更正登記、異議登記、預(yù)告登記(★★)
《物權(quán)法》
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
1.更正登記。(1)更正登記需要三個條件：①不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)登記錯誤(包括權(quán)利主體、內(nèi)容、客體錯誤)。②權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出更正申請。③登記名義人書面同意更正或者申請人確有證據(jù)證明登記錯誤。(2)更正登記的辦理與效力：①符合更正登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，消除錯誤登記。②以更正后的登記確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬與內(nèi)容。
2.異議登記。(1)異議登記需要兩個條件：①利害關(guān)系人未能辦理更正登記。②利害關(guān)系人提出異議登記申請。(2)異議登記的辦理：①利害關(guān)系人提出異議登記的申請時，登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)辦理異議登記。②異議登記不當(dāng)，給權(quán)利人造成損害的，由申請人承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)異議登記的效力：①減損錯誤登記的公信力，阻礙善意取得的發(fā)生(見【例1】)。②申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。須注意：此時異議登記是自動失去效力。即異議登記失效后，即使沒有被涂銷，也不再發(fā)生阻礙善意取得的效果(見【例2】)。③若登記名義人為真正的物權(quán)人，真正物權(quán)人之處分行為不受異議登記的影響(見【例3】)。
【例1】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①根據(jù)《物權(quán)法》第97條，哥哥的出售行為屬于無權(quán)處分，雖給丙辦理了過戶登記(注意：若不托關(guān)系是不可能過戶登記的)，丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯誤登記，但異議登記減損了錯誤登記的公信力，丙應(yīng)當(dāng)知道哥哥實(shí)施的是無權(quán)處分(即主觀上惡意)。
【例2】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費(fèi)，異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認(rèn)為有機(jī)可乘，以自己的名義將房屋以市價出賣給不知情的丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的，異議登記自動失去效力，只要符合善意取得的構(gòu)成要件，丙就可以善意取得。②在現(xiàn)實(shí)中，事情可能是這樣進(jìn)展的：丙發(fā)現(xiàn)有異議登記(尚未被涂銷)，就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱房屋屬自己單獨(dú)所有，有人羨慕嫉妒恨，惡作劇來了一個異議登記(但自感理虧，所以30天來不敢起訴)，丙聞言方才敢下手購買(此時丙主觀上就是善意的了)。
【例3】哥哥獨(dú)自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認(rèn)為哥哥應(yīng)盡手足之情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實(shí)上會給哥哥帶來麻煩，因?yàn)槔硇缘馁I受人看見異議登記后，不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害，弟弟應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。②但是，該異議登記不會在法律上給哥哥造成阻礙，現(xiàn)哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過戶登記，丙取得了房屋所有權(quán)。③丙屬于繼受取得房屋所有權(quán)，不是善意取得，因?yàn)楦绺绲某鍪坌袨閷儆谟袡?quán)處分。異議登記對于真正的有權(quán)處分是無能為力的。
3.預(yù)告登記。預(yù)告登記，指為了保全以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)，而以該債權(quán)請求權(quán)為對象的登記。(1)預(yù)告登記的種類：實(shí)踐中，預(yù)告登記主要包括：①商品房預(yù)售登記。②在建工程抵押的預(yù)告登記。③抵押權(quán)順位的預(yù)告登記。(2)預(yù)告登記的效力：①辦理了買賣(贈與)合同預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力(但不影響合同的效力)。②預(yù)告登記在下列兩種情形下自動失效，即使沒有涂銷預(yù)告登記，預(yù)告登記亦不再具有前述效力：(a)債權(quán)消滅。(b)自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請本登記。
【例4】房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預(yù)告登記。房屋建成后(此時房屋所有權(quán)仍屬于甲)，甲擅將該套房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①此例彰顯預(yù)告登記之保障將來實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權(quán)效力，丙不能取得房屋所有權(quán)(注意：若不托關(guān)系是不可能辦理過戶登記的)。③乙有權(quán)請求甲涂銷丙之登記，并給自己辦理過戶登記。④甲、丙合同有效，丙可對甲主張違約責(zé)任。
【例5】房地產(chǎn)開發(fā)商甲以在建房屋為乙設(shè)立抵押，并辦理了抵押預(yù)告登記。房屋建好后，甲又以該房屋為丙設(shè)立抵押權(quán)，并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之日起3個月內(nèi)辦理了抵押登記，登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯預(yù)告登記之順位保障作用。②乙的抵押權(quán)登記在后，但由于預(yù)告登記在前，故乙的抵押權(quán)優(yōu)先于丙的抵押權(quán)。③要正確理解《物權(quán)法》第20條“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的意思。其含義是：(a)若辦理了買賣(贈與)合同的預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，出賣、贈與、抵押該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。(b)若辦理了抵押合同的預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，抵押該不動產(chǎn)的，仍可發(fā)生抵押權(quán)設(shè)立的效果，只是順位靠后。
【例6】房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預(yù)告登記。房屋建成后，在給乙辦理過戶登記前，甲宣告破產(chǎn)。①此例彰顯預(yù)告登記之破產(chǎn)保護(hù)作用。②多虧預(yù)告登記襄助，該房屋不屬于甲的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，乙仍有權(quán)請求破產(chǎn)清算人給自己辦理過戶登記。
