浙江省2013年1月高等教育自學(xué)考試
房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題
課程代碼：00972
請(qǐng)考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。
選擇題部分
注意事項(xiàng)：
1. 答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準(zhǔn)考證號(hào)用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。
2. 每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對(duì)應(yīng)題目的答案標(biāo)號(hào)涂黑。如需改動(dòng)，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標(biāo)號(hào)。不能答在試題卷上。
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂均無(wú)分。
1.港澳地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的專門用語(yǔ)是
A.不動(dòng)產(chǎn)
B.動(dòng)產(chǎn)
C.房產(chǎn)
D.物業(yè)
2.政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意圖，但要給予補(bǔ)償，這種政府對(duì)房地產(chǎn)限制的特權(quán)被稱為
A.警察權(quán)
B.征用權(quán)
C.征稅權(quán)
D.充公權(quán)
3.下列屬于非收益性房地產(chǎn)的是
A.商務(wù)辦公樓
B.加油站
C.農(nóng)地
D.政府辦公樓
4.從理論上說(shuō)，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格______市場(chǎng)價(jià)格，______理論價(jià)格。
A.大于 小于
B.大于 大于
C.小于 大于
D.等于 等于
5.積算價(jià)格是指采用______評(píng)估出的房地產(chǎn)試算價(jià)格。
A.市場(chǎng)比較法
B.假設(shè)開發(fā)法
C.成本法
D.收益法
6.______要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
A.房地結(jié)合原則
B.替代原則
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
D.合法原則
7.一般來(lái)說(shuō)，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的日期______。在同樣條件下，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求估價(jià)的精度______，估價(jià)的難度也______。
A.詳細(xì) 越高 越大
B.詳細(xì) 越差 越小
C.粗略 越高 越小
D.粗略 越差 越大
8.完成并向委托人出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔，妥善保管。估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在
A.1～3個(gè)月
B.6個(gè)月～1年
C.2年～5年
D.15年或15年以上
9.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為
A.4883元／平方米
B.4895元／平方米
C.4976元／平方米
D.5000元／平方米
10.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2010年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上漲2%。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2010年9月末的價(jià)格為
A.6539元／平方米
B.7200元／平方米
C.7316元／平方米
D.7432元／平方米
11.從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是
A.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
B.邊際成本原理
C.納什均衡理論
D.替代原理
12.重新購(gòu)建價(jià)格是______，即是______。
A.個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi) 客觀成本
B.社會(huì)一般的公平耗費(fèi) 實(shí)際成本
C.個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi) 實(shí)際成本
D.社會(huì)一般的公平耗費(fèi) 客觀成本
13.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入______運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命______其自然壽命。
A.小于 長(zhǎng)于
B.大于 長(zhǎng)于
C.小于 短于
D.大于 短于
14.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按______計(jì)算折舊。
A.土地使用權(quán)的剩余年限
B.建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
C.建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限
D.建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)減去土地使用權(quán)的剩余年限
15.房屋的完損等級(jí)對(duì)應(yīng)著成新率，______的成新率為五、四成。
A.基本完好房
B.一般損壞房
C.嚴(yán)重?fù)p壞房
D.危險(xiǎn)房
16.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為
A.160萬(wàn)元
B.180萬(wàn)元
C.200萬(wàn)元
D.360萬(wàn)元
17.資本化率（capitalization rate）是將房地產(chǎn)的______轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
D.凈收益
18.根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本原理，假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用
B.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
C.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)
D.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
19.路線價(jià)估價(jià)法的基本理論依據(jù)是
A.替代原理
B.級(jí)差地租原理
C.價(jià)值修正原理
D.預(yù)期原理
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂、少涂或未涂均無(wú)分。
20．房地產(chǎn)可視為______、______和______三者的結(jié)合。
A.實(shí)物
B.交通
C.權(quán)益
D.區(qū)位
E.四至
21．正常成交價(jià)格形成的條件
A.公開市場(chǎng)
B.交易對(duì)象具備市場(chǎng)性
C.交易雙方都具有完全信息
D.交易雙方的交易不受任何壓力，完全出于自愿
E.理性的經(jīng)濟(jì)行為
22．收集估價(jià)資料，其來(lái)源主要有
A.委托估價(jià)方以及有關(guān)當(dāng)事人
B.實(shí)地勘察
C.政府有關(guān)部門
D.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)
E.專業(yè)性刊物
23．與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)具體是指
A.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易日期應(yīng)相同
