為大家收集整理了《加拿大移民：加拿大新移民貸款買房流程和要點》供大家參考，希望對大家有所幫助?。。?BR> 最近搞了兩次新移民首次置業(yè)的免費講座，得到很多反饋，同時也收到網友的來信，希望筆者能用最簡單的語言，面地介紹一下新移民買房貸款的流程，以及注意事項。加拿大2010和2011年新移民登陸數(shù)量連創(chuàng)新高，分別為27萬和29萬。加拿大移民政策——每年新移民量約占加拿大人口的1%，這項基本國策始終沒有改變，大量的新移民還會源源不斷登陸這片自由、祥和的土地。預計2012年新移民登陸數(shù)量將首次突破30萬人。對于新移民，置業(yè)安家是首要的問題，如果祖國的資產還沒有全部轉移到加拿大，貸款買房是一個必然的選擇。新移民通常會從老鄉(xiāng)、同學、親友那里獲得安家信息，由于個人經歷不同，很多新移民獲取的信息并不全面，關于新移民買房按揭貸款的流程和注意事項總結如下。
銀行是否批準按揭貸款，取決于申請人的還款能力和還款意愿。馬上找到工作，有收入的新移民，在沒有其他家庭債務的情況下，如果首付款高于房價的20%，按照現(xiàn)行利率，貸款金額為家庭稅前年收入的5-6倍；如果首付款低于房價的20%，則貸款金額為家庭稅前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例為5%。大多數(shù)新移民無法很快找到工作，在沒有收入的情況下，登陸5年內的新移民，首付30%的情況下，也可以申請到按揭貸款，而且不需要驗證收入。至于還款意愿，加拿大的金融機構幾乎完全依賴申請人的信用記錄報告來判斷。有嚴重不良信用記錄的借款人，通常會被拒絕。對于新移民，沒有信用記錄是正常的，例如，落地半個月內就貸款買房，當然不會有太多信用記錄，只要借款人沒有不良信用記錄即可。
從買房流程上來看，每個購房者開始買房的第一步是在銀行申請預授信，即，在看房和簽訂買房合同之前，完成貸款申請。這樣做的好處有三個：確保信用記錄沒有問題，沒有未發(fā)現(xiàn)的沒有及時償還的債務，信用記錄沒有被張冠李戴；鎖定當前的利率；知道自己能夠借到多少錢。1.獲得銀行的預授信文件之后，消費者可以在貸款金額的基礎上加上自己的首付款，從而確定目標房價。2.在利率鎖定期內完成房產交割，可以適用鎖定的利率，通常利率鎖定期為90-120天。3.如果在申請預授信時發(fā)現(xiàn)信用記錄有問題，包括被張冠李戴，發(fā)現(xiàn)有未償還債務，需要立刻采取行動予以補救。
加拿大商業(yè)銀行對購房首付款的要求不盡相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%，則商業(yè)銀行需要購買按揭貸款違約保險，保費會由申請人承擔，這一點，所有銀行的要求都是一致的。至于首付款來源和存款時間各個銀行都不同。有些銀行需要查驗最近三個月的銀行交易記錄，有些銀行要求出具首付款款項來源。對于很多新移民來說這些要求比較難以滿足，剛剛登陸就買房，則無法提供三個月對賬單；由于中國的外匯管制（每人每年匯出等值5萬美元），很多從中國匯來的款項很難證明是來自借款人本人在的中國賬戶。BMO（滿地可銀行）在這方面的要求比較合理，借款人在申請按揭貸款時，不要求賬戶中已經準備好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入設在加拿大的銀行賬戶即可，沒有額外的要求。
