辦事處五營村，占地79.4畝，項(xiàng)目涉及征收面積8.69萬平方米，總投資約3.5億元，由河南國商置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
3、宋城辦事處張吉莊村，村盤占地183.864畝，涉及征收面積8.7萬平方米，總投資約29億元，由河南信華置業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)。
4、宋城辦事處許樓村，占地897畝，項(xiàng)目涉及征收面積59萬平方米，總投資約27億元，由北京華盛融通投資管理有限公司開發(fā)建設(shè)。
5、新城辦事處李漢莊村，占地157.81畝，項(xiàng)目涉及征收面積14萬平方米，總投資約5.4億元，由商丘市新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
6、新城辦事處孟莊村，占地99.8畝，項(xiàng)目涉及征收面積8.5萬平方米，總投資約4億元，由河南利兆置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
7、新城辦事處劉莊村，占地224畝，項(xiàng)目涉及征收面積15.8萬平方米，總投資約8.5億元，由商丘市遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
8、新城辦事處劉廟村，占地163畝，項(xiàng)目涉及征收面積10.7萬平方米，總投資約5.5億元，由商丘榮華置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
9、新城辦事處王樓村，占地59.07畝，項(xiàng)目涉及征收面積2.6萬平方米，總投資約3億元，由商丘市佳嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
10、新城辦事處宋樓·蔡莊村，占地360畝，項(xiàng)目涉及征收面積約32萬平方米，總投資約10億元，由商丘市華泰置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
四、明確重點(diǎn)，克難攻堅(jiān)，確保完成全年預(yù)定目標(biāo)
2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，是我市城市化建設(shè)的關(guān)鍵之年，“城中村”改造關(guān)系到我區(qū)乃至全市的安居工程建設(shè)，關(guān)系到成千上萬老百姓住房條件的改善，雖然問題很多，困難很大，我們有決心、有信心，按照“一點(diǎn)多線全輻射”的工作思路，確保各項(xiàng)工作任務(wù)落到實(shí)處。
(一)尋找突破，打造一個(gè)亮點(diǎn)
強(qiáng)力推進(jìn)宋城辦事處田林村改造，尋找突破口，田林村房屋現(xiàn)已征收完畢，房屋拆遷面積9.6萬平方米，位于神火大道路東楊樓村委會(huì)，東臨銀河路、南臨蓬萊路、西臨神火大道、北臨天祥花園，占地面積142.5畝，共257戶，總?cè)丝?31人，預(yù)計(jì)總投資約10億元，由商丘市鼎豐置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃、土地手續(xù)現(xiàn)已辦理完畢，下一步，我們還將協(xié)調(diào)土地、規(guī)劃、住建、財(cái)政、調(diào)發(fā)展和改革，加快審批程序，爭取盡快開工建設(shè)。
(二)克難攻堅(jiān)，延伸一條主線
以神火大道兩側(cè)城中村改造為重點(diǎn)，強(qiáng)力推進(jìn)田林村、堤灣村、張吉莊村、三里橋村、五營村、小郭莊村、宋路口村、東西喬樓村、李莊村、趙付莊村等10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，加快申報(bào)、審批、征收進(jìn)度，以上10個(gè)項(xiàng)目除東西喬樓村以外都已在市城改辦備案，正在準(zhǔn)備申報(bào)相關(guān)材料，等待市城改辦批復(fù)。
(三)以點(diǎn)帶線，以線引面，全面輻射
在工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在工作中積累經(jīng)驗(yàn)，在神火大道兩側(cè)做足文章，以點(diǎn)帶線，逐步延伸到華商大道、南京路、歸德路、北海路等城區(qū)主要干道，最后將“城中村”改造工作在我區(qū)全面鋪開。
五、我區(qū)“城中村”改造中存在的主要問題
近年來，我區(qū)“城中村”改造雖然已做了大量工作，一些局部改造項(xiàng)目已完成或正在實(shí)施，部分村已經(jīng)擬定整村改造規(guī)劃。但總體而言，我區(qū)“城中村”改造相比周邊縣、市，進(jìn)展依然較為緩慢，仍處于起步和探索階段，主要原因是：
(一)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w與職能尚不明確
今年1月份國務(wù)院頒布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，明確了房屋征收的實(shí)施主體是縣、區(qū)級以上房屋征收主管部門，完全區(qū)別于過去的房屋拆遷。過去的拆遷，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求經(jīng)濟(jì)效益而進(jìn)行的商業(yè)開發(fā)，拆遷戶的權(quán)益往往得不到充分保障。新的條例頒布后，房屋征收的主體是政府，并且不依任何盈利為目的，既能充分保障被征收者的合法權(quán)益，又避免了在過去拆遷過程中出現(xiàn)的諸多不和諧因素，為新的歷史條件下國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作確立了新的法律依據(jù)。而結(jié)合我區(qū)實(shí)際，雖然新的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償部門已經(jīng)成立(睢陽區(qū)房地產(chǎn)管理局是睢陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收部門)，但實(shí)際上還沒有完全發(fā)揮作用，依然延續(xù)著過去的運(yùn)作模式，由所轄辦事處直接參與房屋的丈量、測繪等工作。房屋征收部門既不能規(guī)范地完成各項(xiàng)征收程序，更不能充分發(fā)揮主體作用，使我區(qū)的房屋征收工作陷于被動(dòng)。
(二)土地“瓶頸”問題短時(shí)間內(nèi)難以突破
土地問題事關(guān)規(guī)劃、征收和安置補(bǔ)償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問題。目前，我區(qū)“城中村”涉及土地的問題依然較多。比如宅基地證問題較多、集體土地房產(chǎn)如何流轉(zhuǎn)、村集資建設(shè)的農(nóng)民新居如何明晰產(chǎn)權(quán)，缺乏統(tǒng)一的操作辦法，導(dǎo)致確權(quán)工作難以順利開展。
(三)政策意見的可操作性不強(qiáng)
“城中村”改造是城市化進(jìn)程的必由之路，但又沒有現(xiàn)成的模式和完備的法規(guī)可循。大多村認(rèn)為 “城中村”改造的政策支持仍不夠到位。如“容積率過低”是開發(fā)企業(yè)多次強(qiáng)烈反映的問題，這也關(guān)系到“城中村”改造能否真正落到實(shí)處。同樣的地段，如果是開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)則會(huì)獲得較高的容積率，市政項(xiàng)目次之，“城中村”改造項(xiàng)目則最低。
(四)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”改制遺留問題較多
我區(qū)城中村“撤村建居”工作已實(shí)施數(shù)年，但其實(shí)是“招牌換了、戶口變了、實(shí)質(zhì)未變”，“城中村”在土地權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)組織和行政管理體制上仍較大程度地保留了農(nóng)村的舊模式?！俺侵写濉贝迕癖弧斑吘壔?， “建房待拆”是大多數(shù)城中村的主要特征。占據(jù)我區(qū)四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安置工作存在較大難度。
六、政府主導(dǎo)，部門協(xié)作，形成合力，狠抓落實(shí)
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確主體