B.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處位置應(yīng)相同
C.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同
D.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同
E.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段應(yīng)相同
24．以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格一般由哪些部分構(gòu)成？
A.土地取得費(fèi)用
B.開發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售稅費(fèi)
E.投資利息及開發(fā)利潤(rùn)
25．在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用廣泛的三種資本化率是
A.土地資本化率
B.綜合資本化率
C.租金資本化率
D.建筑物資本化率
E.運(yùn)營(yíng)收入資本化率
26．對(duì)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)職業(yè)道德的要求包括
A.不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)
B.應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)
C.應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人
D.不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章
E.若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托
非選擇題部分
注意事項(xiàng)：
用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。
三、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，第27、29、30小題各5分，第28小題7分，共22分）
27.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪些方面？
28.市場(chǎng)比較法的操作步驟是什么？
29．在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，主要運(yùn)用哪些方法確定資本化率？
30．假設(shè)開發(fā)法適用于哪些房地產(chǎn)的估價(jià)？
四、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）
31．有一建筑物，建筑總面積為1000m2，已使用8年，重置價(jià)為1800元/m2，耐用年限為40年，殘值率為5%。試用直線折舊法計(jì)算其年折舊額，折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。
32．一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為
8000元/平方米，后街路線價(jià)（土地單價(jià)）為4000元/平方米。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前后街影響深度分別為多少？
五、案例綜合題（本大題16分）
33.某商店的土地使用年限為40年，從2007年12月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層有出租面積為500平方米。一層于2008年12月1日租出，租期為6年，可出租面積的月租金為250元／平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為280元／平方米和150元／平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％。該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試估算該商場(chǎng)2011年12月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題
課程代碼：00972
請(qǐng)考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。
選擇題部分
注意事項(xiàng)：
1. 答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準(zhǔn)考證號(hào)用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。
2. 每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對(duì)應(yīng)題目的答案標(biāo)號(hào)涂黑。如需改動(dòng)，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標(biāo)號(hào)。不能答在試題卷上。
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂均無(wú)分。
1.港澳地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的專門用語(yǔ)是
A.不動(dòng)產(chǎn)
B.動(dòng)產(chǎn)
C.房產(chǎn)
D.物業(yè)
2.政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意圖，但要給予補(bǔ)償，這種政府對(duì)房地產(chǎn)限制的特權(quán)被稱為
A.警察權(quán)
B.征用權(quán)
C.征稅權(quán)
D.充公權(quán)
3.下列屬于非收益性房地產(chǎn)的是
A.商務(wù)辦公樓
B.加油站
C.農(nóng)地
D.政府辦公樓
4.從理論上說(shuō)，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格______市場(chǎng)價(jià)格，______理論價(jià)格。
A.大于 小于
B.大于 大于
C.小于 大于
D.等于 等于
5.積算價(jià)格是指采用______評(píng)估出的房地產(chǎn)試算價(jià)格。
A.市場(chǎng)比較法
B.假設(shè)開發(fā)法
C.成本法
D.收益法
6.______要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
A.房地結(jié)合原則
B.替代原則
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
D.合法原則
7.一般來(lái)說(shuō)，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的日期______。在同樣條件下，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求估價(jià)的精度______，估價(jià)的難度也______。
A.詳細(xì) 越高 越大
B.詳細(xì) 越差 越小
C.粗略 越高 越小
D.粗略 越差 越大
8.完成并向委托人出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔，妥善保管。估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在
A.1～3個(gè)月
B.6個(gè)月～1年
C.2年～5年
D.15年或15年以上
9.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為
A.4883元／平方米
B.4895元／平方米
C.4976元／平方米
D.5000元／平方米
10.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2010年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上漲2%。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2010年9月末的價(jià)格為
A.6539元／平方米
B.7200元／平方米
C.7316元／平方米
D.7432元／平方米
11.從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是
