一、單項選擇題(共40題，每題0.5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
第 1 題 廉租住房租金由( )構成。
A.維修費和管理費
B.維修費和利潤
C.維修費、管理費和利潤
D.維修費、利潤和稅金
【正確答案】： A
第 2 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是( )。
A.發(fā)現(xiàn)地下文物
B.銀行貸款未按期到賬
C.相關建材供應缺貨
D.更改建筑設計
【正確答案】： A
第 3 題 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的年限為( )年
A.38
B.40
C.68
D.70
【正確答案】： B
第 4 題 拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當由( )確認。
A.房地產(chǎn)行政主管部門
B.房屋拆遷管理部門
C.城市規(guī)劃行政主管部門
D.房屋登記機構
【正確答案】： C
第 5 題 房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和( )。
A.《住宅使用說明書》
B.《住宅驗收說明書》
C.《住宅保修說明書》
D.《住宅保修保證書》
【正確答案】： A
第 6 題 房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅( )之日起計算。
A.竣工
B.竣工驗收
C.入住
D.交付
【正確答案】： D
第 7 題 建設工程竣工驗收由( )單位組織實施。
A.施工
B.建設
C.監(jiān)理
D.工程質(zhì)量監(jiān)督管理
【正確答案】： B
第 8 題 在城市規(guī)劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是( )。
A.城市藍線
B.城市綠線
C.城市紫線
D.城市黃線
【正確答案】： A
第 9 題 在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料費
B.拖欠的建筑工人工資
C.抵押擔保債權
D.出租房屋租金
【正確答案】： D
第 10 題 下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉讓的是( )。
A.房地產(chǎn)抵債
B.房地產(chǎn)作價入股
C.房地產(chǎn)買賣
D.房地產(chǎn)繼承
【正確答案】： D
第 11 題 房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從( )起計，不得超過一年。
A.估價時點
B.估價委托日
C.估價報告出具日
D.估價開始作業(yè)日
【正確答案】： C
第 12 題 在共有建筑面積計算中，不應分攤的是( )。
A.用作公共休憩的架空層
B.本幢公共使用的電梯井
C.本幢的公共門廳
D.本幢的公共過道
【正確答案】： A
第 13 題 根據(jù)《中華人民共和國物權法》，不動產(chǎn)登記費按( )收取。
A.面積
B.套
C.成交價格
D.件
【正確答案】： D
第 14 題 房屋登記機構受理異議登記后，應于( )個工作日內(nèi)完成登記。
A.1
B.10
C.15
D.30
【正確答案】： A
第 15 題 某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構評估一宗以房產(chǎn)為主的項目，評估的房地產(chǎn)總價為2400萬元，根據(jù)國家有關規(guī)定，估價收費為( )萬元。
A.1.92
B.3.60
C.4.57
D.6.00
【正確答案】： C
第 16 題 某住房置業(yè)擔保公司實有資本5億元，其擔保的貸款余額不得超過( )億元。
A.50
B.100
C.150
D.200
【正確答案】： C
第 17 題 對房地產(chǎn)估價機構擅自設立分支機構的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予( )等處罰。
A.罰款
B.吊銷估價資質(zhì)證書
C.吊銷營業(yè)執(zhí)照
D.沒收違法所得
【正確答案】： A
第 18 題 甲房地產(chǎn)估價機構與乙房地產(chǎn)估價機構合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是( )。
A.經(jīng)市(縣)人民政府批準
B.經(jīng)委托人書面同意
C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準
D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準
【正確答案】： B
第 19 題 實行包干制的物業(yè)服務費，其構成不包括( )。
A.物業(yè)服務成本
B.法定稅費
C.物業(yè)服務企業(yè)的酬金
D.物業(yè)服務企業(yè)的利潤
【正確答案】： C
第 20 題 2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當月應繳納的房產(chǎn)稅為( )元。
A.80
B.160
C.200
D.240
【正確答案】： A
第 21 題 甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
【正確答案】： B
第 22 題 土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【正確答案】： C
第 23 題 耕地占用稅實行( )。
A.比例稅率
B.累進稅率
C.比例稅率和定額稅率
D.定額稅率
【正確答案】： D
第 24 題 我國住房公積金制度實行的利率政策是( )。
A.低存低貸
B.低存高貸
C.高存低貸
D.高存高貸
【正確答案】： A
第 25 題 在居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，建筑密度屬于( )。
A.用地控制指標
B.環(huán)境容量控制指標
C.建筑形態(tài)控制指標
D.城市設計引導及控制指標
【正確答案】： B
第 26 題 查看估價對象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時，對室內(nèi)來源的污染物，應重點查看( )。
A.墻體承重材料
B.竹質(zhì)的家具
C.裝修裝飾材料
D.家用電器
【正確答案】： C
第 27 題 跨度36m以上的廠房，其建筑結構類型一般是( )。
A.磚混結構
B.鋼筋混凝土結構
C.砌體結構
D.鋼結構
【正確答案】： D
第 28 題 下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是( )。
A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式
B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法
C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式
D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單
【正確答案】： D
