第三章 房地產(chǎn)價格和價值
一、單項選擇題
1、房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的( )。
A、價格
B、價值
C、有用性
D、有效需求
2、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換矯直很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有?！边@說明了( )對價值的作用是很大的。
A、價格
B、有用性
C、稀缺性
D、有效需求
3、下列屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格不同之處的是( )。
A、都是價格用貨幣來表示
B、都有波動，受供求因素的影響
C、都是按質(zhì)論價
D、都受區(qū)位因素的影響
4、房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是( )。
A、房地產(chǎn)區(qū)位的價格
B、房地產(chǎn)權益的價格
C、房地產(chǎn)實物的價格
D、房地產(chǎn)租金的折現(xiàn)值
5、房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括( )。
A、消費者的收入水平
B、消費者的預期
C、該種房地產(chǎn)的價格水平
D、相關物品的價格水平
6、當消費者收入增加時，會減少對( )的需求。
A、正常商品
B、炫耀性物品
C、高檔商品
D、低檔商品
7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、無法確定
8、房地產(chǎn)中的“買漲不買跌”說明的是房地( )的影響因素。
A、房地產(chǎn)的價格水平
B、消費者的偏好
C、相關物品的價格水平
D、消費者對未來的預期
9、在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當其開發(fā)成本下降，會使該種房地產(chǎn)的供給( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、無法確定
10、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為( )。
A、存量+新增竣工量-拆毀量
B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量
C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量+滅失量
D、存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量
11、房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系
B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系
C、房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系
D、房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系
12、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A、房地產(chǎn)的供給價格
B、房地產(chǎn)的需求價格
C、房地產(chǎn)的市場價格
D、房地產(chǎn)的均衡價格
13、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。
A、均衡價格增加，均衡數(shù)量減少
B、均衡價格減少，均衡數(shù)量增加
C、均衡價格增加，均衡數(shù)量不變
D、均衡價格不變，均衡數(shù)量減少
14、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為( )。
A、地區(qū)間的政府管制
B、房地產(chǎn)的不可移動性
C、中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯
D、不同地區(qū)人們的消費習慣不同
15、正常成交價格的形成條件不包括( )。
A、公開市場
B、眾多的買者和賣者
C、較短的期間完成交易
D、買者和賣者都具有完全信息
16、( )是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
A、市場價格
B、成交價格
C、理論價格
D、清算價格
17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是( )。
A、穩(wěn)定均衡價格
B、不穩(wěn)定均衡價格
C、長期均衡價格
D、短期均衡價格
18、市場價格圍繞著( )而上下波動。
A、理論價格
B、成交價格
C、清算價格
D、原始價格
19、比較價值趨向于( )。
A、成交價格
B、市場價格
C、理論價格
D、買價
20、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的( )。
A、社會一般報酬率
B、最低期望收益率
C、特定投資者所要求的最低期望收益率
D、特定投資者所要求的最低報酬率
21、在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般( )市場價值。
A、低于
B、等于
C、高于
D、不確定
22、真正的房租構成因素不包括( )。
A、地租
B、管理費
C、環(huán)境保護費
D、教育費附加
23、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為1000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款200萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為200萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為( )萬元。
A、400
B、300
C、350
D、800
24、在為房地產(chǎn)投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是( )。(2011年真題)
A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本
B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失
C、建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失
D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失
25、不屬于其他房地產(chǎn)權利價格的是( )。
A、地役權價格
B、租賃權價格
C、抵押權價格
D、宅基地使用權價格
26、現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額是( )。
A、原始成本
B、重置成本
C、可變成本
D、公允價值
27、對于限價的房地產(chǎn)，估價結果不得超出( )。
A、市場調(diào)節(jié)價
B、政府指導價
C、公允價
D、政府定價
28、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買( )。
A、甲
B、乙
C、甲、乙一樣
D、無法判斷
29、一套建筑面積為100㎡，單價為2000元/㎡的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的( )。
A、實際單價為2000元/㎡，實際總價為30.16萬元
B、實際單價為1950元/㎡，實際總價為20萬元
C、實際單價為2000元/㎡，實際總價為20萬元
D、實際單價為2200元/㎡，實際總價為30.16萬元
30、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是( )。
A、第(1)、(3)種情況
B、第(3)、(4)、(5)種情況
C、第(2)、(4)種情況
D、第(2)、(4)、(5)種情況
31、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為( )元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)
A、3000
B、2850
C、2857
D、2928
32、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為( )元/㎡?！?011年真題】
A、3439
B、3473
C、3508
D、3608
33、人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于市價的( )。
A、50%
B、60%
C、70%
D、80%
二、多項選擇題
1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括( )。
A、消費者有購買房地產(chǎn)的意愿
B、城市經(jīng)濟高速發(fā)展
C、人口急劇增長
D、消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
2、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，共同之處是( )。
A、有波動
B、生產(chǎn)成本
C、用貨幣表示
D、按質(zhì)論價
E、受供求因素的影響
3、房地產(chǎn)價格的主要特征不包括( )。
A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大
B、房地產(chǎn)價格不受交易者的個別情況影響
