1.國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)于2014年7月30日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》，決定向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
會(huì)議認(rèn)為.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、整合部門(mén)職能職責(zé)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外，方便企業(yè)和群眾、降低創(chuàng)業(yè)成本的有效舉措。會(huì)議討論了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書(shū)繼續(xù)有效、已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受影響。
2014年8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》與公眾見(jiàn)面。此番出臺(tái)的意見(jiàn)稿，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原則、適用范圍、登記簿冊(cè)、登記程序、登記機(jī)構(gòu)等具體環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在中國(guó)的施行提供法律依據(jù)和可操作的行動(dòng)指南。
由于中國(guó)官方已在2014年提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的時(shí)間表，此番路線(xiàn)圖的初步確定和加入.也意味著中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在經(jīng)過(guò)七年緩慢前行甚至停滯后。終于有望到達(dá)終點(diǎn)線(xiàn)。
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌指出，意見(jiàn)稿“交卷”說(shuō)明中國(guó)高層已將抓緊推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正式提上議事日程。
2.買(mǎi)了新房卻不能順利辦房產(chǎn)證，這該成為問(wèn)題嗎?事實(shí)上，房屋所有權(quán)登記存在的問(wèn)題，只是不動(dòng)產(chǎn)登記亂象的冰山一角。
20世紀(jì)90年代中期，民法學(xué)者就提出要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記。將近20年過(guò)去了，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何始終“難產(chǎn)”?2007年，我國(guó)制定了物權(quán)法，明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。2013年3月，新一屆全國(guó)人大審議通過(guò)的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能方案》提出要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
2014年7月，在不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案專(zhuān)家建議稿起草人、中國(guó)社科院法學(xué)所研究員孫憲忠組織的立法研討會(huì)上.多位專(zhuān)家就這一話(huà)題進(jìn)行了研討。
我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記體制建立于改革開(kāi)放初期。最初從林業(yè)登記開(kāi)始，逐步發(fā)展到土地登記和房地產(chǎn)登記?！斑@些登記一開(kāi)始都是為了自然資源的保護(hù)和利用的監(jiān)管，發(fā)展到后來(lái)也并無(wú)變化，即登記是為了適應(yīng)行政管理?！睂O憲忠表示。
以房屋所有權(quán)初始登記為例，西南政法大學(xué)法學(xué)院教授譚啟平認(rèn)為，這已經(jīng)被一些行政管理部門(mén)視為行政管理的有力“抓手”，一系列與房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的行政管理行為，如竣工驗(yàn)收、稅費(fèi)征收等都搭上了“便車(chē)”。而這已經(jīng)偏離了不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷?！安粍?dòng)產(chǎn)登記并不屬于行政管理行為?！睂O憲忠強(qiáng)調(diào)，“建立這一制度，本意是為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)提供官方的、公開(kāi)的、恒久的、統(tǒng)一的法律根據(jù)和措施。這是基本的立法功能?！?BR> 清華大學(xué)法學(xué)院教授申衛(wèi)星認(rèn)為，確權(quán)只是不動(dòng)產(chǎn)登記的原始功能，后面又生發(fā)出來(lái)征稅等其他功能?！啊怯洝瘍蓚€(gè)字看起來(lái)簡(jiǎn)單，其實(shí)含義是多重的。這表明不動(dòng)產(chǎn)登記立法還任重道遠(yuǎn)?！鄙晷l(wèi)星說(shuō)。
我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是多頭登記，林木由林業(yè)部門(mén)登記，草原由農(nóng)業(yè)部門(mén)登記，土地由土地部門(mén)登記.房屋則由房產(chǎn)部門(mén)登記。
“這樣的登記制度，尤其是土地和房屋登記的分離，存在極大隱患?！睂O憲忠說(shuō)。比如，業(yè)主以其不動(dòng)產(chǎn)向銀行抵押貸款時(shí)，如果土地上沒(méi)有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門(mén)登記;如果土地上有建筑物，則在房地產(chǎn)部門(mén)登記。如果同一個(gè)債務(wù)人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中多次借貸并且需要設(shè)立抵押擔(dān)保時(shí)，則抵押權(quán)會(huì)登記在不同部門(mén)。
在部門(mén)利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。有網(wǎng)民表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是權(quán)力合并的過(guò)程.這會(huì)讓部門(mén)之間在權(quán)力占有與重新分配上產(chǎn)生分歧。不受約束的權(quán)力讓人貪戀，在嘗慣了“手有公章、批文余香”的美味之后，很少會(huì)有人或有部門(mén)主動(dòng)出讓手中權(quán)力。除此之外，可能還涉及下屬機(jī)構(gòu)和人員的撤并裁減，這些問(wèn)題都需要解決。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來(lái)看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)種類(lèi)，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。
農(nóng)村近年來(lái)人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說(shuō)：“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農(nóng)村實(shí)際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽(tīng)說(shuō)開(kāi)始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子。”不動(dòng)產(chǎn)登記要落實(shí)起來(lái)，未來(lái)不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶(hù)籍制度改革等。這些都是未來(lái)需要解決
的問(wèn)題。
“我們國(guó)家很多人不愿意暴露自己的真實(shí)房產(chǎn)。政策出臺(tái)后大部分人可能不會(huì)明確反對(duì)，但從保護(hù)個(gè)人隱私的角度考慮少數(shù)人會(huì)有抵抗情緒?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張俊偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，不動(dòng)產(chǎn)信息登記更便捷、公平，技術(shù)條件會(huì)更完善。但發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于預(yù)防和懲治****還需要開(kāi)放性的環(huán)境保障。核心問(wèn)題就是要保護(hù)個(gè)人隱私，推動(dòng)社會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡。“不能一下就完全放開(kāi)，這可能會(huì)引起社會(huì)不滿(mǎn)情緒，我們還是要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的?！睆埧ケ硎尽?BR> 登記資料公開(kāi)和查詢(xún)制度是不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力的保證，但是在我國(guó)這項(xiàng)制度還存在很多不足。在英國(guó)，登記簿是向公眾開(kāi)放的：公眾可以獲得土地登記局保存的電子格式的土地登記簿歷史副本。目前我國(guó)只有國(guó)土資源部的《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》對(duì)土地登記資料查詢(xún)的范圍和程序作了較詳細(xì)規(guī)定。另外，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)一般要到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)、提供相關(guān)證明，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查和繳納查詢(xún)費(fèi)用后，才能查詢(xún)到相關(guān)資料。在英國(guó)，土地登記機(jī)關(guān)通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)土地登記系統(tǒng)做實(shí)時(shí)更新，方便在英國(guó)各地都可以很容易地進(jìn)入系統(tǒng)。進(jìn)行檢索、查詢(xún)等。
3.“山水林田湖是一個(gè)生命共同體”——十八屆三中全會(huì)提出這一重大論斷，將第一次在產(chǎn)權(quán)層面得到確認(rèn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》第一次明確給出定義：不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及建設(shè)用地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍。
“條例明確了不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)統(tǒng)一登記的路徑，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是為摸清“家底”。過(guò)去提到不動(dòng)產(chǎn)往往城鄉(xiāng)分離、對(duì)城為主，這次明確的范圍更廣，內(nèi)容更全。這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義。“不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái)，將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問(wèn)題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