第 29 題 能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產(chǎn)圖是( )。
A.地籍圖
B.房產(chǎn)分幅圖
C.房產(chǎn)分丘圖
D.房產(chǎn)分戶圖
【正確答案】： B
第 30 題 某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求( )。
A.完全無彈性
B.為單一彈性
C.富有彈性
D.缺乏彈性
【正確答案】： D
第 31 題 下列宏觀經(jīng)濟政策中，有利于擴大總需求、增加國民收入的財政政策是( )。
A.增加稅收
B.降低存款準備金率
C.增加政府支出
D.減少轉移支付
【正確答案】： C
第 32 題 由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是( )。
A.匯票
B.本票
C.支票
D.銀行券
【正確答案】： B
第 33 題 根據(jù)邊際成本理論，房地產(chǎn)開發(fā)的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是( )。
A.先上升后下降的拋物線
B.先下降后上升的“U”形曲線
C.一直上升的直線
D.不受容積率的影響
【正確答案】： B
第 34 題 若按等比例選擇投資品，則預期收益的投資組合應是( )。
A.股票+債券
B.股票+投資基金
C.債券+投資基金
D.股票+投資基金+債券
【正確答案】： B
第 35 題 甲公司為規(guī)避風險，購買了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標的是( )。
A.甲公司非法占用了財產(chǎn)
B.甲公司所有的危房
C.甲公司替乙公司保管的財產(chǎn)
D.甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋
【正確答案】： C
第 36 題 某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，則該城市2006年至2008年房價年平均增長( )。
A.9.04%
B.13.86%
C.109.04%
D.113.86%
【正確答案】： B
第 37 題 在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設是( )。
A.會計主體
B.持續(xù)經(jīng)營
C.會計分期
D.貨幣計量
【正確答案】： B
第 38 題 下列屬于要約邀請行為的是( )。
A.競買人舉牌報價
B.投標人將標書寄給招標單位
C.采購單位向生產(chǎn)單位寄送采購合同
D.拍賣機構發(fā)出拍賣公告
【正確答案】： D
第 39 題 王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應返還王某( )萬元。
A.75
B.120
C.135
D.150
【正確答案】： C
第 40 題 對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括( )。
A.標的非自有性
B.主體的特定性
C.目的的利他性
D.權利義務的對等性
【正確答案】： D
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
第 41 題 廉租住房保障資金的來源有( )等。
A.地方財政預算安排
B.中央財政專項補助
C.住房公積金增值收益
D.土地出讓凈收益
E.住宅專項維修資金
【正確答案】： A,B,C,D
第 42 題 對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取( )等方式予以處置。
A.國有土地出讓
B.國有土地轉讓
C.國有土地租賃
D.國有土地作價出資(入股)
E.保留劃撥土地使用權
【正確答案】： A,C,D,E
第 43 題 在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進行房屋( )活動。
A.改建
B.買賣
C.贈與
D.租賃
E.擴建
【正確答案】： A,D,E
第 44 題 在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是( )。
A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性
B.對估價對象進行實地查看
C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況
D.將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照
E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片
【正確答案】： B,C,D,E
第 45 題 額抵押權確定的情形有( )。
A.額抵押權已轉讓
B.新的債權不可能發(fā)生
C.抵押人破產(chǎn)
D.約定的債權確定期限屆滿
E.抵押財產(chǎn)被查封
【正確答案】： B,C,D,E
第 46 題 根據(jù)《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定，可以公開查詢的登記信息有( )。
A.房屋的自然狀況
B.房屋權利限制狀況
C.與訴訟案件直接相關的原始登記憑證
D.與產(chǎn)權登記相關的原始登記憑證
E.與公證事項直接相關的原始登記憑證、
【正確答案】： A,B
第 47 題 《中華人民共和國物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責有( )。
A.查驗申請人提供的權屬證明
B.審查申請人提供的評估報告
C.就登記有關事項詢問當事人
D.必要時對被登記房屋進行實地查看
E.及時登記有關事項
【正確答案】： A,C,D,E
第 48 題 下列關于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的表述中，正確的有( )。
A.國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
B.《房地產(chǎn)估價師注冊證書》由住房和城鄉(xiāng)建設部或其授權的部門頒發(fā)
C.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為3～5年，具體由各省、市、自治區(qū)人民政府確定
D.取得房地產(chǎn)估價師資格超過3年申請初始注冊的，需達到繼續(xù)教育合格標準
E.房地產(chǎn)估價師受刑事處罰的，其注冊應被撤銷
【正確答案】： A,B,D
第 49 題 下列關于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有( )。
A.按房產(chǎn)余值計征的為1.2%
B.按房產(chǎn)余值計征的為2.4%
C.按房屋租金計征的為3%
D.2008年3月1日起，個人出租房屋按4%的稅率征收
E.按房屋租金計征的為12%
【正確答案】： A,D,E
第 50 題 為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產(chǎn)估價師在查閱城市總規(guī)劃時應研究的內(nèi)容有( )。
A.城市的發(fā)展布局
B.功能分區(qū)
C.禁止、限止和適宜建設的地域范圍
D.建筑形態(tài)控制指標
E.城市性質(zhì)