C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長
D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格
E、房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格
4、下列不存在替代關系的有( )。
A、普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B、經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
C、經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間
D、普通住宅與商業(yè)用房之間
E、賓館與寫字樓之間
5、下列是互補品的是( )。
A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間
B、賓館與寫字樓之間
C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費
D、經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間
6、房地產(chǎn)供給形成的條件有( )。
A、供給計劃
B、供給決策
C、供給意愿
D、供給能力
E、供給行為
7、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是( )。
A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況
B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況
D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況
E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況
8、在實際交易中，當買者所愿意支付的價格( )賣者所愿意接受的時，交易不會成功。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不等于
E、無法確定
9、關于投資價值和市場價值的說法，錯誤的是( )。
A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率
C、評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的報酬率
D、評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益
E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
10、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為( )不同。
A、開發(fā)成本
B、經(jīng)營費用
C、納稅狀況
D、對未來的信心
E、評估方法
11、真正的房租構成中有( )因素。
A、折舊費
B、維修費
C、管理費
D、保險費
E、投資利息
12、投保火災險時的保險價值有可能是( )。
A、遭受火災毀損的建筑物價值
B、遭受火災毀損的土地價值
C、連帶損失
D、租金損失
E、遭受火災毀損的建筑物重建成本
13、公允價值的前提條件主要有( )。
A、公平交易
B、誠實信用
C、雙方熟悉情況
D、雙方自愿
E、價值觀一致
14、經(jīng)濟適用房的成本包括( )。
A、征地和拆遷補償安置費用
B、建筑安裝工程費
C、管理費
D、貸款利息
E、小區(qū)營業(yè)性配套公建費
15、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有( )。
A、該廠房的實際價格等于名義價格
B、該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C、該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
D、該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
E、該房地產(chǎn)不存在名義價格
16、下列關于評估價、保留價、起拍價的說法正確的是( )。
A、保留價是拍賣底價
B、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%
C、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價
D、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價
E、如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價，但每次降低數(shù)額不得超過前次保留價的10%
三、判斷題
1、價值的外在表現(xiàn)是價格。
對
錯
2、有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。
對
錯
3、在市場經(jīng)濟中，價值是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。
對
錯
4、從一個城市來看，房地產(chǎn)價格總體上是從市中心向郊區(qū)遞增。
對
錯
5、房地產(chǎn)在交易中可以轉移的是其實物，其價格就是房地產(chǎn)本身的價格。
對
錯
6、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。
對
錯
7、當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求;相反，就會減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。
對
錯
8、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，需求就會減少。
對
錯
9、消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，不會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。
對
錯
10、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。
對
錯
11、供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。
對
錯
12、當房地產(chǎn)開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更少。
對
錯
13、使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。
對
錯
14、一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。
對
錯
15、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。
對
錯
16、投資者評估的房地產(chǎn)投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為能夠實現(xiàn)的基本條件。
對
錯
17、在某一估價時點，市場價值是的，而投資價值也是的。
對
錯
18、現(xiàn)狀價值一般等于市場價值。
對
錯
19、抵押價值是在抵押期間的某一時點，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。
對
錯
20、計稅價值最低，賣方要價，抵押價值低于投資價值，征收價值高于投資成本。
對
錯
21、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/㎡，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/㎡。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。
對
錯
四、單項選擇題答案
1、【正確答案】B
【答案解析】房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值。價格是價值的外在表現(xiàn)。參見教材P82。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
2、【正確答案】C
【答案解析】稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
3、【正確答案】D
【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
4、【正確答案】B
【答案解析】房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格。參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
5、【正確答案】C
【答案解析】該種房地產(chǎn)的價格水平屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。參見教材P86。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
6、【正確答案】D
【答案解析】對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
7、【正確答案】A
【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
8、【正確答案】D
【答案解析】消費者的行為不僅受許多現(xiàn)實因素的影響，還受他對未來預期的影響。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
