2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》第五章講義
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第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)，為促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。 (商業(yè)用房、寫字樓、工房)
房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的目的：促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費(fèi)，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式：代理，居間
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用：傭金、延伸服務(wù)收費(fèi)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等，
使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)。
作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，優(yōu)化資源配置。
按經(jīng)紀(jì)對象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)
按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀(jì)
按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)
按經(jīng)紀(jì)對象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅
按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以接受一方或同時(shí)接受相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。
在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務(wù)并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，
2、有固定的服務(wù)場所，
3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，
4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，
5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)事和的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，
1、取得大專學(xué)歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年;
2、取得大學(xué)本科學(xué)歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年;
3、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;
4、取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;
5、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。
考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識》。
申請注冊的人員必須具備以下條件：
1取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書;
2無犯罪記錄;
3身體健康，能堅(jiān)持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作;
4經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于注冊期滿前3個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利：依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位;指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);經(jīng)所在機(jī)機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀(jì)合同;
要求委托人提供與交易有關(guān)的資料;有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：
遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;
不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);
保障委托人的權(quán)益;
為委托人保守商業(yè)秘密;按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查;接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等條件，依法設(shè)立并到工商登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
按業(yè)務(wù)類型分為：以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);管理型房地主經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。
特點(diǎn)：實(shí)物不發(fā)生空間位移;交易活動(dòng)主要在區(qū)域市場內(nèi)進(jìn)行;交易存在多層次性;買賣和租賃方式并存;二手房市場和新房市場同樣發(fā)達(dá);對中介服務(wù)依賴程度高;與金融的關(guān)聯(lián)性大;受法規(guī)政策約束強(qiáng)。
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25%以上;轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：
以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封的房地產(chǎn);
依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;
未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。
預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
新建商品房買賣的基本流程：
預(yù)購人尋找中意樓盤;
預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同;
辦理預(yù)售合同備案手續(xù);商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書;
辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。
新建商品房預(yù)售條件：取得土地使用權(quán)證;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;工程建設(shè)總投資25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;取得商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可應(yīng)提交證件：
商品房預(yù)售許可申請表;
開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明;
工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說明;商品房預(yù)售方案。
預(yù)售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。
現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價(jià)款的行為。
商品房現(xiàn)售的條件：
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
取得土地使用權(quán)證書;
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
已通過竣工驗(yàn)收;
拆遷安置已經(jīng)落實(shí);配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容：
1當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
2商品房基本狀況;
3商品房的銷售方式;
4商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
5交付使用條件及日期;
6裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
7配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
8公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
9面積差異的處理方式;
10辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
11解決爭議的方法;12違約責(zé)任;13雙方約定的其他事項(xiàng);
3、二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對象;買賣雙方簽訂房屋買賣合同;辦理交易過戶登記。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，達(dá)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設(shè)任務(wù)時(shí)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。
轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制;轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目依法得到批準(zhǔn)，并且達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件;轉(zhuǎn)讓合同合法有效。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列材料到建設(shè)行政主管部門辦理備案登記：
01、轉(zhuǎn)讓申請表;
02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件;
03、項(xiàng)目立項(xiàng);
04、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
05、原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證;
06、已進(jìn)行投資開發(fā)的證明條件;07、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖;
08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明;
09、受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明;
010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證;
011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;
012、受讓方對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明;
013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明;
014、其他需要提供的材料。
房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同;價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同;資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時(shí)間不同。
有下列情形的房屋不得出租：
01、未取得房屋所有權(quán)證。
02、司法機(jī)關(guān)裁定、查封的房屋。
03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的。
04、權(quán)屬有爭議的。
05、屬違法建筑的。
06、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。
08、不符合主管部門有關(guān)規(guī)定的。
09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
房地產(chǎn)抵押：指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：
1、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：
搜集房源、客源信息;
接待顧客;
簽訂委托合同;
房源與客源信息配對;
實(shí)地查看房屋;
商議交易價(jià)格;
協(xié)助訂立交易合同;協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶;
提供延伸服務(wù);結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;售后服務(wù)。
2、新建商品房樓盤代理為務(wù)流程：
搜集銷售代理項(xiàng)目信息;
制定營銷策劃方案;
簽訂銷售代理合同;
完善項(xiàng)目營銷策劃方案;
準(zhǔn)備銷售;
開始銷售;持續(xù)銷售;尾盤銷售;結(jié)算傭金及其他有關(guān)費(fèi)用。
3、新建商品房銷售業(yè)務(wù)流程：
接待顧客;
帶看現(xiàn)場;
購買洽談;
協(xié)助訂立商品房買賣合同;