簽訂買房合同后，已經申請了預授信的客戶，需要交將買賣合同提供給銀行，將預授信轉為正式批準。沒有申請預授信，先簽訂買賣合同的消費者，在簽訂定合同時設置一個保留條件，即，如果在5天內無法獲得按揭貸款批準，將有權取消買房合同并撤回購房定金。需要提醒大家的是，即使銀行正式批復了也有可能最終拒絕放款，或改變貸款金額，問題通常出在房屋狀況和收入兩方面。銀行委托的評估師驗房后發(fā)現(xiàn)，成交價嚴重偏離房屋市值，貸款金額會按照評估價重新審定，如果房屋有非法改建或曾種植大麻等情況，銀行甚至可以拒絕貸款。申請人在提交申請時，如果所述的收入不實，或最終無法驗證所述收入，銀行也會改變貸款金額，甚至拒絕放款。加拿大的銀行與中國的銀行不同，貸款審批時完全依據借款人所述信息就可以批復，然后再去驗證，因此貸款批復的速度通常都非?？欤恢羶商旒纯赏瓿?，然后再去驗證，所以申請人在申請時所述信息的準確性非常重要。對于沒有收入的新移民，手續(xù)非常簡便，銀行只需驗證登陸時間、首付款和房價即可，整個過程3-10天即可全部完成。
貸款利率分為固定利率和浮動利率兩類。固定利率是指在貸款期內利率不變，例如，X%，從第一天開始，至貸款合同到期，利率始終是X%。另一種利率是浮動利率，是一個參數(shù)加上或減去X%，在貸款期內，這個參數(shù)會變，但X%不變，例如P-0.3%，是指在貸款期內，P(prime rate惠利率)會變，但-0.3%不變。浮動利率，利率風險較大，但通常比相同貸款期的固定利率低。
從貸款到期前全部還清貸款并解除抵押是否有罰款來分類，貸貸款可以分為開放式和封閉式。如果借款人選擇開放式貸款，在貸款期內可以隨時還清貸款并解除抵押，沒有罰款。如果選擇封閉式貸款，只要貸款沒有到期，提前還清貸款并解除抵押就會有罰款。
從以上分類可以看出，加拿大按揭貸款可以分為固定利率封閉式貸款，固定利率開放式貸款；浮動利率開放式貸款，以及浮動利率封閉式貸款。借款人可以根據自己的實際情況作出選擇。
在加拿大，貸款期與還款期是不同的。借款人可以和銀行簽訂1年期的貸款合同，但可以預計30年還清貸款，即，貸款期1年，還款期30年。一年到期后，借款人可以選擇全部付清貸款，或在原銀行續(xù)借，或從其他銀行借款還給原貸款銀行。
與按揭貸款相關的消費信貸產品還有房屋凈值額度。即，以房屋凈值做抵押的消費信貸額度。這是一種可循環(huán)使用的消費信貸產品，由于有房屋凈值作為抵押，所以利率比普通的消費信貸產品，如果汽車貸款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己選擇按揭貸款還款頻率，例如，每周付，每兩周付，每月付，最長間隔為每月付。間隔越短，越能夠節(jié)省利息支出。
購房所需要購買的保險有三大類：貸款違約保險，火險（財產險）和人壽及傷殘險。如果首付超過20%房價，則大多數(shù)情況下不會被要求購買貸款違約保險。如果貸款買房，房產的火險是一定要買的，因為房產是銀行貸款的抵押物，如果房產是有管理費的物業(yè)，而且管理費已經包含了火險保費，則無需另外購買。至于人壽保險和傷殘險，是借款人可以選擇的保險，如果借款人購買了按揭貸款相關的壽險，一旦借款人出現(xiàn)人身意外，則保險公司會償付貸款余額；如果借款人購買了傷殘險，一旦遭遇工傷意外，保險公司會在傷殘期間代為償付貸款的月供款。
在安省，房產交割是通過律師完成的。貸款最終批準并滿足所有貸款條件后，銀行會明確指示律師放款金額。律師接到指示后，會計算借款人房產交易成本，并通知借款人將首付款余款和交割費用交至律師行，并邀請借款人在律師行簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文件后，律師會向銀行發(fā)出索款指示，在房產交割時，銀行會將貸款劃入律師行的托管賬戶，最終由買方律師將全款劃入賣方律師賬戶，完成整個交收工作，買家獲得新房鑰匙，賣家獲得賣房款項。需要注意的是，借款人簽訂按揭貸款文件是在律師行完成的，而不是在銀行簽署借款文件。也就是說，只有在律師面前簽署的貸款文件才是有效的，此前簽署的各類文件都不是正式借款合同。有些申請人同時在幾個銀行申請按揭貸款，最終在律師行會有幾份貸款文件等待簽署，借款人選擇哪一家銀行的文件，最終貸款合同就是與這一家銀行簽署的。
