2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》第一章講義
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第一章 房地產(chǎn)概論
一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。(也稱為不動(dòng)產(chǎn))
土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。(地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。)
建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。(廣義)單指房屋(狹義)
房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼 ⒐ぷ?、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。
構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物。
其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。
實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。
權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。
區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀，外部配套設(shè)施等。
房地產(chǎn)的重要性：是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活、生產(chǎn)活動(dòng)都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定。
房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。
房地產(chǎn)的特性：不可移動(dòng)，獨(dú)一無二，壽命長(zhǎng)久，供給有限(有限性和不可再生性)，價(jià)值量大，用途多樣，相互影響，
易受限制(政府對(duì)房地產(chǎn)的限制是通過管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)來實(shí)現(xiàn)的)，難以變現(xiàn)(不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值)和保值增值(房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)總是上升的)等特性。
房地產(chǎn)分類：
1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途
2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地(不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地)。毛地(具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地)。熟地(具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
在建工程(指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn))。現(xiàn)房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地)。
3、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來狀況下的房地產(chǎn)(期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn))，
已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)(例如：正在經(jīng)營的游樂場(chǎng)、碼頭)，整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)(例如，一個(gè)企業(yè)中的土地和房屋)
4、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)
5、按房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類：銷售，出租，營業(yè)，自用。
債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。
物權(quán)：是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。
在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán);有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。
自物權(quán)：是對(duì)自已的物依法享有的權(quán)利。
他物權(quán)：是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。
在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)屬于用益物權(quán)。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
房地產(chǎn)所有權(quán)(一級(jí)職能)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分(包括出賣、贈(zèng)與、出租、抵押)的權(quán)利。
占有，使用，收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能(二級(jí)職能)，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。
所有權(quán)的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對(duì)性。
所有權(quán)的分類：1、單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有和共同共有。
2、共有：指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。1按份共有，2共同共有。
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利：
1、建設(shè)用地使用權(quán)：指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)造物及其附屬設(shè)施。(出讓，劃撥，其它)建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利。
《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。
例如，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，
國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。
與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場(chǎng)。
2、宅基地使用權(quán)：指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
3、土地承包經(jīng)營權(quán)：指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
4、地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利。最典型的是地役通行權(quán)，
例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。
于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。
5、抵押權(quán)。
6、租賃權(quán)。
二、我國目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)(統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利)，租賃權(quán)(屬于債權(quán))
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交換包括買賣、互換、租賃等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素：
1、存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，
2、存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。
3、交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。只有同時(shí)具備了這三個(gè)條件，實(shí)際的交易行為才能發(fā)生。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱;當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。
特點(diǎn)：1、交易只能是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。
2、交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化。
3、一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。
4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。
6、一般人非經(jīng)常參與。
7、交易金額較大。
8、交易程序較復(fù)雜。
9、廣泛。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。
1、賣方：主要包括土地?fù)碛姓?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位;勘察設(shè)計(jì)單位;建筑設(shè)計(jì)單位;建筑施工企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2、買方：消費(fèi)者(購買者和承租人)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
4、其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者(職能：管理、監(jiān)督、服務(wù))。開發(fā)商從購買房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，
以取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見以及國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：
一級(jí)市場(chǎng)(即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓)。
二級(jí)市場(chǎng)(即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營)。
三級(jí)市場(chǎng)(即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式)
2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為自己利益化而進(jìn)行的努力。
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)程度的不同來劃分。
三、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。具備以下條件：
1、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。
2、有相當(dāng)多的買者和賣者，他們都是價(jià)格的接受者。
3、市場(chǎng)信息完全。
4、買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。
5、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。
2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是既有壟斷又有競(jìng)爭(zhēng)，以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)。特點(diǎn)：賣者和買者都較多;產(chǎn)品存在差異;市場(chǎng)信息比較完全。
3、寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)。
4、完全壟斷市場(chǎng)是由一個(gè)賣者或一個(gè)買者控制的市場(chǎng)。特點(diǎn)：只有一個(gè)賣者，而買者很多;產(chǎn)品無相近的替代品;新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：即經(jīng)過一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌，上跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會(huì)上漲。
1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。
(消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期)
主要特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格上漲。
2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。(投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期)
主要特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大。
3、衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)格差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤(rùn)也不見得劃算，因而投資需求減少。
主要特征：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;房屋空置率上升。
4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。
主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低;
房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。
形成的原因：1、群體的非理性預(yù)期。
2、過度的投機(jī)炒作。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。
判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比，入住率。房?jī)r(jià)與房租之比120倍左右。
四、房地產(chǎn)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)。(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。)
地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。
作用：1、為各種生產(chǎn)和生活活動(dòng)提供不可缺少的物質(zhì)條件。
2、可以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。
3、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、可以改善居民居住條件。
5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌。
6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。
7、可以擴(kuò)大就業(yè)。
8、可以增加稅收和財(cái)政收入。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。
聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。
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第一章 房地產(chǎn)概論
一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。(也稱為不動(dòng)產(chǎn))
土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。(地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。)
建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。(廣義)單指房屋(狹義)
房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼 ⒐ぷ?、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。
構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物。
其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。
實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。
權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。
區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀，外部配套設(shè)施等。
房地產(chǎn)的重要性：是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活、生產(chǎn)活動(dòng)都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定。
房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。
房地產(chǎn)的特性：不可移動(dòng)，獨(dú)一無二，壽命長(zhǎng)久，供給有限(有限性和不可再生性)，價(jià)值量大，用途多樣，相互影響，
易受限制(政府對(duì)房地產(chǎn)的限制是通過管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)來實(shí)現(xiàn)的)，難以變現(xiàn)(不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值)和保值增值(房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)總是上升的)等特性。
房地產(chǎn)分類：
1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途
2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地(不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地)。毛地(具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地)。熟地(具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
在建工程(指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn))。現(xiàn)房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地)。
3、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來狀況下的房地產(chǎn)(期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn))，
已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)(例如：正在經(jīng)營的游樂場(chǎng)、碼頭)，整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)(例如，一個(gè)企業(yè)中的土地和房屋)
4、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)
5、按房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類：銷售，出租，營業(yè)，自用。
債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。
物權(quán)：是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。
在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán);有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。
自物權(quán)：是對(duì)自已的物依法享有的權(quán)利。
他物權(quán)：是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。
在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)屬于用益物權(quán)。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
房地產(chǎn)所有權(quán)(一級(jí)職能)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分(包括出賣、贈(zèng)與、出租、抵押)的權(quán)利。
占有，使用，收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能(二級(jí)職能)，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。
所有權(quán)的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對(duì)性。
所有權(quán)的分類：1、單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有和共同共有。
2、共有：指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。1按份共有，2共同共有。
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利：
1、建設(shè)用地使用權(quán)：指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)造物及其附屬設(shè)施。(出讓，劃撥，其它)建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利。
《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。
例如，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，
國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。
與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場(chǎng)。
2、宅基地使用權(quán)：指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
3、土地承包經(jīng)營權(quán)：指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
4、地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利。最典型的是地役通行權(quán)，
例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。
于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。
5、抵押權(quán)。
6、租賃權(quán)。
二、我國目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)(統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利)，租賃權(quán)(屬于債權(quán))
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交換包括買賣、互換、租賃等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素：
1、存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，
2、存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。
3、交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。只有同時(shí)具備了這三個(gè)條件，實(shí)際的交易行為才能發(fā)生。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱;當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。
特點(diǎn)：1、交易只能是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。
2、交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化。
3、一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。
4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。
6、一般人非經(jīng)常參與。
7、交易金額較大。
8、交易程序較復(fù)雜。
9、廣泛。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。
1、賣方：主要包括土地?fù)碛姓?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位;勘察設(shè)計(jì)單位;建筑設(shè)計(jì)單位;建筑施工企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2、買方：消費(fèi)者(購買者和承租人)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
4、其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者(職能：管理、監(jiān)督、服務(wù))。開發(fā)商從購買房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，
以取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見以及國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：
一級(jí)市場(chǎng)(即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓)。
二級(jí)市場(chǎng)(即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營)。
三級(jí)市場(chǎng)(即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式)
2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為自己利益化而進(jìn)行的努力。
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)程度的不同來劃分。
三、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。具備以下條件：
1、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。
2、有相當(dāng)多的買者和賣者，他們都是價(jià)格的接受者。
3、市場(chǎng)信息完全。
4、買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。
5、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。
2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是既有壟斷又有競(jìng)爭(zhēng)，以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)。特點(diǎn)：賣者和買者都較多;產(chǎn)品存在差異;市場(chǎng)信息比較完全。
3、寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)。
4、完全壟斷市場(chǎng)是由一個(gè)賣者或一個(gè)買者控制的市場(chǎng)。特點(diǎn)：只有一個(gè)賣者，而買者很多;產(chǎn)品無相近的替代品;新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：即經(jīng)過一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌，上跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會(huì)上漲。
1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。
(消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期)
主要特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格上漲。
2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。(投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期)
主要特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大。
3、衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)格差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤(rùn)也不見得劃算，因而投資需求減少。
主要特征：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;房屋空置率上升。
4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。
主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低;
房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。
形成的原因：1、群體的非理性預(yù)期。
2、過度的投機(jī)炒作。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。
判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比，入住率。房?jī)r(jià)與房租之比120倍左右。
四、房地產(chǎn)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)。(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。)
地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。
作用：1、為各種生產(chǎn)和生活活動(dòng)提供不可缺少的物質(zhì)條件。
2、可以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。
3、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、可以改善居民居住條件。
5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌。
6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。
7、可以擴(kuò)大就業(yè)。
8、可以增加稅收和財(cái)政收入。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。
聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。