第十一節(jié) 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定（掌握）
一、稅目與稅率--5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為。
特別關注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權的，也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：
（1）處置債權重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅；（2）處置股權重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營業(yè)稅；（3）處置其所擁有的實物重置資產(chǎn)，該項資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。
3.單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應照章征收營業(yè)稅。
5.變化：個人銷售已購住房--5年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì)，均按轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅。
二、納稅人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當?shù)卣坝嘘P部門收取一些資金或費用，對此類費用，不論其財務上如何核算，都應該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的營業(yè)額問題
組成計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務及勞動力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權不征收營業(yè)稅。
【例題·計算題】丙企業(yè)長期拖欠某建筑公司工程價款6000萬元，經(jīng)雙方協(xié)商進行債務重組，丙企業(yè)將其一棟商品房抵頂工程價款。商品房原價5000萬元，已提折舊1000萬元，評估價4000萬元，丙企業(yè)另支付銀行存款2000萬元。建筑公司對該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入6400萬元，發(fā)生裝修費支出600萬元。問建筑公司應納營業(yè)稅。
『正確答案』應納營業(yè)稅＝（6400-4000）×5%＝120（萬元）
【例題·計算題】某公司2010年10月發(fā)生業(yè)務：2008年11月以本公司原值為400萬元的房產(chǎn)作抵押，向某商業(yè)銀行貸款240萬元，貸款期限2年，年利率5%，該房產(chǎn)購入價為360萬元，購入后發(fā)生裝修等其他費用共計40萬元。合同規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再支付利息。貸款本月底到期，公司無力償還貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押的房產(chǎn)收歸己有，核定房產(chǎn)價值為450萬元，銀行向該公司支付了補價210萬元。
『正確答案』將房產(chǎn)抵押給銀行抵頂利息，應按租賃業(yè)征收營業(yè)稅。該業(yè)務應納營業(yè)稅：（450-360）×5%＋240×5%÷12×5%＝4.55（萬元）
四、申報與繳納
銷售不動產(chǎn)采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
納稅人銷售不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2.個人（含個體工商戶及其他個人）無償贈予不動產(chǎn)、土地使用權，屬于以下情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（1）離婚財產(chǎn)分割；（2）無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（3）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；（4）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3.新增：納稅人在資產(chǎn)重組中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關的債權、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其中涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。
【例題·多選題】根據(jù)營業(yè)稅的有關規(guī)定，下列表述正確的有（ ）。
A.我國公民銷售其在境外的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
B.外籍個人銷售其在我國境內(nèi)已購置6年的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
C.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，分別按照"建筑業(yè)"和"銷售不動產(chǎn)"計算繳納營業(yè)稅
D.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，按照銷售收入減去建造成本后的余額計算繳納營業(yè)稅
E.單位銷售購進的房產(chǎn)，以銷售收入減去購入原價的差額為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國的營業(yè)稅征收范圍；單位和個人銷售外購或抵債所得的不動產(chǎn)，應該以取得的全部收入減去不動產(chǎn)購置原價或抵債時該不動產(chǎn)作價后的余額計征營業(yè)稅。
一、稅目與稅率--5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為。
特別關注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權的，也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：
（1）處置債權重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅；（2）處置股權重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營業(yè)稅；（3）處置其所擁有的實物重置資產(chǎn)，該項資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。
3.單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應照章征收營業(yè)稅。
5.變化：個人銷售已購住房--5年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì)，均按轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅。
二、納稅人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當?shù)卣坝嘘P部門收取一些資金或費用，對此類費用，不論其財務上如何核算，都應該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的營業(yè)額問題
組成計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務及勞動力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權不征收營業(yè)稅。
【例題·計算題】丙企業(yè)長期拖欠某建筑公司工程價款6000萬元，經(jīng)雙方協(xié)商進行債務重組，丙企業(yè)將其一棟商品房抵頂工程價款。商品房原價5000萬元，已提折舊1000萬元，評估價4000萬元，丙企業(yè)另支付銀行存款2000萬元。建筑公司對該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入6400萬元，發(fā)生裝修費支出600萬元。問建筑公司應納營業(yè)稅。
『正確答案』應納營業(yè)稅＝（6400-4000）×5%＝120（萬元）
【例題·計算題】某公司2010年10月發(fā)生業(yè)務：2008年11月以本公司原值為400萬元的房產(chǎn)作抵押，向某商業(yè)銀行貸款240萬元，貸款期限2年，年利率5%，該房產(chǎn)購入價為360萬元，購入后發(fā)生裝修等其他費用共計40萬元。合同規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再支付利息。貸款本月底到期，公司無力償還貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押的房產(chǎn)收歸己有，核定房產(chǎn)價值為450萬元，銀行向該公司支付了補價210萬元。
『正確答案』將房產(chǎn)抵押給銀行抵頂利息，應按租賃業(yè)征收營業(yè)稅。該業(yè)務應納營業(yè)稅：（450-360）×5%＋240×5%÷12×5%＝4.55（萬元）
四、申報與繳納
銷售不動產(chǎn)采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
納稅人銷售不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2.個人（含個體工商戶及其他個人）無償贈予不動產(chǎn)、土地使用權，屬于以下情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（1）離婚財產(chǎn)分割；（2）無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（3）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；（4）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3.新增：納稅人在資產(chǎn)重組中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產(chǎn)以及與其相關的債權、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其中涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。
【例題·多選題】根據(jù)營業(yè)稅的有關規(guī)定，下列表述正確的有（ ）。
A.我國公民銷售其在境外的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
B.外籍個人銷售其在我國境內(nèi)已購置6年的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
C.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，分別按照"建筑業(yè)"和"銷售不動產(chǎn)"計算繳納營業(yè)稅
D.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，按照銷售收入減去建造成本后的余額計算繳納營業(yè)稅
E.單位銷售購進的房產(chǎn)，以銷售收入減去購入原價的差額為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國的營業(yè)稅征收范圍；單位和個人銷售外購或抵債所得的不動產(chǎn)，應該以取得的全部收入減去不動產(chǎn)購置原價或抵債時該不動產(chǎn)作價后的余額計征營業(yè)稅。