為大家收集整理了《加拿大新移民貸款買房的流程和要點(diǎn)》供大家參考，希望對(duì)大家有所幫助?。?！
最近搞了兩次新移民首次置業(yè)的免費(fèi)講座，得到很多反饋，同時(shí)也收到網(wǎng)友的來信，希望筆者能用最簡(jiǎn)單的語言，面地介紹一下新移民買房貸款的流程，以及注意事項(xiàng)。加拿大2010和2011年新移民登陸數(shù)量連創(chuàng)新高，分別為27萬和29萬。加拿大移民政策——每年新移民量約占加拿大人口的1%，這項(xiàng)基本國策始終沒有改變，大量的新移民還會(huì)源源不斷登陸這片自由、祥和的土地。預(yù)計(jì)2012年新移民登陸數(shù)量將首次突破30萬人。對(duì)于新移民，置業(yè)安家是首要的問題，如果祖國的資產(chǎn)還沒有全部轉(zhuǎn)移到加拿大，貸款買房是一個(gè)必然的選擇。新移民通常會(huì)從老鄉(xiāng)、同學(xué)、親友那里獲得安家信息，由于個(gè)人經(jīng)歷不同，很多新移民獲取的信息并不全面，關(guān)于新移民買房按揭貸款的流程和注意事項(xiàng)總結(jié)如下。
銀行是否批準(zhǔn)按揭貸款，取決于申請(qǐng)人的還款能力和還款意愿。馬上找到工作，有收入的新移民，在沒有其他家庭債務(wù)的情況下，如果首付款高于房?jī)r(jià)的20%，按照現(xiàn)行利率，貸款金額為家庭稅前年收入的5-6倍；如果首付款低于房?jī)r(jià)的20%，則貸款金額為家庭稅前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例為5%。大多數(shù)新移民無法很快找到工作，在沒有收入的情況下，登陸5年內(nèi)的新移民，首付30%的情況下，也可以申請(qǐng)到按揭貸款，而且不需要驗(yàn)證收入。至于還款意愿，加拿大的金融機(jī)構(gòu)幾乎完全依賴申請(qǐng)人的信用記錄報(bào)告來判斷。有嚴(yán)重不良信用記錄的借款人，通常會(huì)被拒絕。對(duì)于新移民，沒有信用記錄是正常的，例如，落地半個(gè)月內(nèi)就貸款買房，當(dāng)然不會(huì)有太多信用記錄，只要借款人沒有不良信用記錄即可。
從買房流程上來看，每個(gè)購房者開始買房的第一步是在銀行申請(qǐng)預(yù)授信，即，在看房和簽訂買房合同之前，完成貸款申請(qǐng)。這樣做的好處有三個(gè)：確保信用記錄沒有問題，沒有未發(fā)現(xiàn)的沒有及時(shí)償還的債務(wù)，信用記錄沒有被張冠李戴；鎖定當(dāng)前的利率；知道自己能夠借到多少錢。1.獲得銀行的預(yù)授信文件之后，消費(fèi)者可以在貸款金額的基礎(chǔ)上加上自己的首付款，從而確定目標(biāo)房?jī)r(jià)。2.在利率鎖定期內(nèi)完成房產(chǎn)交割，可以適用鎖定的利率，通常利率鎖定期為90-120天。3.如果在申請(qǐng)預(yù)授信時(shí)發(fā)現(xiàn)信用記錄有問題，包括被張冠李戴，發(fā)現(xiàn)有未償還債務(wù)，需要立刻采取行動(dòng)予以補(bǔ)救。
加拿大商業(yè)銀行對(duì)購房首付款的要求不盡相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%，則商業(yè)銀行需要購買按揭貸款違約保險(xiǎn)，保費(fèi)會(huì)由申請(qǐng)人承擔(dān)，這一點(diǎn)，所有銀行的要求都是一致的。至于首付款來源和存款時(shí)間各個(gè)銀行都不同。有些銀行需要查驗(yàn)最近三個(gè)月的銀行交易記錄，有些銀行要求出具首付款款項(xiàng)來源。對(duì)于很多新移民來說這些要求比較難以滿足，剛剛登陸就買房，則無法提供三個(gè)月對(duì)賬單；由于中國的外匯管制（每人每年匯出等值5萬美元），很多從中國匯來的款項(xiàng)很難證明是來自借款人本人在的中國賬戶。BMO（滿地可銀行）在這方面的要求比較合理，借款人在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，不要求賬戶中已經(jīng)準(zhǔn)備好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入設(shè)在加拿大的銀行賬戶即可，沒有額外的要求。
