2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實務(wù)》第四章講義
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第四章 房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。(包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設(shè)計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收，商品房銷售，交付使用。)
特點：開民位置的固定性;開發(fā)市場的區(qū)域性;開發(fā)過程的時序性;受法規(guī)政策的影響;開民資金的巨大性;開發(fā)周期的較長性(單項開發(fā)一般需2-3年，綜合性一般需4-5年，大規(guī)模項目需10年以上);
開民投資的高風(fēng)險和高回報性;開發(fā)投資的保值增值性。(保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)需求量的增加，房產(chǎn)價格總體也呈上升直爭勢。D當(dāng)通貨膨脹、銀行存款利率下調(diào)較低時，投資房地產(chǎn)具有明顯的保值增值作用。)
按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)
按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)
按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)
按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機(jī)會的選擇，決策分析，前期工作，建設(shè)和租售四個階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進(jìn)行的。
(例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進(jìn)行了;在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項目投資額的一定比例時，商品房預(yù)售就可以開始了。)
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
按經(jīng)營管理對象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā);專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè);進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。
按注冊資金來源分：外資、內(nèi)資。
按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制
按開發(fā)經(jīng)營范圍分：全國性，區(qū)域性
按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：
具備以下條件
1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，
2、有固定的場所，
3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本，
4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
資質(zhì)等級：
一級開發(fā)資質(zhì)：1注冊資金不低于5000萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上;
3近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上;
4連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于15萬㎡以上;
6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，
持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱;8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
二級開發(fā)資質(zhì)：
1注冊資金不低于2000萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上;3近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上;
4連續(xù)
3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上;6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱;
8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
三級開發(fā)資質(zhì)：
1注冊資金不低于800萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上;
3房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上;
4連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
6工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱;
7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
8未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
四級開發(fā)資質(zhì)：
1注冊資金不低于100萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上;
3已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
4有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
5工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱、財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;
6商品房銷售中實行了兩書制度;
7未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機(jī)會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價、經(jīng)濟(jì)社會評價;
四、房地的開發(fā)前期準(zhǔn)備：在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程開工這段時間。
1、獲取建設(shè)用地使用權(quán)。
2、征地拆遷補償安置。
3、開發(fā)場地工程勘測。(是開發(fā)建設(shè)項目得以實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設(shè)前期工作的重要組成部分。
內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務(wù)，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準(zhǔn)備，野外調(diào)查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。)
4、規(guī)劃設(shè)計。(1基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟(jì)，施工，美觀。
2規(guī)劃設(shè)計主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;
居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。
3建筑設(shè)計。住宅建筑的平立面設(shè)計(合理確定層高和層數(shù)，正確設(shè)計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積);住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計;住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計;
4規(guī)劃設(shè)計管理與審批。建設(shè)項目選址;建設(shè)用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;臨時建設(shè)和臨時用地的管理);建設(shè)工程規(guī)劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證)。
5、建設(shè)工程招投標(biāo)。(方式：公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo))
6、辦理開工手續(xù)。(申請施工許可證應(yīng)具備條件：(用地批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設(shè)資金已落實，其它規(guī)定。)
7、制定建設(shè)施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等)
8、施工現(xiàn)場臨時三通一平(供水，供電，臨時道路)
五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
1、施工建設(shè)管理(主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施
)2、工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。(主要任務(wù)：組織管理，費用管理，進(jìn)度管理，質(zhì)量管理，合同管理。
工程進(jìn)度管理：客觀進(jìn)度計劃，總進(jìn)度計劃，單位工程進(jìn)度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質(zhì)量控制。)
3、工程建設(shè)監(jiān)理。(工程進(jìn)度監(jiān)理，工程質(zhì)量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗收與交付使用。
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第四章 房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。(包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設(shè)計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收，商品房銷售，交付使用。)
特點：開民位置的固定性;開發(fā)市場的區(qū)域性;開發(fā)過程的時序性;受法規(guī)政策的影響;開民資金的巨大性;開發(fā)周期的較長性(單項開發(fā)一般需2-3年，綜合性一般需4-5年，大規(guī)模項目需10年以上);
開民投資的高風(fēng)險和高回報性;開發(fā)投資的保值增值性。(保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)需求量的增加，房產(chǎn)價格總體也呈上升直爭勢。D當(dāng)通貨膨脹、銀行存款利率下調(diào)較低時，投資房地產(chǎn)具有明顯的保值增值作用。)
按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)
按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)
按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)
按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機(jī)會的選擇，決策分析，前期工作，建設(shè)和租售四個階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進(jìn)行的。
(例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進(jìn)行了;在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項目投資額的一定比例時，商品房預(yù)售就可以開始了。)
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
按經(jīng)營管理對象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā);專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè);進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。
按注冊資金來源分：外資、內(nèi)資。
按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制
按開發(fā)經(jīng)營范圍分：全國性，區(qū)域性
按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：
具備以下條件
1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，
2、有固定的場所，
3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本，
4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
資質(zhì)等級：
一級開發(fā)資質(zhì)：1注冊資金不低于5000萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上;
3近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上;
4連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于15萬㎡以上;
6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，
持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱;8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
二級開發(fā)資質(zhì)：
1注冊資金不低于2000萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上;3近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上;
4連續(xù)
3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上;6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱;
8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
三級開發(fā)資質(zhì)：
1注冊資金不低于800萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上;
3房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上;
4連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
6工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱;
7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
8未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
四級開發(fā)資質(zhì)：
1注冊資金不低于100萬;
2從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上;
3已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
4有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
5工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱、財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;
6商品房銷售中實行了兩書制度;
7未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機(jī)會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價、經(jīng)濟(jì)社會評價;
四、房地的開發(fā)前期準(zhǔn)備：在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程開工這段時間。
1、獲取建設(shè)用地使用權(quán)。
2、征地拆遷補償安置。
3、開發(fā)場地工程勘測。(是開發(fā)建設(shè)項目得以實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設(shè)前期工作的重要組成部分。
內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務(wù)，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準(zhǔn)備，野外調(diào)查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。)
4、規(guī)劃設(shè)計。(1基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟(jì)，施工，美觀。
2規(guī)劃設(shè)計主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;
居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。
3建筑設(shè)計。住宅建筑的平立面設(shè)計(合理確定層高和層數(shù)，正確設(shè)計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積);住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計;住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計;
4規(guī)劃設(shè)計管理與審批。建設(shè)項目選址;建設(shè)用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;臨時建設(shè)和臨時用地的管理);建設(shè)工程規(guī)劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證)。
5、建設(shè)工程招投標(biāo)。(方式：公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo))
6、辦理開工手續(xù)。(申請施工許可證應(yīng)具備條件：(用地批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設(shè)資金已落實，其它規(guī)定。)
7、制定建設(shè)施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等)
8、施工現(xiàn)場臨時三通一平(供水，供電，臨時道路)
五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
1、施工建設(shè)管理(主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施
)2、工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。(主要任務(wù)：組織管理，費用管理，進(jìn)度管理，質(zhì)量管理，合同管理。
工程進(jìn)度管理：客觀進(jìn)度計劃，總進(jìn)度計劃，單位工程進(jìn)度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質(zhì)量控制。)
3、工程建設(shè)監(jiān)理。(工程進(jìn)度監(jiān)理，工程質(zhì)量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗收與交付使用。