建設部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，同時配套發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》(簡稱《意見》)，并規(guī)定銀行抵押估價活動自2006年3月1日起必須按照《意見》實施。作為估價活動一個新的規(guī)范指導性文件，自發(fā)布以來在估價行業(yè)中引發(fā)了熱烈的研討。抵押價值、優(yōu)先受償權(quán)、變現(xiàn)能力分析、使用提示的內(nèi)容等大大豐富了估價報告的內(nèi)涵與實用性。《意見》的實施，將大大提高估價報告的技術(shù)含量，同時對估價從業(yè)人員提出更高的要求。
《意見》中的許多篇幅就估價結(jié)果的成立作了諸多的假設限定說明，并對估價報告使用者如何合理的使用估價報告作了相當多的說明。本文將在此基礎上，借鑒會計制度中的“資產(chǎn)負債表日后事項調(diào)整”，提出“估價時點日后重大事項”的概念，并對此做分析研究。
一、會計制度中的日后事項調(diào)整
在會計中，資產(chǎn)負債表體現(xiàn)的是一個時點的概念，屬于靜態(tài)概念。基于會計報表的實用性角度，在資產(chǎn)負債表編制中引入日后事項，大大提高了報表的使用功能。所謂日后事項，指的是自年度資產(chǎn)負債表日至報表批準報出日之間發(fā)生需要調(diào)整或說明的事項，根據(jù)事項的不同情況，區(qū)分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。對于調(diào)整事項，應進行會計處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表。例如資產(chǎn)負債日前已存在并于資產(chǎn)負債日后發(fā)生的應收帳款發(fā)生重大損失或銷售退回等對資產(chǎn)負債表有重大影響的事件。對于非調(diào)整事項，不需要進行調(diào)整，只需要在報表附注中說明事項的內(nèi)容以及對結(jié)果將造成的影響。
通過日后事項的說明，使報表具有更好的實用性，有利于報表使用者特別是廣大投資決策者作出正確的投資選擇。
二、“估價時點日后重大事項”的提出
與資產(chǎn)負債表的時點概念相類似，估價報告強調(diào)的也是一個估價時點的靜態(tài)屬性。因此估價報告也存在著如何提高估價時點后的一段特定時期內(nèi)的使用實用性問題，即限度確保估價結(jié)果出具的有效性。
仔細分析表明，估價報告中的估價結(jié)果的合理性存在著這樣一個隱含條件，從估價時點到報告出具日期間，估價對象狀況與估價時點是一致的，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟環(huán)境是平穩(wěn)發(fā)展的。但是如果該條件不復存在時，估價結(jié)果將出現(xiàn)嚴重的問題：在估價時點與估價報告出具日的間隔時期比較長的情況下，估價對象狀況可能已經(jīng)發(fā)生重大變化，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟環(huán)境可能發(fā)生了重大變化。這種可能性的存在將使估價報告面臨這樣一個困境：估價時點的結(jié)果是適當?shù)?，但估價報告出具之日估價結(jié)果已經(jīng)不適用。該種情形對于估價報告而言，當然可以通過假設限制條件及報告使用提示予以規(guī)避，但對于抵押估價報告的使用者而言，無疑是不可接受的，估價報告實際上也失去了現(xiàn)實的使用性。 更多精采請到 bbs.imcpv.com
有鑒于此，并借鑒會計制度中日后事項的提法，本文提出了“估價時點日后重大事項”的概念：估價時點至估價報告完成日或出具日這一特定的時期內(nèi)發(fā)生的對估價結(jié)果有重大影響的事項。
三、“估價時點日后重大事項”與銀行需求分析
為了更好了解“估價時點日后重大事項”對抵押估價報告使用者(銀行)的現(xiàn)實必要性，就必須了解銀行抵押貸款對估價報告的需求。
對于估價報告的使用者而言，當然需要了解抵押物在估價時點下靜態(tài)的市場價值。但是從貸款的全過程進行考察，銀行更為關(guān)注的是短期內(nèi)使用報告(如銀行放款時)估價對象的動態(tài)市場價值，以及從更長時期里(一直到還貸結(jié)束)估價對象面臨的價格風險環(huán)境及因素。通過圖1我們可以更好了解報告使用者對估價報告的使用需求： 師信息網(wǎng)論壇 http://bbs.imcpv.com
與銀行抵押貸款活動中對了解抵押物價值的要求相比，僅僅依靠估價機構(gòu)出具的貸前階段的估價報告顯然無法完全滿足其需求，特別是《意見》出臺前的估價報告僅對估價時點的市場價值的客觀性、合理性負責，只滿足了抵押貸款前期部分的要求。《意見》出臺后，估價報告增加了許多使用提示的內(nèi)容，對估價結(jié)果的合理使用提供了更多的信息，基本能滿足第一階段銀行對抵押貸款前期的需求。
然而操作實踐中，仍存在估價時點到抵押貸款放款日間隔時期較長時導致的兩個方面的風險，即期間估價對象狀況是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化?期間估價對象所依賴的社會經(jīng)濟等風險環(huán)境是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化?估價報告通過引入“估價時點日后重大事項”，并將估價時點或報告出具日向銀行抵押登記及放款點延伸，可以有效地幫助銀行化解第二階段的風險。