9、【正確答案】A
【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
10、【正確答案】D
【答案解析】潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
11、【正確答案】C
【答案解析】供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。參見教材P90。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
12、【正確答案】D
【答案解析】房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P91。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
13、【正確答案】B
【答案解析】參見教材P91圖3-3。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
14、【正確答案】B
【答案解析】與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
15、【正確答案】C
【答案解析】選項C應該是適當?shù)钠陂g完成交易。參見教材P95。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
16、【正確答案】C
【答案解析】理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
17、【正確答案】D
【答案解析】市場價格是短期均衡價格。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
18、【正確答案】A
【答案解析】一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
19、【正確答案】A
【答案解析】比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于買價。參見教材P97。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
20、【正確答案】A
【答案解析】評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
21、【正確答案】A
【答案解析】在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。參見教材P100。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
22、【正確答案】C
【答案解析】真正的房租構成因素包括地租、房屋折舊費、房屋維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。參見教材P101。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
23、【正確答案】A
【答案解析】1000-200-200/50%=400。要扣除拖欠工程款和已抵押擔保的債權數(shù)額(初次抵押貸款余額)。參見教材P102。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
24、【正確答案】B
【答案解析】火災不能損害土地使用權，為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。參見教材P103。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
25、【正確答案】D
【答案解析】地役權價格、抵押權價格和租賃權價格合稱為其他房地產(chǎn)權利價格。參見教材P104。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
26、【正確答案】B
【答案解析】重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額。參見教材P107。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
27、【正確答案】D
【答案解析】對于限價的房地產(chǎn)，估價結果不得高于其限價，也不得低于其最低限價。參見教材P109。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
28、【正確答案】A
【答案解析】開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/㎡)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/㎡)，甲<乙，所以開發(fā)商會選甲地。參見教材P112。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
29、【正確答案】C
【答案解析】在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
30、【正確答案】D
【答案解析】1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
31、【正確答案】D
【答案解析】實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。參見教材P114。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
32、【正確答案】B
【答案解析】期房價格=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/㎡。參見教材P115。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
33、【正確答案】D
【答案解析】人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。參見教材P116。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
五、多項選擇題答案
1、【正確答案】BCE
【答案解析】有效需求=意愿+支付能力。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
2、【正確答案】ACDE
【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
3、【正確答案】AB
【答案解析】參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
4、【正確答案】ACD
【答案解析】某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
5、【正確答案】ACE
【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
6、【正確答案】CD
【答案解析】供給的形成條件有兩個：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
7、【正確答案】ABCD
【答案解析】①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
8、【正確答案】BDE
【答案解析】在實際交易中，只有當買方出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。參見教材P94。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
9、【正確答案】CDE
【答案解析】C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P98。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
10、【正確答案】ABCD
【答案解析】同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預期或信心不同。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
11、【正確答案】ABCE
【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成。參見教材P101。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
12、【正確答案】ACDE
【答案解析】投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P103。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
13、【正確答案】ACD
【答案解析】公允價值的前提條件主要有3個：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
14、【正確答案】ABCD
【答案解析】經(jīng)濟適用住房的成本包括土地和房屋征收補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。參見教材P109。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
15、
【正確答案】ABC
【答案解析】因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格實際價格都是50萬。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
16、【正確答案】ACD
【答案解析】參見教材P115。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
