一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)
1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望和 ( )組成。
A 、 購(gòu)買(mǎi)時(shí)間
B 、 購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)
C 、 購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品
D 、 購(gòu)買(mǎi)能力
答案： D
解析： 房地產(chǎn)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力三者組成。
2、 國(guó)家依法征收不動(dòng)產(chǎn)的前提是為了 ( )的需要。
A 、 特定群體利益
B 、 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展
C 、 公共利益
D 、 政府
答案： C
解析： 房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了國(guó)防、外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改造等公共利益的需要，國(guó)家不得不征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)，或因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國(guó)家不得不征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)。
3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目成本、質(zhì)量和 ( )三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制.
A 、 利潤(rùn)
B 、 效益
C 、 進(jìn)度
D 、 環(huán)境
答案： C
解析： 從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目投資、質(zhì)量、進(jìn)度三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制，以使項(xiàng)目的整體效益達(dá)到。
4、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 ( )負(fù)責(zé)。
A 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織
C 、 資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
D 、 資質(zhì)等級(jí)的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
答案： A
解析： 公開(kāi)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的銷(xiāo)售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是平行關(guān)系，委托人需要進(jìn)行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。
5、 按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì) ( )原則的要求，調(diào)查問(wèn)卷要用通俗易懂的語(yǔ)言設(shè)計(jì)問(wèn)題。
A 、 針對(duì)性
B 、 簡(jiǎn)明性
C 、 邏輯性
D 、 目的性
答案： B
解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)明性原則.問(wèn)卷的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明了，使受訪者一看就明白。包括內(nèi)容簡(jiǎn)明，提出的問(wèn)題不宜過(guò)多，盡量不要使用專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的概念和名詞，要用通俗易懂的語(yǔ)言說(shuō)明問(wèn)題，問(wèn)題的題干部分不要太長(zhǎng)，并盡可能用肯定式用語(yǔ)提問(wèn)。
6、 下列關(guān)于敏感度系數(shù)(SAF) 的說(shuō)法，正確的是 ( )。
A 、 當(dāng)|SAF>0時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F反向變化
B 、 當(dāng)SAF<0時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F 同向變化
C 、 SAF不能說(shuō)明評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F之間變化方向的關(guān)系
D 、 SAF絕對(duì)值較大者，敏感度系數(shù)較高
答案： D
解析： 敏感度系數(shù)(SAF)，SAF絕對(duì)值較大者，敏感度系數(shù)較高。
7、區(qū)位由 ( )和距離所決定。
A 、 坐落
B 、 朝向
C 、 方位
D 、 地址
答案： C
解析：在特定的時(shí)間，區(qū)位是確定的和的，由方位和距離所決定，因此主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。
8、 具備獨(dú)立施工條件，但建成后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱(chēng)為 ( )。
A 、 單項(xiàng)工程
B 、 單位工程
C 、 分部工程
D 、 分項(xiàng)工程
答案： B
解析： 單位工程。是指單項(xiàng)工程中具備獨(dú)立施工條件，但建成后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。只有幾個(gè)有機(jī)聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使用。
9、 下列房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是 ( )。
A 、 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率
B 、 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成
C 、 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向
D 、 區(qū)域繁榮程度和購(gòu)物條件
答案： A
解析： 選項(xiàng)B家庭人口規(guī)模及構(gòu)成屬于房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研，選項(xiàng)C屬于社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研，選項(xiàng)D不屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容。
10、 在美國(guó)，房地產(chǎn)抵押估價(jià) ( )。
A 、 由州政府的直屬機(jī)構(gòu)完成
B 、 由銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成
C 、 由銀行房地產(chǎn)信貸員完成
D 、 是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施
答案： D
解析： 在美國(guó)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施。
11、 個(gè)人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。
A 、 等額本息貸款和等額本金貸款
B 、 一手房貸款和二手房貸款
C 、 固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款
D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款
答案： D
解析： 個(gè)人住房組合貸款是借款人所需資金先申請(qǐng)住房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
12、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般要?jiǎng)澐譃闄z驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部和單位工程進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)定
B 、 檢驗(yàn)批由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收
C 、 分項(xiàng)工程南監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)日專(zhuān)業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收
D 、 分部]二程由監(jiān)理丁程師組織施]二單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收
答案： D
解析： 分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。
13、 某城市由于修建地鐵，使地鐵沿線的房地產(chǎn)價(jià)格得到提升。這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點(diǎn)。
A 、 投資品種多樣性
B 、 投資變現(xiàn)復(fù)雜性
C 、 投資價(jià)值附加性
D 、 投資過(guò)程綜合性
答案： C
解析： 項(xiàng)具體的房地產(chǎn)投資，其投資價(jià)值不僅取決于投資項(xiàng)目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)、城市功能的不斷完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施的成熟等都有可能提升房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的附加性。
14、 當(dāng)業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的 ( )時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
A 、 10 %
B 、 20 %
C 、 30 %
D 、 50 %
答案： C
解析： 業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交。
15、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地租賃范圍的說(shuō)法，正確的是 ( )。
A 、 對(duì)土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實(shí)行租賃
B 、 對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃
C 、 對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)、依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，只能采用租賃
D 、 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，既可采取出讓方式處置，也可實(shí)行租賃
答案： B
解析： 國(guó)有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：①對(duì)使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的，仍應(yīng)維持劃撥，可不實(shí)行有償使用和租賃;②對(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃;③對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃;④對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)|生開(kāi)發(fā)、依法應(yīng)有償使用的，可采用租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式;⑤國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行土地租賃。
16、 對(duì)因政府有關(guān)部門(mén)的行為造成的閑置土地，處置方式是 ( )。
A 、 自動(dòng)延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限2年
B 、 辦理有關(guān)手續(xù)后再開(kāi)發(fā)建設(shè)
C 、 為土地使用者置換其他等價(jià)土地
D 、 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補(bǔ)償
答案： C
解析： 對(duì)因政府有關(guān)部門(mén)的行為造成的閑置土地，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)提供土地閑置原因說(shuō)明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：①延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。②調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者薪規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還人員地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。③由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。④協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。⑤置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。⑥市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。除第四項(xiàng)規(guī)定外，動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間按照新約定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1 /3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)1年的國(guó)有建設(shè)用地閑置土地也按照以比方式處置。
17、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是 ( )。
A 、 物化成果
B 、 物業(yè)管理服務(wù)
C 、 特約服務(wù)
D 、 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)
答案： B
解析： 物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。作為物業(yè)服務(wù)合同的核心與標(biāo)的物的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)質(zhì)上是一種為業(yè)主提供的帶有管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊勞務(wù)，麗不是物質(zhì)成果或物化成果，合同約定的勞務(wù)通過(guò)勞務(wù)人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)。
18、 關(guān)于商品房促銷(xiāo)方式中人員促銷(xiāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 人員促銷(xiāo)不利于銷(xiāo)售方式的調(diào)整，缺乏靈活性
B 、 員促銷(xiāo)是一種面對(duì)面的直接促銷(xiāo)方式
C 、 人員促銷(xiāo)容易與客戶(hù)建立親密的長(zhǎng)期合作關(guān)系
D 、 人員促銷(xiāo)可以及時(shí)了解客戶(hù)對(duì)商品房的反饋信息
答案： A
解析： 人員促銷(xiāo)可以針對(duì)不同客戶(hù)的需要、行為和動(dòng)機(jī)等靈活地調(diào)整銷(xiāo)售方式。
19、 某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，建筑面積單價(jià)為5000元平方米，套內(nèi)建筑面積單價(jià)為 ( )元平方米。
A 、 4000
B 、 5000
C 、 5500
D 、 6250
答案： D
解析： 設(shè)套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為y ，因?yàn)?00×5000=80Y，所以Y=100×5000÷80=6250(元)。
20、 搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料時(shí)，項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況，以及 ( )狀況。
A 、 區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)率
B 、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
C 、 公共設(shè)施
D 、 房地產(chǎn)價(jià)格
答案： C
解析： 搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料時(shí)，項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況以及公共設(shè)施狀況。 21、 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日工程設(shè)計(jì)管理的[作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是 ( )。
A 、 組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料
B 、 辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查
C 、 調(diào)落實(shí)水、電等外部接入系統(tǒng)
D 、 組織優(yōu)化設(shè)計(jì)
答案： C
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容中，屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料、辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查、組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。
22、 某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地是兩年前以樓面地價(jià)1500元/平米取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元平方米，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50% 。目前重新取得該用地的樓面地價(jià)為3000元平方米，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為 ( )元平方米。
A 、 3500
B 、 5000
C 、 5250
D 、 75004
答案： D