《物權(quán)法》
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
1.更正登記。(1)更正登記需要三個條件：①不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)登記錯誤(包括權(quán)利主體、內(nèi)容、客體錯誤)。②權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出更正申請。③登記名義人書面同意更正或者申請人確有證據(jù)證明登記錯誤。(2)更正登記的辦理與效力：①符合更正登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，消除錯誤登記。②以更正后的登記確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬與內(nèi)容。
2.異議登記。(1)異議登記需要兩個條件：①利害關(guān)系人未能辦理更正登記。②利害關(guān)系人提出異議登記申請。(2)異議登記的辦理：①利害關(guān)系人提出異議登記的申請時，登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)辦理異議登記。②異議登記不當(dāng)，給權(quán)利人造成損害的，由申請人承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)異議登記的效力：①減損錯誤登記的公信力，阻礙善意取得的發(fā)生(見【例1】)。②申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。須注意：此時異議登記是自動失去效力。即異議登記失效后，即使沒有被涂銷，也不再發(fā)生阻礙善意取得的效果(見【例2】)。③若登記名義人為真正的物權(quán)人，真正物權(quán)人之處分行為不受異議登記的影響(見【例3】)。
【例1】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①根據(jù)《物權(quán)法》第97條，哥哥的出售行為屬于無權(quán)處分，雖給丙辦理了過戶登記(注意：若不托關(guān)系是不可能過戶登記的)，丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯誤登記，但異議登記減損了錯誤登記的公信力，丙應(yīng)當(dāng)知道哥哥實(shí)施的是無權(quán)處分(即主觀上惡意)。
【例2】哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費(fèi)，異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認(rèn)為有機(jī)可乘，以自己的名義將房屋以市價出賣給不知情的丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的，異議登記自動失去效力，只要符合善意取得的構(gòu)成要件，丙就可以善意取得。②在現(xiàn)實(shí)中，事情可能是這樣進(jìn)展的：丙發(fā)現(xiàn)有異議登記(尚未被涂銷)，就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱房屋屬自己單獨(dú)所有，有人羨慕嫉妒恨，惡作劇來了一個異議登記(但自感理虧，所以30天來不敢起訴)，丙聞言方才敢下手購買(此時丙主觀上就是善意的了)。
【例3】哥哥獨(dú)自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認(rèn)為哥哥應(yīng)盡手足之情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實(shí)上會給哥哥帶來麻煩，因?yàn)槔硇缘馁I受人看見異議登記后，不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害，弟弟應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。②但是，該異議登記不會在法律上給哥哥造成阻礙，現(xiàn)哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過戶登記，丙取得了房屋所有權(quán)。③丙屬于繼受取得房屋所有權(quán)，不是善意取得，因?yàn)楦绺绲某鍪坌袨閷儆谟袡?quán)處分。異議登記對于真正的有權(quán)處分是無能為力的。
3.預(yù)告登記。預(yù)告登記，指為了保全以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)，而以該債權(quán)請求權(quán)為對象的登記。(1)預(yù)告登記的種類：實(shí)踐中，預(yù)告登記主要包括：①商品房預(yù)售登記。②在建工程抵押的預(yù)告登記。③抵押權(quán)順位的預(yù)告登記。(2)預(yù)告登記的效力：①辦理了買賣(贈與)合同預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力(但不影響合同的效力)。②預(yù)告登記在下列兩種情形下自動失效，即使沒有涂銷預(yù)告登記，預(yù)告登記亦不再具有前述效力：(a)債權(quán)消滅。(b)自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請本登記。
【例4】房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預(yù)告登記。房屋建成后(此時房屋所有權(quán)仍屬于甲)，甲擅將該套房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過戶登記。①此例彰顯預(yù)告登記之保障將來實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權(quán)效力，丙不能取得房屋所有權(quán)(注意：若不托關(guān)系是不可能辦理過戶登記的)。③乙有權(quán)請求甲涂銷丙之登記，并給自己辦理過戶登記。④甲、丙合同有效，丙可對甲主張違約責(zé)任。
【例5】房地產(chǎn)開發(fā)商甲以在建房屋為乙設(shè)立抵押，并辦理了抵押預(yù)告登記。房屋建好后，甲又以該房屋為丙設(shè)立抵押權(quán)，并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之日起3個月內(nèi)辦理了抵押登記，登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯預(yù)告登記之順位保障作用。②乙的抵押權(quán)登記在后，但由于預(yù)告登記在前，故乙的抵押權(quán)優(yōu)先于丙的抵押權(quán)。③要正確理解《物權(quán)法》第20條“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的意思。其含義是：(a)若辦理了買賣(贈與)合同的預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，出賣、贈與、抵押該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。(b)若辦理了抵押合同的預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，抵押該不動產(chǎn)的，仍可發(fā)生抵押權(quán)設(shè)立的效果，只是順位靠后。
【例6】房地產(chǎn)開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預(yù)告登記。房屋建成后，在給乙辦理過戶登記前，甲宣告破產(chǎn)。①此例彰顯預(yù)告登記之破產(chǎn)保護(hù)作用。②多虧預(yù)告登記襄助，該房屋不屬于甲的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，乙仍有權(quán)請求破產(chǎn)清算人給自己辦理過戶登記。