物業(yè)管理師考試綜合能力模擬指導
物業(yè)管理要增強新型“社區(qū)觀念”
“社區(qū)”主要是指由居住在一定地域里的人們結(jié)成多種社會關(guān)系和社會群體，從事多種社會活動所構(gòu)成的社會區(qū)域生活共同體。這種共同體是由一定的人群、一定的地域、一定的生產(chǎn)或生活設(shè)施、一定的組織和行為規(guī)范，以及居民的社區(qū)意識等等要素所構(gòu)成的相對獨立的社會實體，是人們參與社會生活的基本場所。如果按照形成方式進行分類，有法定型社區(qū)和自然型社區(qū)之分。前者是指根據(jù)行政管理需要設(shè)置的，具有法定地位和法定邊界的社區(qū)。后者則指自然形成且無法定界限的社區(qū)。
社區(qū)的社會作用逐步突顯隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，非“傳統(tǒng)”公有制經(jīng)濟獲得快速發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)不斷分化，城市社會發(fā)生了根本性變革。社會的轉(zhuǎn)型對傳統(tǒng)的“單位——家庭”二元城市基層管理體制構(gòu)成了挑戰(zhàn)。一是“單位人”向“社會人”的迅速轉(zhuǎn)化。勞動用工制度和社會保障制度的改革逐步弱化了“單位”對職工的約束力，職工與單位之間的關(guān)系越來越松散，大量“單位人”開始向單位外流失。過去，“單位”可以決定職工的政治、福利甚至社會待遇，現(xiàn)在除工作外，職工需要向“單位”尋求幫助的內(nèi)容越來越少。二是社會組織的多樣化特征日益明顯。除傳統(tǒng)的行政事業(yè)單位外，出現(xiàn)了大量不具備“單位”體制特征的組織，比如三資企業(yè)、個體私營企業(yè)、民辦非企業(yè)組織，非營利性社會組織等。三是“單位”職能開始向社會轉(zhuǎn)移。單位辦社會的后果是制造了大量的后勤服務(wù)人員，工作效率奇低。歷次政府機構(gòu)改革、高校后勤管理改革以及企業(yè)管理體制改革等的目標都是把“單位”承擔的社會職能轉(zhuǎn)移出來，使“單位”只從事自己的本業(yè)，其余交由社會來辦理。四是居民的社區(qū)參與要求愈來愈強烈。包括住房分配制度在內(nèi)的社會保障體制改革使得居民與居住地之間的關(guān)系從原來的單一型變?yōu)樨敭a(chǎn)利益密切型。過去沒有人關(guān)心的治安、綠化、衛(wèi)生、違章建筑等成了人人心系之的頭等大事，促使居民越來越關(guān)注并渴望參與基層的決策過程。
由此看出，我國城市化過程中，城市結(jié)構(gòu)開始由單位主導型體制向社區(qū)主導型體制轉(zhuǎn)化。新的社區(qū)體制以服務(wù)為核心，強調(diào)合理配置社區(qū)資源，大力發(fā)展社區(qū)事業(yè)，努力為社區(qū)居民營造管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的人文居住環(huán)境，并不關(guān)注居民流動或其工作單位的變更，實現(xiàn)城市管理的鏈條：政府-社區(qū)-居民。強調(diào)社區(qū)內(nèi)部的透明、回應與參與，要求社區(qū)事務(wù)的處理，各項措施的制定、實施必須體現(xiàn)社區(qū)居民的廣泛參與，與居民的要求相適應。
物業(yè)管理參與社區(qū)建設(shè)須用新觀念與我們物業(yè)管理息息相關(guān)的外部環(huán)境開始變革，社會人員對居住地或辦公地的社區(qū)人文環(huán)境的要求開始進入社會學所說的“人的需求”領(lǐng)域，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須改變觀念。