解析： 新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本十開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。
23、 若貸款年利率相同，甲按月計(jì)息，乙按季計(jì)息，丙按半年計(jì)息，年實(shí)際利率從大到小排列順序正確的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
24、 下列選項(xiàng)中，不屬于實(shí)地調(diào)研法的是 ( )。
A 、 小組訪談法
B 、 現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)法
C 、 文案調(diào)研法
D 、 實(shí)驗(yàn)法
答案： C
解析： 實(shí)地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)法、訪問(wèn)法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。
25、 集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是 ( )。
A 、 宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的
B 、 因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶(hù)的
C 、 將原有住房租借給他人使用的
D 、 原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
答案： C
解析： 集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：①宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的;②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶(hù)的;③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。
26、 追求企業(yè)利潤(rùn)、目標(biāo)市場(chǎng)需求和公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，屬于 ( )。
A 、 產(chǎn)品觀念
B 、 社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念
C 、 巴市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念
D 、 供求平衡觀念
答案： B
解析： 社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是指企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿(mǎn)足人們的需求，還要符合社會(huì)公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
27、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為 ( )萬(wàn)元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析： 貸款數(shù)額為5000×60%=3000(萬(wàn)元)，則在單利還款情況下還款總額為
28、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ()特征。
A 、 委托合同
B 、 有名合同
C 、 要式合同
D 、 雙務(wù)合同
答案： D
解析： 物業(yè)服務(wù)合同雙方都具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。
29、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇間接營(yíng)銷(xiāo)渠道的優(yōu)點(diǎn)之一是能夠 ( )。
A 、 節(jié)省企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用
B 、 穩(wěn)定銷(xiāo)售價(jià)格
C 、 減少協(xié)調(diào)工作量
D 、 發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)
答案： D
解析：間接營(yíng)銷(xiāo)渠道的優(yōu)點(diǎn)有利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)。
30、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為l 500萬(wàn)元，該房趕產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為 ( )萬(wàn)元。
A 、 600
B 、 775
C 、 800
D 、 1000
答案： B
解析： 本題考查繳納的土地增值稅累計(jì)計(jì)征辦法。
(1)掌握稅率。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：①增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;②增值額超過(guò)扣除項(xiàng)月金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;③增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;④增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。
(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專(zhuān)利技術(shù)等的評(píng)估收入。
(3)確定扣除項(xiàng)目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;⑤其他扣除項(xiàng)日。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。
(4)計(jì)算方法。首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。2000×50%-1500×15%=775(萬(wàn)元)。
31、 根據(jù) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期的是 ( )。
A 、 商業(yè)用地
B 、 工業(yè)用地
C 、 住宅用地
D 、 教育用地
答案： C
解析： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問(wèn)屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
32、 商品房預(yù)售前，房地產(chǎn)廣告的主要目的和重點(diǎn)應(yīng)是 ( )。
A 、 提升商品房的價(jià)值
B 、 提高商品房的知名度
C 、 提升商品房的品質(zhì)
D 、 降低商品房的后期開(kāi)發(fā)成本
答案： B
解析： 廣告目標(biāo)是指廣告要達(dá)到的目的，廣告活動(dòng)的目的在于提高所銷(xiāo)售的商品房的知名度，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶(hù)所要完成的溝通任務(wù)和銷(xiāo)售目標(biāo)。
33、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明以下事項(xiàng)，但不包括 ( )。
A 、 估價(jià)委托人
B 、 估價(jià)機(jī)構(gòu)
C 、 估價(jià)目的
D 、 估價(jià)對(duì)象分析
答案： D
解析： 估價(jià)對(duì)象分析是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容，而非估價(jià)結(jié)果報(bào)告的內(nèi)容。
34、 某投資者以500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，未來(lái)20年的年凈租金收人平均為60萬(wàn)元，投資者的目標(biāo)收益率為l0 %。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ( )萬(wàn)元。
A 、 5.00
B 、 10.8l
C 、 12 .00
D 、 54 .55
答案： B
解析：
35、 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見(jiàn)期限不得少于 ( )日。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 120
答案： A
解析： 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見(jiàn)期限不得少于30 日。
36、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是 ( )。
A 、 調(diào)研成果
B 、 調(diào)研方法
C 、 調(diào)研條件
D 、 調(diào)研依據(jù)
答案： A
解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是調(diào)研成果。調(diào)研成果主要陳述通過(guò)調(diào)研了解到的事實(shí)，分析說(shuō)明被調(diào)研對(duì)象的發(fā)生、發(fā)展和變化的過(guò)程，通常分為基本情況和分析兩大部分。
37、 按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型劃分，屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是 ( )。
A 、 農(nóng)作物暖房用地
B 、 農(nóng)用水泵房用地
C 、 農(nóng)用道路用地
D 、 農(nóng)民宅基地
答案： D
解析： 選項(xiàng)A農(nóng)作物暖房用地、選項(xiàng)B農(nóng)用水泵房用地、選項(xiàng)C農(nóng)用道路用地都屬于農(nóng)業(yè)用地。
38、 需求門(mén)檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的 ( )購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。
A 、 最低
B 、 一般
C 、 平均
D 、
答案： A
解析： 需求門(mén)檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。
39、 某塊土地的地租為200萬(wàn)元，價(jià)格為4000萬(wàn)元。若該塊土地的地租增加到300萬(wàn)元，利息率不變，則價(jià)格為 ( )萬(wàn)元。
A 、 4000
B 、 6000
C 、 9000
D 、 10000
答案： B
解析： 根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是購(gòu)買(mǎi)一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租÷平均利息率。在平均利息率不變的條件下，地價(jià)與地租成正比。兇此，若地租增加到300萬(wàn)元時(shí)，地價(jià)為4000×300÷200=6000(萬(wàn)元)。
40、 我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和 ( )的責(zé)任。
A 、 房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)
B 、 信貸保證保險(xiǎn)
C 、 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)
D 、 人壽保險(xiǎn)
答案： B
解析： 我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和信貸保證保險(xiǎn)的責(zé)任?！? 1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，結(jié)算工程價(jià)款最終依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件是 ( )。
A 、 竣工決算
B 、 竣工結(jié)算
C 、 施工圖預(yù)算
D 、 工程預(yù)算
答案： B
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，并經(jīng)發(fā)包人或有關(guān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格且點(diǎn)交后，按照施工發(fā)承包合同的約定，由承包人在原合同價(jià)格基礎(chǔ)上編制調(diào)整價(jià)格并提交發(fā)包人審核確認(rèn)的過(guò)程?？⒐そY(jié)算是表達(dá)該項(xiàng)目最終工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件。
42、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為 ( )萬(wàn)元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析：
43、 在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的未分配利潤(rùn)首先用于 ( )。
A 、 購(gòu)置土地
B 、 歸還貸款
C 、 發(fā)放福利
D 、 增加資本金
答案： B
解析： 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤(rùn)主要用于歸還貸款。
44、 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn) ( )負(fù)相關(guān)。
A 、 需求
B 、 供給
C 、 開(kāi)發(fā)成本
D 、 價(jià)值
答案： B
解析： 依據(jù)房地產(chǎn)需求曲線，房地產(chǎn)價(jià)格與供給呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。
45、 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)程序的是 ( )。
A 、 發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)
B 、 工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察
C 、 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)
D 、 簽訂工程承包合同
答案： B
解析： 招標(biāo)程序：招標(biāo)前的準(zhǔn)備，發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)，投標(biāo)人資格預(yù)審，發(fā)售招標(biāo)文件，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)，簽訂工程承包合同。
46、 下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價(jià)表示盈虧平衡點(diǎn)的是 ( )。
答案： C
解析：
47、 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊等于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去 ( )。
A 、 房地產(chǎn)價(jià)格
B 、 建筑物開(kāi)發(fā)成本
C 、 土地價(jià)值
D 、 建筑物市場(chǎng)價(jià)值
答案： D
解析： 估價(jià)上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差，即建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值。
48、 根據(jù)我國(guó)目前的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年不足5年的，營(yíng)業(yè)稅 ( )。
A 、 免征
B 、 按其取得的售房收入全額征收
C 、 按其取得的售房收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收
D 、 按其取得的售房收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額減半征收
答案： B
解析： 根據(jù)我國(guó)目前的規(guī)定.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年不足5年的，營(yíng)業(yè)稅按其取得的售房收入全額征收。
49、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的 ( )最低點(diǎn)是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。
A 、 原料成本
B 、 生產(chǎn)成本
C 、 運(yùn)輸成本
D 、 銷(xiāo)售成本
答案： B
解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算.找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
50、 在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是 ( )。
A 、 樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低
B 、 容積率隨樓面地價(jià)的增高而升高
C 、 樓面地價(jià)不受容積率變化的影響
D 、 容積率間接地受到樓面地價(jià)變化的影響
答案： A
解析： 在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是反比關(guān)系，樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低。
51、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。
A 、 線性回歸法
B 、 統(tǒng)計(jì)方法
C 、 算術(shù)平均方法
D 、 非統(tǒng)計(jì)方法
答案： D
解析： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計(jì)方法。
52、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由 ( )督促其限期繳納。
A 、 業(yè)主大會(huì)
B 、 房產(chǎn)行政管理部門(mén)
C 、 社區(qū)居民委員會(huì)
D 、 業(yè)主委員會(huì)
答案： D
解析： 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納。
53、 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋 ( )。
A 、 應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅
B 、 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
C 、 不用繳納土地增值稅
D 、 不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
答案： B
解析： 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
54、 下列關(guān)予建設(shè)用地管理原則的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率
B 、 強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用