“不動(dòng)產(chǎn)登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問(wèn)題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說(shuō)，隨著明確城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時(shí)代，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價(jià)值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問(wèn)題可能破題。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大，不動(dòng)產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土等部門(mén)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分散、“九頭治土”、行政成本高之聲不絕于耳。例如，要查閱某工廠是否已抵押。需到土地管理部門(mén)了解土地是否已抵押，到房管部門(mén)查閱房屋是否已抵押——現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責(zé)不明，給當(dāng)事人造成極大不便，也給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來(lái)安全隱患。
孫憲忠表示，還有一些地方、部門(mén)私設(shè)程序，不僅增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，而且存在尋租空間，利用程序來(lái)“創(chuàng)收”。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。根據(jù)征求意見(jiàn)稿，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督。國(guó)土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)。
我國(guó)城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣，城市土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過(guò)股權(quán)明確為個(gè)人利益。“這種二元化土地制度，無(wú)論對(duì)城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便，在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、為城鎮(zhèn)化和戶(hù)籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英說(shuō)。不動(dòng)產(chǎn)登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權(quán)，解決抵押權(quán)、處置權(quán)以及最根本的交易權(quán)等在農(nóng)村土地“產(chǎn)權(quán)缺位”，賦權(quán)于民，使農(nóng)民以產(chǎn)權(quán)保生存、以產(chǎn)權(quán)謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標(biāo)邁進(jìn)。
“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、‘小產(chǎn)權(quán)房’問(wèn)題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問(wèn)題，都會(huì)因?yàn)椤恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力?！秉h國(guó)英說(shuō)，向社會(huì)征求意見(jiàn)，公眾層面將對(duì)管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。
法學(xué)專(zhuān)家指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”出來(lái)的，隨著征求意見(jiàn)稿向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，必然有力促進(jìn)推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改，進(jìn)而“倒逼”我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新，深化改革將獲得更多的“地氣”。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出，我國(guó)法律中對(duì)土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記作出規(guī)定的法律眾多，如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對(duì)現(xiàn)行法律妨礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的空白，也要通過(guò)增加相應(yīng)法律條文予以明確。
針對(duì)征求意見(jiàn)稿，專(zhuān)家意見(jiàn)正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。登記信息的真實(shí)性需要實(shí)際審查，登記部門(mén)難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。
4.近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房產(chǎn)稅逐步進(jìn)入到人們視野中。由于房產(chǎn)稅改革涉及社會(huì)公平、稅制改革、利益分配等諸多敏感問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅，各方態(tài)度不一，對(duì)房產(chǎn)稅的實(shí)際效果尚存疑問(wèn)。
甘肅天水的王女士夫婦都是高中老師，一個(gè)兒子在外上大學(xué)，2002年在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)了現(xiàn)在的這套住房?！霸缇吐?tīng)說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我認(rèn)為人總要有個(gè)居住的地方，所以首套不該征，可以從第二套房起按面積征稅，這樣人們就不會(huì)再瘋狂買(mǎi)房了，剩下的房可以給真正需要房的人。”
擁有一套住房的太原李女士也表示，不應(yīng)該對(duì)首套住房進(jìn)行征稅?！昂芏嗳硕际菙€了一輩子錢(qián)，就是為了住個(gè)大點(diǎn)的房子享受一下，好不容易買(mǎi)上還要交稅?如果按照平米數(shù)征，大家都不會(huì)愿意的。但對(duì)二套或多套征收，我沒(méi)有意見(jiàn)?！?BR> 畢業(yè)后在青島工作5年的新市民步先生，目前只擁有一套50多平方米的剛需房?！艾F(xiàn)在我們是三口之家.倒不擔(dān)心對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅。但考慮到將來(lái)會(huì)有改善性需求，如果將來(lái)有能力再買(mǎi)一套房，可能就會(huì)超過(guò)人均面積，被迫納稅了。我們的選擇有兩個(gè)，要么現(xiàn)在就買(mǎi)二套房，要么今后增加家庭成員。無(wú)論是現(xiàn)在背房貸還是將來(lái)多付‘奶粉錢(qián)’，這兩個(gè)選擇都會(huì)大大增加我們的生活成本?！辈较壬瓮?，政府能僅對(duì)第三套及以上住房征稅?！拔蚁霝槲夷赀~的父母再買(mǎi)一套房，讓他們?cè)谇鄭u頤養(yǎng)天年?！?BR> 擁有4套房產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè)主劉先生認(rèn)為：“我們的錢(qián)也是自己實(shí)打?qū)嵠闯鰜?lái)的，攢點(diǎn)房產(chǎn)也不容易。如果不能財(cái)產(chǎn)公示，不收貪官的稅，只收富人的稅，那改革就是在制造不公平?！焙戏实膹埮繐碛?套住房，她表示：“不應(yīng)該征房產(chǎn)稅，買(mǎi)幾套房是個(gè)人的權(quán)利，況且我的房也不是用來(lái)投資的?！?BR> 天津事業(yè)單位干部李明有兩套住房，一套自住、一套出租。他表示，工薪階層房子占個(gè)人財(cái)產(chǎn)的比重非常大，收入有限，租金是重要的收入來(lái)源，“現(xiàn)在我第二套房的房貸都沒(méi)還清，交稅加重了老百姓負(fù)擔(dān)。對(duì)我而言，要是收稅，我不能眼睜睜賠本，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房租上去，這樣不僅難降低房?jī)r(jià)，反而會(huì)推高租金價(jià)格”。
另外.上海某公司職員劉女士也對(duì)目前增量試點(diǎn)方式提出不同意見(jiàn)，她認(rèn)為，像自己這樣剛剛買(mǎi)房的其實(shí)是窮人，而作為房產(chǎn)稅征稅主體的富人早就買(mǎi)了房，按照試點(diǎn)做法，改善居住條件的正當(dāng)訴求要交稅、享受了利益的富人卻不用，這既是一種“既得利益固化”，更是“劫貧濟(jì)富”，“是在制造新的稅收不公平”。
21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁及上海區(qū)域董事長(zhǎng)張衛(wèi)平認(rèn)為，通過(guò)房產(chǎn)稅向擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主征稅，提高業(yè)主持有房產(chǎn)的成本，可以抑制投資投機(jī)需求，逼出空置的住宅走向市場(chǎng)，從而調(diào)整樓市的供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示.房產(chǎn)稅最重要的意義是調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配和為城市公共服務(wù)提供長(zhǎng)期融資。
財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，政府應(yīng)及時(shí)將對(duì)未來(lái)改革的基本考慮作必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸，這樣原本站在反對(duì)方的一部分人會(huì)站在支持方。他指出，應(yīng)免征第一套住房，以保障公眾生活必需。另外，在中國(guó)投資渠道稀缺的背景下，第二套房具有社會(huì)保險(xiǎn)功能，相當(dāng)于給自己買(mǎi)了商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，因此，應(yīng)稅率應(yīng)從輕?！八钥傮w來(lái)說(shuō)，應(yīng)免征第一套住房。第二套住房稅率從輕，三套以及以上實(shí)行累進(jìn)制高稅率?！薄?BR> 中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文說(shuō)，意見(jiàn)稿的出臺(tái)，為房地產(chǎn)稅開(kāi)征提供了必要條件。他說(shuō)，從各方面釋放的信息看，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是必要的，但一直沒(méi)有征收，其中一個(gè)重要障礙是不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒(méi)建立起來(lái)。施正文透露，全國(guó)人大常委會(huì)正在研究起草房地產(chǎn)稅的相關(guān)法律草案，最快2016年審議，2017年通過(guò)。此外，房地產(chǎn)稅征收可能賦予地方一定的自由度，各地依據(jù)自身情況決定開(kāi)征時(shí)間和細(xì)節(jié)。