首先，要確立與整體社區(qū)建設(shè)大方向融合的觀念。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，近年來，隨著住房制度改革進程的加快，住房商品化的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新生事物，從小到大，并正在發(fā)展成為一個集服務(wù)、管理、經(jīng)營于一體的覆蓋全社會的龐大的經(jīng)濟行業(yè)。與傳統(tǒng)的房屋經(jīng)營管理明顯不同，物業(yè)管理為社會提供多層次、全方位服務(wù)，其內(nèi)容廣泛，深入到社會各個角落，涉及機電維護、清潔、綠化、維修、生活服務(wù)、物業(yè)中介等多個領(lǐng)域，與人民群眾生活、生產(chǎn)息息相關(guān)。這表明，物業(yè)管理已經(jīng)成為現(xiàn)代城市管理的一個重要方面。良好的物業(yè)管理不僅能夠發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值、增值，同時也能創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間是存在著某種必然的聯(lián)系，社區(qū)建設(shè)的覆蓋面遠遠大于物業(yè)管理的范圍，內(nèi)容寬廣，形式多元，物業(yè)管理出于財產(chǎn)關(guān)系而產(chǎn)生，內(nèi)容偏于財產(chǎn)管理，由此可見，物業(yè)管理是在社區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)的一項重要內(nèi)容，物業(yè)管理必須緊密地圍繞社區(qū)建設(shè)的大方向而開展。
其次，應當將如何引導小區(qū)業(yè)主的道德約束和歸屬感工作提到日程上來，逐步樹立以“社區(qū)歸屬、社區(qū)人文”為特點的新型管理思想觀念。物業(yè)管理包括兩方面內(nèi)涵，一方面是對房屋以及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護和維修，另一方面是對居住區(qū)域內(nèi)人的行為的管理，維護社區(qū)穩(wěn)定。因此，當大量的人從“單位人”轉(zhuǎn)變到“社區(qū)人”的時候，如何增強業(yè)主以及居住人員對社區(qū)的歸屬感，提高對社區(qū)的信任，達到新型物業(yè)管理的人文境界，成為物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)建設(shè)大環(huán)境下需要著重考慮的一個問題。
物業(yè)管理要增強新型“社區(qū)觀念”
“社區(qū)”主要是指由居住在一定地域里的人們結(jié)成多種社會關(guān)系和社會群體，從事多種社會活動所構(gòu)成的社會區(qū)域生活共同體。這種共同體是由一定的人群、一定的地域、一定的生產(chǎn)或生活設(shè)施、一定的組織和行為規(guī)范，以及居民的社區(qū)意識等等要素所構(gòu)成的相對獨立的社會實體，是人們參與社會生活的基本場所。如果按照形成方式進行分類，有法定型社區(qū)和自然型社區(qū)之分。前者是指根據(jù)行政管理需要設(shè)置的，具有法定地位和法定邊界的社區(qū)。后者則指自然形成且無法定界限的社區(qū)。
社區(qū)的社會作用逐步突顯隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，非“傳統(tǒng)”公有制經(jīng)濟獲得快速發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)不斷分化，城市社會發(fā)生了根本性變革。社會的轉(zhuǎn)型對傳統(tǒng)的“單位——家庭”二元城市基層管理體制構(gòu)成了挑戰(zhàn)。一是“單位人”向“社會人”的迅速轉(zhuǎn)化。勞動用工制度和社會保障制度的改革逐步弱化了“單位”對職工的約束力，職工與單位之間的關(guān)系越來越松散，大量“單位人”開始向單位外流失。過去，“單位”可以決定職工的政治、福利甚至社會待遇，現(xiàn)在除工作外，職工需要向“單位”尋求幫助的內(nèi)容越來越少。二是社會組織的多樣化特征日益明顯。除傳統(tǒng)的行政事業(yè)單位外，出現(xiàn)了大量不具備“單位”體制特征的組織，比如三資企業(yè)、個體私營企業(yè)、民辦非企業(yè)組織，非營利性社會組織等。三是“單位”職能開始向社會轉(zhuǎn)移。單位辦社會的后果是制造了大量的后勤服務(wù)人員，工作效率奇低。歷次政府機構(gòu)改革、高校后勤管理改革以及企業(yè)管理體制改革等的目標都是把“單位”承擔的社會職能轉(zhuǎn)移出來，使“單位”只從事自己的本業(yè)，其余交由社會來辦理。四是居民的社區(qū)參與要求愈來愈強烈。包括住房分配制度在內(nèi)的社會保障體制改革使得居民與居住地之間的關(guān)系從原來的單一型變?yōu)樨敭a(chǎn)利益密切型。過去沒有人關(guān)心的治安、綠化、衛(wèi)生、違章建筑等成了人人心系之的頭等大事，促使居民越來越關(guān)注并渴望參與基層的決策過程。