C 、 實(shí)行建設(shè)用地有償使用
D 、 經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先
答案： D
解析： 我國(guó)的土地公有制、人多地少等國(guó)情，決定了我國(guó)在建設(shè)用地管理中必須堅(jiān)持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率;②強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用;③實(shí)行建設(shè)用地有償使用;④社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。
55、 比較法估價(jià)時(shí)，因可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于 ( )。
A 、 建立比較基礎(chǔ)
B 、 交易情況修正
C 、 市場(chǎng)狀況調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： C
解析： 可比實(shí)例的成交價(jià)格是成交日期的價(jià)格，是存成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過(guò)去，所以呵比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。而需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的.如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。
56、 下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)的是 ( )。
A 、 成本利潤(rùn)率
B 、 銷(xiāo)售利潤(rùn)率
C 、 利息備付率
D 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
答案： D
解析： 選項(xiàng)A成本利潤(rùn)率和選項(xiàng)B銷(xiāo)售利潤(rùn)率都屬于靜態(tài)指標(biāo)，選項(xiàng)C利息備付率屬于清償能力指標(biāo)。
57、 對(duì)搜集的各種信息進(jìn)行分類(lèi)和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制中 ( )階段的工作。
A 、 信息整理
B 、 專(zhuān)題研討
C 、 分工編寫(xiě)
D 、 形成初稿
答案： A
解析： 各種信息是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本素材，在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制中首先要對(duì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查所收集的信息進(jìn)行整理，信息整理大致可分為三項(xiàng)主要工作：①對(duì)信息按照市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的需要進(jìn)行分類(lèi);②對(duì)分類(lèi)后的信息進(jìn)行甄別篩選，去偽存真;③對(duì)信息進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)分析，編制必要的分析圖表。通過(guò)信息整理階段的工作，報(bào)告編制人員既要熟悉已掌握的各種信息的內(nèi)容，又要對(duì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中要解決的問(wèn)題以及市場(chǎng)的客觀反映有初步的認(rèn)識(shí)和看法，為專(zhuān)題研討階段奠定基礎(chǔ)。
58、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)同類(lèi)物業(yè)和相鄰物業(yè)特點(diǎn)的分析，有針對(duì)性地對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是 ( )。
A 、 屬性定位策略
B 、 性能定位策略
C 、 獨(dú)立定位策略
D 、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位策略
答案： D
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將自己的產(chǎn)品定位為在某方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好一些。這一定位策略就是通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研分析，找出同類(lèi)物業(yè)、相鄰物業(yè)的特點(diǎn)和弱點(diǎn)，有針對(duì)性地定位自己的產(chǎn)品。
59、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為 ( )。
A 、 塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B 、 單中心城市、多中心城市
C 、 棋盤(pán)形城市、放射形城市
D 、 大城市、中等城市、小城市
答案： B
解析： ①按城市人口規(guī)模，可將城市分為大城市、中等城市和小城市;②按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等;③按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可將城市分為單中心城市和多中心城市;④按城市道路格局，可將城市分為棋盤(pán)形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市等。
60、 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按一定的程序進(jìn)行，下列 ( )應(yīng)該在確定估價(jià)結(jié)果前完成。
A 、 制定估價(jià)作業(yè)方案
B 、 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告
C 、 審核估價(jià)報(bào)告
D 、 交付估價(jià)報(bào)告
答案： A
解析： 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：①受理估價(jià)委托;②確定估價(jià)基本事項(xiàng);③制定估價(jià)作業(yè)方案;④搜集估價(jià)所需資料;⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;⑨審核估價(jià)報(bào)告;⑩交付估價(jià)報(bào)告;○11保存估價(jià)資料。 二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分)
61、 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，主要的假設(shè)條件有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出
B 、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)在預(yù)期內(nèi)保持不變
C 、 房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動(dòng)成本在預(yù)期內(nèi)保持不變
D 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒(méi)有新的投資項(xiàng)目
E 、 土地出讓價(jià)格在預(yù)期內(nèi)不受市場(chǎng)變化的影響
答案： A,B,C
解析： 現(xiàn)行盈虧平衡的假設(shè)條件有：①產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量;②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變;③單位變動(dòng)成本不變。
62、 下列關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有 ( )
A 、 投標(biāo)保證金可以使用支票
B 、 投標(biāo)保證金不得使用銀行匯票
C 、 投標(biāo)保證金不得低于80萬(wàn)元
D 、 投標(biāo)保證金應(yīng)超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2 %
E 、 投標(biāo)保證金應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交給招標(biāo)人
答案： B,C,D
解析： 投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，不得超過(guò)50萬(wàn)元。
63、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷的問(wèn)題中，屬于背景性問(wèn)題的有 ( )。
A 、 受訪者的年齡
B 、 受訪者是否打算買(mǎi)房
C 、 受訪者買(mǎi)房的主要原因
D 、 受訪者的收入水平
E 、 受訪者的房型偏好
答案： A,D
解析： 房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷的問(wèn)題，按問(wèn)題在問(wèn)卷中所起作用的不同，分為過(guò)濾性問(wèn)題、背景性問(wèn)題和實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。背景性問(wèn)題常用于詢(xún)問(wèn)受訪者個(gè)人或家庭的基本情況。
64、 解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議的路徑有 ( )。
A 、 協(xié)商
B 、 協(xié)商一調(diào)解
C 、 協(xié)商一調(diào)解—仲裁
D 、 協(xié)商—調(diào)解—仲裁一訴訟
E 、 協(xié)商—調(diào)解—訴訟
答案： A,B,C,E
解析： 選項(xiàng)D協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟，仲裁或訴訟只能選一種。
65、 下列影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目不確定因素的有 ()。
A 、 空置率
B 、 經(jīng)營(yíng)成本
C 、 土地取得成本
D 、 建安工程費(fèi)
E 、 項(xiàng)目可出售面積
答案： A,B
解析： 本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。
66、 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的方法有 ( )。
A 、 制定獎(jiǎng)懲措施
B 、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)
C 、 應(yīng)用價(jià)值工程
D 、 推行限額設(shè)計(jì)
E 、 控制工程變更
答案： B,C,D
解析： 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制主要采用應(yīng)用價(jià)值、工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、推行限額設(shè)計(jì)。控制工程變更是施工階段控制的內(nèi)容。
67、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有 ( )。
A 、 權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)
B 、 使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)
C 、 通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D 、 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)
E 、 已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)
答案： A,B,D
解析： 法律法規(guī)等規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無(wú)效的情形有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。④列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。⑦依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
68、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的說(shuō)法，正確的有 ( )。
A 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為
B 、 取得建設(shè)用地使用權(quán)后，使用權(quán)人享有無(wú)限制的權(quán)利
C 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?BR> D 、 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立
E 、 商業(yè)、娛樂(lè)、綜合用地的出讓年限為50年
答案： A,C,D
解析： 關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的敘述如下：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為;②建設(shè)用地使用權(quán)是具有一定使用期限的;③建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?④建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立;⑤建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。
69、 下列選項(xiàng)中，屬于征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用的有 ( )。
A 、 安置補(bǔ)助費(fèi)
B 、 征地管理費(fèi)
C 、 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D 、 青苗補(bǔ)償費(fèi)
E 、 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用
答案： A,C,D,E
解析： 補(bǔ)償內(nèi)容由四項(xiàng)增加為六項(xiàng)，除了原有的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、地上附著物和青苗補(bǔ)償四項(xiàng)外，把住宅從地上附著物中單列出來(lái)，新增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。
70、 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有 ( )。
A 、 總體規(guī)劃建議
B 、 市場(chǎng)細(xì)分
C 、 建筑功能建議
D 、 配套與景觀建議
E 、 戶(hù)型設(shè)計(jì)
答案： A,C,D
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位內(nèi)容有：①建筑功能建議，即項(xiàng)目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目主體經(jīng)濟(jì)指標(biāo);②產(chǎn)品檔次建議，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑材料、配套設(shè)施及項(xiàng)目整體造價(jià)水平;⑧總體規(guī)劃建議，即項(xiàng)目用地規(guī)劃布局、項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目空間尺度安排、群體組合、道路交通、管網(wǎng);④建筑風(fēng)格建}義;⑤配套、景觀建議;⑥戶(hù)型設(shè)計(jì)。
71、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括 ( )等階段。
A 、 項(xiàng)目前期策劃
B 、 工程建設(shè)準(zhǔn)備
C 、 物業(yè)管理
D 、 施工建設(shè)
E 、 竣工驗(yàn)收
答案： B,D,E
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括：①工程建設(shè)準(zhǔn)備;②施工招標(biāo);③施工建設(shè);④竣工驗(yàn)收。
72、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說(shuō)法，正確的有 ( )。
A 、 出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B 、 對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)
C 、 由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)
D 、 承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)
E 、 租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時(shí)返還土地及其他地上建筑物、其他附著物
答案： A,D,E
解析： 改正后選項(xiàng)B對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物必要的維護(hù)。選項(xiàng)C由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。
73、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟包括 ( )等。
A 、 確定調(diào)研目的
B 、 確定調(diào)研方式
C 、 搜集和分析搜集到的信息
D 、 組建市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍
E 、 提出城市總體規(guī)劃方案
答案： A,B,C,D
解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟包括：①確定調(diào)研目的和任務(wù)：②確定調(diào)研對(duì)象和調(diào)查單位;③確定調(diào)研項(xiàng)目;④設(shè)調(diào)查表或問(wèn)卷;⑤確定調(diào)研空間和時(shí)間;⑥確定調(diào)研方式和方法;⑦確定信息整理和分析方法;⑧確定提交報(bào)告方式;⑨制訂調(diào)研的組織計(jì)劃;⑩市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算;○11編制市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū)。
74、 采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有 ( )。
A 、 選取的報(bào)酬率偏低
B 、 預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大
C 、 估計(jì)的收益年限偏短
D 、 估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大
E 、 計(jì)算使用的空置率偏高
答案： A,B
解析： 從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，因此選B項(xiàng)。獲取凈收益期限的長(zhǎng)短——獲取凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。另根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此選A項(xiàng)。