5.在國(guó)外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已實(shí)施多年，這一制度在讓不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)透明化的同時(shí)，還成為了征收房產(chǎn)稅及國(guó)家反腐的“利器”之一。
諳熟德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及相關(guān)制度的張琳幫助許多國(guó)人實(shí)現(xiàn)了在德國(guó)的置業(yè)夢(mèng)。她介紹說(shuō).購(gòu)房人看中了房子之后，購(gòu)房的程序正式開(kāi)始。等到付款完畢之后就可以通知公證處了，這個(gè)時(shí)候才開(kāi)始房屋的交接工作。整個(gè)過(guò)程走完之后公證處會(huì)到法院去正式辦理房產(chǎn)登記。
德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的做法由來(lái)已久，其法律依據(jù)可以追溯到1897年生效的《土地登記條例》、1900年生效的《民法典》以及之后陸續(xù)頒布的一系列法律。一百多年以來(lái)，德國(guó)權(quán)利登記制度作為房地產(chǎn)交易的法律依據(jù)一直為人們所奉行。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變更必須登記，登記之后方才具備法律效力。
聯(lián)邦德國(guó)土地登記的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是地方法院內(nèi)設(shè)立的土地登記局。德國(guó)《土地登記條例》第1條即關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)及其管轄的規(guī)定，其中第1款是：不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院(不動(dòng)產(chǎn)登記局)統(tǒng)一掌管。
據(jù)介紹，德國(guó)房地產(chǎn)登記簿通常包含一份清單和三個(gè)分簿。有關(guān)房地產(chǎn)本身的情況諸如地點(diǎn)和面積.所有者的相關(guān)信息和房產(chǎn)獲取方式，使用負(fù)擔(dān)以及抵押權(quán)情況都有詳細(xì)記載。該登記簿是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的權(quán)威文件。也是所有者財(cái)產(chǎn)關(guān)系的證明。房地產(chǎn)登記簿由德國(guó)當(dāng)?shù)胤ㄔ贺?fù)責(zé)管理并開(kāi)放查詢(xún)。
由于公證機(jī)關(guān)的參與.交易自身以及交易方信息的準(zhǔn)確性都能得到保障。張琳表示，由于購(gòu)房人的身份信息的真實(shí)性都會(huì)得到嚴(yán)格審查，在德國(guó)幾乎從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)在房產(chǎn)交易中使用虛假信息的事情。
新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)源于英聯(lián)邦廣泛采用的托倫斯登記制度，這一制度隨著上世紀(jì)60年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐步取代原有的土地契約制。托倫斯土地登記制度是一種制度嚴(yán)密、權(quán)責(zé)分明的登記制度，登記具有絕對(duì)的公信力。政府通過(guò)設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)土地登記事宜，所登記的土地或不動(dòng)產(chǎn)，由政府擔(dān)保，保證其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威與合法，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已登記的土地及不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及其相關(guān)權(quán)益等都經(jīng)過(guò)政府登記機(jī)構(gòu)的審核和認(rèn)定，政府保證其準(zhǔn)確、真實(shí)。
據(jù)了解，新加坡的電子系統(tǒng)在房產(chǎn)交易過(guò)程中，基本上可以做到讓所有人查到某一塊地契所在地塊的詳細(xì)信息，房主姓名、國(guó)籍等信息，這套房子在建好后有多少買(mǎi)家轉(zhuǎn)手，以及目前這套不動(dòng)產(chǎn)有沒(méi)有相關(guān)貸款、按揭等信息。如果支付更多金額的信息費(fèi)，甚至可以查到房子所在地塊的規(guī)劃圖，可以憑此判斷未來(lái)地鐵線(xiàn)路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會(huì)影響到未來(lái)房子的發(fā)展。不光是房屋買(mǎi)賣(mài)的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介可以查到，任何普通人都可以順利得到這些信息。就算你不精通電腦，到土地管理局，他們的工作人員也會(huì)很樂(lè)意給你提供這樣的信息。值得注意的是，新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠通過(guò)某一個(gè)房產(chǎn)查詢(xún)到業(yè)主信息，而反過(guò)來(lái)如果普通民眾要查詢(xún)某一個(gè)人名下有多少房產(chǎn)則是不被允許的。這涉及個(gè)人隱私，所以信息的公開(kāi)也需要平衡。
日本的土地等不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是在法務(wù)省內(nèi)部的民事局下設(shè)立的。分法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局、派出所4種形式，并通稱(chēng)為登記所。
《日本民法典》第177條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人。”依據(jù)契據(jù)登記制度，由國(guó)家設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。
日本的法務(wù)省實(shí)行的是直屬中央的垂直領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)。法務(wù)局及其下屬機(jī)構(gòu)都是法務(wù)省根據(jù)需要設(shè)置的，地方政府無(wú)權(quán)設(shè)置法務(wù)機(jī)構(gòu)，各級(jí)法務(wù)機(jī)關(guān)的設(shè)置和其管轄區(qū)域與行政區(qū)劃不是相互一致的。法務(wù)省依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法及其他相關(guān)法律獨(dú)立進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，不受其他行政部門(mén)的干擾。
各登記所的土地登記業(yè)務(wù)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第12條的規(guī)定由登記官負(fù)責(zé)辦理。登記官有兩種權(quán)力：一是書(shū)面審查權(quán)，即對(duì)提出的登記申請(qǐng)。查看是否符合不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定的多種登記要求;二是實(shí)際調(diào)查權(quán)，即實(shí)地查看申請(qǐng)人申報(bào)登記的不動(dòng)產(chǎn)與事實(shí)是否相符。但依該法第13條規(guī)定，當(dāng)?shù)怯浌僮约?、其配偶或其直系親屬為登記申請(qǐng)人時(shí)，登記官則不能以其身份獨(dú)自辦理登記。該條規(guī)定，在這種場(chǎng)合，必須有已在該登記所進(jìn)行了登記并且與登記申請(qǐng)人沒(méi)有直系親屬關(guān)系的成年人2人以上作保，方能進(jìn)行登記。在此場(chǎng)合，登記官還應(yīng)做筆錄，與作保人共同簽名蓋章。
登記簿謄本的交付和登記簿的查閱，都必須交納一定的費(fèi)用。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以公開(kāi)查閱的原則，《登記手續(xù)費(fèi)令》第3條規(guī)定了查閱的費(fèi)用，如登記簿或其附屬文件的查閱費(fèi)為200日元，地圖或建筑物所在圖的查閱費(fèi)為每頁(yè)200日元。
作答要求
一、請(qǐng)結(jié)合“給定資料2”，簡(jiǎn)要概括當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的難點(diǎn)。(20分)
要求：概括準(zhǔn)確全面，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)150字。
二、請(qǐng)仔細(xì)閱讀“給定資料4”，評(píng)析雙方的不同觀點(diǎn)，并談?wù)勀愕目捶ā?30分)
要求：分析合理，條理清晰，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)350字。
三、“給定資料5”介紹了國(guó)外已實(shí)施多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，請(qǐng)結(jié)合給定資料.歸納國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并說(shuō)明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以從中得到的啟示。(40分)
要求：內(nèi)容具體，表述清晰，不超過(guò)450字。
四、閱讀給定資料，根據(jù)對(duì)資料中“我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)‘大家底，給出國(guó)家
定義”的理解，自擬題目，寫(xiě)一篇文章。(60分)
要求：主題明確，內(nèi)容充實(shí)，結(jié)構(gòu)合理，語(yǔ)言流暢，總字?jǐn)?shù)800～1000字。
參考解析：
請(qǐng)結(jié)合“給定資料2”，簡(jiǎn)要概括當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的難點(diǎn)。(20分)
要求：概括準(zhǔn)確全面，語(yǔ)言簡(jiǎn)練.不超過(guò)150字。
【參考答案】
當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革主要有五大難點(diǎn)：一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記功能的認(rèn)識(shí)存在分歧。不動(dòng)產(chǎn)登記具有明顯的行政管理印跡。[4分]二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，各自為政，利益樊籬難突破。[4分]三是城鄉(xiāng)差異大，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)挑戰(zhàn)。[4分]四是不動(dòng)產(chǎn)登記涉及個(gè)人隱私，人們不愿配合。[4分]五是不動(dòng)產(chǎn)登記的信息公開(kāi)程度低、查詢(xún)方式不健全。[4分]
評(píng)分說(shuō)明
共5個(gè)要點(diǎn)。每個(gè)4分。
要點(diǎn)的含義相符或相近即可給分。每個(gè)要點(diǎn)要么給滿(mǎn)分。要么給0分。
二、請(qǐng)仔細(xì)閱讀“給定資料4”，評(píng)析雙方的不同觀點(diǎn)，并談?wù)勀愕目捶ā?30分)
要求：分析合理，條理清晰，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)350字。
【參考答案】
支持征收房產(chǎn)稅的一方認(rèn)為，應(yīng)免征第一套住房，以保障公眾生活必需，征收第二套及以上房產(chǎn)稅，抑制投資投機(jī)需求。[4分]
