相關(guān)推薦：土地估價(jià)師考試時(shí)間 | 準(zhǔn)考證打印時(shí)間 | 考試真題 | 模擬試題 | 考試大綱
路線價(jià)估價(jià)法
路線價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。
①四、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)
②霍夫曼法則。該法則認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。
③蘇慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價(jià)值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價(jià)的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。
④哈柏法則。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。
同時(shí)，路線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時(shí)的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點(diǎn)為100%，以此點(diǎn)為分界點(diǎn)，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠(yuǎn)離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價(jià)法的地價(jià)計(jì)算公式不完全相同。
美國的計(jì)算公式為： V=μ×dv×f
日本的計(jì)算公式為：V=μ×dv×(d×f)
式中：V——地價(jià);
μ——路線價(jià);
dv——深度指數(shù);
f——臨街寬度;
d——地塊深度。
美國采用的是累計(jì)深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國臺(tái)灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。
(一)估價(jià)方法
選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。
待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場比較法測算地價(jià)，并將兩種方法測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。
建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。
(二)估價(jià)過程
1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
2)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級(jí)，住宅為XX級(jí)，工業(yè)為XX級(jí)。該《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實(shí)行。
3)XXXX市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。
采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi——待估宗地地價(jià)P——待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K、y、t、kij、f——宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。
估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平1200～1600元/㎡.
4)編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表
①在評(píng)估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。
②根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)
5)確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…N)
式中
k——某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正幅度(%)
ki——宗地第i個(gè)因素條件下修正幅度(%)
N——修正因素個(gè)數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中
y——宗地使用年期修正系數(shù);
m——待估宗地設(shè)定使用年期;
n——基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定的土地使用年期;
r——土地還原利率，9%。
經(jīng)計(jì)算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價(jià)指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《XXXX市城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果，當(dāng)宗地容積率為1.4～1.6時(shí)，其修正系數(shù)為0.98.
路線價(jià)估價(jià)法
路線價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。
①四、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)
②霍夫曼法則。該法則認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。
③蘇慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價(jià)值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價(jià)的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。
④哈柏法則。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。
同時(shí)，路線價(jià)的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時(shí)的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點(diǎn)為100%，以此點(diǎn)為分界點(diǎn)，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠(yuǎn)離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價(jià)法的地價(jià)計(jì)算公式不完全相同。
美國的計(jì)算公式為： V=μ×dv×f
日本的計(jì)算公式為：V=μ×dv×(d×f)
式中：V——地價(jià);
μ——路線價(jià);
dv——深度指數(shù);
f——臨街寬度;
d——地塊深度。
美國采用的是累計(jì)深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國臺(tái)灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。
(一)估價(jià)方法
選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。
待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場比較法測算地價(jià)，并將兩種方法測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。
建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。
(二)估價(jià)過程
1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
2)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級(jí)，住宅為XX級(jí)，工業(yè)為XX級(jí)。該《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實(shí)行。
3)XXXX市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。
采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi——待估宗地地價(jià)P——待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K、y、t、kij、f——宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。
估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平1200～1600元/㎡.
4)編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表
①在評(píng)估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。
②根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)
5)確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…N)
式中
k——某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正幅度(%)
ki——宗地第i個(gè)因素條件下修正幅度(%)
N——修正因素個(gè)數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中
y——宗地使用年期修正系數(shù);
m——待估宗地設(shè)定使用年期;
n——基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定的土地使用年期;
r——土地還原利率，9%。
經(jīng)計(jì)算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價(jià)指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《XXXX市城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果，當(dāng)宗地容積率為1.4～1.6時(shí)，其修正系數(shù)為0.98.