75、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有 ( )。
A 、 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)
B 、 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件
C 、 有施工單位簽署的工程保修書(shū)
D 、 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料
E 、 工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢
答案： A,C,D,E
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：①完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初裝修而進(jìn)行竣工驗(yàn)收的工程)。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周?chē)?米以?xún)?nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施丁單位簽署的工程保修書(shū)。⑥建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。
76、 征收和征用的共同之處有 ( )。
A 、 都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意
B 、 都必須得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意
C 、 都應(yīng)給予公平補(bǔ)償
D 、 都可以不給予補(bǔ)償
E 、 兩者的前提條件相同
答案： A,C
解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。
77、 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)使用的財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于輔助報(bào)表的有 ( )。
A 、 投資各方現(xiàn)金流量表
B 、 總投資估算表
C 、 資金來(lái)源與運(yùn)用表
D 、 借款還本付息計(jì)劃表
E 、 資產(chǎn)負(fù)債表
答案： B,D
解析： 輔助報(bào)表項(xiàng)目有總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。
78、 從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有 ( )。
A 、 政策變化
B 、 投資收益
C 、 價(jià)格波動(dòng)
D 、 通貨膨脹
E 、 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
答案： B,D,E
解析： 資金的時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下幾個(gè)方面：①投資收益。資金在循環(huán)往復(fù)的運(yùn)動(dòng)中，每經(jīng)歷一個(gè)周期，就實(shí)現(xiàn)一次增值。②通貨膨脹。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起貨幣的貶值，意味著投資者投資的價(jià)值隨時(shí)問(wèn)增加而減少，因此要通過(guò)資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)其損失做補(bǔ)償。③時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，未來(lái)的預(yù)期收入具有不確定性，時(shí)間越長(zhǎng)，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)間的增加而增加。
79、 下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有( ) 。
A 、 經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致的折舊
B 、 建筑設(shè)備過(guò)于先進(jìn)導(dǎo)致的折IH
C 、 戶(hù)型設(shè)計(jì)欠佳導(dǎo)致的折舊
D 、 環(huán)境景觀改變導(dǎo)致的折舊
E 、 外墻保溫較差導(dǎo)致的折舊
答案： B,C,E
解析： 功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)?、電?huà)線路、有線電視等;辦公樓沒(méi)有電梯、寬帶等。
80、 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為 ( )。
A 、 預(yù)付賬款
B 、 流動(dòng)負(fù)債
C 、 資本公積
D 、 建設(shè)投資借款
E 、 流動(dòng)資金借款
答案： B,D,E
解析： 選項(xiàng)A屬于資產(chǎn)，選項(xiàng)C屬于所有者權(quán)益?！∪?、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分)
81、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
采用市場(chǎng)法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/平方米，成交E}期為2010年8月1日。同類(lèi)住宅2010年8—9的市場(chǎng)價(jià)格月環(huán)比分別下降2 %和5 %。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1%。
選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有 ( )。
A 、 與被估價(jià)住宅的面積相同
B 、 與被估價(jià)住宅的年齡相同
C 、 成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D 、 成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格
答案： C,D
解析：選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有：成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。
82、 對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括 ( )。
A 、 交易情況修正
B 、 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
C 、 交易日期調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： A,C,D
解析： 估價(jià)對(duì)象價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
83、 該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后的價(jià)格為 ( )元/平方米。
A 、 4655
B 、 4750
C 、 4900
D 、 5000
答案： A
解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。
84、 該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)樓層調(diào)整后的價(jià)格為 ( )元平方米。
A 、 4851.50
B 、 4852 .95
C 、 5100.50
D 、 5151.5l
答案： B
解析： 10層：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9層：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8層：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。
85、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某商品住宅在建工程.土地總面積為15000平方米，容積率為2 .3，已正常開(kāi)發(fā)建設(shè)16個(gè)月。同類(lèi)商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期為24個(gè)月，相似商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 ( )個(gè)月。
A 、 6
B 、 8
C 、 18
D 、 24
答案： A
解析：24-16=8(月)。
86、 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值為 ( )億元。
A 、 1.2
B 、 2
C 、 2 .76
D 、 3
答案： C
解析： 根據(jù)容積率=總建筑面積÷總用地，總建筑面積=總用地×容積率=15000×2.3=34500(平方米)，該房地產(chǎn)完成后的總價(jià)值=34500×8000=276000000(元)。
87、 按假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出包括 ( )。
A 、 土地取得成本
B 、 續(xù)建成本
C 、 銷(xiāo)售稅費(fèi)
D 、 取得該在建工程的稅費(fèi)
答案： B,C,D
解析： 土地取得成本是先期開(kāi)發(fā)的成本。
88、 該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去 ( )。
A 、 后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
B 、 保證金
C 、 商品住宅建筑安裝工程費(fèi)
D 、 征地拆遷費(fèi)用
答案： A
解析： 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
89、( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某商品住宅小區(qū)共有住在800套，已售出并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套;已售出未交付150套 ;未售出50套，由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組完成了 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單等工作，擬召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為( )人。
A 、 598
B 、 599
C 、 600
D 、 602
答案： A
解析：通過(guò)計(jì)算600-3+1=598(人)。
90、 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由( )代表?yè)?dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會(huì)
答案： C
解析： 籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
91、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在( ) 日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組應(yīng)自組成之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
92、 根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》，須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2 /3 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2 /3 以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)為( ) 。
A 、 籌集和使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金
B 、 確定定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的時(shí)間
C 、 確定業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決原則
D 、 確定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)形式
答案： A,C
解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選項(xiàng)A和選項(xiàng)C正確。
93、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某住宅小區(qū)共有住宅400套，已售出并交付300套，其中四套住房登記為王海，其余一人一套;已售出未70套;未售出30套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組完成了 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單等工作，擬召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為 ( )人。
A 、 298
B 、 299
C 、 300
D 、 302
答案： A
解析：本題考查業(yè)主大會(huì)認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法：一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算，建設(shè)單位尚未售出或雖已出售但未交房的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算，所以300-3+1=298(人)。
94、 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由 ( )代表?yè)?dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會(huì)
答案： C
解析： 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
95、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在 ( )日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組自組成之日起90 日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
96、 下列選項(xiàng)中，可以不由業(yè)主共同決定的是 ( )。
A 、 籌集和使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金
B 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
D 、 改變私有部分布局
答案： D
解析： 選項(xiàng)D不需要業(yè)主共同決定。
97、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)劃拔方式取得一宗住宅用地，土地面積80000平方米，規(guī)劃容積率2 .O，成交總價(jià)7000萬(wàn)元。該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件和出讓合同，組織進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制訂了總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，其中部分內(nèi)容如下：建設(shè)項(xiàng)目包括住宅工程、配套的商業(yè)設(shè)施、供小區(qū)業(yè)主免費(fèi)使用的浴池(4000平方米) 、有償使用的室內(nèi)車(chē)庫(kù)，總建筑面積20000平方米。當(dāng)年開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。
該住宅用地的實(shí)際樓面地價(jià)為 ( )元平方米。
A 、 3140.20
B 、 3200.00
C 、 2916.67
D 、 3294 .10
答案： C
解析：根據(jù)容積率的定義，有效建筑面積=20000+4000=24000(平方米)，總價(jià)為7000萬(wàn)元，所以實(shí)際地價(jià)=7000÷24000≈2916.67(元/平方米)。
98、 在該項(xiàng)目施工期間需要簽訂的合同有 ( )|。
A 、 工程勘察設(shè)計(jì)合同
B 、 工程監(jiān)理合同
C 、 建設(shè)工程施工合同
D 、 買(mǎi)賣(mài)合同
答案： A,B,C
解析： 買(mǎi)賣(mài)合同是在完成后簽訂。
99、 業(yè)主要求在整個(gè)合同執(zhí)行期間工程量的風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)應(yīng)采用的合同是 ( )。
A 、 總價(jià)合同
B 、 單價(jià)合同
C 、 成本加酬金合同
D 、 承攬合同
答案： A
解析： 本題考查合同的相關(guān)內(nèi)容。
100、 該項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì) ( )三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制。
A 、 成本
B 、 質(zhì)量
C 、 進(jìn)度
D 、 效果
答案： A,B,C
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施投資控制的實(shí)質(zhì)是對(duì)成本、質(zhì)量、進(jìn)度三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制。
1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望和 ( )組成。
A 、 購(gòu)買(mǎi)時(shí)間
B 、 購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)
C 、 購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品
D 、 購(gòu)買(mǎi)能力
答案： D
解析： 房地產(chǎn)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力三者組成。
2、 國(guó)家依法征收不動(dòng)產(chǎn)的前提是為了 ( )的需要。
A 、 特定群體利益
B 、 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展
C 、 公共利益
D 、 政府
答案： C
解析： 房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了國(guó)防、外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改造等公共利益的需要，國(guó)家不得不征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)，或因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國(guó)家不得不征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)。
3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目成本、質(zhì)量和 ( )三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制.
