一、單項(xiàng)選擇題(30題，題號(hào)1～30，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題0.5分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)
1.土地價(jià)格與一般物價(jià)相比，有其自身的特點(diǎn)，其中不包括( )不同。
A.表示方式
B.價(jià)格基礎(chǔ)
C.生產(chǎn)成本
D.形成時(shí)間
2.影響地價(jià)的行政因素不包括( )。
A.土地制度
B.住房制度
C.城市化進(jìn)程
D.行政隸屬變更
3.按土地價(jià)格的表達(dá)方法分類，地價(jià)可分為( )。
A.交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
B.土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)
C.申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)
D.所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格
4.土地是一種能帶來(lái)恒久收益的資產(chǎn)，其價(jià)格的本質(zhì)是( )價(jià)格。
A.租賃權(quán)
B.抵押權(quán)
C.使用權(quán)
D.收益
5.土地估價(jià)方法可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法，下列選項(xiàng)中不屬于應(yīng)用估價(jià)法的是( )。
A.路線價(jià)估價(jià)法
B.標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法
C.成本逼近法
D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
6.土地分等定級(jí)的實(shí)質(zhì)就是依據(jù)( )，評(píng)定出土地等級(jí)。
A.土地價(jià)值的優(yōu)劣
B.土地區(qū)位
C.土地使用價(jià)值的優(yōu)劣
D.土地成本
7.已出讓的國(guó)有土地，若變更原出讓合同約定提高宗地建筑容積率，應(yīng)向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)。從土地估價(jià)的角度分析，符合( )。
A.替代原則
B.貢獻(xiàn)原則
C.變動(dòng)原則
D.協(xié)調(diào)原則
8.根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論而構(gòu)成的“杜能圈”中的第四圈為( )。
A.林業(yè)區(qū)
B.草田輪作區(qū)
C.谷物輪作區(qū)
D.自由農(nóng)作區(qū)
9.人們出行的便捷與否和距站點(diǎn)的距離有關(guān)，按一般規(guī)律，每個(gè)站點(diǎn)的影響半徑在( )km之間，超過這個(gè)半徑，人們就會(huì)到其他站點(diǎn)去。
A.0～0.3
B.0.3～0.5
C.0.3～0.7
D.0.5～0.7
10.下列關(guān)于農(nóng)用地特點(diǎn)的說法錯(cuò)誤的是( )。
A.農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象，又是勞動(dòng)手段，是不可替代的生產(chǎn)資料
B.農(nóng)用地是一種取之不盡，用之不竭的資源
C.農(nóng)用地受自然環(huán)境的影響顯著
D.農(nóng)用地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用 11.農(nóng)用地定級(jí)考慮的因素中不包括( )因素。
A.自然經(jīng)濟(jì)
B.人文社會(huì)
C.區(qū)位差異
D.耕地便利
12.在房產(chǎn)出租、小商品活動(dòng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，評(píng)估的技術(shù)路線往往采用( )。
A.租金剝離法
B.層次分析法
C.總分頻率曲線法
D.級(jí)差收益測(cè)算法
13.土地質(zhì)量即土地的( )，其優(yōu)劣由土地位置和地塊的條件決定。
A.成本
B.潛力
C.價(jià)值
D.使用價(jià)值
14.土地等級(jí)評(píng)定或土地條件均值區(qū)劃分以( )現(xiàn)狀為準(zhǔn)。
A.工業(yè)用地
B.住宅用地
C.城鎮(zhèn)土地
D.農(nóng)村土地
15.市場(chǎng)交易資料整理中的土地費(fèi)用不包括( )。
A.管理費(fèi)
B.修理費(fèi)
C.折舊費(fèi)
D.以直接歸屬土地負(fù)擔(dān)部分為限的土地稅
16.保證樣本調(diào)查質(zhì)量的關(guān)鍵是( )。
A.制訂周密的資料收集計(jì)劃
B.編制準(zhǔn)確的調(diào)查表格
C.調(diào)查人員的技能掌握與運(yùn)用
D.選擇正確的調(diào)查方法
17.土地估價(jià)中最常用的方法是( )。
A.市場(chǎng)比較法
B.剩余法
C.收益還原法
D.路線估價(jià)法
18.確定還原利率時(shí)，通?？蓞⒖嫉囊罁?jù)不包括( )利率。
A.存款
B.貸款
C.實(shí)質(zhì)
D.資本
19.由于與不動(dòng)產(chǎn)投資利潤(rùn)率、土地投資利潤(rùn)率有一定的區(qū)別，因此一般只作為參考指標(biāo)，且在實(shí)際評(píng)估中不能直接采用的是( )。
A.存款利率
B.貸款利率
C.實(shí)質(zhì)利率
D.不動(dòng)產(chǎn)租金與買賣價(jià)格的比率
20.下列屬于土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)遵循的原則是( )。
A.優(yōu)先保證居民住宅用地
B.占用耕地與補(bǔ)充耕地相平衡
C.城鎮(zhèn)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相脫離
D.嚴(yán)格依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，控制住宅用地總量，保護(hù)耕地?！?1.下列屬于商品租金，卻不屬于成本租金的是( )。
A.折舊費(fèi)
B.保險(xiǎn)費(fèi)
C.貸款利息
D.房產(chǎn)稅