六、判斷題答案
1、【正確答案】對
【答案解析】價值的外在表現(xiàn)是價格。參見教材P82。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
2、【正確答案】對
【答案解析】有效需求——人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
3、【正確答案】錯
【答案解析】在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
4、【正確答案】錯
【答案解析】參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
5、【正確答案】錯
【答案解析】房地產(chǎn)在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、建設用地使用權或是其他權利。參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
6、【正確答案】對
【答案解析】對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
7、【正確答案】對
【答案解析】當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
8、【正確答案】對
【答案解析】參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
9、【正確答案】錯
【答案解析】當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
10、【正確答案】對
【答案解析】消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預期。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
11、【正確答案】錯
【答案解析】潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
12、【正確答案】對
【答案解析】預期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當前供給。參見教材P90。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
13、【正確答案】錯
【答案解析】使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。但反過來不一定成立。參見教材P93。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
14、【正確答案】對
【答案解析】一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
15、【正確答案】錯
【答案解析】市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P98。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
16、【正確答案】對
【答案解析】投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠實現(xiàn)的基本條件。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
17、【正確答案】錯
【答案解析】在某一估價時點，市場價值是的，而投資價值會因投資者的不同而不同。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
18、【正確答案】錯
【答案解析】在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。參見教材P100。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
19、【正確答案】錯
【答案解析】房地產(chǎn)抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P102。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
20、【正確答案】對
【答案解析】計稅價值最低，賣方要價，抵押價值低于投資價值，征收價值高于投資成本。參見教材P104。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
21、【正確答案】對
【答案解析】樓面地價=3000/1.6=1875元/㎡。樓面地價=3500/1.8=1944.44元/㎡。參見教材P112。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
一、單項選擇題
1、房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的( )。
A、價格
B、價值
C、有用性
D、有效需求
2、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換矯直很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有?！边@說明了( )對價值的作用是很大的。
A、價格
B、有用性
C、稀缺性
D、有效需求
3、下列屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格不同之處的是( )。
A、都是價格用貨幣來表示
B、都有波動，受供求因素的影響
C、都是按質(zhì)論價
D、都受區(qū)位因素的影響
4、房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是( )。
A、房地產(chǎn)區(qū)位的價格
B、房地產(chǎn)權益的價格
C、房地產(chǎn)實物的價格
D、房地產(chǎn)租金的折現(xiàn)值
5、房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括( )。
A、消費者的收入水平
B、消費者的預期
C、該種房地產(chǎn)的價格水平
D、相關物品的價格水平
6、當消費者收入增加時，會減少對( )的需求。
A、正常商品
B、炫耀性物品
C、高檔商品
D、低檔商品
7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、無法確定
8、房地產(chǎn)中的“買漲不買跌”說明的是房地( )的影響因素。
A、房地產(chǎn)的價格水平
B、消費者的偏好
C、相關物品的價格水平
D、消費者對未來的預期
9、在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當其開發(fā)成本下降，會使該種房地產(chǎn)的供給( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、無法確定
10、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為( )。
A、存量+新增竣工量-拆毀量
B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量
C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量+滅失量
D、存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量
11、房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系
B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系
C、房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系
D、房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系
12、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A、房地產(chǎn)的供給價格
B、房地產(chǎn)的需求價格
C、房地產(chǎn)的市場價格
D、房地產(chǎn)的均衡價格
13、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。
A、均衡價格增加，均衡數(shù)量減少
B、均衡價格減少，均衡數(shù)量增加
C、均衡價格增加，均衡數(shù)量不變
D、均衡價格不變，均衡數(shù)量減少
14、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為( )。
A、地區(qū)間的政府管制
B、房地產(chǎn)的不可移動性
C、中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯
D、不同地區(qū)人們的消費習慣不同
15、正常成交價格的形成條件不包括( )。
A、公開市場
B、眾多的買者和賣者
C、較短的期間完成交易
D、買者和賣者都具有完全信息
16、( )是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
A、市場價格
B、成交價格
C、理論價格
D、清算價格
17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是( )。
A、穩(wěn)定均衡價格
B、不穩(wěn)定均衡價格
C、長期均衡價格
D、短期均衡價格
18、市場價格圍繞著( )而上下波動。
A、理論價格
B、成交價格
C、清算價格
D、原始價格
19、比較價值趨向于( )。
A、成交價格
B、市場價格
C、理論價格
D、買價
20、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的( )。