反對(duì)征收房產(chǎn)稅的一方認(rèn)為，買(mǎi)房是個(gè)****利，房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房租，應(yīng)加強(qiáng)官員財(cái)產(chǎn)公示，打破既得利益障礙。[4分]
雙方針對(duì)征收房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)都是片面的。[4分]對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，既要看到居民財(cái)富，又要看到家庭負(fù)債以及對(duì)老人與子女的贍養(yǎng)、培養(yǎng)負(fù)擔(dān)。[4分]征收房產(chǎn)稅，有利于遏制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，遏制投資投機(jī)行為和社會(huì)財(cái)富的分配不公。[4分]征收房產(chǎn)稅，需根據(jù)各地區(qū)不同情況，細(xì)化征收范圍，確定起征點(diǎn)，保障低收入人群和房產(chǎn)面積合理的人群的生活權(quán)益。免征第一套住房，第二套住房稅率從輕，三套以及以上實(shí)行累進(jìn)制高稅率。[4分]政府應(yīng)及時(shí)對(duì)未來(lái)改革作必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之外，還要建立官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度、官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度。[4分]
評(píng)分說(shuō)明
本題分值由結(jié)構(gòu)分和要點(diǎn)分兩部分構(gòu)成。
結(jié)構(gòu)分：能從“概括評(píng)論對(duì)象一發(fā)表個(gè)人看法”兩個(gè)方面組織答案的。賦結(jié)構(gòu)分2分。
要點(diǎn)分：共7個(gè)要點(diǎn)，每個(gè)4分。
要點(diǎn)的含義相符或相近即可給分，每個(gè)要點(diǎn)要么給滿(mǎn)分.要么給。分。
三、“給定資料5”介紹了國(guó)外已實(shí)施多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，請(qǐng)結(jié)合給定資料，歸納國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并說(shuō)明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以從中得到的啟示。(40分)
要求：內(nèi)容具體，表述清晰，不超過(guò)450字。
【參考答案】
國(guó)外統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記大致采用權(quán)利登記、托倫斯登記、契約登記三種登記制度。德國(guó)采用權(quán)利登記制度。由地方法院的土地登記局登記管理，同時(shí)公正機(jī)關(guān)參與登記，保證交易雙方信息準(zhǔn)確。[5分]新加坡采用托倫斯登記制度。政府設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，擔(dān)保產(chǎn)權(quán)的權(quán)威及合法，登記信息形象全面，登記查詢(xún)則注重信息公開(kāi)與個(gè)人隱私并重。[5分]日本采用契約登記制度。設(shè)立在法務(wù)省內(nèi)部的民事局下，登記機(jī)關(guān)采用垂直化管理模式，而登記信息通過(guò)收費(fèi)方式提供公開(kāi)查閱。[5分]
啟示：一是突出法制建設(shè).向統(tǒng)一依據(jù)法律的方向邁進(jìn)，形成規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律體系。[5分]二是引入公證制度，強(qiáng)化法律保障，更好地保護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。[5分]三是各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少*環(huán)節(jié)。[5分]四是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。[5分]五是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。[5分]
評(píng)分說(shuō)明
共8個(gè)要點(diǎn)，每個(gè)5分。
要點(diǎn)的含義相符或相近即可給分，每個(gè)要點(diǎn)要么給滿(mǎn)分，要么給0分。
四、閱讀給定資料，根據(jù)對(duì)資料中“我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)‘大家底’給出國(guó)家定義”的理解.自擬題目，寫(xiě)一篇文章。(60分)
要求：主題明確，內(nèi)容充實(shí)，結(jié)構(gòu)合理，語(yǔ)言流暢，總字?jǐn)?shù)800～1000字。
【參考例文】
不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)代讓“家底”見(jiàn)陽(yáng)光
2014年8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)與公眾見(jiàn)面，這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義。蹉跎七年路漫漫，隨著《條例》的面世，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)代終于呼之欲出。《條例》首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍，有利于國(guó)家全面摸清“家底”，改變“九頭治土”的現(xiàn)狀，消融城鄉(xiāng)二元“堅(jiān)冰”。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，消融城鄉(xiāng)二元“堅(jiān)冰”。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。當(dāng)前，我國(guó)城鄉(xiāng)二元化格局存在的戶(hù)籍、地籍這兩大“支柱”，直接造成了農(nóng)業(yè)戶(hù)口與城市戶(hù)口不平等、城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地不平等。對(duì)農(nóng)民而言，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，可以將包括集體土地所有權(quán)、宅基地物權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的權(quán)益明確所有人，使得他們?cè)诔擎?zhèn)化進(jìn)程中自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利得到保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)明屬，將為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化和籍制度改革掃清制度障礙，奠定法律基礎(chǔ)。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，加快房產(chǎn)稅的推進(jìn)。長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)部門(mén)，土地、住房等基礎(chǔ)性信息不透明。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將使房產(chǎn)底數(shù)徹底陽(yáng)光化，為加快房產(chǎn)稅立法創(chuàng)造適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，通過(guò)調(diào)節(jié)稅率對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。多部門(mén)信息共享，有助于監(jiān)管部門(mén)掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，決策部門(mén)摸清家底，為未來(lái)在土地使用和規(guī)劃方面做到科學(xué)安排提供依據(jù)。如此一來(lái)，方能準(zhǔn)確征收房產(chǎn)稅，以此避免社會(huì)兩極分化，真正做到“大庇天下寒士俱歡顏”。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將改變分散的物權(quán)登記方式，打破部門(mén)利益樊籬。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記模式始于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，分屬不同管理機(jī)構(gòu)，涉及近10個(gè)部門(mén)。目前在登記過(guò)程中，存在的多頭行政、依據(jù)繁雜以及登記機(jī)構(gòu)重疊交叉等問(wèn)題，成為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的阻力。《條例》的出臺(tái)將以法規(guī)形式打破這一格局，切斷某些部門(mén)的利益期待，將部門(mén)獨(dú)享信息資源改變?yōu)楣步y(tǒng)一的信息流通渠道。轉(zhuǎn)變政府職能、簡(jiǎn)政放權(quán)，減少*環(huán)節(jié)，提高政府治理效率，更加便民利民。
不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)代，讓“家底”見(jiàn)陽(yáng)光，需要引入公證制度，強(qiáng)化法律保障，統(tǒng)一登記部門(mén)，建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享，方便社會(huì)依法查詢(xún)。不動(dòng)產(chǎn)登記在后續(xù)的操作中，也許還會(huì)遇到重重阻礙。但是，改革的步伐就是要向著維護(hù)國(guó)家利益、謀百姓福祉、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健發(fā)展的方向邁進(jìn)，不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)利益的樊籬而稍作遲疑?！皷|風(fēng)既起，三軍可動(dòng)”，我們相信不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記必定會(huì)為廣大百姓帶來(lái)更大的福祉。
評(píng)分說(shuō)明
一類(lèi)卷[50～60分，基準(zhǔn)分54分]：能?chē)@“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”立論。觀點(diǎn)鮮明、準(zhǔn)確、見(jiàn)解獨(dú)特：能緊密聯(lián)系社會(huì)實(shí)際，論據(jù)充分;結(jié)構(gòu)完整，邏輯嚴(yán)密;語(yǔ)言流暢，書(shū)寫(xiě)工整無(wú)誤：不少于800字。
二類(lèi)卷[40～49分，基準(zhǔn)分45分]：能?chē)@“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”立論。觀點(diǎn)明確、合理;能聯(lián)系社會(huì)實(shí)際，論據(jù)較充分;結(jié)構(gòu)完整，層次較清楚：語(yǔ)言通暢，書(shū)寫(xiě)工整無(wú)誤：不少于800字。
三類(lèi)卷[30～39分，基準(zhǔn)分35分]：能?chē)@“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”立論，觀點(diǎn)不夠夠明確;聯(lián)系社會(huì)實(shí)際不夠緊密。結(jié)構(gòu)欠完整。條理不夠清楚，語(yǔ)言不夠通順;不少于800字。
四類(lèi)卷[29分以下，凡符合其中任意一項(xiàng)者，均在本等級(jí)記分]：一是觀點(diǎn)完全脫離材料;二是篇幅不足600字：三是不分段落、標(biāo)點(diǎn)的：四是摘抄原文為主的;五是文面錯(cuò)誤較多的。
說(shuō)明.