簽訂買房合同后，已經(jīng)申請(qǐng)了預(yù)授信的客戶，需要交將買賣合同提供給銀行，將預(yù)授信轉(zhuǎn)為正式批準(zhǔn)。沒有申請(qǐng)預(yù)授信，先簽訂買賣合同的消費(fèi)者，在簽訂定合同時(shí)設(shè)置一個(gè)保留條件，即，如果在5天內(nèi)無法獲得按揭貸款批準(zhǔn)，將有權(quán)取消買房合同并撤回購房定金。需要提醒大家的是，即使銀行正式批復(fù)了也有可能最終拒絕放款，或改變貸款金額，問題通常出在房屋狀況和收入兩方面。銀行委托的評(píng)估師驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)，成交價(jià)嚴(yán)重偏離房屋市值，貸款金額會(huì)按照評(píng)估價(jià)重新審定，如果房屋有非法改建或曾種植大麻等情況，銀行甚至可以拒絕貸款。申請(qǐng)人在提交申請(qǐng)時(shí)，如果所述的收入不實(shí)，或最終無法驗(yàn)證所述收入，銀行也會(huì)改變貸款金額，甚至拒絕放款。加拿大的銀行與中國的銀行不同，貸款審批時(shí)完全依據(jù)借款人所述信息就可以批復(fù)，然后再去驗(yàn)證，因此貸款批復(fù)的速度通常都非?？?，一至兩天即可完成，然后再去驗(yàn)證，所以申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)所述信息的準(zhǔn)確性非常重要。對(duì)于沒有收入的新移民，手續(xù)非常簡(jiǎn)便，銀行只需驗(yàn)證登陸時(shí)間、首付款和房?jī)r(jià)即可，整個(gè)過程3-10天即可全部完成。
貸款利率分為固定利率和浮動(dòng)利率兩類。固定利率是指在貸款期內(nèi)利率不變，例如，X%，從第一天開始，至貸款合同到期，利率始終是X%。另一種利率是浮動(dòng)利率，是一個(gè)參數(shù)加上或減去X%，在貸款期內(nèi)，這個(gè)參數(shù)會(huì)變，但X%不變，例如P-0.3%，是指在貸款期內(nèi)，P(prime rate惠利率)會(huì)變，但-0.3%不變。浮動(dòng)利率，利率風(fēng)險(xiǎn)較大，但通常比相同貸款期的固定利率低。
從貸款到期前全部還清貸款并解除抵押是否有罰款來分類，貸款可以分為開放式和封閉式。如果借款人選擇開放式貸款，在貸款期內(nèi)可以隨時(shí)還清貸款并解除抵押，沒有罰款。如果選擇封閉式貸款，只要貸款沒有到期，提前還清貸款并解除抵押就會(huì)有罰款。
從以上分類可以看出，加拿大按揭貸款可以分為固定利率封閉式貸款，固定利率開放式貸款；浮動(dòng)利率開放式貸款，以及浮動(dòng)利率封閉式貸款。借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況作出選擇。
在加拿大，貸款期與還款期是不同的。借款人可以和銀行簽訂1年期的貸款合同，但可以預(yù)計(jì)30年還清貸款，即，貸款期1年，還款期30年。一年到期后，借款人可以選擇全部付清貸款，或在原銀行續(xù)借，或從其他銀行借款還給原貸款銀行。
與按揭貸款相關(guān)的消費(fèi)信貸產(chǎn)品還有房屋凈值額度。即，以房屋凈值做抵押的消費(fèi)信貸額度。這是一種可循環(huán)使用的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，由于有房屋凈值作為抵押，所以利率比普通的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，如果汽車貸款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己選擇按揭貸款還款頻率，例如，每周付，每?jī)芍芨叮吭赂?，最長(zhǎng)間隔為每月付。間隔越短，越能夠節(jié)省利息支出。
購房所需要購買的保險(xiǎn)有三大類：貸款違約保險(xiǎn)，火險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)）和人壽及傷殘險(xiǎn)。如果首付超過20%房?jī)r(jià)，則大多數(shù)情況下不會(huì)被要求購買貸款違約保險(xiǎn)。如果貸款買房，房產(chǎn)的火險(xiǎn)是一定要買的，因?yàn)榉慨a(chǎn)是銀行貸款的抵押物，如果房產(chǎn)是有管理費(fèi)的物業(yè)，而且管理費(fèi)已經(jīng)包含了火險(xiǎn)保費(fèi)，則無需另外購買。至于人壽保險(xiǎn)和傷殘險(xiǎn)，是借款人可以選擇的保險(xiǎn)，如果借款人購買了按揭貸款相關(guān)的壽險(xiǎn)，一旦借款人出現(xiàn)人身意外，則保險(xiǎn)公司會(huì)償付貸款余額；如果借款人購買了傷殘險(xiǎn)，一旦遭遇工傷意外，保險(xiǎn)公司會(huì)在傷殘期間代為償付貸款的月供款。