由此看出，我國城市化過程中，城市結(jié)構(gòu)開始由單位主導型體制向社區(qū)主導型體制轉(zhuǎn)化。新的社區(qū)體制以服務(wù)為核心，強調(diào)合理配置社區(qū)資源，大力發(fā)展社區(qū)事業(yè)，努力為社區(qū)居民營造管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的人文居住環(huán)境，并不關(guān)注居民流動或其工作單位的變更，實現(xiàn)城市管理的鏈條：政府-社區(qū)-居民。強調(diào)社區(qū)內(nèi)部的透明、回應與參與，要求社區(qū)事務(wù)的處理，各項措施的制定、實施必須體現(xiàn)社區(qū)居民的廣泛參與，與居民的要求相適應。
物業(yè)管理參與社區(qū)建設(shè)須用新觀念與我們物業(yè)管理息息相關(guān)的外部環(huán)境開始變革，社會人員對居住地或辦公地的社區(qū)人文環(huán)境的要求開始進入社會學所說的“人的需求”領(lǐng)域，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須改變觀念。
首先，要確立與整體社區(qū)建設(shè)大方向融合的觀念。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，近年來，隨著住房制度改革進程的加快，住房商品化的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新生事物，從小到大，并正在發(fā)展成為一個集服務(wù)、管理、經(jīng)營于一體的覆蓋全社會的龐大的經(jīng)濟行業(yè)。與傳統(tǒng)的房屋經(jīng)營管理明顯不同，物業(yè)管理為社會提供多層次、全方位服務(wù)，其內(nèi)容廣泛，深入到社會各個角落，涉及機電維護、清潔、綠化、維修、生活服務(wù)、物業(yè)中介等多個領(lǐng)域，與人民群眾生活、生產(chǎn)息息相關(guān)。這表明，物業(yè)管理已經(jīng)成為現(xiàn)代城市管理的一個重要方面。良好的物業(yè)管理不僅能夠發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值、增值，同時也能創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間是存在著某種必然的聯(lián)系，社區(qū)建設(shè)的覆蓋面遠遠大于物業(yè)管理的范圍，內(nèi)容寬廣，形式多元，物業(yè)管理出于財產(chǎn)關(guān)系而產(chǎn)生，內(nèi)容偏于財產(chǎn)管理，由此可見，物業(yè)管理是在社區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)的一項重要內(nèi)容，物業(yè)管理必須緊密地圍繞社區(qū)建設(shè)的大方向而開展。
其次，應當將如何引導小區(qū)業(yè)主的道德約束和歸屬感工作提到日程上來，逐步樹立以“社區(qū)歸屬、社區(qū)人文”為特點的新型管理思想觀念。物業(yè)管理包括兩方面內(nèi)涵，一方面是對房屋以及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護和維修，另一方面是對居住區(qū)域內(nèi)人的行為的管理，維護社區(qū)穩(wěn)定。因此，當大量的人從“單位人”轉(zhuǎn)變到“社區(qū)人”的時候，如何增強業(yè)主以及居住人員對社區(qū)的歸屬感，提高對社區(qū)的信任，達到新型物業(yè)管理的人文境界，成為物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)建設(shè)大環(huán)境下需要著重考慮的一個問題。