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考點(diǎn)：成本逼近法的應(yīng)用
1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題
1 (1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用;
2 (2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;
3 (3)評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。
2、成本比較法例題估價(jià)步驟：
1 (1)計(jì)算土地取得費(fèi)
2 (2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
3 (3)計(jì)算投資利息
4 (4)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)
5 (5)計(jì)算土地增殖收益
6 (6)計(jì)算土地價(jià)格(注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格)
7 (7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正
8 (8)計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格3、常見難點(diǎn)與問(wèn)題
9 (1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府收取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。
10 (2)利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
11 (3)年期修正錯(cuò)誤
12 (4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算單位的轉(zhuǎn)換方法：萬(wàn)元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝： 1 平方米=0.0015 畝
一、簡(jiǎn)答題: 1、請(qǐng)思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。某開發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000 畝。完成土地開發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50 年。據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15 萬(wàn)元/畝;土地開發(fā)費(fèi)為10 萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)周期為2 年，第一年投資額占40% ，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20% ，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
考點(diǎn)：市場(chǎng)比較法計(jì)算題解析
(一)審題1、明確題目要求。兩個(gè)要求：編制地價(jià)指數(shù)表和計(jì)算宗地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的單位土地面積價(jià)格。2、明確地價(jià)指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。3、明確比較基準(zhǔn)，以待估宗地為基準(zhǔn)。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇根據(jù)題目提供的資料，適用市場(chǎng)比較法。2、解題思路第一步：根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況編制地價(jià)指數(shù)表第二步：計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待估宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對(duì)5 個(gè)交易案例進(jìn)行因素修正，得到5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格第四步：采用適當(dāng)方法處理這5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，得出待估宗地單位面積價(jià)格
(三)公式與計(jì)算步驟1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)2、計(jì)算步驟
1 (1)選擇計(jì)算方法
2 (2)編制該城市住宅地價(jià)指數(shù)表(每月增長(zhǎng)1 個(gè)百分點(diǎn)，非遞增)
3 (3)計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計(jì)算有兩種處理方法：第一種，以住宅用地法定年期(70 年)的指數(shù)為基值100 。50 年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二種，以無(wú)限年期住宅用地價(jià)格指數(shù)為100 。
N 年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]
1 (4)確定容積率修正系數(shù)
2 (5)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)，注意比較基準(zhǔn)
3 (6)比較修正各交易案例價(jià)格
4 (7)采用算術(shù)平均法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格(四)解題過(guò)程中應(yīng)注意問(wèn)題1、必須清楚寫出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式。2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計(jì)算方法得出的最后結(jié)果完全相同。3、計(jì)算區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)時(shí)，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間
比較關(guān)系的說(shuō)明。4、在所有修正指數(shù)確定后，計(jì)算各比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，要寫清楚計(jì)算公式，明確哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)在分母。5、最終評(píng)估結(jié)果一般采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，一般要說(shuō)明理由。
(一)審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價(jià)指數(shù)及地價(jià)隨容積率的變化是增長(zhǎng)還是遞增3、明確各因素比較基準(zhǔn)
(二)解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法基本思路：第一步，根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容
積率修正系數(shù)表;第二步，計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù);第三步，確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù);第四步，對(duì)5 個(gè)交易案例分別進(jìn)行各項(xiàng)因素修正求得比準(zhǔn)價(jià)格;第五步，用適當(dāng)平均方法對(duì)這5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行處理，得出待估宗地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1、適用公式待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2、計(jì)算步驟
1 (1)選擇計(jì)算方法：適用市場(chǎng)比較法
2 (2)編制該城市地價(jià)指數(shù)表(注意：地價(jià)指數(shù)是以2002 年1 月為100 ，以后平均每月遞增1 個(gè)百分點(diǎn))
3 (4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定
考點(diǎn)：成本逼近法的應(yīng)用
1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題
1 (1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用;
2 (2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;
3 (3)評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。
2、成本比較法例題估價(jià)步驟：
1 (1)計(jì)算土地取得費(fèi)
2 (2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
3 (3)計(jì)算投資利息
4 (4)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)
5 (5)計(jì)算土地增殖收益
6 (6)計(jì)算土地價(jià)格(注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格)
7 (7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正
8 (8)計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格3、常見難點(diǎn)與問(wèn)題
9 (1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府收取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。
10 (2)利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
11 (3)年期修正錯(cuò)誤
12 (4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算單位的轉(zhuǎn)換方法：萬(wàn)元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝： 1 平方米=0.0015 畝
一、簡(jiǎn)答題: 1、請(qǐng)思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。某開發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000 畝。完成土地開發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50 年。據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15 萬(wàn)元/畝;土地開發(fā)費(fèi)為10 萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)周期為2 年，第一年投資額占40% ，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20% ，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
考點(diǎn)：市場(chǎng)比較法計(jì)算題解析
(一)審題1、明確題目要求。兩個(gè)要求：編制地價(jià)指數(shù)表和計(jì)算宗地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的單位土地面積價(jià)格。2、明確地價(jià)指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。3、明確比較基準(zhǔn)，以待估宗地為基準(zhǔn)。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇根據(jù)題目提供的資料，適用市場(chǎng)比較法。2、解題思路第一步：根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況編制地價(jià)指數(shù)表第二步：計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待估宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對(duì)5 個(gè)交易案例進(jìn)行因素修正，得到5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格第四步：采用適當(dāng)方法處理這5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，得出待估宗地單位面積價(jià)格
(三)公式與計(jì)算步驟1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)2、計(jì)算步驟
1 (1)選擇計(jì)算方法
2 (2)編制該城市住宅地價(jià)指數(shù)表(每月增長(zhǎng)1 個(gè)百分點(diǎn)，非遞增)
3 (3)計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計(jì)算有兩種處理方法：第一種，以住宅用地法定年期(70 年)的指數(shù)為基值100 。50 年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二種，以無(wú)限年期住宅用地價(jià)格指數(shù)為100 。
N 年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]
1 (4)確定容積率修正系數(shù)
2 (5)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)，注意比較基準(zhǔn)
3 (6)比較修正各交易案例價(jià)格
4 (7)采用算術(shù)平均法計(jì)算待估宗地單位土地面積價(jià)格(四)解題過(guò)程中應(yīng)注意問(wèn)題1、必須清楚寫出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式。2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計(jì)算方法得出的最后結(jié)果完全相同。3、計(jì)算區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)時(shí)，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間
比較關(guān)系的說(shuō)明。4、在所有修正指數(shù)確定后，計(jì)算各比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，要寫清楚計(jì)算公式，明確哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)在分母。5、最終評(píng)估結(jié)果一般采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，一般要說(shuō)明理由。
(一)審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價(jià)指數(shù)及地價(jià)隨容積率的變化是增長(zhǎng)還是遞增3、明確各因素比較基準(zhǔn)
(二)解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法基本思路：第一步，根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容
積率修正系數(shù)表;第二步，計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù);第三步，確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù);第四步，對(duì)5 個(gè)交易案例分別進(jìn)行各項(xiàng)因素修正求得比準(zhǔn)價(jià)格;第五步，用適當(dāng)平均方法對(duì)這5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行處理，得出待估宗地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1、適用公式待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2、計(jì)算步驟
1 (1)選擇計(jì)算方法：適用市場(chǎng)比較法
2 (2)編制該城市地價(jià)指數(shù)表(注意：地價(jià)指數(shù)是以2002 年1 月為100 ，以后平均每月遞增1 個(gè)百分點(diǎn))
3 (4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定