在安省，房產(chǎn)交割是通過律師完成的。貸款最終批準(zhǔn)并滿足所有貸款條件后，銀行會(huì)明確指示律師放款金額。律師接到指示后，會(huì)計(jì)算借款人房產(chǎn)交易成本，并通知借款人將首付款余款和交割費(fèi)用交至律師行，并邀請(qǐng)借款人在律師行簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文件后，律師會(huì)向銀行發(fā)出索款指示，在房產(chǎn)交割時(shí)，銀行會(huì)將貸款劃入律師行的托管賬戶，最終由買方律師將全款劃入賣方律師賬戶，完成整個(gè)交收工作，買家獲得新房鑰匙，賣家獲得賣房款項(xiàng)。需要注意的是，借款人簽訂按揭貸款文件是在律師行完成的，而不是在銀行簽署借款文件。也就是說，只有在律師面前簽署的貸款文件才是有效的，此前簽署的各類文件都不是正式借款合同。有些申請(qǐng)人同時(shí)在幾個(gè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，最終在律師行會(huì)有幾份貸款文件等待簽署，借款人選擇哪一家銀行的文件，最終貸款合同就是與這一家銀行簽署的。
新移民在沒有收入的情況下，不僅可以申請(qǐng)到自住房按揭貸款，也可以申請(qǐng)到投資類房產(chǎn)按揭貸款，包括樓花按揭貸款。首付款比例會(huì)高于自住房按揭貸款。樓花按揭貸款可以鎖定利率長(zhǎng)達(dá)3年，同時(shí)也可以鎖定新移民身份。
加拿大除了各大商業(yè)銀行辦理按揭貸款之外，一些中小金融機(jī)構(gòu)也可以受理按揭貸款申請(qǐng)，借款人可以通過貸款經(jīng)紀(jì)代理申請(qǐng)。加拿大的一些主要商業(yè)銀行，例如皇家銀行(RBC)、帝國商業(yè)銀行(CIBC)、滿地可銀行(BMO)、匯豐銀行(HSBC)等均不接受貸款經(jīng)紀(jì)的代理。
如果讀者對(duì)上述內(nèi)容有任何疑問，可以在Google的查詢欄內(nèi)輸入“加拿大住房貸款XXX（問題關(guān)鍵字）”再輸入“+”，再輸入“紅雨”即可找到相關(guān)問題的答案。例如“加拿大住房貸款罰款+紅雨”，“加拿大樓花貸款+紅雨”“加拿大房屋凈值額度+紅雨”。。。
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銀行是否批準(zhǔn)按揭貸款，取決于申請(qǐng)人的還款能力和還款意愿。馬上找到工作，有收入的新移民，在沒有其他家庭債務(wù)的情況下，如果首付款高于房?jī)r(jià)的20%，按照現(xiàn)行利率，貸款金額為家庭稅前年收入的5-6倍；如果首付款低于房?jī)r(jià)的20%，則貸款金額為家庭稅前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例為5%。大多數(shù)新移民無法很快找到工作，在沒有收入的情況下，登陸5年內(nèi)的新移民，首付30%的情況下，也可以申請(qǐng)到按揭貸款，而且不需要驗(yàn)證收入。至于還款意愿，加拿大的金融機(jī)構(gòu)幾乎完全依賴申請(qǐng)人的信用記錄報(bào)告來判斷。有嚴(yán)重不良信用記錄的借款人，通常會(huì)被拒絕。對(duì)于新移民，沒有信用記錄是正常的，例如，落地半個(gè)月內(nèi)就貸款買房，當(dāng)然不會(huì)有太多信用記錄，只要借款人沒有不良信用記錄即可。
從買房流程上來看，每個(gè)購房者開始買房的第一步是在銀行申請(qǐng)預(yù)授信，即，在看房和簽訂買房合同之前，完成貸款申請(qǐng)。這樣做的好處有三個(gè)：確保信用記錄沒有問題，沒有未發(fā)現(xiàn)的沒有及時(shí)償還的債務(wù)，信用記錄沒有被張冠李戴；鎖定當(dāng)前的利率；知道自己能夠借到多少錢。1.獲得銀行的預(yù)授信文件之后，消費(fèi)者可以在貸款金額的基礎(chǔ)上加上自己的首付款，從而確定目標(biāo)房?jī)r(jià)。2.在利率鎖定期內(nèi)完成房產(chǎn)交割，可以適用鎖定的利率，通常利率鎖定期為90-120天。3.如果在申請(qǐng)預(yù)授信時(shí)發(fā)現(xiàn)信用記錄有問題，包括被張冠李戴，發(fā)現(xiàn)有未償還債務(wù)，需要立刻采取行動(dòng)予以補(bǔ)救。