一是充分發(fā)揮區(qū)“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)配置專職和專業(yè)人員，進(jìn)一步充實(shí)工作力量，以加強(qiáng)對“城中村”改造工作的指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和研究。二是要進(jìn)一步理順關(guān)系，由區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與項(xiàng)目單位簽訂協(xié)議書，繳納保證金。三是各辦事處、社區(qū)居委會(huì)也要相應(yīng)成立“城中村”改造工作機(jī)構(gòu)，定期向區(qū)城中村改造辦公室報(bào)送各種材料，由區(qū)城中村改造辦公室統(tǒng)一指導(dǎo)工作，以便進(jìn)一步提高改造工作指揮體系運(yùn)轉(zhuǎn)的效率。
(二)加強(qiáng)法規(guī)宣傳，明確辦事流程
一是盡快梳理相關(guān)法律法規(guī)和省、市、區(qū)的政策意見并匯編成冊，加大宣傳力度，確保在具體操作中有法可依，有章可循。二是切實(shí)做到各部門協(xié)調(diào)配合，制定簡潔清晰的辦事流程指引，切實(shí)開辟一條“城中村”改造的綠色通道，使各改造主體能高效、順暢地完成各項(xiàng)審批手續(xù)。三是按照市政府城中村改造三年規(guī)劃要求，區(qū)政府有權(quán)收回項(xiàng)目簽訂框架協(xié)議半年內(nèi)未動(dòng)工的改造開發(fā)企業(yè)的用地資格。
(三)以人為本，處理好城市化建設(shè)與保障村民利益的關(guān)系
居民是“城中村”改造的最直接關(guān)系者。他們的利益能否得到保障，關(guān)系到改造工作能否順利進(jìn)行。因此，政府應(yīng)堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想，著眼于長遠(yuǎn)的社會(huì)效益，在“城中村”改造過程中要切實(shí)尊重村民的合理訴求，保障他們的合法權(quán)益。區(qū)政府及各職能部門要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，配套出臺有關(guān)征收安置補(bǔ)償、勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保障、子女入學(xué)以及未來發(fā)展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進(jìn)奠定良好的群眾基礎(chǔ)。同時(shí)，做好村民的宣傳教育工作，引導(dǎo)他們從大局出發(fā)，正確認(rèn)識和處理好國家、集體和個(gè)人利益的關(guān)系，以實(shí)際行動(dòng)支持和參與“城中村”改造。
(四)加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和服務(wù)
政府要把“城中村”改造納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、納入城市發(fā)展規(guī)劃范疇，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，盡快研究制定全區(qū)的“城中村”改造總體規(guī)劃和長遠(yuǎn)規(guī)劃，以形成各村編制改造規(guī)劃時(shí)賴以參考的規(guī)劃框架。在做好總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，按照不同的地域功能定位，做好各村的改造規(guī)劃。
(五)完善政策配套，落實(shí)改造措施
有關(guān)部門要結(jié)合實(shí)際盡快制定具體的實(shí)施細(xì)則或操作辦法，加大宣傳力度，簡化辦事流程，指導(dǎo)各城中村做好規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建、籌資等工作。要逐步解決“農(nóng)轉(zhuǎn)居”改制遺留問題，為“城中村”改造掃除障礙。
(六)加大對擬改造的“城中村”違法建設(shè)的查處力度
在開展違法建設(shè)集中整治活動(dòng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立健全違法建筑查處機(jī)制，始終保持對違法建筑的高壓態(tài)勢，確保城區(qū)改造范圍內(nèi)的違法建設(shè)早發(fā)現(xiàn)、早處理、早控制，對重大違法建設(shè)及時(shí)組織聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，為城中村改造營造優(yōu)良的建設(shè)環(huán)境。
為全面落實(shí)市委市政府關(guān)于城中村改造工作的指示精神，進(jìn)一步推動(dòng)城中村改造工作，加快我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，政協(xié)XX區(qū)委員會(huì)對我區(qū)“城中村”問題進(jìn)行了深入的調(diào)研。20**年5月下旬至7月，調(diào)研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現(xiàn)場看點(diǎn)、聽取匯報(bào)、情況介紹、座談?dòng)懻摵桶l(fā)放調(diào)查問卷等形式，對城中村發(fā)展及管理工作產(chǎn)生的困難和問題進(jìn)行了詳細(xì)了解，對存在問題的原因進(jìn)行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進(jìn)行了探討研究?，F(xiàn)將我區(qū)“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報(bào)告如下：
一、XX區(qū)“城中村”的基本概況及改造必要性
1、基本概況。XX區(qū)位于XX市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區(qū)屬現(xiàn)有86個(gè)城中村(含四個(gè)鎮(zhèn))，農(nóng)業(yè)人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮(zhèn)則我區(qū)共有城中村35個(gè)，農(nóng)業(yè)人口66190人，耕地面積13796.65畝。XX區(qū)的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處于城市建成區(qū)內(nèi)部，村集體土地基本被城市建設(shè)征用，自身發(fā)展沒有太多的空間和余地，如銀盆嶺村、望岳村、茶場村等;二是發(fā)育型的城中村，處于城市建成區(qū)與城郊的結(jié)合部，與城市建成區(qū)緊密相連，與城市建設(shè)用地相互嵌入，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)正在實(shí)施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處于城市建成區(qū)外圍，還有較多農(nóng)用地，基本保留鄉(xiāng)村特點(diǎn)，是城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域，急需進(jìn)行規(guī)劃控制和建設(shè)引導(dǎo)，如聯(lián)絡(luò)村、中塘村和四鎮(zhèn)的51個(gè)村等。本次調(diào)研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個(gè)較典型的城中村進(jìn)行了調(diào)查。
2、存在的問題。XX區(qū)城中村目前所存在著的問題有如下幾類：
違章搭建多。在城市迅速擴(kuò)張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價(jià)、房價(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動(dòng)，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補(bǔ)齊”、“新建擴(kuò)建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強(qiáng)建、亂建現(xiàn)象層出不窮，屢禁不止。
環(huán)境衛(wèi)生差。城中村基本上沒有圍墻，無法實(shí)施封閉式的物業(yè)管理。外來租戶較多，人員雜亂，環(huán)境管理較差，并存在著各種安全隱患。此外，各類設(shè)施薄弱，公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。成為城市衛(wèi)生死角，城中村的農(nóng)民期望改善居住環(huán)境，問卷調(diào)查中有57.6%建議安置小區(qū)應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃，配套設(shè)施的同步建設(shè)。同時(shí)在回答“有關(guān)改造方案，你最關(guān)心的問題是什么?”時(shí)，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環(huán)境”。