【正確答案】： A,B,C
第 51 題 下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有( )。
A.施工定額
B.預算定額
C.概算定額
D.概算指標
E.投資估算指標
【正確答案】： A,B,C,D
第 52 題 在地籍圖中，屬于地籍要素的有( )。
A.土地的編號
B.土地的利用類別
C.地理名稱
D.房屋、道路、水系
E.土地的面積
【正確答案】： A,B,E
第 53 題 影響債券利率高低的因素主要有( )。
A.發(fā)行者的信用級別
B.資本市場資金供求關系
C.債券償還期限
D.利率計算方式
E.債券發(fā)行方式
【正確答案】： A,B,C,D
第 54 題 下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有( )。
A.短期投資
B.累計折舊
C.實收資本
D.委托加工材料
E.壞賬準備
【正確答案】： A,B,D,E
第 55 題 下列屬于承擔民事責任的方式有( )。
A.罰款
B.吊銷證照
C.賠償損失
D.賠禮道歉
E.停止侵害
【正確答案】： C,D,E
三、判斷題(共40題，每題0.5分，請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號用“√”表亍正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。)
第 56 題 國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權證書。 ( )
【正確答案】： √
第 57 題 經(jīng)濟適用住房建設用地采取劃撥方式供應。 ( )
【正確答案】： √
第 58 題 依法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 ( )
【正確答案】： √
第 59 題 凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權轉讓后應按出讓土地管理。 ( )
【正確答案】： √
第 60 題 自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整的行為。 ( )
【正確答案】： √
第 61 題 《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。 ( )
【正確答案】： ×
第 62 題 無論質(zhì)量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔責任。 ( )
【正確答案】： √
第 63 題 因房屋質(zhì)量問題應給予購房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。 ( )
【正確答案】： √
第 64 題 以出讓方式取得國有土地使用權的，建設單位應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 ( )
【正確答案】： ×
第 65 題 經(jīng)有關部門批準，建設藝術造型有特殊要求的，其設計可以直接發(fā)包。 ( )
【正確答案】： √
第 66 題 房地產(chǎn)中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。 ( )
【正確答案】： √
第 67 題 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。 ( )
【正確答案】： ×
第 68 題 預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 ( )
【正確答案】： √
第 69 題 申請房屋登記時，申請登記材料不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印件。 ( )
【正確答案】： √
第 70 題 異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向異議登記申請人請求損害賠償。( )
【正確答案】： √
第 71 題 房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標準，由雙方協(xié)商一次性收取。 ( )
【正確答案】： √
第 72 題 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 ( )
【正確答案】： √
第 73 題 房地產(chǎn)估價師注銷注冊可由當事人申請。 ( )
【正確答案】： ×
第 74 題 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 ( )
【正確答案】： √
第 75 題 偶然所得，因為不是固定收入，所以不屬于個人所得稅的征收范圍。 ( )
【正確答案】： ×
第 76 題 以房地產(chǎn)作價入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，應按規(guī)定征收土地增值稅。 ( )
【正確答案】： ×
第 77 題 稅收中的加成是對所有納稅人加征，附加則只對特定納稅人加征。 ( )
【正確答案】： ×
第 78 題 住房公積金的增值收益，可用于支付住房公積金管理中心的管理費用。 ( )
【正確答案】： √
第 79 題 個人實際繳存的住房公積金，都可以在個人所得稅應納稅所得額中扣除。 ( )
【正確答案】： ×
第 80 題 根據(jù)城市用地分類，社會停車場庫用地屬于市政公用設施用地。 ( )
【正確答案】： ×
第 81 題 居住區(qū)合理的規(guī)模應符合功能、工程技術經(jīng)濟和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5萬人為宜。 ( )
【正確答案】： ×
第 82 題 為減少室內(nèi)有害氣體的影響，室內(nèi)的通風系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)宜采用半封閉形式而不采用全封閉形式。 ( )
【正確答案】： √
第 83 題 建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來的，平面圖表示建筑物的位置，立面圖表示建筑物的絕對標高，剖面圖表示建筑物內(nèi)部所有的細部構造做法。 ( )
【正確答案】： ×
第 84 題 變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫，其中伸縮縫和沉降縫可以互相替代。 ( )
【正確答案】： ×
第 85 題 在工程承包合同履行中，工程索賠的原因不包括合同變更。 ( )
【正確答案】： ×
第 86 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程項目總平面圖一般按城市坐標系繪制。 ( )
【正確答案】： ×
第 87 題 任何商品的替代效應總為負值。 ( )
【正確答案】： √
第 88 題 不論商業(yè)匯票還是銀行匯票都需要經(jīng)過承兌后才能生效，商業(yè)承兌匯票屬于商業(yè)匯票，銀行承兌匯票屬于銀行匯票。 ( )
【正確答案】： ×
第 89 題 持有優(yōu)先股的股東，在公司重大決策時享有表決權。 ( )
【正確答案】： ×
第 90 題 債券的流動性越強，收益率越高。 ( )
【正確答案】： ×