A、社會一般報酬率
B、最低期望收益率
C、特定投資者所要求的最低期望收益率
D、特定投資者所要求的最低報酬率
21、在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般( )市場價值。
A、低于
B、等于
C、高于
D、不確定
22、真正的房租構成因素不包括( )。
A、地租
B、管理費
C、環(huán)境保護費
D、教育費附加
23、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為1000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款200萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為200萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為( )萬元。
A、400
B、300
C、350
D、800
24、在為房地產(chǎn)投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是( )。(2011年真題)
A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本
B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失
C、建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失
D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失
25、不屬于其他房地產(chǎn)權利價格的是( )。
A、地役權價格
B、租賃權價格
C、抵押權價格
D、宅基地使用權價格
26、現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額是( )。
A、原始成本
B、重置成本
C、可變成本
D、公允價值
27、對于限價的房地產(chǎn)，估價結果不得超出( )。
A、市場調(diào)節(jié)價
B、政府指導價
C、公允價
D、政府定價
28、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買( )。
A、甲
B、乙
C、甲、乙一樣
D、無法判斷
29、一套建筑面積為100㎡，單價為2000元/㎡的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的( )。
A、實際單價為2000元/㎡，實際總價為30.16萬元
B、實際單價為1950元/㎡，實際總價為20萬元
C、實際單價為2000元/㎡，實際總價為20萬元
D、實際單價為2200元/㎡，實際總價為30.16萬元
30、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是( )。
A、第(1)、(3)種情況
B、第(3)、(4)、(5)種情況
C、第(2)、(4)種情況
D、第(2)、(4)、(5)種情況
31、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為( )元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)
A、3000
B、2850
C、2857
D、2928
32、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為( )元/㎡?！?011年真題】
A、3439
B、3473
C、3508
D、3608
33、人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于市價的( )。
A、50%
B、60%
C、70%
D、80%
二、多項選擇題
1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括( )。
A、消費者有購買房地產(chǎn)的意愿
B、城市經(jīng)濟高速發(fā)展
C、人口急劇增長
D、消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
2、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，共同之處是( )。
A、有波動
B、生產(chǎn)成本
C、用貨幣表示
D、按質(zhì)論價
E、受供求因素的影響
3、房地產(chǎn)價格的主要特征不包括( )。
A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大
B、房地產(chǎn)價格不受交易者的個別情況影響
C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長
D、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格
E、房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格
4、下列不存在替代關系的有( )。
A、普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B、經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
C、經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間
D、普通住宅與商業(yè)用房之間
E、賓館與寫字樓之間
5、下列是互補品的是( )。
A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間
B、賓館與寫字樓之間
C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費
D、經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間
6、房地產(chǎn)供給形成的條件有( )。
A、供給計劃
B、供給決策
C、供給意愿
D、供給能力
E、供給行為
7、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是( )。
A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況
B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況
D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況
E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況
8、在實際交易中，當買者所愿意支付的價格( )賣者所愿意接受的時，交易不會成功。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不等于
E、無法確定
9、關于投資價值和市場價值的說法，錯誤的是( )。
A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率
C、評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的報酬率
D、評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益
E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
10、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為( )不同。
A、開發(fā)成本
B、經(jīng)營費用
C、納稅狀況
D、對未來的信心
E、評估方法
11、真正的房租構成中有( )因素。
A、折舊費
B、維修費
C、管理費
D、保險費
E、投資利息
12、投保火災險時的保險價值有可能是( )。
A、遭受火災毀損的建筑物價值
B、遭受火災毀損的土地價值
C、連帶損失
D、租金損失
E、遭受火災毀損的建筑物重建成本
13、公允價值的前提條件主要有( )。
A、公平交易
B、誠實信用
C、雙方熟悉情況
D、雙方自愿
E、價值觀一致
14、經(jīng)濟適用房的成本包括( )。
A、征地和拆遷補償安置費用
B、建筑安裝工程費
C、管理費
D、貸款利息
E、小區(qū)營業(yè)性配套公建費
15、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有( )。
A、該廠房的實際價格等于名義價格
B、該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C、該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
D、該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
E、該房地產(chǎn)不存在名義價格
16、下列關于評估價、保留價、起拍價的說法正確的是( )。
A、保留價是拍賣底價
B、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%
C、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價
D、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價
E、如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價，但每次降低數(shù)額不得超過前次保留價的10%
三、判斷題
1、價值的外在表現(xiàn)是價格。
對
錯
2、有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。
對
錯