管理難度大?！俺侵写濉蓖狈y(tǒng)一的科學(xué)管理和規(guī)范化指導(dǎo)。XX市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發(fā)展需要的土地后，基本上將“城中村”事務(wù)原封不動(dòng)留給村委會(huì)自己解決。一個(gè)城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執(zhí)行一套管理制度，“城中村”并沒有真正納人城市統(tǒng)一的管理中。因此，即使現(xiàn)在村委會(huì)變居委會(huì)后，他們依然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式，既要負(fù)擔(dān)本村的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，又要維護(hù)本村的計(jì)劃生育、社會(huì)福利、社會(huì)治安等社會(huì)管理職能。在傳統(tǒng)的村落組織結(jié)構(gòu)和管理思維下，管理難度很大。
村民期望高。XX區(qū)城中村居民因?yàn)橛蟹课莩鲎獾葍?yōu)勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，并不低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)村民在回答 “您家庭每月的收入”時(shí)，12人選擇1000元以下，占36.4%;13人選擇1000元——2000元，占39.4%;6人選擇2000元—5000元，占18.2%;1人選擇5000元，占3%;同時(shí)據(jù)西湖漁場干部反映，該區(qū)多數(shù)家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來更高的收入。此外，對于改造中的各項(xiàng)費(fèi)用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發(fā)商買單，而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。
遺留問題多。從調(diào)查情況看城中村普遍存在著原60號令征地拆遷中遺留的規(guī)劃安置地沒有落實(shí)問題，安置房建設(shè)經(jīng)費(fèi)短缺問題，未安置農(nóng)民數(shù)量仍較多的問題，另外村集體資產(chǎn)如何處置，村民改市民后工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進(jìn)的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨(dú)戶為主，占地面積大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村占據(jù)了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費(fèi)。在現(xiàn)代城市生活中，人們不但注重生活環(huán)境，也很重視人文環(huán)境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內(nèi)部社會(huì)治安差，人口素質(zhì)低，普通市民往往不愿與之為鄰，導(dǎo)致城中村附近的土地房屋等資產(chǎn)的價(jià)值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經(jīng)成為歷史的必然，合理改造城中村將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
城中村改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。我國正處在城市化進(jìn)程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑，形成了各種各樣的土地房屋關(guān)系。村民、集體、開發(fā)商以及全社會(huì)的利益交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，所以城中村問題被稱為是城市化進(jìn)程中的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。
城中村改造是加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經(jīng)濟(jì)來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進(jìn)取，待原有的拆遷補(bǔ)償款用完后，將重返貧困，成為新的社會(huì)問題。另外，由于他們主要依賴于房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問題。同時(shí)城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時(shí)也影響城市精神文明建設(shè)。
城中村改造是減少集體資產(chǎn)消耗的需要。城中村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會(huì)保障。公共設(shè)施維護(hù)、村民生活補(bǔ)助、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等各項(xiàng)公共福利支出大部分由村集體經(jīng)濟(jì)支付，進(jìn)而使得集體資產(chǎn)不斷的被消耗。城中村改造后，集體資產(chǎn)會(huì)量化并且以股份制公司的形式經(jīng)營、壯大，集體資產(chǎn)不斷的增值。同時(shí)，政府再承擔(dān)本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共福利支出，使得村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力進(jìn)一步減少，客觀上壯大了集體經(jīng)濟(jì)，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
城中村改造是構(gòu)建和諧社會(huì)，提升人民幸福感的需要。城中村物質(zhì)和社會(huì)形態(tài)存在的問題已經(jīng)給城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區(qū)域構(gòu)成強(qiáng)烈反差的區(qū)域，成為社會(huì)問題的高發(fā)區(qū)。如果不及時(shí)進(jìn)行改造，城中村有可能成為未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利于實(shí)現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，有利于實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)管理的現(xiàn)代化，有利于解決城市治安、衛(wèi)生和環(huán)境等社會(huì)問題，有利于提高城市綜合競爭力。
二、XX區(qū)“城中村”改造所面臨的困難
1. 政策時(shí)效性問題。在城市擴(kuò)張中，對農(nóng)村土地的征用往往不是一次性到位，而是分階段進(jìn)行、歷時(shí)數(shù)年甚至更長，于是，在同一個(gè)村由于不同時(shí)期多次征地，導(dǎo)致所實(shí)施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調(diào)整，是必要而合理的，但是在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一個(gè)村在拆遷過程中使用了三種政策標(biāo)準(zhǔn)，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。