協(xié)助結(jié)算成交價(jià)款和辦理抵押貸款;
售后服務(wù)
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第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)，為促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。 (商業(yè)用房、寫字樓、工房)
房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的目的：促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費(fèi)，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式：代理，居間
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用：傭金、延伸服務(wù)收費(fèi)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等，
使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)。
作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，優(yōu)化資源配置。
按經(jīng)紀(jì)對象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)
按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀(jì)
按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)
按經(jīng)紀(jì)對象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅
按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以接受一方或同時(shí)接受相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。
在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務(wù)并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，
2、有固定的服務(wù)場所，
3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，
4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，
5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)事和的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，
1、取得大專學(xué)歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年;
2、取得大學(xué)本科學(xué)歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年;
3、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;
4、取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;
5、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。
考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識》。
申請注冊的人員必須具備以下條件：
1取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書;
2無犯罪記錄;
3身體健康，能堅(jiān)持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作;
4經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于注冊期滿前3個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利：依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位;指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);經(jīng)所在機(jī)機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀(jì)合同;
要求委托人提供與交易有關(guān)的資料;有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：
遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;
不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);
保障委托人的權(quán)益;
為委托人保守商業(yè)秘密;按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查;接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等條件，依法設(shè)立并到工商登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
按業(yè)務(wù)類型分為：以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);管理型房地主經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。
特點(diǎn)：實(shí)物不發(fā)生空間位移;交易活動(dòng)主要在區(qū)域市場內(nèi)進(jìn)行;交易存在多層次性;買賣和租賃方式并存;二手房市場和新房市場同樣發(fā)達(dá);對中介服務(wù)依賴程度高;與金融的關(guān)聯(lián)性大;受法規(guī)政策約束強(qiáng)。
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25%以上;轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：
以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封的房地產(chǎn);
依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;
未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。
預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
新建商品房買賣的基本流程：
預(yù)購人尋找中意樓盤;
預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同;
辦理預(yù)售合同備案手續(xù);商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書;
辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。
新建商品房預(yù)售條件：取得土地使用權(quán)證;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;工程建設(shè)總投資25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;取得商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可應(yīng)提交證件：
商品房預(yù)售許可申請表;
開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明;
工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說明;商品房預(yù)售方案。
預(yù)售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。
現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價(jià)款的行為。
商品房現(xiàn)售的條件：
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
取得土地使用權(quán)證書;
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
已通過竣工驗(yàn)收;
拆遷安置已經(jīng)落實(shí);配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容：
1當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
2商品房基本狀況;
3商品房的銷售方式;
4商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
5交付使用條件及日期;
6裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
7配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
8公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
9面積差異的處理方式;
10辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
11解決爭議的方法;12違約責(zé)任;13雙方約定的其他事項(xiàng);
3、二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對象;買賣雙方簽訂房屋買賣合同;辦理交易過戶登記。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，達(dá)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設(shè)任務(wù)時(shí)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。
轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制;轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目依法得到批準(zhǔn)，并且達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件;轉(zhuǎn)讓合同合法有效。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列材料到建設(shè)行政主管部門辦理備案登記：
01、轉(zhuǎn)讓申請表;
02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件;
03、項(xiàng)目立項(xiàng);
04、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
05、原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證;
06、已進(jìn)行投資開發(fā)的證明條件;07、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖;
08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明;
09、受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明;
010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證;
011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;
012、受讓方對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明;
013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明;
014、其他需要提供的材料。
房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同;價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同;資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時(shí)間不同。
有下列情形的房屋不得出租：
01、未取得房屋所有權(quán)證。
02、司法機(jī)關(guān)裁定、查封的房屋。
03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的。
04、權(quán)屬有爭議的。
05、屬違法建筑的。
06、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。
08、不符合主管部門有關(guān)規(guī)定的。
09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
房地產(chǎn)抵押：指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：
1、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：
搜集房源、客源信息;
接待顧客;
簽訂委托合同;
房源與客源信息配對;
實(shí)地查看房屋;
商議交易價(jià)格;
協(xié)助訂立交易合同;協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶;
提供延伸服務(wù);結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;售后服務(wù)。
2、新建商品房樓盤代理為務(wù)流程：
搜集銷售代理項(xiàng)目信息;
制定營銷策劃方案;
簽訂銷售代理合同;
完善項(xiàng)目營銷策劃方案;
準(zhǔn)備銷售;
開始銷售;持續(xù)銷售;尾盤銷售;結(jié)算傭金及其他有關(guān)費(fèi)用。
3、新建商品房銷售業(yè)務(wù)流程：
接待顧客;
帶看現(xiàn)場;
購買洽談;
協(xié)助訂立商品房買賣合同;
協(xié)助結(jié)算成交價(jià)款和辦理抵押貸款;
售后服務(wù)