第 91 題 在財產(chǎn)保險合同中，對于被保險人的損失，保險人承擔賠償?shù)南揞~是保險標的價值。 ( )
【正確答案】： √
第 92 題 預計某城市2009年較2008年國民生產(chǎn)總值增長10%，則該市2009年國民經(jīng)濟預計環(huán)比發(fā)展速度為10%。 ( )
【正確答案】： ×
第 93 題 甲公司根據(jù)新產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，對生產(chǎn)車間花費200萬元進行加固改造，則該支出為收益性支出。 ( )
【正確答案】： ×
第 94 題 已抵押的房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即可對抗第三人的一般債權。 ( )
【正確答案】： √
第 95 題 相對于買受人的瑕疵請求權，委托人和拍賣人均負有告知的義務。 ( )
【正確答案】： √
四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分.)
(一)
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設——普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內(nèi)墻體建筑面積9㎡，分攤共有建筑面積13㎡。
第 96 題 下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。
A.商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無效
B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓
D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預售合同登記備案。
【正確答案】： B,D
第 97 題 李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92
【正確答案】： C
【參考解析】： 成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
第 98 題 簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。
A.房屋預告登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋轉移登記
D.商品房預售合同登記備案
【正確答案】： A
第 99 題 按現(xiàn)行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。
A.李某按成交價1%繳納契稅
B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅
C.李某抵押該房，減半征收印花稅
D.李某出租該房，免征個人所得稅
【正確答案】： A,B
(二)
2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為6800萬元。
第 100 題 該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為( )萬元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第 101 題 人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價機構
C.拍賣師
D.開發(fā)商
【正確答案】： A
第 102 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于( )萬元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。
第 103 題 如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。
A.無效應價
B.有效應價
C.可以成交的價格
D.不確定
【正確答案】： B,C
【參考解析】： 最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。
第 104 題 如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權法定出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4.5年。50-4.5=45.5年。
(三) 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產(chǎn)保險公司簽訂了保險合同。
第 105 題 該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎工程施工中應( )。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按條形基礎砌筑
【正確答案】： A,B
第 106 題 該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00
【正確答案】： B
【參考解析】： 1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
第 107 題 乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )。
A.銀行信用
B.商業(yè)信用
C.民間信用
D.國家信用
【正確答案】： A,C
第 108 題 甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。
A.典型合同
B.雙務合同
C.主合同
D.從合同
【正確答案】： A,B,C
第 109 題 甲公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為( )元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26
【正確答案】： B
【參考解析】： 根據(jù)：正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機會成本。當商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟成本時，廠商獲得了正常利潤。
經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本
本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設用地使用權。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。商住綜合樓建筑面積=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價=2000萬元÷55000=363.64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格=(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。
第 110 題 乙公司簽訂保險合同的當事人為( )。
A.丙商業(yè)銀行