2. 安置土地落實(shí)問題?？傮w上來看，目前的城中村改造對象往往是有開發(fā)價(jià)值的土地已經(jīng)開發(fā)完畢，而留下的邊角余地開發(fā)價(jià)值不大，不少村已經(jīng)出現(xiàn)兩安用地都難以落實(shí)的情況。如西湖街道根據(jù)60號令已拆遷地應(yīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥?20畝，已經(jīng)劃歸街道167畝作為生產(chǎn)安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應(yīng)劃34畝生產(chǎn)用地沒有落實(shí);岳華村兩安用地應(yīng)批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實(shí)。
3.資金缺口問題。根據(jù)基層干部自身的初步核算，西湖街道社會(huì)保障資金需要3.2億元，濱湖小區(qū)改為高層建筑建設(shè)資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補(bǔ)償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設(shè)缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因?yàn)槊娣e較小，維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度，也難以達(dá)到改善城市環(huán)境的要求。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，不僅開發(fā)商無利可圖，業(yè)主也不易接受。這也使得引進(jìn)開發(fā)商建設(shè)的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。
4.資產(chǎn)量化問題?！按甯木印鞭r(nóng)民全部轉(zhuǎn)為市民后，在這種不明晰的產(chǎn)權(quán)制度安排下，原村級集體資產(chǎn)歸誰所有，成為廣大農(nóng)民群眾最關(guān)注的問題。不論集體資產(chǎn)屬于集體“成員”還是屬于集體“組織”，但將集體資產(chǎn)歸屬追蹤到個(gè)人時(shí)，集體資產(chǎn)應(yīng)屬于集體組織全體成員所有。但就一個(gè)具體的村而言，集體經(jīng)濟(jì)組織有多少資產(chǎn)，特別是可計(jì)量的經(jīng)營性資產(chǎn)如流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員又擁有其中的多少股份，集體經(jīng)濟(jì)組織成員并不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產(chǎn)的關(guān)系是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不著”。意思是說，雖然集體資產(chǎn)集體所有，但并沒有規(guī)定集體資產(chǎn)屬于哪些具體成員的，各個(gè)成員又擁有多少，就好像玻璃箱子里面的金錢，隔著玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔(dān)心集體資產(chǎn)被平調(diào)流失，多年來辛辛苦苦創(chuàng)造積累的財(cái)富一夜“付之東流”，另一個(gè)方面又擔(dān)心今后集體資產(chǎn)的經(jīng)營效益，怕福利沒有保障。在本次調(diào)查中就有60.6%的村民關(guān)注“拆遷過程中的違法行為”;
5.拆遷問題。調(diào)查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規(guī)劃內(nèi)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的“農(nóng)村社區(qū)”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)”和“房屋拆遷后的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態(tài)度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環(huán)境中，對社區(qū)管理、城市觀念、城市生活方式產(chǎn)生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進(jìn)程。相當(dāng)部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠(yuǎn)好處，從而對“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革后生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化，安于現(xiàn)狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現(xiàn)。有些村莊就算同意改造，也會(huì)擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)損失得不到合理的補(bǔ)償。農(nóng)民的后顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。
三、XX區(qū)“城中村”改造的對策建議
鑒于前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結(jié)合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：
(一)建立城中村改造的長效機(jī)制，穩(wěn)步扎實(shí)推進(jìn)城中村改造。
1、建立改造長效機(jī)制。隨著城市建設(shè)范圍的不斷擴(kuò)大與發(fā)展，應(yīng)建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機(jī)制，為改造工作的順利進(jìn)行提供保障。建議進(jìn)一步健全機(jī)構(gòu)，成立“城中村”問題的長期性機(jī)構(gòu)，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規(guī)劃、用地、拆遷及其建設(shè)手續(xù);加強(qiáng)與區(qū)、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區(qū)、村“城中村”綜合改造部門實(shí)施行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo);完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機(jī)制，加強(qiáng)對“城中村”綜合改造資金的監(jiān)督管理，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，加大對村民轉(zhuǎn)居民后的社會(huì)保障投入。
2、加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。城中村改造絕非一時(shí)一地之事，而是伴隨著城市化過程中所出現(xiàn)的必然產(chǎn)物。因此，城中村改造應(yīng)當(dāng)樹立長遠(yuǎn)的目標(biāo)，在新的城市化過程中，就應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)那種利用價(jià)值高的土地開發(fā)殆盡，而農(nóng)民則局促于一小塊土的“城中村”死角現(xiàn)象。這些死角現(xiàn)象，歸根結(jié)底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調(diào)研給我們的啟示是，我區(qū)應(yīng)當(dāng)加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能實(shí)現(xiàn)整村開發(fā)，整村改造。這樣做，表現(xiàn)上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最后的死角再讓政府來買單的做法，其實(shí)節(jié)約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對于各方來說，是一個(gè)雙贏的結(jié)局?？傊?，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，用以指導(dǎo)我區(qū)未來的城市建設(shè)進(jìn)程，這也是建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)的重要方針。