3、在市場經(jīng)濟中，價值是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。
對
錯
4、從一個城市來看，房地產(chǎn)價格總體上是從市中心向郊區(qū)遞增。
對
錯
5、房地產(chǎn)在交易中可以轉移的是其實物，其價格就是房地產(chǎn)本身的價格。
對
錯
6、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。
對
錯
7、當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求;相反，就會減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。
對
錯
8、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，需求就會減少。
對
錯
9、消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，不會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。
對
錯
10、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。
對
錯
11、供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。
對
錯
12、當房地產(chǎn)開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更少。
對
錯
13、使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。
對
錯
14、一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。
對
錯
15、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。
對
錯
16、投資者評估的房地產(chǎn)投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為能夠實現(xiàn)的基本條件。
對
錯
17、在某一估價時點，市場價值是的，而投資價值也是的。
對
錯
18、現(xiàn)狀價值一般等于市場價值。
對
錯
19、抵押價值是在抵押期間的某一時點，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。
對
錯
20、計稅價值最低，賣方要價，抵押價值低于投資價值，征收價值高于投資成本。
對
錯
21、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/㎡，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/㎡。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。
對
錯
四、單項選擇題答案
1、【正確答案】B
【答案解析】房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值。價格是價值的外在表現(xiàn)。參見教材P82。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
2、【正確答案】C
【答案解析】稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
3、【正確答案】D
【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
4、【正確答案】B
【答案解析】房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格。參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
5、【正確答案】C
【答案解析】該種房地產(chǎn)的價格水平屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。參見教材P86。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
6、【正確答案】D
【答案解析】對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
7、【正確答案】A
【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
8、【正確答案】D
【答案解析】消費者的行為不僅受許多現(xiàn)實因素的影響，還受他對未來預期的影響。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
9、【正確答案】A
【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
10、【正確答案】D
【答案解析】潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
11、【正確答案】C
【答案解析】供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。參見教材P90。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
12、【正確答案】D
【答案解析】房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P91。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
13、【正確答案】B
【答案解析】參見教材P91圖3-3。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
14、【正確答案】B
【答案解析】與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
15、【正確答案】C
【答案解析】選項C應該是適當?shù)钠陂g完成交易。參見教材P95。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
16、【正確答案】C
【答案解析】理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
17、【正確答案】D
【答案解析】市場價格是短期均衡價格。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
18、【正確答案】A
【答案解析】一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
19、【正確答案】A
【答案解析】比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于買價。參見教材P97。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
20、【正確答案】A
【答案解析】評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
21、【正確答案】A
【答案解析】在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。參見教材P100。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
22、【正確答案】C
【答案解析】真正的房租構成因素包括地租、房屋折舊費、房屋維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。參見教材P101。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
23、【正確答案】A
【答案解析】1000-200-200/50%=400。要扣除拖欠工程款和已抵押擔保的債權數(shù)額(初次抵押貸款余額)。參見教材P102。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
24、【正確答案】B
【答案解析】火災不能損害土地使用權，為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。參見教材P103。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
25、【正確答案】D
【答案解析】地役權價格、抵押權價格和租賃權價格合稱為其他房地產(chǎn)權利價格。參見教材P104。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
26、【正確答案】B
【答案解析】重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額。參見教材P107。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
27、【正確答案】D
【答案解析】對于限價的房地產(chǎn)，估價結果不得高于其限價，也不得低于其最低限價。參見教材P109。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
28、【正確答案】A
【答案解析】開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/㎡)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/㎡)，甲<乙，所以開發(fā)商會選甲地。參見教材P112。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
29、【正確答案】C
【答案解析】在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