新移民在沒有收入的情況下，不僅可以申請到自住房按揭貸款，也可以申請到投資類房產按揭貸款，包括樓花按揭貸款。首付款比例會高于自住房按揭貸款。樓花按揭貸款可以鎖定利率長達3年，同時也可以鎖定新移民身份。
加拿大除了各大商業(yè)銀行辦理按揭貸款之外，一些中小金融機構也可以受理按揭貸款申請，借款人可以通過貸款經紀代理申請。加拿大的一些主要商業(yè)銀行，例如皇家銀行(RBC)、帝國商業(yè)銀行(CIBC)、滿地可銀行(BMO)、匯豐銀行(HSBC)等均不接受貸款經紀的代理。
銀行是否批準按揭貸款，取決于申請人的還款能力和還款意愿。馬上找到工作，有收入的新移民，在沒有其他家庭債務的情況下，如果首付款高于房價的20%，按照現(xiàn)行利率，貸款金額為家庭稅前年收入的5-6倍；如果首付款低于房價的20%，則貸款金額為家庭稅前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例為5%。大多數(shù)新移民無法很快找到工作，在沒有收入的情況下，登陸5年內的新移民，首付30%的情況下，也可以申請到按揭貸款，而且不需要驗證收入。至于還款意愿，加拿大的金融機構幾乎完全依賴申請人的信用記錄報告來判斷。有嚴重不良信用記錄的借款人，通常會被拒絕。對于新移民，沒有信用記錄是正常的，例如，落地半個月內就貸款買房，當然不會有太多信用記錄，只要借款人沒有不良信用記錄即可。
從買房流程上來看，每個購房者開始買房的第一步是在銀行申請預授信，即，在看房和簽訂買房合同之前，完成貸款申請。這樣做的好處有三個：確保信用記錄沒有問題，沒有未發(fā)現(xiàn)的沒有及時償還的債務，信用記錄沒有被張冠李戴；鎖定當前的利率；知道自己能夠借到多少錢。1.獲得銀行的預授信文件之后，消費者可以在貸款金額的基礎上加上自己的首付款，從而確定目標房價。2.在利率鎖定期內完成房產交割，可以適用鎖定的利率，通常利率鎖定期為90-120天。3.如果在申請預授信時發(fā)現(xiàn)信用記錄有問題，包括被張冠李戴，發(fā)現(xiàn)有未償還債務，需要立刻采取行動予以補救。
加拿大商業(yè)銀行對購房首付款的要求不盡相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%，則商業(yè)銀行需要購買按揭貸款違約保險，保費會由申請人承擔，這一點，所有銀行的要求都是一致的。至于首付款來源和存款時間各個銀行都不同。有些銀行需要查驗最近三個月的銀行交易記錄，有些銀行要求出具首付款款項來源。對于很多新移民來說這些要求比較難以滿足，剛剛登陸就買房，則無法提供三個月對賬單；由于中國的外匯管制（每人每年匯出等值5萬美元），很多從中國匯來的款項很難證明是來自借款人本人在的中國賬戶。BMO（滿地可銀行）在這方面的要求比較合理，借款人在申請按揭貸款時，不要求賬戶中已經準備好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入設在加拿大的銀行賬戶即可，沒有額外的要求。
簽訂買房合同后，已經申請了預授信的客戶，需要交將買賣合同提供給銀行，將預授信轉為正式批準。沒有申請預授信，先簽訂買賣合同的消費者，在簽訂定合同時設置一個保留條件，即，如果在5天內無法獲得按揭貸款批準，將有權取消買房合同并撤回購房定金。需要提醒大家的是，即使銀行正式批復了也有可能最終拒絕放款，或改變貸款金額，問題通常出在房屋狀況和收入兩方面。銀行委托的評估師驗房后發(fā)現(xiàn)，成交價嚴重偏離房屋市值，貸款金額會按照評估價重新審定，如果房屋有非法改建或曾種植大麻等情況，銀行甚至可以拒絕貸款。申請人在提交申請時，如果所述的收入不實，或最終無法驗證所述收入，銀行也會改變貸款金額，甚至拒絕放款。加拿大的銀行與中國的銀行不同，貸款審批時完全依據借款人所述信息就可以批復，然后再去驗證，因此貸款批復的速度通常都非?？欤恢羶商旒纯赏瓿?，然后再去驗證，所以申請人在申請時所述信息的準確性非常重要。對于沒有收入的新移民，手續(xù)非常簡便，銀行只需驗證登陸時間、首付款和房價即可，整個過程3-10天即可全部完成。