3、引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康，還不能適應(yīng)規(guī)范化的城市社會(huì)管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區(qū)封閉式管理可以，出物業(yè)管理費(fèi)不行。這種心態(tài)對于城中村改造的順利開展構(gòu)成嚴(yán)重的障礙。對此，一方面要加強(qiáng)村民的教育，引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個(gè)別態(tài)度惡劣，影響很壞的典型，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)法律程序處理，避免法外妥協(xié)，從而給其他人樹立壞榜樣。
(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩(wěn)步推進(jìn)
1、加強(qiáng)市場引導(dǎo)、完善投資機(jī)制，促進(jìn)政府、村集體、開發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造，推動(dòng)XX市“城中村”改造工作的開展。優(yōu)先鼓勵(lì)采取市場出讓土地的方式來推進(jìn)城中村改造。這樣做的好處在于，相比較村集體自我改造，其資金實(shí)力雄厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)更能夠滿足城市建設(shè)需求，同時(shí)也減少政府的負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)村集體自身籌措資金開發(fā)或者與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，程度實(shí)現(xiàn)城中村改造中的農(nóng)民利益。公益性拆遷則由政府負(fù)擔(dān)。
2、做好土地文章，充分發(fā)掘村級土地的儲(chǔ)備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實(shí)或者雖然劃撥但未建設(shè)的城中村(西湖街道等)，應(yīng)當(dāng)按照103號令執(zhí)行，將兩安用地收回，和其他村(岳華村、望岳村等)可開發(fā)的土地一起進(jìn)入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結(jié)構(gòu)，讓村集體經(jīng)濟(jì)壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進(jìn)行。
一是要靠村集體主導(dǎo)。在二元體制下，城中村實(shí)際與城市管理相脫節(jié)，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發(fā)商主導(dǎo)城中村的改造，其矛盾會(huì)變得非常尖銳，改造工作會(huì)變得非常被動(dòng)。若由村集體充當(dāng)改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之后村民是收益者，村民就會(huì)有動(dòng)機(jī)參與和出謀劃策，有利于改造工作的推進(jìn)和項(xiàng)目實(shí)施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會(huì)必要。
二是要靠土地資產(chǎn)經(jīng)營。在城中村改造中，拆遷安置補(bǔ)償，改造工程實(shí)施都需要資金支撐。實(shí)踐證明，當(dāng)前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地?fù)Q資金的方式進(jìn)行城中村改造，從土地運(yùn)營中解決村民的社會(huì)保障和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金困惑，又以集體經(jīng)濟(jì)的收益解決村民的生存生活問題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現(xiàn)實(shí)的，只能出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如土地性質(zhì)變換、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷安置、社會(huì)保障、審批稅費(fèi)、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體才會(huì)變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情才會(huì)與日俱增。
(三)立足具體情況，穩(wěn)步開展改造工作
首先，應(yīng)盡快起草、制定《XX區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》?！掇k法》應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
1、明確農(nóng)村集體資產(chǎn)的法律定義。一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容:(1)法律規(guī)定為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農(nóng)村的宅基地、自留地;(2)集體經(jīng)濟(jì)組織投資形成的房屋建筑物、構(gòu)筑物、交通工具、機(jī)械設(shè)備、農(nóng)田水利設(shè)施以及教育、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;(3)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的積累資金和債權(quán)，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產(chǎn);(4)集體經(jīng)濟(jì)組織在股份制企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規(guī)定屬于集體所有的資產(chǎn);(5)接受國家、經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人無償資助的資產(chǎn);(6)集體經(jīng)濟(jì)組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價(jià)證券;(7)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的無形資產(chǎn)及待界定資產(chǎn);(8)依法屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的其他資產(chǎn)。
2、明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人的基本原則。我們認(rèn)為，在處理這個(gè)問題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持四個(gè)原則:一是必須保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定;二是不能贊成農(nóng)村集體資產(chǎn)流失或分光吃凈;三是要照顧到社區(qū)絕大多數(shù)農(nóng)民的切身利益;四是應(yīng)盡量避免不負(fù)責(zé)任的擱置問題。應(yīng)當(dāng)將集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個(gè)人作為一個(gè)基本的原則。同時(shí)要對股權(quán)設(shè)置的原則、貢獻(xiàn)股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。
3、健全資產(chǎn)經(jīng)營公司法人治理結(jié)構(gòu)。對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)至今沒有比較統(tǒng)一的明確的規(guī)范，因此立法中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的問題最主要的是解決其性質(zhì)問題。農(nóng)村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人為建立健全有效的法人治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件。股東代表大會(huì)的主要作用是選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的成員，批準(zhǔn)董事會(huì)的年度預(yù)算、決算方案，以及重大投資決策。董事會(huì)的主要職責(zé)是決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案，制訂公司的年度預(yù)算、決算方案，決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經(jīng)理。董事長應(yīng)由董事會(huì)選舉產(chǎn)生，總經(jīng)理由董事會(huì)聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利于強(qiáng)化集體資產(chǎn)營運(yùn)的有效監(jiān)督，減少集體資產(chǎn)的流失。
