房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。
（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。
1．系統(tǒng)風(fēng)險，對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險。包括：
（1）通貨膨脹風(fēng)險：又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。
（2）周期風(fēng)險：房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。
（3）市場供求風(fēng)險：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。
（4）利率風(fēng)險：利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損；二是會增加投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，三是會加大融資成本，從而抑制需求（5）變現(xiàn)風(fēng)險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險……
（6）政策風(fēng)險：政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環(huán)境保護(hù)等方面的政策給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。
（7）或然損失風(fēng)險：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災(zāi)害事件引起的置業(yè)投資損失。預(yù)防辦法是對物業(yè)投保，加強(qiáng)物業(yè)管理工作。
（8）政治風(fēng)險：主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、*等因素造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者可能承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中危害的一種
2．個別風(fēng)險，僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險。包括：
（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。
（2）資本價值風(fēng)險：預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值的差異風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
（3）未來經(jīng)營費用風(fēng)險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。
（4）持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風(fēng)險越大。
（5）比較風(fēng)險：又稱機(jī)會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。
（6）時間風(fēng)險：房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。
（三）風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響（1）根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向；
（2）據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平；
（3）根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機(jī)，利用周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作。
（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。
1．系統(tǒng)風(fēng)險，對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險。包括：
（1）通貨膨脹風(fēng)險：又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。
（2）周期風(fēng)險：房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。
（3）市場供求風(fēng)險：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。
（4）利率風(fēng)險：利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損；二是會增加投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，三是會加大融資成本，從而抑制需求（5）變現(xiàn)風(fēng)險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險……
（6）政策風(fēng)險：政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環(huán)境保護(hù)等方面的政策給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。
（7）或然損失風(fēng)險：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災(zāi)害事件引起的置業(yè)投資損失。預(yù)防辦法是對物業(yè)投保，加強(qiáng)物業(yè)管理工作。
（8）政治風(fēng)險：主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、*等因素造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者可能承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中危害的一種
2．個別風(fēng)險，僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險。包括：
（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。
（2）資本價值風(fēng)險：預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值的差異風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
（3）未來經(jīng)營費用風(fēng)險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。
（4）持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風(fēng)險越大。
（5）比較風(fēng)險：又稱機(jī)會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。
（6）時間風(fēng)險：房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。
（三）風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響（1）根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向；
（2）據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平；
（3）根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機(jī)，利用周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作。