A 、 利潤(rùn)
B 、 效益
C 、 進(jìn)度
D 、 環(huán)境
答案： C
解析： 從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì)項(xiàng)目投資、質(zhì)量、進(jìn)度三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制，以使項(xiàng)目的整體效益達(dá)到。
4、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 ( )負(fù)責(zé)。
A 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織
C 、 資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
D 、 資質(zhì)等級(jí)的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
答案： A
解析： 公開(kāi)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的銷(xiāo)售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是平行關(guān)系，委托人需要進(jìn)行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。
5、 按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì) ( )原則的要求，調(diào)查問(wèn)卷要用通俗易懂的語(yǔ)言設(shè)計(jì)問(wèn)題。
A 、 針對(duì)性
B 、 簡(jiǎn)明性
C 、 邏輯性
D 、 目的性
答案： B
解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)明性原則.問(wèn)卷的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明了，使受訪者一看就明白。包括內(nèi)容簡(jiǎn)明，提出的問(wèn)題不宜過(guò)多，盡量不要使用專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的概念和名詞，要用通俗易懂的語(yǔ)言說(shuō)明問(wèn)題，問(wèn)題的題干部分不要太長(zhǎng)，并盡可能用肯定式用語(yǔ)提問(wèn)。
6、 下列關(guān)于敏感度系數(shù)(SAF) 的說(shuō)法，正確的是 ( )。
A 、 當(dāng)|SAF>0時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F反向變化
B 、 當(dāng)SAF<0時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F 同向變化
C 、 SAF不能說(shuō)明評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F之間變化方向的關(guān)系
D 、 SAF絕對(duì)值較大者，敏感度系數(shù)較高
答案： D
解析： 敏感度系數(shù)(SAF)，SAF絕對(duì)值較大者，敏感度系數(shù)較高。
7、區(qū)位由 ( )和距離所決定。
A 、 坐落
B 、 朝向
C 、 方位
D 、 地址
答案： C
解析：在特定的時(shí)間，區(qū)位是確定的和的，由方位和距離所決定，因此主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。
8、 具備獨(dú)立施工條件，但建成后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱(chēng)為 ( )。
A 、 單項(xiàng)工程
B 、 單位工程
C 、 分部工程
D 、 分項(xiàng)工程
答案： B
解析： 單位工程。是指單項(xiàng)工程中具備獨(dú)立施工條件，但建成后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。只有幾個(gè)有機(jī)聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使用。
9、 下列房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是 ( )。
A 、 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率
B 、 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成
C 、 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向
D 、 區(qū)域繁榮程度和購(gòu)物條件
答案： A
解析： 選項(xiàng)B家庭人口規(guī)模及構(gòu)成屬于房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研，選項(xiàng)C屬于社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研，選項(xiàng)D不屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容。
10、 在美國(guó)，房地產(chǎn)抵押估價(jià) ( )。
A 、 由州政府的直屬機(jī)構(gòu)完成
B 、 由銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成
C 、 由銀行房地產(chǎn)信貸員完成
D 、 是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施
答案： D
解析： 在美國(guó)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施。
11、 個(gè)人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。
A 、 等額本息貸款和等額本金貸款
B 、 一手房貸款和二手房貸款
C 、 固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款
D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款
答案： D
解析： 個(gè)人住房組合貸款是借款人所需資金先申請(qǐng)住房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
12、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般要?jiǎng)澐譃闄z驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部和單位工程進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)定
B 、 檢驗(yàn)批由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收
C 、 分項(xiàng)工程南監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)日專(zhuān)業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收
D 、 分部]二程由監(jiān)理丁程師組織施]二單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收
答案： D
解析： 分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。
13、 某城市由于修建地鐵，使地鐵沿線的房地產(chǎn)價(jià)格得到提升。這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點(diǎn)。
A 、 投資品種多樣性
B 、 投資變現(xiàn)復(fù)雜性
C 、 投資價(jià)值附加性
D 、 投資過(guò)程綜合性
答案： C
解析： 項(xiàng)具體的房地產(chǎn)投資，其投資價(jià)值不僅取決于投資項(xiàng)目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)、城市功能的不斷完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施的成熟等都有可能提升房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的附加性。
14、 當(dāng)業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的 ( )時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
A 、 10 %
B 、 20 %
C 、 30 %
D 、 50 %
答案： C
解析： 業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交。
15、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地租賃范圍的說(shuō)法，正確的是 ( )。
A 、 對(duì)土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實(shí)行租賃
B 、 對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃
C 、 對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)、依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，只能采用租賃
D 、 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，既可采取出讓方式處置，也可實(shí)行租賃
答案： B
解析： 國(guó)有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：①對(duì)使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的，仍應(yīng)維持劃撥，可不實(shí)行有償使用和租賃;②對(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃;③對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃;④對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)|生開(kāi)發(fā)、依法應(yīng)有償使用的，可采用租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式;⑤國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行土地租賃。
16、 對(duì)因政府有關(guān)部門(mén)的行為造成的閑置土地，處置方式是 ( )。
A 、 自動(dòng)延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限2年
B 、 辦理有關(guān)手續(xù)后再開(kāi)發(fā)建設(shè)
C 、 為土地使用者置換其他等價(jià)土地
D 、 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補(bǔ)償
答案： C
解析： 對(duì)因政府有關(guān)部門(mén)的行為造成的閑置土地，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)提供土地閑置原因說(shuō)明材料，經(jīng)審核屬實(shí)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：①延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。②調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者薪規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還人員地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。③由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。④協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。⑤置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。⑥市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方式。除第四項(xiàng)規(guī)定外，動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間按照新約定、規(guī)定的時(shí)間重新起算。已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1 /3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)1年的國(guó)有建設(shè)用地閑置土地也按照以比方式處置。
17、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是 ( )。
A 、 物化成果
B 、 物業(yè)管理服務(wù)
C 、 特約服務(wù)
D 、 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)
答案： B
解析： 物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。作為物業(yè)服務(wù)合同的核心與標(biāo)的物的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)質(zhì)上是一種為業(yè)主提供的帶有管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊勞務(wù)，麗不是物質(zhì)成果或物化成果，合同約定的勞務(wù)通過(guò)勞務(wù)人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)。
18、 關(guān)于商品房促銷(xiāo)方式中人員促銷(xiāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 人員促銷(xiāo)不利于銷(xiāo)售方式的調(diào)整，缺乏靈活性
B 、 員促銷(xiāo)是一種面對(duì)面的直接促銷(xiāo)方式
C 、 人員促銷(xiāo)容易與客戶(hù)建立親密的長(zhǎng)期合作關(guān)系
D 、 人員促銷(xiāo)可以及時(shí)了解客戶(hù)對(duì)商品房的反饋信息
答案： A
解析： 人員促銷(xiāo)可以針對(duì)不同客戶(hù)的需要、行為和動(dòng)機(jī)等靈活地調(diào)整銷(xiāo)售方式。
19、 某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，建筑面積單價(jià)為5000元平方米，套內(nèi)建筑面積單價(jià)為 ( )元平方米。
A 、 4000
B 、 5000
C 、 5500
D 、 6250
答案： D
解析： 設(shè)套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為y ，因?yàn)?00×5000=80Y，所以Y=100×5000÷80=6250(元)。
20、 搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料時(shí)，項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況，以及 ( )狀況。
A 、 區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)率
B 、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
C 、 公共設(shè)施
D 、 房地產(chǎn)價(jià)格
答案： C
解析： 搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料時(shí)，項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況以及公共設(shè)施狀況。 21、 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日工程設(shè)計(jì)管理的[作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是 ( )。
A 、 組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料
B 、 辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查
C 、 調(diào)落實(shí)水、電等外部接入系統(tǒng)
D 、 組織優(yōu)化設(shè)計(jì)
答案： C
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容中，屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料、辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查、組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。
22、 某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地是兩年前以樓面地價(jià)1500元/平米取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元平方米，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50% 。目前重新取得該用地的樓面地價(jià)為3000元平方米，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為 ( )元平方米。
A 、 3500
B 、 5000
C 、 5250
D 、 75004
答案： D
解析： 新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本十開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。
23、 若貸款年利率相同，甲按月計(jì)息，乙按季計(jì)息，丙按半年計(jì)息，年實(shí)際利率從大到小排列順序正確的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
24、 下列選項(xiàng)中，不屬于實(shí)地調(diào)研法的是 ( )。
A 、 小組訪談法
B 、 現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)法
C 、 文案調(diào)研法
D 、 實(shí)驗(yàn)法
答案： C
解析： 實(shí)地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)法、訪問(wèn)法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。