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會(huì)議認(rèn)為.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、整合部門(mén)職能職責(zé)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外，方便企業(yè)和群眾、降低創(chuàng)業(yè)成本的有效舉措。會(huì)議討論了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書(shū)繼續(xù)有效、已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受影響。
2014年8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》與公眾見(jiàn)面。此番出臺(tái)的意見(jiàn)稿，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原則、適用范圍、登記簿冊(cè)、登記程序、登記機(jī)構(gòu)等具體環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在中國(guó)的施行提供法律依據(jù)和可操作的行動(dòng)指南。
由于中國(guó)官方已在2014年提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的時(shí)間表，此番路線(xiàn)圖的初步確定和加入.也意味著中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在經(jīng)過(guò)七年緩慢前行甚至停滯后。終于有望到達(dá)終點(diǎn)線(xiàn)。
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌指出，意見(jiàn)稿“交卷”說(shuō)明中國(guó)高層已將抓緊推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正式提上議事日程。
2.買(mǎi)了新房卻不能順利辦房產(chǎn)證，這該成為問(wèn)題嗎?事實(shí)上，房屋所有權(quán)登記存在的問(wèn)題，只是不動(dòng)產(chǎn)登記亂象的冰山一角。
20世紀(jì)90年代中期，民法學(xué)者就提出要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記。將近20年過(guò)去了，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何始終“難產(chǎn)”?2007年，我國(guó)制定了物權(quán)法，明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。2013年3月，新一屆全國(guó)人大審議通過(guò)的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能方案》提出要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
2014年7月，在不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案專(zhuān)家建議稿起草人、中國(guó)社科院法學(xué)所研究員孫憲忠組織的立法研討會(huì)上.多位專(zhuān)家就這一話(huà)題進(jìn)行了研討。
我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記體制建立于改革開(kāi)放初期。最初從林業(yè)登記開(kāi)始，逐步發(fā)展到土地登記和房地產(chǎn)登記?！斑@些登記一開(kāi)始都是為了自然資源的保護(hù)和利用的監(jiān)管，發(fā)展到后來(lái)也并無(wú)變化，即登記是為了適應(yīng)行政管理?！睂O憲忠表示。
以房屋所有權(quán)初始登記為例，西南政法大學(xué)法學(xué)院教授譚啟平認(rèn)為，這已經(jīng)被一些行政管理部門(mén)視為行政管理的有力“抓手”，一系列與房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的行政管理行為，如竣工驗(yàn)收、稅費(fèi)征收等都搭上了“便車(chē)”。而這已經(jīng)偏離了不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷?！安粍?dòng)產(chǎn)登記并不屬于行政管理行為?！睂O憲忠強(qiáng)調(diào)，“建立這一制度，本意是為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)提供官方的、公開(kāi)的、恒久的、統(tǒng)一的法律根據(jù)和措施。這是基本的立法功能?！?BR> 清華大學(xué)法學(xué)院教授申衛(wèi)星認(rèn)為，確權(quán)只是不動(dòng)產(chǎn)登記的原始功能，后面又生發(fā)出來(lái)征稅等其他功能?！啊怯洝瘍蓚€(gè)字看起來(lái)簡(jiǎn)單，其實(shí)含義是多重的。這表明不動(dòng)產(chǎn)登記立法還任重道遠(yuǎn)?！鄙晷l(wèi)星說(shuō)。
我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是多頭登記，林木由林業(yè)部門(mén)登記，草原由農(nóng)業(yè)部門(mén)登記，土地由土地部門(mén)登記.房屋則由房產(chǎn)部門(mén)登記。
“這樣的登記制度，尤其是土地和房屋登記的分離，存在極大隱患?！睂O憲忠說(shuō)。比如，業(yè)主以其不動(dòng)產(chǎn)向銀行抵押貸款時(shí)，如果土地上沒(méi)有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門(mén)登記;如果土地上有建筑物，則在房地產(chǎn)部門(mén)登記。如果同一個(gè)債務(wù)人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中多次借貸并且需要設(shè)立抵押擔(dān)保時(shí)，則抵押權(quán)會(huì)登記在不同部門(mén)。
在部門(mén)利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。有網(wǎng)民表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是權(quán)力合并的過(guò)程.這會(huì)讓部門(mén)之間在權(quán)力占有與重新分配上產(chǎn)生分歧。不受約束的權(quán)力讓人貪戀，在嘗慣了“手有公章、批文余香”的美味之后，很少會(huì)有人或有部門(mén)主動(dòng)出讓手中權(quán)力。除此之外，可能還涉及下屬機(jī)構(gòu)和人員的撤并裁減，這些問(wèn)題都需要解決。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來(lái)看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)種類(lèi)，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。
農(nóng)村近年來(lái)人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說(shuō)：“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農(nóng)村實(shí)際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽(tīng)說(shuō)開(kāi)始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子。”不動(dòng)產(chǎn)登記要落實(shí)起來(lái)，未來(lái)不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶(hù)籍制度改革等。這些都是未來(lái)需要解決
的問(wèn)題。
“我們國(guó)家很多人不愿意暴露自己的真實(shí)房產(chǎn)。政策出臺(tái)后大部分人可能不會(huì)明確反對(duì)，但從保護(hù)個(gè)人隱私的角度考慮少數(shù)人會(huì)有抵抗情緒?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張俊偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，不動(dòng)產(chǎn)信息登記更便捷、公平，技術(shù)條件會(huì)更完善。但發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于預(yù)防和懲治****還需要開(kāi)放性的環(huán)境保障。核心問(wèn)題就是要保護(hù)個(gè)人隱私，推動(dòng)社會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡。“不能一下就完全放開(kāi)，這可能會(huì)引起社會(huì)不滿(mǎn)情緒，我們還是要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的?！睆埧ケ硎尽?BR> 登記資料公開(kāi)和查詢(xún)制度是不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力的保證，但是在我國(guó)這項(xiàng)制度還存在很多不足。在英國(guó)，登記簿是向公眾開(kāi)放的：公眾可以獲得土地登記局保存的電子格式的土地登記簿歷史副本。目前我國(guó)只有國(guó)土資源部的《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》對(duì)土地登記資料查詢(xún)的范圍和程序作了較詳細(xì)規(guī)定。另外，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)一般要到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)、提供相關(guān)證明，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查和繳納查詢(xún)費(fèi)用后，才能查詢(xún)到相關(guān)資料。在英國(guó)，土地登記機(jī)關(guān)通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)土地登記系統(tǒng)做實(shí)時(shí)更新，方便在英國(guó)各地都可以很容易地進(jìn)入系統(tǒng)。進(jìn)行檢索、查詢(xún)等。
3.“山水林田湖是一個(gè)生命共同體”——十八屆三中全會(huì)提出這一重大論斷，將第一次在產(chǎn)權(quán)層面得到確認(rèn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》第一次明確給出定義：不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及建設(shè)用地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍。
“條例明確了不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)統(tǒng)一登記的路徑，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是為摸清“家底”。過(guò)去提到不動(dòng)產(chǎn)往往城鄉(xiāng)分離、對(duì)城為主，這次明確的范圍更廣，內(nèi)容更全。這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義。“不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái)，將使多頭管理、權(quán)益管理鏈割裂問(wèn)題得到進(jìn)一步協(xié)調(diào)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