4、規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)的管理方式。農(nóng)村集體資產(chǎn)既不同于國有資產(chǎn)，也不同于城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn)。根據(jù)它所具有的社區(qū)性、廣泛性、復(fù)雜性等特殊性質(zhì)，農(nóng)村集體資產(chǎn)管理必須按照民主、公開的原則，社區(qū)全體農(nóng)民參與監(jiān)督管理與社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織代行管理相結(jié)合進(jìn)行。因此，為防止集體資產(chǎn)的流失，辦法中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)建立健全社區(qū)農(nóng)民的四項(xiàng)監(jiān)督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會(huì)制度，凡涉及集體資產(chǎn)運(yùn)營等與群眾利益密切相關(guān)的重大事項(xiàng)，都必須按權(quán)屬關(guān)系經(jīng)成員(代表)大會(huì)討論決定;二是民主決策制度。在社區(qū)內(nèi)部建立主要由農(nóng)民代表組成的集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，作為社區(qū)農(nóng)民參與資產(chǎn)管理的日常決策機(jī)構(gòu)，也是成員(代表)大會(huì)的日常機(jī)構(gòu);三是民主理財(cái)制度。在社區(qū)全體農(nóng)民選出成員代表大會(huì)基礎(chǔ)上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財(cái)小組;四是農(nóng)村集體資產(chǎn)管理公開制度。在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，明確集體資產(chǎn)的用途，合理設(shè)置貢獻(xiàn)股的標(biāo)準(zhǔn)，為集體資產(chǎn)尋找的投資途徑，形成集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值。
其次，根據(jù)本區(qū)各村的實(shí)際情況，制定的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統(tǒng)征儲(chǔ)備模式。即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對城中村進(jìn)行拆遷改造，對拆遷戶進(jìn)行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出，如我區(qū)西湖漁場可采取該種模式進(jìn)行城中村改造;市場開發(fā)運(yùn)作模式。即由開發(fā)商融資改造，政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對改造項(xiàng)目用地進(jìn)行“招、拍、掛”;社區(qū)自主改造模式。即對經(jīng)濟(jì)條件較好，村民比較富裕的村莊(社區(qū))由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)營聯(lián)建，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區(qū)出資對村莊進(jìn)行改造，村莊騰出土地用于企業(yè)園區(qū)發(fā)展，這一模式主要用于工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、科技園區(qū)和生態(tài)園區(qū)附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)的地方。XX區(qū)各個(gè)城中村應(yīng)該根據(jù)怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)化”上找出路。
最后，抓住機(jī)遇，順應(yīng)發(fā)展，推動(dòng)本區(qū)城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應(yīng)當(dāng)包括后期的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理等方面。現(xiàn)在已經(jīng)建成的安置小區(qū)在XX區(qū)數(shù)量較大，普遍缺乏物業(yè)管理，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，致使已經(jīng)“村轉(zhuǎn)居”的村民仍然享受不到城市小區(qū)的好處。因此，在城中村公共物品和服務(wù)的供給上，政府必須向城中村提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共物品，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業(yè)管理企業(yè)有著與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點(diǎn)，政府可以將大量的事務(wù)性的工作通過有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領(lǐng)導(dǎo)的工作量，還可以使企業(yè)取得一定的效益，有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏的局面，實(shí)現(xiàn)政府對基層的高效管理。
四、總結(jié)
“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象,有其長期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)，因此徹底解決“城中村”問題也將是個(gè)漫長的歷史過程，是項(xiàng)長期性的工作。在進(jìn)一步的城市進(jìn)化進(jìn)程中，需要建立有效政府監(jiān)管機(jī)制，加大對“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,加強(qiáng)城市一體化管理，同時(shí)根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強(qiáng)調(diào)生態(tài)體,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)XX區(qū)、XX市乃至全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。
篇二：城中村改造調(diào)研報(bào)告
推進(jìn)“城中村”改造，是落實(shí)省、市有關(guān)推進(jìn)城市化進(jìn)程決策、拓寬城市發(fā)展空間、加快建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)的重要舉措，是改善城市整體形象、提高群眾生活質(zhì)量和居住壞境的迫切要求，也是我市今年政府工作報(bào)告中承諾的十大民心工程、德政工程之一。為切實(shí)把此項(xiàng)工作落到實(shí)處，今年上半年，睢陽區(qū)圍繞如何加快推進(jìn)“城中村”改造議題，多次組織召專項(xiàng)會(huì)議，研究討論此項(xiàng)工作，分析我區(qū)當(dāng)前“城中村”改造工作中存在的實(shí)際問題，認(rèn)真查擺，尋找差距，明確重點(diǎn)，力爭實(shí)現(xiàn)突破。并根據(jù)我區(qū)“城中村”改造現(xiàn)狀制定本工作方案：
一、指導(dǎo)思想