25、 集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是 ( )。
A 、 宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的
B 、 因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶(hù)的
C 、 將原有住房租借給他人使用的
D 、 原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
答案： C
解析： 集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：①宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的;②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶(hù)的;③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。
26、 追求企業(yè)利潤(rùn)、目標(biāo)市場(chǎng)需求和公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，屬于 ( )。
A 、 產(chǎn)品觀念
B 、 社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念
C 、 巴市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念
D 、 供求平衡觀念
答案： B
解析： 社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是指企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿(mǎn)足人們的需求，還要符合社會(huì)公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
27、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為 ( )萬(wàn)元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析： 貸款數(shù)額為5000×60%=3000(萬(wàn)元)，則在單利還款情況下還款總額為
28、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ()特征。
A 、 委托合同
B 、 有名合同
C 、 要式合同
D 、 雙務(wù)合同
答案： D
解析： 物業(yè)服務(wù)合同雙方都具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。
29、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇間接營(yíng)銷(xiāo)渠道的優(yōu)點(diǎn)之一是能夠 ( )。
A 、 節(jié)省企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用
B 、 穩(wěn)定銷(xiāo)售價(jià)格
C 、 減少協(xié)調(diào)工作量
D 、 發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)
答案： D
解析：間接營(yíng)銷(xiāo)渠道的優(yōu)點(diǎn)有利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)。
30、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為l 500萬(wàn)元，該房趕產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為 ( )萬(wàn)元。
A 、 600
B 、 775
C 、 800
D 、 1000
答案： B
解析： 本題考查繳納的土地增值稅累計(jì)計(jì)征辦法。
(1)掌握稅率。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：①增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;②增值額超過(guò)扣除項(xiàng)月金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;③增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;④增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。
(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專(zhuān)利技術(shù)等的評(píng)估收入。
(3)確定扣除項(xiàng)目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第①和②項(xiàng)合計(jì)的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;⑤其他扣除項(xiàng)日。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。
(4)計(jì)算方法。首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。2000×50%-1500×15%=775(萬(wàn)元)。
31、 根據(jù) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期的是 ( )。
A 、 商業(yè)用地
B 、 工業(yè)用地
C 、 住宅用地
D 、 教育用地
答案： C
解析： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問(wèn)屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
32、 商品房預(yù)售前，房地產(chǎn)廣告的主要目的和重點(diǎn)應(yīng)是 ( )。
A 、 提升商品房的價(jià)值
B 、 提高商品房的知名度
C 、 提升商品房的品質(zhì)
D 、 降低商品房的后期開(kāi)發(fā)成本
答案： B
解析： 廣告目標(biāo)是指廣告要達(dá)到的目的，廣告活動(dòng)的目的在于提高所銷(xiāo)售的商品房的知名度，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶(hù)所要完成的溝通任務(wù)和銷(xiāo)售目標(biāo)。
33、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明以下事項(xiàng)，但不包括 ( )。
A 、 估價(jià)委托人
B 、 估價(jià)機(jī)構(gòu)
C 、 估價(jià)目的
D 、 估價(jià)對(duì)象分析
答案： D
解析： 估價(jià)對(duì)象分析是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容，而非估價(jià)結(jié)果報(bào)告的內(nèi)容。
34、 某投資者以500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，未來(lái)20年的年凈租金收人平均為60萬(wàn)元，投資者的目標(biāo)收益率為l0 %。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ( )萬(wàn)元。
A 、 5.00
B 、 10.8l
C 、 12 .00
D 、 54 .55
答案： B
解析：
35、 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見(jiàn)期限不得少于 ( )日。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 120
答案： A
解析： 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見(jiàn)期限不得少于30 日。
36、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是 ( )。
A 、 調(diào)研成果
B 、 調(diào)研方法
C 、 調(diào)研條件
D 、 調(diào)研依據(jù)
答案： A
解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是調(diào)研成果。調(diào)研成果主要陳述通過(guò)調(diào)研了解到的事實(shí)，分析說(shuō)明被調(diào)研對(duì)象的發(fā)生、發(fā)展和變化的過(guò)程，通常分為基本情況和分析兩大部分。
37、 按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型劃分，屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是 ( )。
A 、 農(nóng)作物暖房用地
B 、 農(nóng)用水泵房用地
C 、 農(nóng)用道路用地
D 、 農(nóng)民宅基地
答案： D
解析： 選項(xiàng)A農(nóng)作物暖房用地、選項(xiàng)B農(nóng)用水泵房用地、選項(xiàng)C農(nóng)用道路用地都屬于農(nóng)業(yè)用地。
38、 需求門(mén)檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的 ( )購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。
A 、 最低
B 、 一般
C 、 平均
D 、
答案： A
解析： 需求門(mén)檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。
39、 某塊土地的地租為200萬(wàn)元，價(jià)格為4000萬(wàn)元。若該塊土地的地租增加到300萬(wàn)元，利息率不變，則價(jià)格為 ( )萬(wàn)元。
A 、 4000
B 、 6000
C 、 9000
D 、 10000
答案： B
解析： 根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是購(gòu)買(mǎi)一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租÷平均利息率。在平均利息率不變的條件下，地價(jià)與地租成正比。兇此，若地租增加到300萬(wàn)元時(shí)，地價(jià)為4000×300÷200=6000(萬(wàn)元)。
40、 我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和 ( )的責(zé)任。
A 、 房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)
B 、 信貸保證保險(xiǎn)
C 、 財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)
D 、 人壽保險(xiǎn)
答案： B
解析： 我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和信貸保證保險(xiǎn)的責(zé)任?！? 1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，結(jié)算工程價(jià)款最終依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件是 ( )。
A 、 竣工決算
B 、 竣工結(jié)算
C 、 施工圖預(yù)算
D 、 工程預(yù)算
答案： B
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，并經(jīng)發(fā)包人或有關(guān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格且點(diǎn)交后，按照施工發(fā)承包合同的約定，由承包人在原合同價(jià)格基礎(chǔ)上編制調(diào)整價(jià)格并提交發(fā)包人審核確認(rèn)的過(guò)程?？⒐そY(jié)算是表達(dá)該項(xiàng)目最終工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件。
42、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計(jì)息，到期的還款總額為 ( )萬(wàn)元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析：
43、 在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的未分配利潤(rùn)首先用于 ( )。
A 、 購(gòu)置土地
B 、 歸還貸款
C 、 發(fā)放福利
D 、 增加資本金
答案： B
解析： 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤(rùn)主要用于歸還貸款。
44、 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn) ( )負(fù)相關(guān)。
A 、 需求
B 、 供給
C 、 開(kāi)發(fā)成本
D 、 價(jià)值
答案： B
解析： 依據(jù)房地產(chǎn)需求曲線，房地產(chǎn)價(jià)格與供給呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。
45、 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)程序的是 ( )。
A 、 發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)
B 、 工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察
C 、 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)
D 、 簽訂工程承包合同
答案： B
解析： 招標(biāo)程序：招標(biāo)前的準(zhǔn)備，發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)，投標(biāo)人資格預(yù)審，發(fā)售招標(biāo)文件，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和授標(biāo)，簽訂工程承包合同。
46、 下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價(jià)表示盈虧平衡點(diǎn)的是 ( )。
答案： C
解析：
47、 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊等于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去 ( )。
A 、 房地產(chǎn)價(jià)格
B 、 建筑物開(kāi)發(fā)成本
C 、 土地價(jià)值
D 、 建筑物市場(chǎng)價(jià)值
答案： D
解析： 估價(jià)上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差，即建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值。
48、 根據(jù)我國(guó)目前的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年不足5年的，營(yíng)業(yè)稅 ( )。
A 、 免征
B 、 按其取得的售房收入全額征收
C 、 按其取得的售房收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收
D 、 按其取得的售房收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額減半征收
答案： B
解析： 根據(jù)我國(guó)目前的規(guī)定.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年不足5年的，營(yíng)業(yè)稅按其取得的售房收入全額征收。
49、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的 ( )最低點(diǎn)是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。
A 、 原料成本
B 、 生產(chǎn)成本
C 、 運(yùn)輸成本
D 、 銷(xiāo)售成本
答案： B
解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算.找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
50、 在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是 ( )。
A 、 樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低
B 、 容積率隨樓面地價(jià)的增高而升高
C 、 樓面地價(jià)不受容積率變化的影響
D 、 容積率間接地受到樓面地價(jià)變化的影響
答案： A
解析： 在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是反比關(guān)系，樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低。
51、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。
A 、 線性回歸法
B 、 統(tǒng)計(jì)方法
C 、 算術(shù)平均方法
D 、 非統(tǒng)計(jì)方法
答案： D
解析： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計(jì)方法。
52、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由 ( )督促其限期繳納。
A 、 業(yè)主大會(huì)
B 、 房產(chǎn)行政管理部門(mén)
C 、 社區(qū)居民委員會(huì)
D 、 業(yè)主委員會(huì)
答案： D
解析： 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納。
53、 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋 ( )。
A 、 應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅
B 、 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
C 、 不用繳納土地增值稅
D 、 不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
答案： B
解析： 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
54、 下列關(guān)予建設(shè)用地管理原則的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 ( )。
A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率