“不動(dòng)產(chǎn)登記改革，大多數(shù)人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問(wèn)題，廣闊的農(nóng)村地區(qū)通常被忽略。”汪利娜說(shuō)，隨著明確城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，城鄉(xiāng)土地物權(quán)將進(jìn)入平權(quán)時(shí)代，農(nóng)村建設(shè)用地及房產(chǎn)價(jià)值不高，集體土地流轉(zhuǎn)難等問(wèn)題可能破題。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。但這“家底”有多大，不動(dòng)產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土等部門(mén)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分散、“九頭治土”、行政成本高之聲不絕于耳。例如，要查閱某工廠是否已抵押。需到土地管理部門(mén)了解土地是否已抵押，到房管部門(mén)查閱房屋是否已抵押——現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)繁雜、條塊分割、權(quán)責(zé)不明，給當(dāng)事人造成極大不便，也給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來(lái)安全隱患。
孫憲忠表示，還有一些地方、部門(mén)私設(shè)程序，不僅增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，而且存在尋租空間，利用程序來(lái)“創(chuàng)收”。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將以法規(guī)形式打破這一格局。根據(jù)征求意見(jiàn)稿，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督。國(guó)土資源部地籍管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)。
我國(guó)城鄉(xiāng)間土地權(quán)屬不一樣，城市土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過(guò)股權(quán)明確為個(gè)人利益。“這種二元化土地制度，無(wú)論對(duì)城市還是農(nóng)村土地管理都有諸多不便，在農(nóng)村尤其突出。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、為城鎮(zhèn)化和戶(hù)籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英說(shuō)。不動(dòng)產(chǎn)登記“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”將加快確權(quán)，解決抵押權(quán)、處置權(quán)以及最根本的交易權(quán)等在農(nóng)村土地“產(chǎn)權(quán)缺位”，賦權(quán)于民，使農(nóng)民以產(chǎn)權(quán)保生存、以產(chǎn)權(quán)謀發(fā)展，向城鄉(xiāng)一體化總目標(biāo)邁進(jìn)。
“物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改、‘小產(chǎn)權(quán)房’問(wèn)題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟(jì)制度等問(wèn)題，都會(huì)因?yàn)椤恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力?！秉h國(guó)英說(shuō)，向社會(huì)征求意見(jiàn)，公眾層面將對(duì)管理改革和創(chuàng)新形成“倒逼”。
法學(xué)專(zhuān)家指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”出來(lái)的，隨著征求意見(jiàn)稿向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，必然有力促進(jìn)推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改，進(jìn)而“倒逼”我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng)新，深化改革將獲得更多的“地氣”。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》立法依據(jù)為物權(quán)法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出，我國(guó)法律中對(duì)土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記作出規(guī)定的法律眾多，如物權(quán)法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規(guī)位階低于法律，因此必須對(duì)現(xiàn)行法律妨礙不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的空白，也要通過(guò)增加相應(yīng)法律條文予以明確。
針對(duì)征求意見(jiàn)稿，專(zhuān)家意見(jiàn)正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。登記信息的真實(shí)性需要實(shí)際審查，登記部門(mén)難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。
4.近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房產(chǎn)稅逐步進(jìn)入到人們視野中。由于房產(chǎn)稅改革涉及社會(huì)公平、稅制改革、利益分配等諸多敏感問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅，各方態(tài)度不一，對(duì)房產(chǎn)稅的實(shí)際效果尚存疑問(wèn)。
甘肅天水的王女士夫婦都是高中老師，一個(gè)兒子在外上大學(xué)，2002年在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)了現(xiàn)在的這套住房?！霸缇吐?tīng)說(shuō)要征房產(chǎn)稅，我認(rèn)為人總要有個(gè)居住的地方，所以首套不該征，可以從第二套房起按面積征稅，這樣人們就不會(huì)再瘋狂買(mǎi)房了，剩下的房可以給真正需要房的人。”
擁有一套住房的太原李女士也表示，不應(yīng)該對(duì)首套住房進(jìn)行征稅?！昂芏嗳硕际菙€了一輩子錢(qián)，就是為了住個(gè)大點(diǎn)的房子享受一下，好不容易買(mǎi)上還要交稅?如果按照平米數(shù)征，大家都不會(huì)愿意的。但對(duì)二套或多套征收，我沒(méi)有意見(jiàn)?！?BR> 畢業(yè)后在青島工作5年的新市民步先生，目前只擁有一套50多平方米的剛需房?！艾F(xiàn)在我們是三口之家.倒不擔(dān)心對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅。但考慮到將來(lái)會(huì)有改善性需求，如果將來(lái)有能力再買(mǎi)一套房，可能就會(huì)超過(guò)人均面積，被迫納稅了。我們的選擇有兩個(gè)，要么現(xiàn)在就買(mǎi)二套房，要么今后增加家庭成員。無(wú)論是現(xiàn)在背房貸還是將來(lái)多付‘奶粉錢(qián)’，這兩個(gè)選擇都會(huì)大大增加我們的生活成本?！辈较壬瓮?，政府能僅對(duì)第三套及以上住房征稅?！拔蚁霝槲夷赀~的父母再買(mǎi)一套房，讓他們?cè)谇鄭u頤養(yǎng)天年?！?BR> 擁有4套房產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè)主劉先生認(rèn)為：“我們的錢(qián)也是自己實(shí)打?qū)嵠闯鰜?lái)的，攢點(diǎn)房產(chǎn)也不容易。如果不能財(cái)產(chǎn)公示，不收貪官的稅，只收富人的稅，那改革就是在制造不公平?！焙戏实膹埮繐碛?套住房，她表示：“不應(yīng)該征房產(chǎn)稅，買(mǎi)幾套房是個(gè)人的權(quán)利，況且我的房也不是用來(lái)投資的?！?BR> 天津事業(yè)單位干部李明有兩套住房，一套自住、一套出租。他表示，工薪階層房子占個(gè)人財(cái)產(chǎn)的比重非常大，收入有限，租金是重要的收入來(lái)源，“現(xiàn)在我第二套房的房貸都沒(méi)還清，交稅加重了老百姓負(fù)擔(dān)。對(duì)我而言，要是收稅，我不能眼睜睜賠本，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房租上去，這樣不僅難降低房?jī)r(jià)，反而會(huì)推高租金價(jià)格”。
另外.上海某公司職員劉女士也對(duì)目前增量試點(diǎn)方式提出不同意見(jiàn)，她認(rèn)為，像自己這樣剛剛買(mǎi)房的其實(shí)是窮人，而作為房產(chǎn)稅征稅主體的富人早就買(mǎi)了房，按照試點(diǎn)做法，改善居住條件的正當(dāng)訴求要交稅、享受了利益的富人卻不用，這既是一種“既得利益固化”，更是“劫貧濟(jì)富”，“是在制造新的稅收不公平”。
21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁及上海區(qū)域董事長(zhǎng)張衛(wèi)平認(rèn)為，通過(guò)房產(chǎn)稅向擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主征稅，提高業(yè)主持有房產(chǎn)的成本，可以抑制投資投機(jī)需求，逼出空置的住宅走向市場(chǎng)，從而調(diào)整樓市的供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示.房產(chǎn)稅最重要的意義是調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配和為城市公共服務(wù)提供長(zhǎng)期融資。
財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，政府應(yīng)及時(shí)將對(duì)未來(lái)改革的基本考慮作必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸，這樣原本站在反對(duì)方的一部分人會(huì)站在支持方。他指出，應(yīng)免征第一套住房，以保障公眾生活必需。另外，在中國(guó)投資渠道稀缺的背景下，第二套房具有社會(huì)保險(xiǎn)功能，相當(dāng)于給自己買(mǎi)了商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，因此，應(yīng)稅率應(yīng)從輕?！八钥傮w來(lái)說(shuō)，應(yīng)免征第一套住房。第二套住房稅率從輕，三套以及以上實(shí)行累進(jìn)制高稅率?！薄?BR> 中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文說(shuō)，意見(jiàn)稿的出臺(tái)，為房地產(chǎn)稅開(kāi)征提供了必要條件。他說(shuō)，從各方面釋放的信息看，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是必要的，但一直沒(méi)有征收，其中一個(gè)重要障礙是不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒(méi)建立起來(lái)。施正文透露，全國(guó)人大常委會(huì)正在研究起草房地產(chǎn)稅的相關(guān)法律草案，最快2016年審議，2017年通過(guò)。此外，房地產(chǎn)稅征收可能賦予地方一定的自由度，各地依據(jù)自身情況決定開(kāi)征時(shí)間和細(xì)節(jié)。
5.在國(guó)外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已實(shí)施多年，這一制度在讓不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)透明化的同時(shí)，還成為了征收房產(chǎn)稅及國(guó)家反腐的“利器”之一。
