基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)(★★★)
《物權(quán)法》
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
1.原則：①基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除法律另有規(guī)定外，一律以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。其公式是：生效的法律行為+處分權(quán)+登記﹦物權(quán)變動(dòng)。②其適用范圍包括：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(所有權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的拋棄、不動(dòng)產(chǎn)買賣(《物權(quán)法》第9條)、不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與(《物權(quán)法》第9條)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓(《物權(quán)法》第139條)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立(《物權(quán)法》第187條)。③物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)是將初始登記或者變更登記記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日，而不是發(fā)房產(chǎn)證(建設(shè)用地使用權(quán)證)之日。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)變動(dòng)的法律依據(jù)，權(quán)屬證書(房產(chǎn)證、建設(shè)用地使用權(quán)證)不是物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，僅為享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的初步證明材料。
【例1】甲在自己房屋上給乙設(shè)立抵押權(quán)，并辦理了抵押登記?，F(xiàn)乙欲拋棄對(duì)甲房屋的抵押權(quán)。①拋棄房屋抵押權(quán)屬于基于單方法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。②拋棄抵押權(quán)屬于有相對(duì)人的單方法律行為，乙應(yīng)向甲作出拋棄的意思表示，且該意思表示應(yīng)有效。③除了拋棄的意思表示有效外，還應(yīng)辦理注銷登記(公示)，才發(fā)生乙之抵押權(quán)消滅的效果。
《物權(quán)法》
第一百二十七條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證、并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
第一百二十九條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
第一百五十八條 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)時(shí)要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
2.例外：①土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立，無須登記。但未經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不具有對(duì)抗善意第三人的效力(《物權(quán)法》第127條、129條)。②設(shè)立地役權(quán)的合同生效，地役權(quán)設(shè)立，無須登記。但未經(jīng)登記的地役權(quán)不能對(duì)抗供役地的善意受讓人(《物權(quán)法》第158條)。
【例2】建設(shè)用地使用權(quán)人甲與乙約定，甲在乙的土地上設(shè)立取水地役權(quán)，但未辦理地役權(quán)登記。此后，甲將自己的建設(shè)用地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給丙。乙將自己的土地承包給不知情的丁。①要正確理解“未經(jīng)登記的地役權(quán)不得對(duì)抗善意第三人”這句話。②地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地。所以，甲將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓丙(無相反約定)時(shí)，雖然地役權(quán)沒有登記，丙同時(shí)取得取水地役權(quán)。③丁是取得供役地權(quán)利的善意第三人，丙的地役權(quán)沒有登記，就不能對(duì)抗善意的丁。④所以，“未經(jīng)登記的地役權(quán)不得對(duì)抗善意第三人”的意思是，不得對(duì)抗取得“供役地”上權(quán)利的善意第三人。
《物權(quán)法》
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
1.原則：①基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除法律另有規(guī)定外，一律以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。其公式是：生效的法律行為+處分權(quán)+登記﹦物權(quán)變動(dòng)。②其適用范圍包括：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(所有權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的拋棄、不動(dòng)產(chǎn)買賣(《物權(quán)法》第9條)、不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與(《物權(quán)法》第9條)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓(《物權(quán)法》第139條)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立(《物權(quán)法》第187條)。③物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)是將初始登記或者變更登記記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日，而不是發(fā)房產(chǎn)證(建設(shè)用地使用權(quán)證)之日。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)變動(dòng)的法律依據(jù)，權(quán)屬證書(房產(chǎn)證、建設(shè)用地使用權(quán)證)不是物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，僅為享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的初步證明材料。
【例1】甲在自己房屋上給乙設(shè)立抵押權(quán)，并辦理了抵押登記?，F(xiàn)乙欲拋棄對(duì)甲房屋的抵押權(quán)。①拋棄房屋抵押權(quán)屬于基于單方法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。②拋棄抵押權(quán)屬于有相對(duì)人的單方法律行為，乙應(yīng)向甲作出拋棄的意思表示，且該意思表示應(yīng)有效。③除了拋棄的意思表示有效外，還應(yīng)辦理注銷登記(公示)，才發(fā)生乙之抵押權(quán)消滅的效果。
《物權(quán)法》
第一百二十七條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證、并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
第一百二十九條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
第一百五十八條 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)時(shí)要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
2.例外：①土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立，無須登記。但未經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不具有對(duì)抗善意第三人的效力(《物權(quán)法》第127條、129條)。②設(shè)立地役權(quán)的合同生效，地役權(quán)設(shè)立，無須登記。但未經(jīng)登記的地役權(quán)不能對(duì)抗供役地的善意受讓人(《物權(quán)法》第158條)。
【例2】建設(shè)用地使用權(quán)人甲與乙約定，甲在乙的土地上設(shè)立取水地役權(quán)，但未辦理地役權(quán)登記。此后，甲將自己的建設(shè)用地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給丙。乙將自己的土地承包給不知情的丁。①要正確理解“未經(jīng)登記的地役權(quán)不得對(duì)抗善意第三人”這句話。②地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地。所以，甲將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓丙(無相反約定)時(shí)，雖然地役權(quán)沒有登記，丙同時(shí)取得取水地役權(quán)。③丁是取得供役地權(quán)利的善意第三人，丙的地役權(quán)沒有登記，就不能對(duì)抗善意的丁。④所以，“未經(jīng)登記的地役權(quán)不得對(duì)抗善意第三人”的意思是，不得對(duì)抗取得“供役地”上權(quán)利的善意第三人。