B.丁財產(chǎn)保險公司
C.甲公司
D.乙公司
【正確答案】： B,D
第 1 題 廉租住房租金由( )構成。
A.維修費和管理費
B.維修費和利潤
C.維修費、管理費和利潤
D.維修費、利潤和稅金
【正確答案】： A
第 2 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是( )。
A.發(fā)現(xiàn)地下文物
B.銀行貸款未按期到賬
C.相關建材供應缺貨
D.更改建筑設計
【正確答案】： A
第 3 題 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的年限為( )年
A.38
B.40
C.68
D.70
【正確答案】： B
第 4 題 拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當由( )確認。
A.房地產(chǎn)行政主管部門
B.房屋拆遷管理部門
C.城市規(guī)劃行政主管部門
D.房屋登記機構
【正確答案】： C
第 5 題 房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和( )。
A.《住宅使用說明書》
B.《住宅驗收說明書》
C.《住宅保修說明書》
D.《住宅保修保證書》
【正確答案】： A
第 6 題 房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅( )之日起計算。
A.竣工
B.竣工驗收
C.入住
D.交付
【正確答案】： D
第 7 題 建設工程竣工驗收由( )單位組織實施。
A.施工
B.建設
C.監(jiān)理
D.工程質(zhì)量監(jiān)督管理
【正確答案】： B
第 8 題 在城市規(guī)劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是( )。
A.城市藍線
B.城市綠線
C.城市紫線
D.城市黃線
【正確答案】： A
第 9 題 在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料費
B.拖欠的建筑工人工資
C.抵押擔保債權
D.出租房屋租金
【正確答案】： D
第 10 題 下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉讓的是( )。
A.房地產(chǎn)抵債
B.房地產(chǎn)作價入股
C.房地產(chǎn)買賣
D.房地產(chǎn)繼承
【正確答案】： D
第 11 題 房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從( )起計，不得超過一年。
A.估價時點
B.估價委托日
C.估價報告出具日
D.估價開始作業(yè)日
【正確答案】： C
第 12 題 在共有建筑面積計算中，不應分攤的是( )。
A.用作公共休憩的架空層
B.本幢公共使用的電梯井
C.本幢的公共門廳
D.本幢的公共過道
【正確答案】： A
第 13 題 根據(jù)《中華人民共和國物權法》，不動產(chǎn)登記費按( )收取。
A.面積
B.套
C.成交價格
D.件
【正確答案】： D
第 14 題 房屋登記機構受理異議登記后，應于( )個工作日內(nèi)完成登記。
A.1
B.10
C.15
D.30
【正確答案】： A
第 15 題 某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構評估一宗以房產(chǎn)為主的項目，評估的房地產(chǎn)總價為2400萬元，根據(jù)國家有關規(guī)定，估價收費為( )萬元。
A.1.92
B.3.60
C.4.57
D.6.00
【正確答案】： C
第 16 題 某住房置業(yè)擔保公司實有資本5億元，其擔保的貸款余額不得超過( )億元。
A.50
B.100
C.150
D.200
【正確答案】： C
第 17 題 對房地產(chǎn)估價機構擅自設立分支機構的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予( )等處罰。
A.罰款
B.吊銷估價資質(zhì)證書
C.吊銷營業(yè)執(zhí)照
D.沒收違法所得
【正確答案】： A
第 18 題 甲房地產(chǎn)估價機構與乙房地產(chǎn)估價機構合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是( )。
A.經(jīng)市(縣)人民政府批準
B.經(jīng)委托人書面同意
C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準
D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準
【正確答案】： B
第 19 題 實行包干制的物業(yè)服務費，其構成不包括( )。
A.物業(yè)服務成本
B.法定稅費
C.物業(yè)服務企業(yè)的酬金
D.物業(yè)服務企業(yè)的利潤
【正確答案】： C
第 20 題 2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當月應繳納的房產(chǎn)稅為( )元。
A.80
B.160
C.200
D.240
【正確答案】： A
第 21 題 甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
【正確答案】： B
第 22 題 土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【正確答案】： C
第 23 題 耕地占用稅實行( )。
A.比例稅率
B.累進稅率
C.比例稅率和定額稅率
D.定額稅率
【正確答案】： D
第 24 題 我國住房公積金制度實行的利率政策是( )。
A.低存低貸
B.低存高貸
C.高存低貸
D.高存高貸
【正確答案】： A
第 25 題 在居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，建筑密度屬于( )。
A.用地控制指標
B.環(huán)境容量控制指標
C.建筑形態(tài)控制指標
D.城市設計引導及控制指標
【正確答案】： B
第 26 題 查看估價對象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時，對室內(nèi)來源的污染物，應重點查看( )。
A.墻體承重材料
B.竹質(zhì)的家具
C.裝修裝飾材料
D.家用電器
【正確答案】： C
第 27 題 跨度36m以上的廠房，其建筑結構類型一般是( )。
A.磚混結構
B.鋼筋混凝土結構
C.砌體結構
D.鋼結構
【正確答案】： D
第 28 題 下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是( )。
A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式
B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法
C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式
D.定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單
【正確答案】： D
第 29 題 能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產(chǎn)圖是( )。
