房地產(chǎn)泡沫開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文：
學(xué) 年 論 文
題 目
學(xué)生姓名
學(xué) 號(hào)
學(xué) 院
專(zhuān)業(yè)班級(jí)
指導(dǎo)教師
職 稱(chēng) 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析 廖晗 121210221 財(cái)政金融學(xué)院 金融1204班 彭愛(ài)武 講師
中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析
[內(nèi)容摘要]房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國(guó)家處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。而縱觀(guān)歷歷次大規(guī)模的“泡沫事件”，我們可以發(fā)現(xiàn)這些泡沫發(fā)生的重要載體就是房地產(chǎn)和股票。近年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也是容易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已進(jìn)入關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)深刻影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體進(jìn)程和質(zhì)量。對(duì)于房地產(chǎn)有無(wú)泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)越演越烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在潛在的泡沫危機(jī)，如果不加以防范和控制在不久的將來(lái)就有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)造成舉足輕重的影響。因此，本文對(duì)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫提出了一些對(duì)策和建議：進(jìn)一步完善監(jiān)管體系;抑制投機(jī);改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，擴(kuò)大住房有效需求;建立完善房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系;加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)機(jī)制;加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo);搞活股市，開(kāi)辟多種投資渠道。
[關(guān)鍵詞]泡沫;房地產(chǎn)泡沫;真實(shí)需求;宏觀(guān)調(diào)控
[ABSTRACT]The real estate bubble in the economy means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets brews away and continuously goes up from market basic value. Reviewing all previous large scale“foam incidents?? in history, we can find that the important carriers happening in these??foam incidents”are real estate and stock.Recently in China，as soaring in economy ,continuous improvement of people?s living standards and ongoing expansive investment scale of fixed assets，the real estate industry has also been into a new period.
This kind of demand will make the real estate market develop in a healthy
way. In the third part the author uses four indexes which are popular in the world to verify the conclusion that is analysis in the preceding chapter.In the chapter four ,the author analyzes the government?s macroscopic policies which are very important to the“bubble”.At the same time，it also proves that the govern policies
are correct and the Zhengzhou real estate market has no bubble.In order to set up a healthy real estate market in Zhengzhou，in the last part，the author gives her own views and suggestions.
[KEY WORDS]bubble;the real estate bubble;the real demand;macroeconomic regulation and control
一、房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)介
查爾斯?P?金德?tīng)柌?CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫(xiě)的“泡沫”詞條中寫(xiě)道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買(mǎi)者——這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?BR> 所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿(mǎn)了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。
二、房地產(chǎn)泡沫的基本概念及爭(zhēng)論
2.1房地產(chǎn)泡沫的涵義
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲的過(guò)程或狀態(tài)。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)迅速下跌，泡沫隨之破滅。
2.2房地產(chǎn)泡沫的特征
房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出來(lái)的理論特征包括房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)度上漲、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高和房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。
2.2.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高
房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例可以反映出用于房地產(chǎn)業(yè)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的差距，說(shuō)明有多少資金投入了房地產(chǎn)業(yè)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20%.50%。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，該指標(biāo)在30%左右。
2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高
從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷(xiāo)售階段) 每一階段都離不開(kāi)銀行資金支持，即除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來(lái)源于銀行，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例多不應(yīng)該超過(guò)50%。
2.2.3房?jī)r(jià)收入比過(guò)高
房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上通行標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一個(gè)是聯(lián)合國(guó)人居中心標(biāo)準(zhǔn)，即房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過(guò)3：1，另一個(gè)是世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，即房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過(guò)5：1，否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)停頓房?jī)r(jià)收入比反映了居民對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力。西方學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間比較合理，而我國(guó)由于特殊的住房體制，隱性收入高、需求長(zhǎng)期壓抑等原因，目前正常房?jī)r(jià)收入比在5.8倍問(wèn)屬于正常。房?jī)r(jià)收入比反映了一個(gè)地區(qū)居民對(duì)住宅價(jià)格的承受能力，當(dāng)這一比例過(guò)高時(shí)，居民承受力較低，會(huì)影響住宅銷(xiāo)售。
2.3房地產(chǎn)泡沫一般表現(xiàn)形式
2.3.1價(jià)格泡沫
土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用及土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，就會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于價(jià)格泡沫。如果土地價(jià)格成倍甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。例如，日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是一個(gè)有力的例證。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，地價(jià)虛漲的同時(shí)必然會(huì)引起房?jī)r(jià)虛高，由于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng)，購(gòu)房者難以承受，很快就會(huì)形成明顯的消費(fèi)斷層，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)1161。1992年我國(guó)海南及北海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫就是典型的例證。
2.3.2房屋空置泡沫價(jià)格泡沫
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以?xún)?nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，就會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。
2.3.3房地產(chǎn)投資泡沫
一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡
系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。
2.4我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫現(xiàn)象
市場(chǎng)判斷是研究問(wèn)題的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，是政策選擇的依據(jù)。判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，到底有沒(méi)有泡沫，關(guān)鍵是選用什么指標(biāo)來(lái)衡量當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)主要有以下四個(gè)：