22.1986年9月國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除( )后的余值或房產(chǎn)的租金收入。
A.10%～30%
B.20%～30%
C.15%～30%
D.10%～25%
23.假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是( )的變種。
A.市場(chǎng)比較法
B.成本法
C.收益還原法
D.路線價(jià)法
24.下列不屬于影響不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供給的主要因素的是( )。
A.自然供給
B.社會(huì)需求
C.經(jīng)濟(jì)支持
D.計(jì)劃和規(guī)劃
25.在我國(guó)，決定供應(yīng)的主要因素是( )。
A.自然供給
B.社會(huì)需求
C.價(jià)格
D.計(jì)劃和規(guī)劃
26.在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素中，( )直接影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展
B.物價(jià)
C.財(cái)政與金融狀況
D.居民收入
27.不動(dòng)產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容不包括( )。
A.項(xiàng)目的必要性分析
B.對(duì)項(xiàng)目期望的可靠性分析
C.項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析
D.項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
28.營(yíng)銷分析是運(yùn)用( )技術(shù)，把不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分組，從中選取需求空間較大的對(duì)象群，根據(jù)它們的需要為開發(fā)商提供建議的一種研究。
A.市場(chǎng)營(yíng)銷
B.市場(chǎng)策劃
C.市場(chǎng)預(yù)測(cè)
D.市場(chǎng)細(xì)分
29.土地的( )是土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的核心。
A.供求機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制
B.價(jià)格決定機(jī)制與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
C.競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制
D.供求機(jī)制與價(jià)格決定機(jī)制
30.任何不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格起伏及供求變化，其基礎(chǔ)的影響因素是來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的
( )環(huán)境。
A.人文
B.自然
C.經(jīng)濟(jì)
D.社會(huì) 二、多項(xiàng)選擇題(20題，題號(hào)31～50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有2個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題1.5分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.35分)
31.城鎮(zhèn)土地級(jí)別的劃分方法包括( )。
A.總分?jǐn)?shù)軸法
B.總分頻率曲線法
C.因素成對(duì)比較法
D.總分剖面圖法
E.層次分析法
32.影響土地價(jià)格的人口因素包括( )。
A.人口密度
B.人口自然增長(zhǎng)率
C.人口素質(zhì)
D.家庭人口構(gòu)成
E.人口分布
33.土地價(jià)格是由( )相互作用、相互影響所形成的。
A.不可移動(dòng)性
B.效用
C.相對(duì)稀缺性
D.相關(guān)政策
E.有效需求
34.在土地估價(jià)法中，以下屬于基本估價(jià)法的有( )。
A.剩余法
B.市場(chǎng)比較法
C.路線價(jià)估價(jià)法
D.標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法
E.成本逼近法35.影響土地區(qū)位的主要因素包括( )因素。
A.區(qū)域
B.自然
C.社會(huì)經(jīng)濟(jì)
D.人文
E.行政
36.土地估價(jià)是作為( )進(jìn)行土地交易、土地資產(chǎn)管理等方面的依據(jù)。
A.組織
B.國(guó)家
C.個(gè)人
D.單位
E.社會(huì)團(tuán)體
37.為滿足全面、科學(xué)、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要對(duì)( )進(jìn)行評(píng)定。
A.土地價(jià)值
B.土地使用價(jià)值
C.土地價(jià)格
D.土地成本
E.土地增值收益
38.農(nóng)用地分等定級(jí)的任務(wù)，是根據(jù)農(nóng)用地的( )屬性，對(duì)農(nóng)用地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合、定量評(píng)定，并劃分等級(jí)與級(jí)別。
A.自然
B.社會(huì)
C.區(qū)域
D.人文
E.經(jīng)濟(jì)
39.農(nóng)用地分等定級(jí)的原則有( )原則。
A.綜合分析
B.分層控制
C.多重因素
D.土地收益差異
E.需求與供給
40.在擬定土地估價(jià)作業(yè)計(jì)劃之前應(yīng)開展的工作包括( )。
A.實(shí)地踏勘，收集有關(guān)資料
B.簽訂土地估價(jià)合同或協(xié)議書
C.確定估價(jià)基準(zhǔn)日
D.選擇適宜的估價(jià)方法
E.試算待估價(jià)宗地價(jià)格 41.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)有( )。
A.全域性
B.分用途
C.無(wú)限期
D.平均性
E.有限期
42.地價(jià)是地租的資本化，是土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反映，是( )的購(gòu)買價(jià)格。
A.土地價(jià)值
B.土地使用價(jià)值