A.地籍圖
B.房產(chǎn)分幅圖
C.房產(chǎn)分丘圖
D.房產(chǎn)分戶圖
【正確答案】： B
第 30 題 某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求( )。
A.完全無彈性
B.為單一彈性
C.富有彈性
D.缺乏彈性
【正確答案】： D
第 31 題 下列宏觀經(jīng)濟政策中，有利于擴大總需求、增加國民收入的財政政策是( )。
A.增加稅收
B.降低存款準備金率
C.增加政府支出
D.減少轉移支付
【正確答案】： C
第 32 題 由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是( )。
A.匯票
B.本票
C.支票
D.銀行券
【正確答案】： B
第 33 題 根據(jù)邊際成本理論，房地產(chǎn)開發(fā)的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是( )。
A.先上升后下降的拋物線
B.先下降后上升的“U”形曲線
C.一直上升的直線
D.不受容積率的影響
【正確答案】： B
第 34 題 若按等比例選擇投資品，則預期收益的投資組合應是( )。
A.股票+債券
B.股票+投資基金
C.債券+投資基金
D.股票+投資基金+債券
【正確答案】： B
第 35 題 甲公司為規(guī)避風險，購買了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標的是( )。
A.甲公司非法占用了財產(chǎn)
B.甲公司所有的危房
C.甲公司替乙公司保管的財產(chǎn)
D.甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋
【正確答案】： C
第 36 題 某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，則該城市2006年至2008年房價年平均增長( )。
A.9.04%
B.13.86%
C.109.04%
D.113.86%
【正確答案】： B
第 37 題 在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設是( )。
A.會計主體
B.持續(xù)經(jīng)營
C.會計分期
D.貨幣計量
【正確答案】： B
第 38 題 下列屬于要約邀請行為的是( )。
A.競買人舉牌報價
B.投標人將標書寄給招標單位
C.采購單位向生產(chǎn)單位寄送采購合同
D.拍賣機構發(fā)出拍賣公告
【正確答案】： D
第 39 題 王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應返還王某( )萬元。
A.75
B.120
C.135
D.150
【正確答案】： C
第 40 題 對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括( )。
A.標的非自有性
B.主體的特定性
C.目的的利他性
D.權利義務的對等性
【正確答案】： D
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
第 41 題 廉租住房保障資金的來源有( )等。
A.地方財政預算安排
B.中央財政專項補助
C.住房公積金增值收益
D.土地出讓凈收益
E.住宅專項維修資金
【正確答案】： A,B,C,D
第 42 題 對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取( )等方式予以處置。
A.國有土地出讓
B.國有土地轉讓
C.國有土地租賃
D.國有土地作價出資(入股)
E.保留劃撥土地使用權
【正確答案】： A,C,D,E
第 43 題 在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進行房屋( )活動。
A.改建
B.買賣
C.贈與
D.租賃
E.擴建
【正確答案】： A,D,E
第 44 題 在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是( )。
A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性
B.對估價對象進行實地查看
C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況
D.將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照
E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片
【正確答案】： B,C,D,E
第 45 題 額抵押權確定的情形有( )。
A.額抵押權已轉讓
B.新的債權不可能發(fā)生
C.抵押人破產(chǎn)
D.約定的債權確定期限屆滿
E.抵押財產(chǎn)被查封
【正確答案】： B,C,D,E
第 46 題 根據(jù)《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定，可以公開查詢的登記信息有( )。
A.房屋的自然狀況
B.房屋權利限制狀況
C.與訴訟案件直接相關的原始登記憑證
D.與產(chǎn)權登記相關的原始登記憑證
E.與公證事項直接相關的原始登記憑證、
【正確答案】： A,B
第 47 題 《中華人民共和國物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責有( )。
A.查驗申請人提供的權屬證明
B.審查申請人提供的評估報告
C.就登記有關事項詢問當事人
D.必要時對被登記房屋進行實地查看
E.及時登記有關事項
【正確答案】： A,C,D,E
第 48 題 下列關于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的表述中，正確的有( )。
A.國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度
B.《房地產(chǎn)估價師注冊證書》由住房和城鄉(xiāng)建設部或其授權的部門頒發(fā)
C.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為3～5年，具體由各省、市、自治區(qū)人民政府確定
D.取得房地產(chǎn)估價師資格超過3年申請初始注冊的，需達到繼續(xù)教育合格標準
E.房地產(chǎn)估價師受刑事處罰的，其注冊應被撤銷
【正確答案】： A,B,D
第 49 題 下列關于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有( )。
A.按房產(chǎn)余值計征的為1.2%
B.按房產(chǎn)余值計征的為2.4%
C.按房屋租金計征的為3%
D.2008年3月1日起，個人出租房屋按4%的稅率征收
E.按房屋租金計征的為12%
【正確答案】： A,D,E
第 50 題 為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產(chǎn)估價師在查閱城市總規(guī)劃時應研究的內(nèi)容有( )。
A.城市的發(fā)展布局
B.功能分區(qū)
C.禁止、限止和適宜建設的地域范圍
D.建筑形態(tài)控制指標
E.城市性質(zhì)
【正確答案】： A,B,C