首先是規(guī)模。這是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本指標(biāo)。從供給方面看，2014年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%)。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。1-12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.2%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積515096萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%。房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，下降10.7%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開(kāi)工面積124877萬(wàn)平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。
其次是價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫與否有很多判斷標(biāo)準(zhǔn)，但有意義的指標(biāo)是房產(chǎn)價(jià)格。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所王小廣指出，房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)之一就是價(jià)格飛漲。張曙光、清華大學(xué)教授魏杰也在不同場(chǎng)合表示，目前房?jī)r(jià)虛高狀況令人擔(dān)心。
再次是資金。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦資金供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。目前進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要包括銀行貸款、個(gè)人儲(chǔ)蓄、開(kāi)發(fā)商自有資金、施工企業(yè)熱資、社會(huì)游資。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。
第四是速度。自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都一自保持很高的增長(zhǎng)速度，每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅竣工面積、住宅開(kāi)工面積、住宅銷(xiāo)售面積、個(gè)人住房抵押貸款額、房地產(chǎn)價(jià)格都在高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度基本上
都保持在兩位數(shù)上。2006年9月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前八月，中國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11063億元，同比增長(zhǎng)24%，增幅比去年同期回落
4.8個(gè)百分點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)泡沫的主要特征
1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài);
2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大;
3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率;
4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。
四、房地產(chǎn)泡沫的判定
房地產(chǎn)泡沫的判定并無(wú)定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：
(1)整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過(guò)熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)也會(huì)有一定的過(guò)熱的現(xiàn)象。
(2)投資增長(zhǎng)率從。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。
(3)商品房的空置情況，一般當(dāng)空置率達(dá)到10%時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的預(yù)兆。除這些常用的標(biāo)準(zhǔn)外，人們通常還依據(jù)住房?jī)r(jià)格是否持續(xù)上漲、商品房?jī)r(jià)格與居民收入的增長(zhǎng)是否同步，土地開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房?jī)r(jià)的實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的相對(duì)差距等來(lái)判定。
房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國(guó)政府都把監(jiān)測(cè)和控制房
地產(chǎn)泡沫作為它宏觀(guān)調(diào)控的重要內(nèi)容之一。
五、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因
1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀(guān)需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。
3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性?xún)r(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)(市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件(信息充分;商品品質(zhì);買(mǎi)賣(mài)者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng)，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。
5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。
6.政府部門(mén)的不正之風(fēng)。有不少公司是政府職能部門(mén)或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?jiàn)，政府部門(mén)的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。
六、房地產(chǎn)泡沫的危害
房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需
求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍;不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸取;此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高還會(huì)影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展
房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是銀行流出的。在日本房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹、市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，很多金融機(jī)構(gòu)違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100 %以上。此外，銀行也是房地產(chǎn)泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率作為一個(gè)衡量指標(biāo)是十分自然的。
不過(guò)可以肯定的是，高收益背后也隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。這意味著開(kāi)發(fā)商和信托公司在宣傳單中所提到的預(yù)期收益率絕非“板上釘釘”，它很可能由于多種風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生變化。即便后的收益率低了很多，投資者也只能默認(rèn)，因?yàn)榉刹⒉槐Ｗo(hù)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率。
七、如何擠壓房地產(chǎn)泡沫
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等,對(duì)活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來(lái)嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下:
1. 從土地源頭入手,規(guī)范土地市場(chǎng) 土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題,如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,
2. 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的
研究,通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控;通過(guò)市場(chǎng)信息發(fā)布、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,
3. 要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌,盡快成立購(gòu)房擔(dān)保機(jī)構(gòu)。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)研究與國(guó)外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開(kāi)發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。 八、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。 2.強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。 3.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀(guān)監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀(guān)決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。
4.整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。其次要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。
5.全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買(mǎi)、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策;二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。
6.加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對(duì)住房本身的炒作，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用;其二是對(duì)時(shí)令名詞的炒作，其實(shí)，消費(fèi)者之所以會(huì)被一些開(kāi)發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因?yàn)樗麄儗?duì)這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對(duì)潮流的追趕。要解決好這個(gè)問(wèn)題，好的方法莫過(guò)于“專(zhuān)家+媒體”了。