以加快城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程，緩解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾、促進(jìn)社會(huì)文明進(jìn)步為目標(biāo)，以制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，在切實(shí)保護(hù)農(nóng)民根本利益、維護(hù)社會(huì)長期穩(wěn)定的前提下，充分運(yùn)用市場機(jī)制和行政、法律手段，從管理體制、物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)組織等方面，因地制宜、統(tǒng)籌安排、多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。
二、“城中村”改造近階段工作開展情況
(一)目標(biāo)任務(wù)。2011年我區(qū)與市政府簽訂了城中村開發(fā)改造目標(biāo)任務(wù)有：1、城市規(guī)劃內(nèi)城中村改造10個(gè)，涉及房屋征收面積115萬平方米，要求安置補(bǔ)償100%，開工建設(shè)率60%以上;2、城市規(guī)劃區(qū)外產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)村莊改造11個(gè)，涉及房屋征收面積55.9萬平方米，所占應(yīng)開發(fā)改造的比例不低于50%，要求安置補(bǔ)償率100%，開工建設(shè)率60%。
(二)改造重點(diǎn)。2011年我區(qū)依據(jù)與市政府簽訂的目標(biāo)任務(wù)，結(jié)合我去實(shí)際，確定沿神火大道兩側(cè)的10個(gè)城中村為改造重點(diǎn)，兼顧華商大道、北海路、南京路等城區(qū)主要干道兩側(cè)的城中村開發(fā)改造。
神火大道兩側(cè)的10個(gè)城中村改造項(xiàng)目是：
1、田林村(商丘市鼎豐置業(yè)有限公司)
2、堤灣村(佛山市順德元美投資發(fā)展有限公司)
3、張吉莊村(河南信華置業(yè)投資有限公司)
4、三里橋村(名門地產(chǎn)商丘有限公司)
5、五營村(河南國商置業(yè)有限公司)
6、小郭莊村(河南龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司)
7、宋路口村(廣東元美投資發(fā)展有限公司)
8、東西喬樓村(河南省泰宏房地產(chǎn)有限公司)
9、李莊村(河南省泰宏房地產(chǎn)有限公司)
10、趙付莊村(河南省泰宏房地產(chǎn)有限公司)，
目前除東西喬樓村以外都已向市城改辦備案，正在準(zhǔn)備申報(bào)相關(guān)材料，等待市城改辦批復(fù)。
三、“城中村”改造三年規(guī)劃項(xiàng)目報(bào)批情況
根據(jù)市城改辦要求：三年規(guī)劃內(nèi)和三年規(guī)劃外簽訂意向的項(xiàng)目都可以向市城改辦予以備案。目前，新城、宋城、古宋、東方、文化、古城六個(gè)辦事處所有簽訂意向的項(xiàng)目都已向市城改辦備案，已申報(bào)項(xiàng)目13個(gè)，其中已批復(fù)項(xiàng)目3個(gè)。
(一)目前已批復(fù)的3個(gè)項(xiàng)目是：
1、宋城辦事處田林村，占地142.5畝，項(xiàng)目涉及征收面積9.6萬平方米，總投資約10億元。由商丘市鼎豐置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已征收完畢，等待開工建設(shè)。
2、新城辦事處范莊村，占地120畝，項(xiàng)目涉及征收面積8.6萬平方米，總投資約7.56億元。由商丘邦盛置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)正在走征收程序，已測量完畢，正在公示。
3、新城辦事處周莊村，占地62.67畝，項(xiàng)目涉及征收面積7.2萬平方米，總投資約3億元。由河南神陽置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)正在走征收程序，作前期測量。
(二)已申報(bào)市城改辦的10個(gè)項(xiàng)目是：
1、宋城辦事處小郭莊村，占地155.7畝，項(xiàng)目涉及征收面積10萬平方米，總投資約2億元，由河南龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。
2、宋城辦事處五營村，占地79.4畝，項(xiàng)目涉及征收面積8.69萬平方米，總投資約3.5億元，由河南國商置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
3、宋城辦事處張吉莊村，村盤占地183.864畝，涉及征收面積8.7萬平方米，總投資約29億元，由河南信華置業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)。
4、宋城辦事處許樓村，占地897畝，項(xiàng)目涉及征收面積59萬平方米，總投資約27億元，由北京華盛融通投資管理有限公司開發(fā)建設(shè)。
5、新城辦事處李漢莊村，占地157.81畝，項(xiàng)目涉及征收面積14萬平方米，總投資約5.4億元，由商丘市新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
6、新城辦事處孟莊村，占地99.8畝，項(xiàng)目涉及征收面積8.5萬平方米，總投資約4億元，由河南利兆置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
7、新城辦事處劉莊村，占地224畝，項(xiàng)目涉及征收面積15.8萬平方米，總投資約8.5億元，由商丘市遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
8、新城辦事處劉廟村，占地163畝，項(xiàng)目涉及征收面積10.7萬平方米，總投資約5.5億元，由商丘榮華置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
9、新城辦事處王樓村，占地59.07畝，項(xiàng)目涉及征收面積2.6萬平方米，總投資約3億元，由商丘市佳嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
10、新城辦事處宋樓·蔡莊村，占地360畝，項(xiàng)目涉及征收面積約32萬平方米，總投資約10億元，由商丘市華泰置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。
四、明確重點(diǎn)，克難攻堅(jiān)，確保完成全年預(yù)定目標(biāo)
2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，是我市城市化建設(shè)的關(guān)鍵之年，“城中村”改造關(guān)系到我區(qū)乃至全市的安居工程建設(shè)，關(guān)系到成千上萬老百姓住房條件的改善，雖然問題很多，困難很大，我們有決心、有信心，按照“一點(diǎn)多線全輻射”的工作思路，確保各項(xiàng)工作任務(wù)落到實(shí)處。
(一)尋找突破，打造一個(gè)亮點(diǎn)
強(qiáng)力推進(jìn)宋城辦事處田林村改造，尋找突破口，田林村房屋現(xiàn)已征收完畢，房屋拆遷面積9.6萬平方米，位于神火大道路東楊樓村委會(huì)，東臨銀河路、南臨蓬萊路、西臨神火大道、北臨天祥花園，占地面積142.5畝，共257戶，總?cè)丝?31人，預(yù)計(jì)總投資約10億元，由商丘市鼎豐置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃、土地手續(xù)現(xiàn)已辦理完畢，下一步，我們還將協(xié)調(diào)土地、規(guī)劃、住建、財(cái)政、調(diào)發(fā)展和改革，加快審批程序，爭取盡快開工建設(shè)。
(二)克難攻堅(jiān)，延伸一條主線
以神火大道兩側(cè)城中村改造為重點(diǎn)，強(qiáng)力推進(jìn)田林村、堤灣村、張吉莊村、三里橋村、五營村、小郭莊村、宋路口村、東西喬樓村、李莊村、趙付莊村等10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，加快申報(bào)、審批、征收進(jìn)度，以上10個(gè)項(xiàng)目除東西喬樓村以外都已在市城改辦備案，正在準(zhǔn)備申報(bào)相關(guān)材料，等待市城改辦批復(fù)。
(三)以點(diǎn)帶線，以線引面，全面輻射
在工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在工作中積累經(jīng)驗(yàn)，在神火大道兩側(cè)做足文章，以點(diǎn)帶線，逐步延伸到華商大道、南京路、歸德路、北海路等城區(qū)主要干道，最后將“城中村”改造工作在我區(qū)全面鋪開。
五、我區(qū)“城中村”改造中存在的主要問題