第 51 題 下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有( )。
A.施工定額
B.預算定額
C.概算定額
D.概算指標
E.投資估算指標
【正確答案】： A,B,C,D
第 52 題 在地籍圖中，屬于地籍要素的有( )。
A.土地的編號
B.土地的利用類別
C.地理名稱
D.房屋、道路、水系
E.土地的面積
【正確答案】： A,B,E
第 53 題 影響債券利率高低的因素主要有( )。
A.發(fā)行者的信用級別
B.資本市場資金供求關系
C.債券償還期限
D.利率計算方式
E.債券發(fā)行方式
【正確答案】： A,B,C,D
第 54 題 下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有( )。
A.短期投資
B.累計折舊
C.實收資本
D.委托加工材料
E.壞賬準備
【正確答案】： A,B,D,E
第 55 題 下列屬于承擔民事責任的方式有( )。
A.罰款
B.吊銷證照
C.賠償損失
D.賠禮道歉
E.停止侵害
【正確答案】： C,D,E
三、判斷題(共40題，每題0.5分，請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號用“√”表亍正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。)
第 56 題 國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權證書。 ( )
【正確答案】： √
第 57 題 經(jīng)濟適用住房建設用地采取劃撥方式供應。 ( )
【正確答案】： √
第 58 題 依法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 ( )
【正確答案】： √
第 59 題 凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權轉讓后應按出讓土地管理。 ( )
【正確答案】： √
第 60 題 自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整的行為。 ( )
【正確答案】： √
第 61 題 《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。 ( )
【正確答案】： ×
第 62 題 無論質(zhì)量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔責任。 ( )
【正確答案】： √
第 63 題 因房屋質(zhì)量問題應給予購房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。 ( )
【正確答案】： √
第 64 題 以出讓方式取得國有土地使用權的，建設單位應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 ( )
【正確答案】： ×
第 65 題 經(jīng)有關部門批準，建設藝術造型有特殊要求的，其設計可以直接發(fā)包。 ( )
【正確答案】： √
第 66 題 房地產(chǎn)中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。 ( )
【正確答案】： √
第 67 題 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。 ( )
【正確答案】： ×
第 68 題 預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 ( )
【正確答案】： √
第 69 題 申請房屋登記時，申請登記材料不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印件。 ( )
【正確答案】： √
第 70 題 異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向異議登記申請人請求損害賠償。( )
【正確答案】： √
第 71 題 房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標準，由雙方協(xié)商一次性收取。 ( )
【正確答案】： √
第 72 題 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 ( )
【正確答案】： √
第 73 題 房地產(chǎn)估價師注銷注冊可由當事人申請。 ( )
【正確答案】： ×
第 74 題 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 ( )
【正確答案】： √
第 75 題 偶然所得，因為不是固定收入，所以不屬于個人所得稅的征收范圍。 ( )
【正確答案】： ×
第 76 題 以房地產(chǎn)作價入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，應按規(guī)定征收土地增值稅。 ( )
【正確答案】： ×
第 77 題 稅收中的加成是對所有納稅人加征，附加則只對特定納稅人加征。 ( )
【正確答案】： ×
第 78 題 住房公積金的增值收益，可用于支付住房公積金管理中心的管理費用。 ( )
【正確答案】： √
第 79 題 個人實際繳存的住房公積金，都可以在個人所得稅應納稅所得額中扣除。 ( )
【正確答案】： ×
第 80 題 根據(jù)城市用地分類，社會停車場庫用地屬于市政公用設施用地。 ( )
【正確答案】： ×
第 81 題 居住區(qū)合理的規(guī)模應符合功能、工程技術經(jīng)濟和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5萬人為宜。 ( )
【正確答案】： ×
第 82 題 為減少室內(nèi)有害氣體的影響，室內(nèi)的通風系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)宜采用半封閉形式而不采用全封閉形式。 ( )
【正確答案】： √
第 83 題 建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來的，平面圖表示建筑物的位置，立面圖表示建筑物的絕對標高，剖面圖表示建筑物內(nèi)部所有的細部構造做法。 ( )
【正確答案】： ×
第 84 題 變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫，其中伸縮縫和沉降縫可以互相替代。 ( )
【正確答案】： ×
第 85 題 在工程承包合同履行中，工程索賠的原因不包括合同變更。 ( )
【正確答案】： ×
第 86 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程項目總平面圖一般按城市坐標系繪制。 ( )
【正確答案】： ×
第 87 題 任何商品的替代效應總為負值。 ( )
【正確答案】： √
第 88 題 不論商業(yè)匯票還是銀行匯票都需要經(jīng)過承兌后才能生效，商業(yè)承兌匯票屬于商業(yè)匯票，銀行承兌匯票屬于銀行匯票。 ( )
【正確答案】： ×
第 89 題 持有優(yōu)先股的股東，在公司重大決策時享有表決權。 ( )
【正確答案】： ×
第 90 題 債券的流動性越強，收益率越高。 ( )
【正確答案】： ×
第 91 題 在財產(chǎn)保險合同中，對于被保險人的損失，保險人承擔賠償?shù)南揞~是保險標的價值。 ( )