C.土地收益
D.土地權(quán)利
E.土地剩余價(jià)值
43由于( )的不同，形成了不同標(biāo)準(zhǔn)和起不同作用的地價(jià)形式。
A.土地質(zhì)量
B.地產(chǎn)權(quán)利
C.土地區(qū)位
D.市場(chǎng)供求關(guān)系
E.政府土地管理政策
44.土地分等定級(jí)一般應(yīng)遵循的原則有( )原則。
A.地域分級(jí)
B.土地差異
C.綜合分析
D.主導(dǎo)因素
E.定量與定性分析結(jié)合
45.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級(jí)分為( )。
A.綜合定級(jí)
B.分類定級(jí)
C.多項(xiàng)定級(jí)
D.多用途定級(jí)
E.單項(xiàng)定級(jí)
46.全部不動(dòng)產(chǎn)對(duì)( )必須具有效用。
A.承租人
B.承租型所有人
C.所有權(quán)人
D.投資型所有人
E.自用型所有人
47.對(duì)于( )等均需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
A.企業(yè)兼并
B.投資
C.參股
D.企業(yè)解體
E.企業(yè)重組
48.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要包括( )。
A.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策
B.城市化進(jìn)度
C.社會(huì)治安狀況
D.財(cái)政收支與金融狀況
E.政治治安狀況
49.影響土地價(jià)格兇素中的經(jīng)濟(jì)因素有( )。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
B.居民收入和消費(fèi)水平
C.房地產(chǎn)投機(jī)
D.財(cái)政收支與金融狀況
E.物價(jià)變動(dòng)
50.可行性研究是( )的依據(jù)。
A.項(xiàng)目審批
B.資金籌措
C.編制設(shè)計(jì)任務(wù)書
D.開發(fā)商與各方簽訂合同
E.確定項(xiàng)目金額 三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)
(一)2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程度的國(guó)有空地，土地總面積為10000m2，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序，預(yù)測(cè)未來(lái)三至四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元/m2，樓層在8層以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元/m2，平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6%，開發(fā)利潤(rùn)率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30%。根據(jù)以上內(nèi)容，回答51～55小題的問題。
51.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。
A.收益還原法
B.市場(chǎng)比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)最恰當(dāng)?shù)氖? )。
A.因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序，有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，遵循替代原則
B.因?yàn)閰^(qū)域未來(lái)價(jià)格年平均上漲比率僅為2%，市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C.實(shí)際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合利用原則
D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合利用原則
53.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是( )萬(wàn)元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
54.該宗國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為( )萬(wàn)元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
55.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16日競(jìng)價(jià)成功一宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，并于2005年6月28日與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國(guó)有土地使用證。2006年7月26日，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估價(jià)期日為( )。、
A.2006年7月26日，但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值
B.2005年6月28日，但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場(chǎng)地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內(nèi)容，回答56～60小題的問題。
56.該宗地于2009年12月31日的單位地價(jià)為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
57.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于土地取得費(fèi)的是( )。
A.勞動(dòng)力安置費(fèi)
B.土地平整費(fèi)
C.拆遷費(fèi)
D.征地費(fèi)
58.利用剩余法所計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費(fèi)用。
A.