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湖南商學(xué)院學(xué)年論文(課程設(shè)計(jì))評(píng)審表
學(xué) 年 論 文
題 目
學(xué)生姓名
學(xué) 號(hào)
學(xué) 院
專(zhuān)業(yè)班級(jí)
指導(dǎo)教師
職 稱(chēng) 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析 廖晗 121210221 財(cái)政金融學(xué)院 金融1204班 彭愛(ài)武 講師
中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析
[內(nèi)容摘要]房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國(guó)家處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。而縱觀(guān)歷歷次大規(guī)模的“泡沫事件”，我們可以發(fā)現(xiàn)這些泡沫發(fā)生的重要載體就是房地產(chǎn)和股票。近年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也是容易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已進(jìn)入關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)深刻影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體進(jìn)程和質(zhì)量。對(duì)于房地產(chǎn)有無(wú)泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)越演越烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在潛在的泡沫危機(jī)，如果不加以防范和控制在不久的將來(lái)就有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)造成舉足輕重的影響。因此，本文對(duì)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫提出了一些對(duì)策和建議：進(jìn)一步完善監(jiān)管體系;抑制投機(jī);改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，擴(kuò)大住房有效需求;建立完善房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系;加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)機(jī)制;加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo);搞活股市，開(kāi)辟多種投資渠道。
[關(guān)鍵詞]泡沫;房地產(chǎn)泡沫;真實(shí)需求;宏觀(guān)調(diào)控
[ABSTRACT]The real estate bubble in the economy means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets brews away and continuously goes up from market basic value. Reviewing all previous large scale“foam incidents?? in history, we can find that the important carriers happening in these??foam incidents”are real estate and stock.Recently in China，as soaring in economy ,continuous improvement of people?s living standards and ongoing expansive investment scale of fixed assets，the real estate industry has also been into a new period.
This kind of demand will make the real estate market develop in a healthy
way. In the third part the author uses four indexes which are popular in the world to verify the conclusion that is analysis in the preceding chapter.In the chapter four ,the author analyzes the government?s macroscopic policies which are very important to the“bubble”.At the same time，it also proves that the govern policies
are correct and the Zhengzhou real estate market has no bubble.In order to set up a healthy real estate market in Zhengzhou，in the last part，the author gives her own views and suggestions.
[KEY WORDS]bubble;the real estate bubble;the real demand;macroeconomic regulation and control
一、房地產(chǎn)泡沫簡(jiǎn)介
查爾斯?P?金德?tīng)柌?CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫(xiě)的“泡沫”詞條中寫(xiě)道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買(mǎi)者——這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?BR> 所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿(mǎn)了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。
二、房地產(chǎn)泡沫的基本概念及爭(zhēng)論
2.1房地產(chǎn)泡沫的涵義
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲的過(guò)程或狀態(tài)。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)迅速下跌，泡沫隨之破滅。
2.2房地產(chǎn)泡沫的特征
房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出來(lái)的理論特征包括房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)度上漲、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高和房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。
2.2.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高
房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例可以反映出用于房地產(chǎn)業(yè)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的差距，說(shuō)明有多少資金投入了房地產(chǎn)業(yè)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20%.50%。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，該指標(biāo)在30%左右。
2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高
從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷(xiāo)售階段) 每一階段都離不開(kāi)銀行資金支持，即除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來(lái)源于銀行，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例多不應(yīng)該超過(guò)50%。
2.2.3房?jī)r(jià)收入比過(guò)高
房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上通行標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一個(gè)是聯(lián)合國(guó)人居中心標(biāo)準(zhǔn)，即房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過(guò)3：1，另一個(gè)是世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，即房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過(guò)5：1，否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)停頓房?jī)r(jià)收入比反映了居民對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力。西方學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間比較合理，而我國(guó)由于特殊的住房體制，隱性收入高、需求長(zhǎng)期壓抑等原因，目前正常房?jī)r(jià)收入比在5.8倍問(wèn)屬于正常。房?jī)r(jià)收入比反映了一個(gè)地區(qū)居民對(duì)住宅價(jià)格的承受能力，當(dāng)這一比例過(guò)高時(shí)，居民承受力較低，會(huì)影響住宅銷(xiāo)售。
2.3房地產(chǎn)泡沫一般表現(xiàn)形式
2.3.1價(jià)格泡沫
土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用及土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，就會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于價(jià)格泡沫。如果土地價(jià)格成倍甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。例如，日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是一個(gè)有力的例證。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，地價(jià)虛漲的同時(shí)必然會(huì)引起房?jī)r(jià)虛高，由于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng)，購(gòu)房者難以承受，很快就會(huì)形成明顯的消費(fèi)斷層，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)1161。1992年我國(guó)海南及北海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫就是典型的例證。
2.3.2房屋空置泡沫價(jià)格泡沫
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以?xún)?nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，就會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。
2.3.3房地產(chǎn)投資泡沫
一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡
系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。
2.4我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫現(xiàn)象
市場(chǎng)判斷是研究問(wèn)題的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，是政策選擇的依據(jù)。判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，到底有沒(méi)有泡沫，關(guān)鍵是選用什么指標(biāo)來(lái)衡量當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)主要有以下四個(gè)：