諳熟德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及相關(guān)制度的張琳幫助許多國(guó)人實(shí)現(xiàn)了在德國(guó)的置業(yè)夢(mèng)。她介紹說(shuō).購(gòu)房人看中了房子之后，購(gòu)房的程序正式開(kāi)始。等到付款完畢之后就可以通知公證處了，這個(gè)時(shí)候才開(kāi)始房屋的交接工作。整個(gè)過(guò)程走完之后公證處會(huì)到法院去正式辦理房產(chǎn)登記。
德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的做法由來(lái)已久，其法律依據(jù)可以追溯到1897年生效的《土地登記條例》、1900年生效的《民法典》以及之后陸續(xù)頒布的一系列法律。一百多年以來(lái)，德國(guó)權(quán)利登記制度作為房地產(chǎn)交易的法律依據(jù)一直為人們所奉行。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變更必須登記，登記之后方才具備法律效力。
聯(lián)邦德國(guó)土地登記的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是地方法院內(nèi)設(shè)立的土地登記局。德國(guó)《土地登記條例》第1條即關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)及其管轄的規(guī)定，其中第1款是：不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院(不動(dòng)產(chǎn)登記局)統(tǒng)一掌管。
據(jù)介紹，德國(guó)房地產(chǎn)登記簿通常包含一份清單和三個(gè)分簿。有關(guān)房地產(chǎn)本身的情況諸如地點(diǎn)和面積.所有者的相關(guān)信息和房產(chǎn)獲取方式，使用負(fù)擔(dān)以及抵押權(quán)情況都有詳細(xì)記載。該登記簿是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的權(quán)威文件。也是所有者財(cái)產(chǎn)關(guān)系的證明。房地產(chǎn)登記簿由德國(guó)當(dāng)?shù)胤ㄔ贺?fù)責(zé)管理并開(kāi)放查詢(xún)。
由于公證機(jī)關(guān)的參與.交易自身以及交易方信息的準(zhǔn)確性都能得到保障。張琳表示，由于購(gòu)房人的身份信息的真實(shí)性都會(huì)得到嚴(yán)格審查，在德國(guó)幾乎從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)在房產(chǎn)交易中使用虛假信息的事情。
新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)源于英聯(lián)邦廣泛采用的托倫斯登記制度，這一制度隨著上世紀(jì)60年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐步取代原有的土地契約制。托倫斯土地登記制度是一種制度嚴(yán)密、權(quán)責(zé)分明的登記制度，登記具有絕對(duì)的公信力。政府通過(guò)設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)土地登記事宜，所登記的土地或不動(dòng)產(chǎn)，由政府擔(dān)保，保證其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威與合法，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已登記的土地及不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及其相關(guān)權(quán)益等都經(jīng)過(guò)政府登記機(jī)構(gòu)的審核和認(rèn)定，政府保證其準(zhǔn)確、真實(shí)。
據(jù)了解，新加坡的電子系統(tǒng)在房產(chǎn)交易過(guò)程中，基本上可以做到讓所有人查到某一塊地契所在地塊的詳細(xì)信息，房主姓名、國(guó)籍等信息，這套房子在建好后有多少買(mǎi)家轉(zhuǎn)手，以及目前這套不動(dòng)產(chǎn)有沒(méi)有相關(guān)貸款、按揭等信息。如果支付更多金額的信息費(fèi)，甚至可以查到房子所在地塊的規(guī)劃圖，可以憑此判斷未來(lái)地鐵線(xiàn)路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會(huì)影響到未來(lái)房子的發(fā)展。不光是房屋買(mǎi)賣(mài)的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介可以查到，任何普通人都可以順利得到這些信息。就算你不精通電腦，到土地管理局，他們的工作人員也會(huì)很樂(lè)意給你提供這樣的信息。值得注意的是，新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠通過(guò)某一個(gè)房產(chǎn)查詢(xún)到業(yè)主信息，而反過(guò)來(lái)如果普通民眾要查詢(xún)某一個(gè)人名下有多少房產(chǎn)則是不被允許的。這涉及個(gè)人隱私，所以信息的公開(kāi)也需要平衡。
日本的土地等不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是在法務(wù)省內(nèi)部的民事局下設(shè)立的。分法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局、派出所4種形式，并通稱(chēng)為登記所。
《日本民法典》第177條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人。”依據(jù)契據(jù)登記制度，由國(guó)家設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。
日本的法務(wù)省實(shí)行的是直屬中央的垂直領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)。法務(wù)局及其下屬機(jī)構(gòu)都是法務(wù)省根據(jù)需要設(shè)置的，地方政府無(wú)權(quán)設(shè)置法務(wù)機(jī)構(gòu)，各級(jí)法務(wù)機(jī)關(guān)的設(shè)置和其管轄區(qū)域與行政區(qū)劃不是相互一致的。法務(wù)省依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法及其他相關(guān)法律獨(dú)立進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，不受其他行政部門(mén)的干擾。
各登記所的土地登記業(yè)務(wù)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第12條的規(guī)定由登記官負(fù)責(zé)辦理。登記官有兩種權(quán)力：一是書(shū)面審查權(quán)，即對(duì)提出的登記申請(qǐng)。查看是否符合不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定的多種登記要求;二是實(shí)際調(diào)查權(quán)，即實(shí)地查看申請(qǐng)人申報(bào)登記的不動(dòng)產(chǎn)與事實(shí)是否相符。但依該法第13條規(guī)定，當(dāng)?shù)怯浌僮约?、其配偶或其直系親屬為登記申請(qǐng)人時(shí)，登記官則不能以其身份獨(dú)自辦理登記。該條規(guī)定，在這種場(chǎng)合，必須有已在該登記所進(jìn)行了登記并且與登記申請(qǐng)人沒(méi)有直系親屬關(guān)系的成年人2人以上作保，方能進(jìn)行登記。在此場(chǎng)合，登記官還應(yīng)做筆錄，與作保人共同簽名蓋章。
登記簿謄本的交付和登記簿的查閱，都必須交納一定的費(fèi)用。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以公開(kāi)查閱的原則，《登記手續(xù)費(fèi)令》第3條規(guī)定了查閱的費(fèi)用，如登記簿或其附屬文件的查閱費(fèi)為200日元，地圖或建筑物所在圖的查閱費(fèi)為每頁(yè)200日元。
作答要求
一、請(qǐng)結(jié)合“給定資料2”，簡(jiǎn)要概括當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的難點(diǎn)。(20分)
要求：概括準(zhǔn)確全面，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)150字。
二、請(qǐng)仔細(xì)閱讀“給定資料4”，評(píng)析雙方的不同觀點(diǎn)，并談?wù)勀愕目捶ā?30分)
要求：分析合理，條理清晰，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)350字。
三、“給定資料5”介紹了國(guó)外已實(shí)施多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，請(qǐng)結(jié)合給定資料.歸納國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并說(shuō)明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以從中得到的啟示。(40分)
要求：內(nèi)容具體，表述清晰，不超過(guò)450字。
四、閱讀給定資料，根據(jù)對(duì)資料中“我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)‘大家底，給出國(guó)家
定義”的理解，自擬題目，寫(xiě)一篇文章。(60分)
要求：主題明確，內(nèi)容充實(shí)，結(jié)構(gòu)合理，語(yǔ)言流暢，總字?jǐn)?shù)800～1000字。
參考解析：
請(qǐng)結(jié)合“給定資料2”，簡(jiǎn)要概括當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的難點(diǎn)。(20分)
要求：概括準(zhǔn)確全面，語(yǔ)言簡(jiǎn)練.不超過(guò)150字。
【參考答案】
當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革主要有五大難點(diǎn)：一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記功能的認(rèn)識(shí)存在分歧。不動(dòng)產(chǎn)登記具有明顯的行政管理印跡。[4分]二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，各自為政，利益樊籬難突破。[4分]三是城鄉(xiāng)差異大，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)挑戰(zhàn)。[4分]四是不動(dòng)產(chǎn)登記涉及個(gè)人隱私，人們不愿配合。[4分]五是不動(dòng)產(chǎn)登記的信息公開(kāi)程度低、查詢(xún)方式不健全。[4分]
評(píng)分說(shuō)明
共5個(gè)要點(diǎn)。每個(gè)4分。
要點(diǎn)的含義相符或相近即可給分。每個(gè)要點(diǎn)要么給滿(mǎn)分。要么給0分。
二、請(qǐng)仔細(xì)閱讀“給定資料4”，評(píng)析雙方的不同觀點(diǎn)，并談?wù)勀愕目捶ā?30分)
要求：分析合理，條理清晰，語(yǔ)言簡(jiǎn)練，不超過(guò)350字。
【參考答案】
支持征收房產(chǎn)稅的一方認(rèn)為，應(yīng)免征第一套住房，以保障公眾生活必需，征收第二套及以上房產(chǎn)稅，抑制投資投機(jī)需求。[4分]
反對(duì)征收房產(chǎn)稅的一方認(rèn)為，買(mǎi)房是個(gè)****利，房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房租，應(yīng)加強(qiáng)官員財(cái)產(chǎn)公示，打破既得利益障礙。[4分]