近年來，我區(qū)“城中村”改造雖然已做了大量工作，一些局部改造項(xiàng)目已完成或正在實(shí)施，部分村已經(jīng)擬定整村改造規(guī)劃。但總體而言，我區(qū)“城中村”改造相比周邊縣、市，進(jìn)展依然較為緩慢，仍處于起步和探索階段，主要原因是：
(一)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w與職能尚不明確
今年1月份國務(wù)院頒布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，明確了房屋征收的實(shí)施主體是縣、區(qū)級以上房屋征收主管部門，完全區(qū)別于過去的房屋拆遷。過去的拆遷，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求經(jīng)濟(jì)效益而進(jìn)行的商業(yè)開發(fā)，拆遷戶的權(quán)益往往得不到充分保障。新的條例頒布后，房屋征收的主體是政府，并且不依任何盈利為目的，既能充分保障被征收者的合法權(quán)益，又避免了在過去拆遷過程中出現(xiàn)的諸多不和諧因素，為新的歷史條件下國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作確立了新的法律依據(jù)。而結(jié)合我區(qū)實(shí)際，雖然新的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償部門已經(jīng)成立(睢陽區(qū)房地產(chǎn)管理局是睢陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收部門)，但實(shí)際上還沒有完全發(fā)揮作用，依然延續(xù)著過去的運(yùn)作模式，由所轄辦事處直接參與房屋的丈量、測繪等工作。房屋征收部門既不能規(guī)范地完成各項(xiàng)征收程序，更不能充分發(fā)揮主體作用，使我區(qū)的房屋征收工作陷于被動(dòng)。
(二)土地“瓶頸”問題短時(shí)間內(nèi)難以突破
土地問題事關(guān)規(guī)劃、征收和安置補(bǔ)償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問題。目前，我區(qū)“城中村”涉及土地的問題依然較多。比如宅基地證問題較多、集體土地房產(chǎn)如何流轉(zhuǎn)、村集資建設(shè)的農(nóng)民新居如何明晰產(chǎn)權(quán)，缺乏統(tǒng)一的操作辦法，導(dǎo)致確權(quán)工作難以順利開展。
(三)政策意見的可操作性不強(qiáng)
“城中村”改造是城市化進(jìn)程的必由之路，但又沒有現(xiàn)成的模式和完備的法規(guī)可循。大多村認(rèn)為 “城中村”改造的政策支持仍不夠到位。如“容積率過低”是開發(fā)企業(yè)多次強(qiáng)烈反映的問題，這也關(guān)系到“城中村”改造能否真正落到實(shí)處。同樣的地段，如果是開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)則會(huì)獲得較高的容積率，市政項(xiàng)目次之，“城中村”改造項(xiàng)目則最低。
(四)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”改制遺留問題較多
我區(qū)城中村“撤村建居”工作已實(shí)施數(shù)年，但其實(shí)是“招牌換了、戶口變了、實(shí)質(zhì)未變”，“城中村”在土地權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)組織和行政管理體制上仍較大程度地保留了農(nóng)村的舊模式?！俺侵写濉贝迕癖弧斑吘壔?， “建房待拆”是大多數(shù)城中村的主要特征。占據(jù)我區(qū)四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安置工作存在較大難度。
六、政府主導(dǎo)，部門協(xié)作，形成合力，狠抓落實(shí)
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確主體
一是充分發(fā)揮區(qū)“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)配置專職和專業(yè)人員，進(jìn)一步充實(shí)工作力量，以加強(qiáng)對“城中村”改造工作的指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和研究。二是要進(jìn)一步理順關(guān)系，由區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與項(xiàng)目單位簽訂協(xié)議書，繳納保證金。三是各辦事處、社區(qū)居委會(huì)也要相應(yīng)成立“城中村”改造工作機(jī)構(gòu)，定期向區(qū)城中村改造辦公室報(bào)送各種材料，由區(qū)城中村改造辦公室統(tǒng)一指導(dǎo)工作，以便進(jìn)一步提高改造工作指揮體系運(yùn)轉(zhuǎn)的效率。
(二)加強(qiáng)法規(guī)宣傳，明確辦事流程
一是盡快梳理相關(guān)法律法規(guī)和省、市、區(qū)的政策意見并匯編成冊，加大宣傳力度，確保在具體操作中有法可依，有章可循。二是切實(shí)做到各部門協(xié)調(diào)配合，制定簡潔清晰的辦事流程指引，切實(shí)開辟一條“城中村”改造的綠色通道，使各改造主體能高效、順暢地完成各項(xiàng)審批手續(xù)。三是按照市政府城中村改造三年規(guī)劃要求，區(qū)政府有權(quán)收回項(xiàng)目簽訂框架協(xié)議半年內(nèi)未動(dòng)工的改造開發(fā)企業(yè)的用地資格。
(三)以人為本，處理好城市化建設(shè)與保障村民利益的關(guān)系
居民是“城中村”改造的最直接關(guān)系者。他們的利益能否得到保障，關(guān)系到改造工作能否順利進(jìn)行。因此，政府應(yīng)堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想，著眼于長遠(yuǎn)的社會(huì)效益，在“城中村”改造過程中要切實(shí)尊重村民的合理訴求，保障他們的合法權(quán)益。區(qū)政府及各職能部門要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，配套出臺有關(guān)征收安置補(bǔ)償、勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保障、子女入學(xué)以及未來發(fā)展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進(jìn)奠定良好的群眾基礎(chǔ)。同時(shí)，做好村民的宣傳教育工作，引導(dǎo)他們從大局出發(fā)，正確認(rèn)識和處理好國家、集體和個(gè)人利益的關(guān)系，以實(shí)際行動(dòng)支持和參與“城中村”改造。
(四)加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和服務(wù)
政府要把“城中村”改造納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、納入城市發(fā)展規(guī)劃范疇，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，盡快研究制定全區(qū)的“城中村”改造總體規(guī)劃和長遠(yuǎn)規(guī)劃，以形成各村編制改造規(guī)劃時(shí)賴以參考的規(guī)劃框架。在做好總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，按照不同的地域功能定位，做好各村的改造規(guī)劃。
(五)完善政策配套，落實(shí)改造措施
有關(guān)部門要結(jié)合實(shí)際盡快制定具體的實(shí)施細(xì)則或操作辦法，加大宣傳力度，簡化辦事流程，指導(dǎo)各城中村做好規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建、籌資等工作。要逐步解決“農(nóng)轉(zhuǎn)居”改制遺留問題，為“城中村”改造掃除障礙。
(六)加大對擬改造的“城中村”違法建設(shè)的查處力度
在開展違法建設(shè)集中整治活動(dòng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立健全違法建筑查處機(jī)制，始終保持對違法建筑的高壓態(tài)勢，確保城區(qū)改造范圍內(nèi)的違法建設(shè)早發(fā)現(xiàn)、早處理、早控制，對重大違法建設(shè)及時(shí)組織聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，為城中村改造營造優(yōu)良的建設(shè)環(huán)境。