加拿大商業(yè)銀行對(duì)購房首付款的要求不盡相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%，則商業(yè)銀行需要購買按揭貸款違約保險(xiǎn)，保費(fèi)會(huì)由申請(qǐng)人承擔(dān)，這一點(diǎn)，所有銀行的要求都是一致的。至于首付款來源和存款時(shí)間各個(gè)銀行都不同。有些銀行需要查驗(yàn)最近三個(gè)月的銀行交易記錄，有些銀行要求出具首付款款項(xiàng)來源。對(duì)于很多新移民來說這些要求比較難以滿足，剛剛登陸就買房，則無法提供三個(gè)月對(duì)賬單；由于中國的外匯管制（每人每年匯出等值5萬美元），很多從中國匯來的款項(xiàng)很難證明是來自借款人本人在的中國賬戶。BMO（滿地可銀行）在這方面的要求比較合理，借款人在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，不要求賬戶中已經(jīng)準(zhǔn)備好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入設(shè)在加拿大的銀行賬戶即可，沒有額外的要求。
簽訂買房合同后，已經(jīng)申請(qǐng)了預(yù)授信的客戶，需要交將買賣合同提供給銀行，將預(yù)授信轉(zhuǎn)為正式批準(zhǔn)。沒有申請(qǐng)預(yù)授信，先簽訂買賣合同的消費(fèi)者，在簽訂定合同時(shí)設(shè)置一個(gè)保留條件，即，如果在5天內(nèi)無法獲得按揭貸款批準(zhǔn)，將有權(quán)取消買房合同并撤回購房定金。需要提醒大家的是，即使銀行正式批復(fù)了也有可能最終拒絕放款，或改變貸款金額，問題通常出在房屋狀況和收入兩方面。銀行委托的評(píng)估師驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)，成交價(jià)嚴(yán)重偏離房屋市值，貸款金額會(huì)按照評(píng)估價(jià)重新審定，如果房屋有非法改建或曾種植大麻等情況，銀行甚至可以拒絕貸款。申請(qǐng)人在提交申請(qǐng)時(shí)，如果所述的收入不實(shí)，或最終無法驗(yàn)證所述收入，銀行也會(huì)改變貸款金額，甚至拒絕放款。加拿大的銀行與中國的銀行不同，貸款審批時(shí)完全依據(jù)借款人所述信息就可以批復(fù)，然后再去驗(yàn)證，因此貸款批復(fù)的速度通常都非?？?，一至兩天即可完成，然后再去驗(yàn)證，所以申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)所述信息的準(zhǔn)確性非常重要。對(duì)于沒有收入的新移民，手續(xù)非常簡(jiǎn)便，銀行只需驗(yàn)證登陸時(shí)間、首付款和房?jī)r(jià)即可，整個(gè)過程3-10天即可全部完成。
貸款利率分為固定利率和浮動(dòng)利率兩類。固定利率是指在貸款期內(nèi)利率不變，例如，X%，從第一天開始，至貸款合同到期，利率始終是X%。另一種利率是浮動(dòng)利率，是一個(gè)參數(shù)加上或減去X%，在貸款期內(nèi)，這個(gè)參數(shù)會(huì)變，但X%不變，例如P-0.3%，是指在貸款期內(nèi)，P(prime rate惠利率)會(huì)變，但-0.3%不變。浮動(dòng)利率，利率風(fēng)險(xiǎn)較大，但通常比相同貸款期的固定利率低。
從貸款到期前全部還清貸款并解除抵押是否有罰款來分類，貸款可以分為開放式和封閉式。如果借款人選擇開放式貸款，在貸款期內(nèi)可以隨時(shí)還清貸款并解除抵押，沒有罰款。如果選擇封閉式貸款，只要貸款沒有到期，提前還清貸款并解除抵押就會(huì)有罰款。
從以上分類可以看出，加拿大按揭貸款可以分為固定利率封閉式貸款，固定利率開放式貸款；浮動(dòng)利率開放式貸款，以及浮動(dòng)利率封閉式貸款。借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況作出選擇。