雙方針對(duì)征收房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)都是片面的。[4分]對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，既要看到居民財(cái)富，又要看到家庭負(fù)債以及對(duì)老人與子女的贍養(yǎng)、培養(yǎng)負(fù)擔(dān)。[4分]征收房產(chǎn)稅，有利于遏制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，遏制投資投機(jī)行為和社會(huì)財(cái)富的分配不公。[4分]征收房產(chǎn)稅，需根據(jù)各地區(qū)不同情況，細(xì)化征收范圍，確定起征點(diǎn)，保障低收入人群和房產(chǎn)面積合理的人群的生活權(quán)益。免征第一套住房，第二套住房稅率從輕，三套以及以上實(shí)行累進(jìn)制高稅率。[4分]政府應(yīng)及時(shí)對(duì)未來(lái)改革作必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之外，還要建立官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度、官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度。[4分]
評(píng)分說(shuō)明
本題分值由結(jié)構(gòu)分和要點(diǎn)分兩部分構(gòu)成。
結(jié)構(gòu)分：能從“概括評(píng)論對(duì)象一發(fā)表個(gè)人看法”兩個(gè)方面組織答案的。賦結(jié)構(gòu)分2分。
要點(diǎn)分：共7個(gè)要點(diǎn)，每個(gè)4分。
要點(diǎn)的含義相符或相近即可給分，每個(gè)要點(diǎn)要么給滿(mǎn)分.要么給。分。
三、“給定資料5”介紹了國(guó)外已實(shí)施多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，請(qǐng)結(jié)合給定資料，歸納國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并說(shuō)明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以從中得到的啟示。(40分)
要求：內(nèi)容具體，表述清晰，不超過(guò)450字。
【參考答案】
國(guó)外統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記大致采用權(quán)利登記、托倫斯登記、契約登記三種登記制度。德國(guó)采用權(quán)利登記制度。由地方法院的土地登記局登記管理，同時(shí)公正機(jī)關(guān)參與登記，保證交易雙方信息準(zhǔn)確。[5分]新加坡采用托倫斯登記制度。政府設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，擔(dān)保產(chǎn)權(quán)的權(quán)威及合法，登記信息形象全面，登記查詢(xún)則注重信息公開(kāi)與個(gè)人隱私并重。[5分]日本采用契約登記制度。設(shè)立在法務(wù)省內(nèi)部的民事局下，登記機(jī)關(guān)采用垂直化管理模式，而登記信息通過(guò)收費(fèi)方式提供公開(kāi)查閱。[5分]
啟示：一是突出法制建設(shè).向統(tǒng)一依據(jù)法律的方向邁進(jìn)，形成規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律體系。[5分]二是引入公證制度，強(qiáng)化法律保障，更好地保護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。[5分]三是各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少*環(huán)節(jié)。[5分]四是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。[5分]五是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。[5分]
評(píng)分說(shuō)明
共8個(gè)要點(diǎn)，每個(gè)5分。
要點(diǎn)的含義相符或相近即可給分，每個(gè)要點(diǎn)要么給滿(mǎn)分，要么給0分。
四、閱讀給定資料，根據(jù)對(duì)資料中“我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)‘大家底’給出國(guó)家定義”的理解.自擬題目，寫(xiě)一篇文章。(60分)
要求：主題明確，內(nèi)容充實(shí)，結(jié)構(gòu)合理，語(yǔ)言流暢，總字?jǐn)?shù)800～1000字。
【參考例文】
不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)代讓“家底”見(jiàn)陽(yáng)光
2014年8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)與公眾見(jiàn)面，這是我國(guó)首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對(duì)“大家底”給出國(guó)家定義。蹉跎七年路漫漫，隨著《條例》的面世，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)代終于呼之欲出。《條例》首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍，有利于國(guó)家全面摸清“家底”，改變“九頭治土”的現(xiàn)狀，消融城鄉(xiāng)二元“堅(jiān)冰”。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，消融城鄉(xiāng)二元“堅(jiān)冰”。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。當(dāng)前，我國(guó)城鄉(xiāng)二元化格局存在的戶(hù)籍、地籍這兩大“支柱”，直接造成了農(nóng)業(yè)戶(hù)口與城市戶(hù)口不平等、城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地不平等。對(duì)農(nóng)民而言，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，可以將包括集體土地所有權(quán)、宅基地物權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的權(quán)益明確所有人，使得他們?cè)诔擎?zhèn)化進(jìn)程中自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利得到保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)明屬，將為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化和籍制度改革掃清制度障礙，奠定法律基礎(chǔ)。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，加快房產(chǎn)稅的推進(jìn)。長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)部門(mén)，土地、住房等基礎(chǔ)性信息不透明。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將使房產(chǎn)底數(shù)徹底陽(yáng)光化，為加快房產(chǎn)稅立法創(chuàng)造適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，通過(guò)調(diào)節(jié)稅率對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。多部門(mén)信息共享，有助于監(jiān)管部門(mén)掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，決策部門(mén)摸清家底，為未來(lái)在土地使用和規(guī)劃方面做到科學(xué)安排提供依據(jù)。如此一來(lái)，方能準(zhǔn)確征收房產(chǎn)稅，以此避免社會(huì)兩極分化，真正做到“大庇天下寒士俱歡顏”。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，將改變分散的物權(quán)登記方式，打破部門(mén)利益樊籬。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記模式始于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，分屬不同管理機(jī)構(gòu)，涉及近10個(gè)部門(mén)。目前在登記過(guò)程中，存在的多頭行政、依據(jù)繁雜以及登記機(jī)構(gòu)重疊交叉等問(wèn)題，成為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的阻力。《條例》的出臺(tái)將以法規(guī)形式打破這一格局，切斷某些部門(mén)的利益期待，將部門(mén)獨(dú)享信息資源改變?yōu)楣步y(tǒng)一的信息流通渠道。轉(zhuǎn)變政府職能、簡(jiǎn)政放權(quán)，減少*環(huán)節(jié)，提高政府治理效率，更加便民利民。
不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)代，讓“家底”見(jiàn)陽(yáng)光，需要引入公證制度，強(qiáng)化法律保障，統(tǒng)一登記部門(mén)，建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享，方便社會(huì)依法查詢(xún)。不動(dòng)產(chǎn)登記在后續(xù)的操作中，也許還會(huì)遇到重重阻礙。但是，改革的步伐就是要向著維護(hù)國(guó)家利益、謀百姓福祉、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健發(fā)展的方向邁進(jìn)，不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)利益的樊籬而稍作遲疑?！皷|風(fēng)既起，三軍可動(dòng)”，我們相信不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記必定會(huì)為廣大百姓帶來(lái)更大的福祉。
評(píng)分說(shuō)明
一類(lèi)卷[50～60分，基準(zhǔn)分54分]：能?chē)@“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”立論。觀點(diǎn)鮮明、準(zhǔn)確、見(jiàn)解獨(dú)特：能緊密聯(lián)系社會(huì)實(shí)際，論據(jù)充分;結(jié)構(gòu)完整，邏輯嚴(yán)密;語(yǔ)言流暢，書(shū)寫(xiě)工整無(wú)誤：不少于800字。
二類(lèi)卷[40～49分，基準(zhǔn)分45分]：能?chē)@“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”立論。觀點(diǎn)明確、合理;能聯(lián)系社會(huì)實(shí)際，論據(jù)較充分;結(jié)構(gòu)完整，層次較清楚：語(yǔ)言通暢，書(shū)寫(xiě)工整無(wú)誤：不少于800字。
三類(lèi)卷[30～39分，基準(zhǔn)分35分]：能?chē)@“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”立論，觀點(diǎn)不夠夠明確;聯(lián)系社會(huì)實(shí)際不夠緊密。結(jié)構(gòu)欠完整。條理不夠清楚，語(yǔ)言不夠通順;不少于800字。
四類(lèi)卷[29分以下，凡符合其中任意一項(xiàng)者，均在本等級(jí)記分]：一是觀點(diǎn)完全脫離材料;二是篇幅不足600字：三是不分段落、標(biāo)點(diǎn)的：四是摘抄原文為主的;五是文面錯(cuò)誤較多的。
說(shuō)明.
1.沒(méi)有標(biāo)題?？?分。
2.每3個(gè)錯(cuò)別字扣1分。最多扣2分。字?jǐn)?shù)1000字以外.每超過(guò)50字?？?分。最多扣3分。少于800字，每超過(guò)50字?？?分。限500字保存記錄本題難易程度：12345點(diǎn)擊查看試題筆記(0)