30、【正確答案】D
【答案解析】1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
31、【正確答案】D
【答案解析】實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。參見教材P114。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
32、【正確答案】B
【答案解析】期房價格=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/㎡。參見教材P115。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
33、【正確答案】D
【答案解析】人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，最低不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。參見教材P116。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
五、多項選擇題答案
1、【正確答案】BCE
【答案解析】有效需求=意愿+支付能力。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
2、【正確答案】ACDE
【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
3、【正確答案】AB
【答案解析】參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
4、【正確答案】ACD
【答案解析】某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
5、【正確答案】ACE
【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
6、【正確答案】CD
【答案解析】供給的形成條件有兩個：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
7、【正確答案】ABCD
【答案解析】①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
8、【正確答案】BDE
【答案解析】在實際交易中，只有當買方出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。參見教材P94。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
9、【正確答案】CDE
【答案解析】C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P98。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
10、【正確答案】ABCD
【答案解析】同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預期或信心不同。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
11、【正確答案】ABCE
【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成。參見教材P101。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
12、【正確答案】ACDE
【答案解析】投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P103。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
13、【正確答案】ACD
【答案解析】公允價值的前提條件主要有3個：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
14、【正確答案】ABCD
【答案解析】經(jīng)濟適用住房的成本包括土地和房屋征收補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。參見教材P109。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
15、
【正確答案】ABC
【答案解析】因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格實際價格都是50萬。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
16、【正確答案】ACD
【答案解析】參見教材P115。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
六、判斷題答案
1、【正確答案】對
【答案解析】價值的外在表現(xiàn)是價格。參見教材P82。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
2、【正確答案】對
【答案解析】有效需求——人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
3、【正確答案】錯
【答案解析】在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】
4、【正確答案】錯
【答案解析】參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
5、【正確答案】錯
【答案解析】房地產(chǎn)在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、建設用地使用權或是其他權利。參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】
6、【正確答案】對
【答案解析】對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
7、【正確答案】對
【答案解析】當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
8、【正確答案】對
【答案解析】參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
9、【正確答案】錯
【答案解析】當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
10、【正確答案】對
【答案解析】消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預期。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
11、【正確答案】錯
【答案解析】潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
12、【正確答案】對
【答案解析】預期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當前供給。參見教材P90。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
13、【正確答案】錯
【答案解析】使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。但反過來不一定成立。參見教材P93。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】
14、【正確答案】對
【答案解析】一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P96。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
15、【正確答案】錯
【答案解析】市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P98。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
16、【正確答案】對
【答案解析】投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠實現(xiàn)的基本條件。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
17、【正確答案】錯
【答案解析】在某一估價時點，市場價值是的，而投資價值會因投資者的不同而不同。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
18、【正確答案】錯
【答案解析】在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。參見教材P100。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
19、【正確答案】錯
【答案解析】房地產(chǎn)抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P102。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
20、【正確答案】對
【答案解析】計稅價值最低，賣方要價，抵押價值低于投資價值，征收價值高于投資成本。參見教材P104。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】
21、【正確答案】對
【答案解析】樓面地價=3000/1.6=1875元/㎡。樓面地價=3500/1.8=1944.44元/㎡。參見教材P112。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】