B 、 強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用
C 、 實(shí)行建設(shè)用地有償使用
D 、 經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先
答案： D
解析： 我國(guó)的土地公有制、人多地少等國(guó)情，決定了我國(guó)在建設(shè)用地管理中必須堅(jiān)持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率;②強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用;③實(shí)行建設(shè)用地有償使用;④社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。
55、 比較法估價(jià)時(shí)，因可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于 ( )。
A 、 建立比較基礎(chǔ)
B 、 交易情況修正
C 、 市場(chǎng)狀況調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： C
解析： 可比實(shí)例的成交價(jià)格是成交日期的價(jià)格，是存成交日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過(guò)去，所以呵比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。而需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的.如果價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。
56、 下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)的是 ( )。
A 、 成本利潤(rùn)率
B 、 銷(xiāo)售利潤(rùn)率
C 、 利息備付率
D 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
答案： D
解析： 選項(xiàng)A成本利潤(rùn)率和選項(xiàng)B銷(xiāo)售利潤(rùn)率都屬于靜態(tài)指標(biāo)，選項(xiàng)C利息備付率屬于清償能力指標(biāo)。
57、 對(duì)搜集的各種信息進(jìn)行分類(lèi)和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制中 ( )階段的工作。
A 、 信息整理
B 、 專(zhuān)題研討
C 、 分工編寫(xiě)
D 、 形成初稿
答案： A
解析： 各種信息是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本素材，在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制中首先要對(duì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查所收集的信息進(jìn)行整理，信息整理大致可分為三項(xiàng)主要工作：①對(duì)信息按照市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的需要進(jìn)行分類(lèi);②對(duì)分類(lèi)后的信息進(jìn)行甄別篩選，去偽存真;③對(duì)信息進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)分析，編制必要的分析圖表。通過(guò)信息整理階段的工作，報(bào)告編制人員既要熟悉已掌握的各種信息的內(nèi)容，又要對(duì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中要解決的問(wèn)題以及市場(chǎng)的客觀反映有初步的認(rèn)識(shí)和看法，為專(zhuān)題研討階段奠定基礎(chǔ)。
58、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)同類(lèi)物業(yè)和相鄰物業(yè)特點(diǎn)的分析，有針對(duì)性地對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是 ( )。
A 、 屬性定位策略
B 、 性能定位策略
C 、 獨(dú)立定位策略
D 、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位策略
答案： D
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將自己的產(chǎn)品定位為在某方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好一些。這一定位策略就是通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研分析，找出同類(lèi)物業(yè)、相鄰物業(yè)的特點(diǎn)和弱點(diǎn)，有針對(duì)性地定位自己的產(chǎn)品。
59、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為 ( )。
A 、 塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B 、 單中心城市、多中心城市
C 、 棋盤(pán)形城市、放射形城市
D 、 大城市、中等城市、小城市
答案： B
解析： ①按城市人口規(guī)模，可將城市分為大城市、中等城市和小城市;②按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等;③按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可將城市分為單中心城市和多中心城市;④按城市道路格局，可將城市分為棋盤(pán)形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市等。
60、 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按一定的程序進(jìn)行，下列 ( )應(yīng)該在確定估價(jià)結(jié)果前完成。
A 、 制定估價(jià)作業(yè)方案
B 、 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告
C 、 審核估價(jià)報(bào)告
D 、 交付估價(jià)報(bào)告
答案： A
解析： 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：①受理估價(jià)委托;②確定估價(jià)基本事項(xiàng);③制定估價(jià)作業(yè)方案;④搜集估價(jià)所需資料;⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;⑨審核估價(jià)報(bào)告;⑩交付估價(jià)報(bào)告;○11保存估價(jià)資料。 二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分)
61、 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，主要的假設(shè)條件有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出
B 、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)在預(yù)期內(nèi)保持不變
C 、 房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動(dòng)成本在預(yù)期內(nèi)保持不變
D 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒(méi)有新的投資項(xiàng)目
E 、 土地出讓價(jià)格在預(yù)期內(nèi)不受市場(chǎng)變化的影響
答案： A,B,C
解析： 現(xiàn)行盈虧平衡的假設(shè)條件有：①產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量;②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變;③單位變動(dòng)成本不變。
62、 下列關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有 ( )
A 、 投標(biāo)保證金可以使用支票
B 、 投標(biāo)保證金不得使用銀行匯票
C 、 投標(biāo)保證金不得低于80萬(wàn)元
D 、 投標(biāo)保證金應(yīng)超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2 %
E 、 投標(biāo)保證金應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交給招標(biāo)人
答案： B,C,D
解析： 投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，不得超過(guò)50萬(wàn)元。
63、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷的問(wèn)題中，屬于背景性問(wèn)題的有 ( )。
A 、 受訪者的年齡
B 、 受訪者是否打算買(mǎi)房
C 、 受訪者買(mǎi)房的主要原因
D 、 受訪者的收入水平
E 、 受訪者的房型偏好
答案： A,D
解析： 房地產(chǎn)需求調(diào)查問(wèn)卷的問(wèn)題，按問(wèn)題在問(wèn)卷中所起作用的不同，分為過(guò)濾性問(wèn)題、背景性問(wèn)題和實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。背景性問(wèn)題常用于詢(xún)問(wèn)受訪者個(gè)人或家庭的基本情況。
64、 解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議的路徑有 ( )。
A 、 協(xié)商
B 、 協(xié)商一調(diào)解
C 、 協(xié)商一調(diào)解—仲裁
D 、 協(xié)商—調(diào)解—仲裁一訴訟
E 、 協(xié)商—調(diào)解—訴訟
答案： A,B,C,E
解析： 選項(xiàng)D協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟，仲裁或訴訟只能選一種。
65、 下列影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目不確定因素的有 ()。
A 、 空置率
B 、 經(jīng)營(yíng)成本
C 、 土地取得成本
D 、 建安工程費(fèi)
E 、 項(xiàng)目可出售面積
答案： A,B
解析： 本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。
66、 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的方法有 ( )。
A 、 制定獎(jiǎng)懲措施
B 、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)
C 、 應(yīng)用價(jià)值工程
D 、 推行限額設(shè)計(jì)
E 、 控制工程變更
答案： B,C,D
解析： 在工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制主要采用應(yīng)用價(jià)值、工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、推行限額設(shè)計(jì)。控制工程變更是施工階段控制的內(nèi)容。
67、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有 ( )。
A 、 權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)
B 、 使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)
C 、 通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D 、 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)
E 、 已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)
答案： A,B,D
解析： 法律法規(guī)等規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無(wú)效的情形有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。④列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。⑦依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
68、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的說(shuō)法，正確的有 ( )。
A 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為
B 、 取得建設(shè)用地使用權(quán)后，使用權(quán)人享有無(wú)限制的權(quán)利
C 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?BR> D 、 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立
E 、 商業(yè)、娛樂(lè)、綜合用地的出讓年限為50年
答案： A,C,D
解析： 關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的敘述如下：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為;②建設(shè)用地使用權(quán)是具有一定使用期限的;③建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?④建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立;⑤建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。
69、 下列選項(xiàng)中，屬于征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用的有 ( )。
A 、 安置補(bǔ)助費(fèi)
B 、 征地管理費(fèi)
C 、 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D 、 青苗補(bǔ)償費(fèi)
E 、 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用
答案： A,C,D,E
解析： 補(bǔ)償內(nèi)容由四項(xiàng)增加為六項(xiàng)，除了原有的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、地上附著物和青苗補(bǔ)償四項(xiàng)外，把住宅從地上附著物中單列出來(lái)，新增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。
70、 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有 ( )。
A 、 總體規(guī)劃建議
B 、 市場(chǎng)細(xì)分
C 、 建筑功能建議
D 、 配套與景觀建議
E 、 戶(hù)型設(shè)計(jì)
答案： A,C,D
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位內(nèi)容有：①建筑功能建議，即項(xiàng)目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目主體經(jīng)濟(jì)指標(biāo);②產(chǎn)品檔次建議，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑材料、配套設(shè)施及項(xiàng)目整體造價(jià)水平;⑧總體規(guī)劃建議，即項(xiàng)目用地規(guī)劃布局、項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目空間尺度安排、群體組合、道路交通、管網(wǎng);④建筑風(fēng)格建}義;⑤配套、景觀建議;⑥戶(hù)型設(shè)計(jì)。
71、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括 ( )等階段。
A 、 項(xiàng)目前期策劃
B 、 工程建設(shè)準(zhǔn)備
C 、 物業(yè)管理
D 、 施工建設(shè)
E 、 竣工驗(yàn)收
答案： B,D,E
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括：①工程建設(shè)準(zhǔn)備;②施工招標(biāo);③施工建設(shè);④竣工驗(yàn)收。
72、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說(shuō)法，正確的有 ( )。
A 、 出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B 、 對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)
C 、 由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)
D 、 承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)
E 、 租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時(shí)返還土地及其他地上建筑物、其他附著物
答案： A,D,E
解析： 改正后選項(xiàng)B對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物必要的維護(hù)。選項(xiàng)C由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。
73、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟包括 ( )等。
A 、 確定調(diào)研目的
B 、 確定調(diào)研方式
C 、 搜集和分析搜集到的信息
D 、 組建市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍
E 、 提出城市總體規(guī)劃方案
答案： A,B,C,D
解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的步驟包括：①確定調(diào)研目的和任務(wù)：②確定調(diào)研對(duì)象和調(diào)查單位;③確定調(diào)研項(xiàng)目;④設(shè)調(diào)查表或問(wèn)卷;⑤確定調(diào)研空間和時(shí)間;⑥確定調(diào)研方式和方法;⑦確定信息整理和分析方法;⑧確定提交報(bào)告方式;⑨制訂調(diào)研的組織計(jì)劃;⑩市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算;○11編制市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū)。