首先是規(guī)模。這是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本指標(biāo)。從供給方面看，2014年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%)。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。1-12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.2%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積515096萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%。房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，下降10.7%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開(kāi)工面積124877萬(wàn)平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。
其次是價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫與否有很多判斷標(biāo)準(zhǔn)，但有意義的指標(biāo)是房產(chǎn)價(jià)格。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所王小廣指出，房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)之一就是價(jià)格飛漲。張曙光、清華大學(xué)教授魏杰也在不同場(chǎng)合表示，目前房?jī)r(jià)虛高狀況令人擔(dān)心。
再次是資金。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦資金供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。目前進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要包括銀行貸款、個(gè)人儲(chǔ)蓄、開(kāi)發(fā)商自有資金、施工企業(yè)熱資、社會(huì)游資。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。
第四是速度。自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都一自保持很高的增長(zhǎng)速度，每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅竣工面積、住宅開(kāi)工面積、住宅銷(xiāo)售面積、個(gè)人住房抵押貸款額、房地產(chǎn)價(jià)格都在高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度基本上
都保持在兩位數(shù)上。2006年9月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前八月，中國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11063億元，同比增長(zhǎng)24%，增幅比去年同期回落
4.8個(gè)百分點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)泡沫的主要特征
1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài);
2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大;
3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率;
4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。
四、房地產(chǎn)泡沫的判定
房地產(chǎn)泡沫的判定并無(wú)定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：
(1)整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過(guò)熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)也會(huì)有一定的過(guò)熱的現(xiàn)象。
(2)投資增長(zhǎng)率從。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。
(3)商品房的空置情況，一般當(dāng)空置率達(dá)到10%時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的預(yù)兆。除這些常用的標(biāo)準(zhǔn)外，人們通常還依據(jù)住房?jī)r(jià)格是否持續(xù)上漲、商品房?jī)r(jià)格與居民收入的增長(zhǎng)是否同步，土地開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房?jī)r(jià)的實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的相對(duì)差距等來(lái)判定。
房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國(guó)政府都把監(jiān)測(cè)和控制房
地產(chǎn)泡沫作為它宏觀(guān)調(diào)控的重要內(nèi)容之一。
五、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因
1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀(guān)需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。
3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性?xún)r(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)(市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件(信息充分;商品品質(zhì);買(mǎi)賣(mài)者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng)，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。
5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。
6.政府部門(mén)的不正之風(fēng)。有不少公司是政府職能部門(mén)或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?jiàn)，政府部門(mén)的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。
六、房地產(chǎn)泡沫的危害
房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需
求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍;不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸取;此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高還會(huì)影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展
房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是銀行流出的。在日本房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹、市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，很多金融機(jī)構(gòu)違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100 %以上。此外，銀行也是房地產(chǎn)泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率作為一個(gè)衡量指標(biāo)是十分自然的。
不過(guò)可以肯定的是，高收益背后也隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。這意味著開(kāi)發(fā)商和信托公司在宣傳單中所提到的預(yù)期收益率絕非“板上釘釘”，它很可能由于多種風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生變化。即便后的收益率低了很多，投資者也只能默認(rèn)，因?yàn)榉刹⒉槐Ｗo(hù)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率。
七、如何擠壓房地產(chǎn)泡沫
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等,對(duì)活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來(lái)嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下:
1. 從土地源頭入手,規(guī)范土地市場(chǎng) 土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題,如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,
2. 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的
研究,通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控;通過(guò)市場(chǎng)信息發(fā)布、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,
3. 要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌,盡快成立購(gòu)房擔(dān)保機(jī)構(gòu)。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)研究與國(guó)外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開(kāi)發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。 八、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。 2.強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。 3.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀(guān)監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀(guān)決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。
4.整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。其次要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。
5.全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買(mǎi)、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策;二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。
6.加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對(duì)住房本身的炒作，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用;其二是對(duì)時(shí)令名詞的炒作，其實(shí)，消費(fèi)者之所以會(huì)被一些開(kāi)發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因?yàn)樗麄儗?duì)這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對(duì)潮流的追趕。要解決好這個(gè)問(wèn)題，好的方法莫過(guò)于“專(zhuān)家+媒體”了。
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湖南商學(xué)院學(xué)年論文(課程設(shè)計(jì))評(píng)審表