【正確答案】： √
第 92 題 預計某城市2009年較2008年國民生產(chǎn)總值增長10%，則該市2009年國民經(jīng)濟預計環(huán)比發(fā)展速度為10%。 ( )
【正確答案】： ×
第 93 題 甲公司根據(jù)新產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，對生產(chǎn)車間花費200萬元進行加固改造，則該支出為收益性支出。 ( )
【正確答案】： ×
第 94 題 已抵押的房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即可對抗第三人的一般債權。 ( )
【正確答案】： √
第 95 題 相對于買受人的瑕疵請求權，委托人和拍賣人均負有告知的義務。 ( )
【正確答案】： √
四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分.)
(一)
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設——普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內(nèi)墻體建筑面積9㎡，分攤共有建筑面積13㎡。
第 96 題 下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。
A.商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無效
B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓
D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預售合同登記備案。
【正確答案】： B,D
第 97 題 李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92
【正確答案】： C
【參考解析】： 成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
第 98 題 簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。
A.房屋預告登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋轉移登記
D.商品房預售合同登記備案
【正確答案】： A
第 99 題 按現(xiàn)行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。
A.李某按成交價1%繳納契稅
B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅
C.李某抵押該房，減半征收印花稅
D.李某出租該房，免征個人所得稅
【正確答案】： A,B
(二)
2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為6800萬元。
第 100 題 該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為( )萬元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第 101 題 人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價機構
C.拍賣師
D.開發(fā)商
【正確答案】： A
第 102 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于( )萬元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。
第 103 題 如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。
A.無效應價
B.有效應價
C.可以成交的價格
D.不確定
【正確答案】： B,C
【參考解析】： 最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。
第 104 題 如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權法定出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4.5年。50-4.5=45.5年。
(三) 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產(chǎn)保險公司簽訂了保險合同。
第 105 題 該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎工程施工中應( )。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按條形基礎砌筑
【正確答案】： A,B
第 106 題 該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00
【正確答案】： B
【參考解析】： 1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
第 107 題 乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )。
A.銀行信用
B.商業(yè)信用
C.民間信用
D.國家信用
【正確答案】： A,C
第 108 題 甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。
A.典型合同
B.雙務合同
C.主合同
D.從合同
【正確答案】： A,B,C
第 109 題 甲公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為( )元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26
【正確答案】： B
【參考解析】： 根據(jù)：正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機會成本。當商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟成本時，廠商獲得了正常利潤。
經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本
本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設用地使用權。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。商住綜合樓建筑面積=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價=2000萬元÷55000=363.64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格=(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。
第 110 題 乙公司簽訂保險合同的當事人為( )。
A.丙商業(yè)銀行
B.丁財產(chǎn)保險公司
C.甲公司
D.乙公司
【正確答案】： B,D