B.最低
C.合理
D.總
59.反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價(jià)形式是( )地價(jià)。
A.宗地
B.出讓
C.基準(zhǔn)
D.標(biāo)定
60.下列對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。
A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可使之無(wú)人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響
D.土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來(lái)四、計(jì)算題(2題，共45分。其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/m2，總價(jià)為元;計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/m2，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代人數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)
(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價(jià)格和總價(jià)格。
土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當(dāng)時(shí)征收時(shí)包括代征的500m2的綠化用地在內(nèi)總面積共計(jì)5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當(dāng)時(shí)獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場(chǎng)地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬60m長(zhǎng)的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時(shí)已經(jīng)按照長(zhǎng)500元/m在出讓價(jià)中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝悊栴}補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進(jìn)行調(diào)整)。其他有關(guān)資料：
(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價(jià)格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。
(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的更新成果?；鶞?zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日為2008年1月1日;基準(zhǔn)地價(jià)為各類用途在法定出讓年期，各級(jí)別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
(3)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，得知該宗地位于五級(jí)工業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”;紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費(fèi)平均增加10元/m2。
(4)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計(jì)算得到該宗地地價(jià)影響因素總修正幅度為5%。
(5)該市五級(jí)工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個(gè)百分點(diǎn)。
(6)土地還原率為6%。
(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價(jià)一宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當(dāng)時(shí)出讓地價(jià)為100萬(wàn)元，建筑造價(jià)為300萬(wàn)元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評(píng)估作價(jià)，據(jù)調(diào)查，2001～2006年該地區(qū)物價(jià)指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項(xiàng)費(fèi)用為20萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)費(fèi)為2億元/km2，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報(bào)率為15%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價(jià)為1500元/m2，試根據(jù)上述資料評(píng)估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。四、計(jì)算題
(一)
1.解題思路與方法選用
根據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象處于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系，適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。
2.解題步驟
(1)確定宗地所在土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)水平
該宗地處于五級(jí)工業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)水平為500元/m2。(2)確定宗地影響因素修正系數(shù)根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價(jià)影響因素總修正幅度為5%。(3)確定年期修正系數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年7月1日，該宗地2005年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，于估價(jià)期日的土地剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定出讓年期為50年，土地還原率為6%，則使用年期修正系數(shù)為
y=[1-1/(1+6%)46]/[1-1/(1+6%)50]=0.9849
(4)確定期日修正系數(shù)
該市工業(yè)用地價(jià)格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日為2008年1月1日，宗地估價(jià)期日為2009年7月1日，則期日修正系數(shù)=(1+0.5%)18=1.0939
(5)確定容積率修正系數(shù)
根據(jù)本題所提供的資料，五級(jí)工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準(zhǔn)容積率每增加或降低0.1，均向上修正2個(gè)百分點(diǎn)。
待估宗地容積率=建筑面積/土地面積=6000/5000=1.2
容積率修正系數(shù)=1+2×2%=1.04
(6)土地開發(fā)程度修正
該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不一致，需進(jìn)行宗地開發(fā)程度修正。
開發(fā)程度修正額=(10×5)元/m2=50元/m2
(7)計(jì)算宗地價(jià)格
待估宗地單位地價(jià)一宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×
期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額
=[500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.04+50]元/m2=638元/m2
宗地總價(jià)=638萬(wàn)元×<(5500-500)/10000=319萬(wàn)元
(8)地下電纜減價(jià)修正
地下電纜減價(jià)=500元/m×60m=3萬(wàn)元
最后地價(jià)=(319-3)萬(wàn)元=316萬(wàn)元
(二)
1.解題思路與方法選用
根據(jù)題意，需估價(jià)的是一宗新開發(fā)的土地，適宜選用成本逼近法評(píng)估。對(duì)已有房屋的估價(jià)適宜采用重置價(jià)格折舊法。
2.解題步驟
第一步：采用成本逼近法計(jì)算土地使用權(quán)現(xiàn)值
(1)土地取得費(fèi)：20萬(wàn)元/畝=300元/m2(1畝一666.67m2)
(2)土地開發(fā)費(fèi)：2億元/km2-200元m2
(3)計(jì)算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2X[(1+12%)0.5-1]=47.67元/m2
(4)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)：(300+200)元/m2×15%=75元/m2
(5)成本地價(jià)：(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元/m2
(6)土地出讓增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2
(7)目前剩余年期為45年，即土地使用權(quán)現(xiàn)值為
(622.67+93.40)元/m2×[1—1/(1+10%)45]=706.25元/m2
(8)土地使用權(quán)總價(jià)=706.25元/m2X2000m2=1412500元
第二步：用重置成本折舊法計(jì)算房屋現(xiàn)值
計(jì)算年折舊費(fèi)
因?yàn)槌鲎屍跐M，土地及地上建筑物由政府無(wú)償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置1
必須在使用年期內(nèi)折舊完畢。
年折舊費(fèi)=重置價(jià)/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125
建筑現(xiàn)值=重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限
=(1500×2500-78125×3)元=3515625元
第三步：計(jì)算房地產(chǎn)現(xiàn)值
房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地使用權(quán)現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值
=(1412500+3515625)元=4928125元