至于第三階段的風險，估價報告能做的只有做風險的預測，提醒使用者注意可能的價格風險環(huán)境而已
《意見》中的許多篇幅就估價結(jié)果的成立作了諸多的假設限定說明，并對估價報告使用者如何合理的使用估價報告作了相當多的說明。本文將在此基礎上，借鑒會計制度中的“資產(chǎn)負債表日后事項調(diào)整”，提出“估價時點日后重大事項”的概念，并對此做分析研究。
一、會計制度中的日后事項調(diào)整
在會計中，資產(chǎn)負債表體現(xiàn)的是一個時點的概念，屬于靜態(tài)概念。基于會計報表的實用性角度，在資產(chǎn)負債表編制中引入日后事項，大大提高了報表的使用功能。所謂日后事項，指的是自年度資產(chǎn)負債表日至報表批準報出日之間發(fā)生需要調(diào)整或說明的事項，根據(jù)事項的不同情況，區(qū)分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。對于調(diào)整事項，應進行會計處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表。例如資產(chǎn)負債日前已存在并于資產(chǎn)負債日后發(fā)生的應收帳款發(fā)生重大損失或銷售退回等對資產(chǎn)負債表有重大影響的事件。對于非調(diào)整事項，不需要進行調(diào)整，只需要在報表附注中說明事項的內(nèi)容以及對結(jié)果將造成的影響。
通過日后事項的說明，使報表具有更好的實用性，有利于報表使用者特別是廣大投資決策者作出正確的投資選擇。
二、“估價時點日后重大事項”的提出
與資產(chǎn)負債表的時點概念相類似，估價報告強調(diào)的也是一個估價時點的靜態(tài)屬性。因此估價報告也存在著如何提高估價時點后的一段特定時期內(nèi)的使用實用性問題，即限度確保估價結(jié)果出具的有效性。
仔細分析表明，估價報告中的估價結(jié)果的合理性存在著這樣一個隱含條件，從估價時點到報告出具日期間，估價對象狀況與估價時點是一致的，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟環(huán)境是平穩(wěn)發(fā)展的。但是如果該條件不復存在時，估價結(jié)果將出現(xiàn)嚴重的問題：在估價時點與估價報告出具日的間隔時期比較長的情況下，估價對象狀況可能已經(jīng)發(fā)生重大變化，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟環(huán)境可能發(fā)生了重大變化。這種可能性的存在將使估價報告面臨這樣一個困境：估價時點的結(jié)果是適當?shù)?，但估價報告出具之日估價結(jié)果已經(jīng)不適用。該種情形對于估價報告而言，當然可以通過假設限制條件及報告使用提示予以規(guī)避，但對于抵押估價報告的使用者而言，無疑是不可接受的，估價報告實際上也失去了現(xiàn)實的使用性。 更多精采請到 bbs.imcpv.com
有鑒于此，并借鑒會計制度中日后事項的提法，本文提出了“估價時點日后重大事項”的概念：估價時點至估價報告完成日或出具日這一特定的時期內(nèi)發(fā)生的對估價結(jié)果有重大影響的事項。
三、“估價時點日后重大事項”與銀行需求分析
為了更好了解“估價時點日后重大事項”對抵押估價報告使用者(銀行)的現(xiàn)實必要性，就必須了解銀行抵押貸款對估價報告的需求。
對于估價報告的使用者而言，當然需要了解抵押物在估價時點下靜態(tài)的市場價值。但是從貸款的全過程進行考察，銀行更為關(guān)注的是短期內(nèi)使用報告(如銀行放款時)估價對象的動態(tài)市場價值，以及從更長時期里(一直到還貸結(jié)束)估價對象面臨的價格風險環(huán)境及因素。通過圖1我們可以更好了解報告使用者對估價報告的使用需求： 師信息網(wǎng)論壇 http://bbs.imcpv.com
與銀行抵押貸款活動中對了解抵押物價值的要求相比，僅僅依靠估價機構(gòu)出具的貸前階段的估價報告顯然無法完全滿足其需求，特別是《意見》出臺前的估價報告僅對估價時點的市場價值的客觀性、合理性負責，只滿足了抵押貸款前期部分的要求。《意見》出臺后，估價報告增加了許多使用提示的內(nèi)容，對估價結(jié)果的合理使用提供了更多的信息，基本能滿足第一階段銀行對抵押貸款前期的需求。
然而操作實踐中，仍存在估價時點到抵押貸款放款日間隔時期較長時導致的兩個方面的風險，即期間估價對象狀況是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化?期間估價對象所依賴的社會經(jīng)濟等風險環(huán)境是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化?估價報告通過引入“估價時點日后重大事項”，并將估價時點或報告出具日向銀行抵押登記及放款點延伸，可以有效地幫助銀行化解第二階段的風險。
至于第三階段的風險，估價報告能做的只有做風險的預測，提醒使用者注意可能的價格風險環(huán)境而已