A.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
B.邊際成本原理
C.納什均衡理論
D.替代原理
12.重新購(gòu)建價(jià)格是______，即是______。
A.個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi) 客觀成本
B.社會(huì)一般的公平耗費(fèi) 實(shí)際成本
C.個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi) 實(shí)際成本
D.社會(huì)一般的公平耗費(fèi) 客觀成本
13.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入______運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命______其自然壽命。
A.小于 長(zhǎng)于
B.大于 長(zhǎng)于
C.小于 短于
D.大于 短于
14.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按______計(jì)算折舊。
A.土地使用權(quán)的剩余年限
B.建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
C.建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限
D.建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)減去土地使用權(quán)的剩余年限
15.房屋的完損等級(jí)對(duì)應(yīng)著成新率，______的成新率為五、四成。
A.基本完好房
B.一般損壞房
C.嚴(yán)重?fù)p壞房
D.危險(xiǎn)房
16.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為
A.160萬(wàn)元
B.180萬(wàn)元
C.200萬(wàn)元
D.360萬(wàn)元
17.資本化率（capitalization rate）是將房地產(chǎn)的______轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
D.凈收益
18.根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本原理，假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用
B.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
C.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)
D.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
19.路線價(jià)估價(jià)法的基本理論依據(jù)是
A.替代原理
B.級(jí)差地租原理
C.價(jià)值修正原理
D.預(yù)期原理
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂、少涂或未涂均無(wú)分。
20．房地產(chǎn)可視為______、______和______三者的結(jié)合。
A.實(shí)物
B.交通
C.權(quán)益
D.區(qū)位
E.四至
21．正常成交價(jià)格形成的條件
A.公開市場(chǎng)
B.交易對(duì)象具備市場(chǎng)性
C.交易雙方都具有完全信息
D.交易雙方的交易不受任何壓力，完全出于自愿
E.理性的經(jīng)濟(jì)行為
22．收集估價(jià)資料，其來(lái)源主要有
A.委托估價(jià)方以及有關(guān)當(dāng)事人
B.實(shí)地勘察
C.政府有關(guān)部門
D.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)
E.專業(yè)性刊物
23．與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)具體是指
A.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易日期應(yīng)相同
B.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處位置應(yīng)相同
C.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同
D.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同
E.與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段應(yīng)相同
24．以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格一般由哪些部分構(gòu)成？
A.土地取得費(fèi)用
B.開發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售稅費(fèi)
E.投資利息及開發(fā)利潤(rùn)
25．在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用廣泛的三種資本化率是
A.土地資本化率
B.綜合資本化率
C.租金資本化率
D.建筑物資本化率
E.運(yùn)營(yíng)收入資本化率
26．對(duì)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)職業(yè)道德的要求包括
A.不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)
B.應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)
C.應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人
D.不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章
E.若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托
非選擇題部分
注意事項(xiàng)：
用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。
三、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，第27、29、30小題各5分，第28小題7分，共22分）
27.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪些方面？
28.市場(chǎng)比較法的操作步驟是什么？
29．在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，主要運(yùn)用哪些方法確定資本化率？
30．假設(shè)開發(fā)法適用于哪些房地產(chǎn)的估價(jià)？
四、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）
31．有一建筑物，建筑總面積為1000m2，已使用8年，重置價(jià)為1800元/m2，耐用年限為40年，殘值率為5%。試用直線折舊法計(jì)算其年折舊額，折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。
32．一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為
8000元/平方米，后街路線價(jià)（土地單價(jià)）為4000元/平方米。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前后街影響深度分別為多少？
五、案例綜合題（本大題16分）
33.某商店的土地使用年限為40年，從2007年12月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層有出租面積為500平方米。一層于2008年12月1日租出，租期為6年，可出租面積的月租金為250元／平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為280元／平方米和150元／平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％。該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試估算該商場(chǎng)2011年12月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。