74、 采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有 ( )。
A 、 選取的報(bào)酬率偏低
B 、 預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大
C 、 估計(jì)的收益年限偏短
D 、 估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大
E 、 計(jì)算使用的空置率偏高
答案： A,B
解析： 從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，因此選B項(xiàng)。獲取凈收益期限的長(zhǎng)短——獲取凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高;反之就越低。另根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此選A項(xiàng)。
75、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有 ( )。
A 、 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)
B 、 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件
C 、 有施工單位簽署的工程保修書(shū)
D 、 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料
E 、 工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢
答案： A,C,D,E
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：①完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初裝修而進(jìn)行竣工驗(yàn)收的工程)。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周?chē)?米以?xún)?nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施丁單位簽署的工程保修書(shū)。⑥建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。
76、 征收和征用的共同之處有 ( )。
A 、 都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意
B 、 都必須得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意
C 、 都應(yīng)給予公平補(bǔ)償
D 、 都可以不給予補(bǔ)償
E 、 兩者的前提條件相同
答案： A,C
解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。
77、 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)使用的財(cái)務(wù)報(bào)表中，屬于輔助報(bào)表的有 ( )。
A 、 投資各方現(xiàn)金流量表
B 、 總投資估算表
C 、 資金來(lái)源與運(yùn)用表
D 、 借款還本付息計(jì)劃表
E 、 資產(chǎn)負(fù)債表
答案： B,D
解析： 輔助報(bào)表項(xiàng)目有總投資估算表、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表等。
78、 從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有 ( )。
A 、 政策變化
B 、 投資收益
C 、 價(jià)格波動(dòng)
D 、 通貨膨脹
E 、 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
答案： B,D,E
解析： 資金的時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下幾個(gè)方面：①投資收益。資金在循環(huán)往復(fù)的運(yùn)動(dòng)中，每經(jīng)歷一個(gè)周期，就實(shí)現(xiàn)一次增值。②通貨膨脹。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起貨幣的貶值，意味著投資者投資的價(jià)值隨時(shí)問(wèn)增加而減少，因此要通過(guò)資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)其損失做補(bǔ)償。③時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，未來(lái)的預(yù)期收入具有不確定性，時(shí)間越長(zhǎng)，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)間的增加而增加。
79、 下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有( ) 。
A 、 經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致的折舊
B 、 建筑設(shè)備過(guò)于先進(jìn)導(dǎo)致的折IH
C 、 戶(hù)型設(shè)計(jì)欠佳導(dǎo)致的折舊
D 、 環(huán)境景觀改變導(dǎo)致的折舊
E 、 外墻保溫較差導(dǎo)致的折舊
答案： B,C,E
解析： 功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)?、電?huà)線路、有線電視等;辦公樓沒(méi)有電梯、寬帶等。
80、 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為 ( )。
A 、 預(yù)付賬款
B 、 流動(dòng)負(fù)債
C 、 資本公積
D 、 建設(shè)投資借款
E 、 流動(dòng)資金借款
答案： B,D,E
解析： 選項(xiàng)A屬于資產(chǎn)，選項(xiàng)C屬于所有者權(quán)益?！∪?、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分)
81、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
采用市場(chǎng)法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/平方米，成交E}期為2010年8月1日。同類(lèi)住宅2010年8—9的市場(chǎng)價(jià)格月環(huán)比分別下降2 %和5 %。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1%。
選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有 ( )。
A 、 與被估價(jià)住宅的面積相同
B 、 與被估價(jià)住宅的年齡相同
C 、 成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D 、 成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格
答案： C,D
解析：選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有：成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。
82、 對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括 ( )。
A 、 交易情況修正
B 、 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
C 、 交易日期調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： A,C,D
解析： 估價(jià)對(duì)象價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
83、 該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后的價(jià)格為 ( )元/平方米。
A 、 4655
B 、 4750
C 、 4900
D 、 5000
答案： A
解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。
84、 該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)樓層調(diào)整后的價(jià)格為 ( )元平方米。
A 、 4851.50
B 、 4852 .95
C 、 5100.50
D 、 5151.5l
答案： B
解析： 10層：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9層：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8層：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。
85、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某商品住宅在建工程.土地總面積為15000平方米，容積率為2 .3，已正常開(kāi)發(fā)建設(shè)16個(gè)月。同類(lèi)商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期為24個(gè)月，相似商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 ( )個(gè)月。
A 、 6
B 、 8
C 、 18
D 、 24
答案： A
解析：24-16=8(月)。
86、 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值為 ( )億元。
A 、 1.2
B 、 2
C 、 2 .76
D 、 3
答案： C
解析： 根據(jù)容積率=總建筑面積÷總用地，總建筑面積=總用地×容積率=15000×2.3=34500(平方米)，該房地產(chǎn)完成后的總價(jià)值=34500×8000=276000000(元)。
87、 按假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出包括 ( )。
A 、 土地取得成本
B 、 續(xù)建成本
C 、 銷(xiāo)售稅費(fèi)
D 、 取得該在建工程的稅費(fèi)
答案： B,C,D
解析： 土地取得成本是先期開(kāi)發(fā)的成本。
88、 該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去 ( )。
A 、 后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
B 、 保證金
C 、 商品住宅建筑安裝工程費(fèi)
D 、 征地拆遷費(fèi)用
答案： A
解析： 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
89、( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某商品住宅小區(qū)共有住在800套，已售出并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套;已售出未交付150套 ;未售出50套，由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組完成了 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單等工作，擬召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為( )人。
A 、 598
B 、 599
C 、 600
D 、 602
答案： A
解析：通過(guò)計(jì)算600-3+1=598(人)。
90、 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由( )代表?yè)?dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會(huì)
答案： C
解析： 籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
91、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在( ) 日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組應(yīng)自組成之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
92、 根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》，須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2 /3 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2 /3 以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)為( ) 。
A 、 籌集和使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金
B 、 確定定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的時(shí)間
C 、 確定業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決原則
D 、 確定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)形式
答案： A,C
解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選項(xiàng)A和選項(xiàng)C正確。
93、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某住宅小區(qū)共有住宅400套，已售出并交付300套，其中四套住房登記為王海，其余一人一套;已售出未70套;未售出30套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組完成了 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單等工作，擬召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為 ( )人。
A 、 298
B 、 299
C 、 300
D 、 302
答案： A
解析：本題考查業(yè)主大會(huì)認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法：一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算，建設(shè)單位尚未售出或雖已出售但未交房的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算，所以300-3+1=298(人)。
94、 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由 ( )代表?yè)?dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會(huì)
答案： C
解析： 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
95、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在 ( )日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組自組成之日起90 日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
96、 下列選項(xiàng)中，可以不由業(yè)主共同決定的是 ( )。
A 、 籌集和使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金
B 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
D 、 改變私有部分布局
答案： D
解析： 選項(xiàng)D不需要業(yè)主共同決定。
97、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問(wèn)題：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)劃拔方式取得一宗住宅用地，土地面積80000平方米，規(guī)劃容積率2 .O，成交總價(jià)7000萬(wàn)元。該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件和出讓合同，組織進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制訂了總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，其中部分內(nèi)容如下：建設(shè)項(xiàng)目包括住宅工程、配套的商業(yè)設(shè)施、供小區(qū)業(yè)主免費(fèi)使用的浴池(4000平方米) 、有償使用的室內(nèi)車(chē)庫(kù)，總建筑面積20000平方米。當(dāng)年開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。
該住宅用地的實(shí)際樓面地價(jià)為 ( )元平方米。
A 、 3140.20
B 、 3200.00
C 、 2916.67
D 、 3294 .10
答案： C
解析：根據(jù)容積率的定義，有效建筑面積=20000+4000=24000(平方米)，總價(jià)為7000萬(wàn)元，所以實(shí)際地價(jià)=7000÷24000≈2916.67(元/平方米)。
98、 在該項(xiàng)目施工期間需要簽訂的合同有 ( )|。
A 、 工程勘察設(shè)計(jì)合同
B 、 工程監(jiān)理合同
C 、 建設(shè)工程施工合同
D 、 買(mǎi)賣(mài)合同
答案： A,B,C
解析： 買(mǎi)賣(mài)合同是在完成后簽訂。
99、 業(yè)主要求在整個(gè)合同執(zhí)行期間工程量的風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)應(yīng)采用的合同是 ( )。
A 、 總價(jià)合同
B 、 單價(jià)合同
C 、 成本加酬金合同
D 、 承攬合同
答案： A
解析： 本題考查合同的相關(guān)內(nèi)容。
100、 該項(xiàng)目的實(shí)施控制是對(duì) ( )三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制。
A 、 成本
B 、 質(zhì)量
C 、 進(jìn)度
D 、 效果
答案： A,B,C
解析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施投資控制的實(shí)質(zhì)是對(duì)成本、質(zhì)量、進(jìn)度三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制。