在加拿大，貸款期與還款期是不同的。借款人可以和銀行簽訂1年期的貸款合同，但可以預(yù)計(jì)30年還清貸款，即，貸款期1年，還款期30年。一年到期后，借款人可以選擇全部付清貸款，或在原銀行續(xù)借，或從其他銀行借款還給原貸款銀行。
與按揭貸款相關(guān)的消費(fèi)信貸產(chǎn)品還有房屋凈值額度。即，以房屋凈值做抵押的消費(fèi)信貸額度。這是一種可循環(huán)使用的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，由于有房屋凈值作為抵押，所以利率比普通的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，如果汽車貸款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己選擇按揭貸款還款頻率，例如，每周付，每?jī)芍芨叮吭赂?，最長(zhǎng)間隔為每月付。間隔越短，越能夠節(jié)省利息支出。
購房所需要購買的保險(xiǎn)有三大類：貸款違約保險(xiǎn)，火險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)）和人壽及傷殘險(xiǎn)。如果首付超過20%房?jī)r(jià)，則大多數(shù)情況下不會(huì)被要求購買貸款違約保險(xiǎn)。如果貸款買房，房產(chǎn)的火險(xiǎn)是一定要買的，因?yàn)榉慨a(chǎn)是銀行貸款的抵押物，如果房產(chǎn)是有管理費(fèi)的物業(yè)，而且管理費(fèi)已經(jīng)包含了火險(xiǎn)保費(fèi)，則無需另外購買。至于人壽保險(xiǎn)和傷殘險(xiǎn)，是借款人可以選擇的保險(xiǎn)，如果借款人購買了按揭貸款相關(guān)的壽險(xiǎn)，一旦借款人出現(xiàn)人身意外，則保險(xiǎn)公司會(huì)償付貸款余額；如果借款人購買了傷殘險(xiǎn)，一旦遭遇工傷意外，保險(xiǎn)公司會(huì)在傷殘期間代為償付貸款的月供款。
在安省，房產(chǎn)交割是通過律師完成的。貸款最終批準(zhǔn)并滿足所有貸款條件后，銀行會(huì)明確指示律師放款金額。律師接到指示后，會(huì)計(jì)算借款人房產(chǎn)交易成本，并通知借款人將首付款余款和交割費(fèi)用交至律師行，并邀請(qǐng)借款人在律師行簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文件后，律師會(huì)向銀行發(fā)出索款指示，在房產(chǎn)交割時(shí)，銀行會(huì)將貸款劃入律師行的托管賬戶，最終由買方律師將全款劃入賣方律師賬戶，完成整個(gè)交收工作，買家獲得新房鑰匙，賣家獲得賣房款項(xiàng)。需要注意的是，借款人簽訂按揭貸款文件是在律師行完成的，而不是在銀行簽署借款文件。也就是說，只有在律師面前簽署的貸款文件才是有效的，此前簽署的各類文件都不是正式借款合同。有些申請(qǐng)人同時(shí)在幾個(gè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，最終在律師行會(huì)有幾份貸款文件等待簽署，借款人選擇哪一家銀行的文件，最終貸款合同就是與這一家銀行簽署的。
新移民在沒有收入的情況下，不僅可以申請(qǐng)到自住房按揭貸款，也可以申請(qǐng)到投資類房產(chǎn)按揭貸款，包括樓花按揭貸款。首付款比例會(huì)高于自住房按揭貸款。樓花按揭貸款可以鎖定利率長(zhǎng)達(dá)3年，同時(shí)也可以鎖定新移民身份。
加拿大除了各大商業(yè)銀行辦理按揭貸款之外，一些中小金融機(jī)構(gòu)也可以受理按揭貸款申請(qǐng)，借款人可以通過貸款經(jīng)紀(jì)代理申請(qǐng)。加拿大的一些主要商業(yè)銀行，例如皇家銀行(RBC)、帝國商業(yè)銀行(CIBC)、滿地可銀行(BMO)、匯豐銀行(HSBC)等均不接受貸款經(jīng)紀(jì)的代理。
如果讀者對(duì)上述內(nèi)容有任何疑問，可以在Google的查詢欄內(nèi)輸入“加拿大住房貸款XXX（問題關(guān)鍵字）”再輸入“+”，再輸入“紅雨”即可找到相關(guān)問題的答案。例如“加拿大住房貸款罰款+紅雨”，“加拿大樓花貸款+紅雨”“加拿大房屋凈值額度+紅雨”。。。