貸款利率分為固定利率和浮動利率兩類。固定利率是指在貸款期內利率不變，例如，X%，從第一天開始，至貸款合同到期，利率始終是X%。另一種利率是浮動利率，是一個參數(shù)加上或減去X%，在貸款期內，這個參數(shù)會變，但X%不變，例如P-0.3%，是指在貸款期內，P(prime rate惠利率)會變，但-0.3%不變。浮動利率，利率風險較大，但通常比相同貸款期的固定利率低。
從貸款到期前全部還清貸款并解除抵押是否有罰款來分類，貸貸款可以分為開放式和封閉式。如果借款人選擇開放式貸款，在貸款期內可以隨時還清貸款并解除抵押，沒有罰款。如果選擇封閉式貸款，只要貸款沒有到期，提前還清貸款并解除抵押就會有罰款。
從以上分類可以看出，加拿大按揭貸款可以分為固定利率封閉式貸款，固定利率開放式貸款；浮動利率開放式貸款，以及浮動利率封閉式貸款。借款人可以根據自己的實際情況作出選擇。
在加拿大，貸款期與還款期是不同的。借款人可以和銀行簽訂1年期的貸款合同，但可以預計30年還清貸款，即，貸款期1年，還款期30年。一年到期后，借款人可以選擇全部付清貸款，或在原銀行續(xù)借，或從其他銀行借款還給原貸款銀行。
與按揭貸款相關的消費信貸產品還有房屋凈值額度。即，以房屋凈值做抵押的消費信貸額度。這是一種可循環(huán)使用的消費信貸產品，由于有房屋凈值作為抵押，所以利率比普通的消費信貸產品，如果汽車貸款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己選擇按揭貸款還款頻率，例如，每周付，每兩周付，每月付，最長間隔為每月付。間隔越短，越能夠節(jié)省利息支出。
購房所需要購買的保險有三大類：貸款違約保險，火險（財產險）和人壽及傷殘險。如果首付超過20%房價，則大多數(shù)情況下不會被要求購買貸款違約保險。如果貸款買房，房產的火險是一定要買的，因為房產是銀行貸款的抵押物，如果房產是有管理費的物業(yè)，而且管理費已經包含了火險保費，則無需另外購買。至于人壽保險和傷殘險，是借款人可以選擇的保險，如果借款人購買了按揭貸款相關的壽險，一旦借款人出現(xiàn)人身意外，則保險公司會償付貸款余額；如果借款人購買了傷殘險，一旦遭遇工傷意外，保險公司會在傷殘期間代為償付貸款的月供款。
在安省，房產交割是通過律師完成的。貸款最終批準并滿足所有貸款條件后，銀行會明確指示律師放款金額。律師接到指示后，會計算借款人房產交易成本，并通知借款人將首付款余款和交割費用交至律師行，并邀請借款人在律師行簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文件后，律師會向銀行發(fā)出索款指示，在房產交割時，銀行會將貸款劃入律師行的托管賬戶，最終由買方律師將全款劃入賣方律師賬戶，完成整個交收工作，買家獲得新房鑰匙，賣家獲得賣房款項。需要注意的是，借款人簽訂按揭貸款文件是在律師行完成的，而不是在銀行簽署借款文件。也就是說，只有在律師面前簽署的貸款文件才是有效的，此前簽署的各類文件都不是正式借款合同。有些申請人同時在幾個銀行申請按揭貸款，最終在律師行會有幾份貸款文件等待簽署，借款人選擇哪一家銀行的文件，最終貸款合同就是與這一家銀行簽署的。
新移民在沒有收入的情況下，不僅可以申請到自住房按揭貸款，也可以申請到投資類房產按揭貸款，包括樓花按揭貸款。首付款比例會高于自住房按揭貸款。樓花按揭貸款可以鎖定利率長達3年，同時也可以鎖定新移民身份。
加拿大除了各大商業(yè)銀行辦理按揭貸款之外，一些中小金融機構也可以受理按揭貸款申請，借款人可以通過貸款經紀代理申請。加拿大的一些主要商業(yè)銀行，例如皇家銀行(RBC)、帝國商業(yè)銀行(CIBC)、滿地可銀行(BMO)、匯豐銀行(HSBC)等均不接受貸款經紀的代理。