四、市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別
在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，評(píng)估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語(yǔ)莫過(guò)于“市場(chǎng)價(jià)格”與“市場(chǎng)價(jià)值”。雖然兩者有許多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場(chǎng)價(jià)值是一種公平的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格的范圍比市場(chǎng)價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場(chǎng)價(jià)格都是公平的，因此，只有滿(mǎn)足市場(chǎng)價(jià)值定義的市場(chǎng)價(jià)格才能代表市場(chǎng)價(jià)值。
事實(shí)上，市場(chǎng)價(jià)格也不是一定要等于評(píng)估師所估的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說(shuō)，評(píng)估師所得出的市場(chǎng)價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場(chǎng)價(jià)格，這也就是為什么會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論的理由。另外，市場(chǎng)價(jià)值并不等于賣(mài)方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不等于買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的實(shí)際支出，因?yàn)檫€有交易成本（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用）。
雖然評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法有多種，但是評(píng)估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場(chǎng)或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果也一定是市場(chǎng)價(jià)值?，F(xiàn)以市場(chǎng)比較法為例說(shuō)明評(píng)估的技術(shù)思路（見(jiàn)圖1）。
1、可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整為市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場(chǎng)環(huán)境或市場(chǎng)交易條件的調(diào)整；
2、將可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這種調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場(chǎng)環(huán)境無(wú)關(guān)；
3、委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；
4、將可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
在上述的評(píng)估流程中，評(píng)估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的評(píng)估分析得出委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶(hù)的工作，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的作用是為客戶(hù)的特殊評(píng)估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評(píng)估師的評(píng)估結(jié)論后，客戶(hù)還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場(chǎng)條件確定其市場(chǎng)價(jià)格。
另外，按照市場(chǎng)價(jià)值的要求，評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但是，評(píng)估師在評(píng)估計(jì)算過(guò)程中如果并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的市場(chǎng)環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場(chǎng)參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評(píng)估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場(chǎng)價(jià)值，而只是市場(chǎng)價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過(guò)程所示。
五、市場(chǎng)與市場(chǎng)價(jià)值
1、市場(chǎng)的描述
在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個(gè)參數(shù)：平均值、相對(duì)于平均值的離散程度、圖形形狀。
平均值是最常用的、也是最熟悉的一個(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場(chǎng)情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會(huì)對(duì)平均值產(chǎn)生一定的影響，而中值卻可以避免這種影響。在一個(gè)對(duì)稱(chēng)的分布中，如圖1所示，平均值與中值是相同的。但是，對(duì)于一個(gè)非對(duì)稱(chēng)的分布，如圖2所示，平均值與中值就會(huì)代表不同的數(shù)值。
對(duì)于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與平均值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個(gè)主要參數(shù)，它等于標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的平均值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小。
采用變異系數(shù)，可以對(duì)具有不同平均值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的絕對(duì)數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對(duì)其平均值的離散程度。
在理論上，對(duì)正態(tài)分布的圖形并沒(méi)有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的分布通常如圖2所示。
2、市場(chǎng)價(jià)值的取值
由于市場(chǎng)價(jià)格的離散，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種：
（1）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格的平均值。
（2）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格的中值。
（3）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格中的最可能價(jià)格。
在實(shí)踐中，許多評(píng)估師喜歡采用平均值，也有的選用中值。雖然平均值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢(shì)，從而使評(píng)估結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
但是使用中值也有一定的局限性。如在非對(duì)稱(chēng)分布中，中值將會(huì)向傾斜度較緩的方向移動(dòng)。因此，在非對(duì)稱(chēng)分布的趨勢(shì)分析中，中值很少被采用。
有些評(píng)估師可能認(rèn)為，平均值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會(huì)成立。
如果對(duì)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會(huì)最多、頻率的價(jià)值。例如：有10個(gè)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，其市場(chǎng)價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率，為4個(gè)，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場(chǎng)中的最可能價(jià)格為150元。
從理論上講，一個(gè)理想的市場(chǎng)模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)量與市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的分布并不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布。
所以，在非對(duì)稱(chēng)分布中，平均值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對(duì)稱(chēng)程度的增大，中值和平均值與最可能價(jià)格的距離會(huì)越來(lái)越大，但是不對(duì)稱(chēng)程度對(duì)平均值的影響。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。
在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，評(píng)估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語(yǔ)莫過(guò)于“市場(chǎng)價(jià)格”與“市場(chǎng)價(jià)值”。雖然兩者有許多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場(chǎng)價(jià)值是一種公平的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格的范圍比市場(chǎng)價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場(chǎng)價(jià)格都是公平的，因此，只有滿(mǎn)足市場(chǎng)價(jià)值定義的市場(chǎng)價(jià)格才能代表市場(chǎng)價(jià)值。
事實(shí)上，市場(chǎng)價(jià)格也不是一定要等于評(píng)估師所估的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說(shuō)，評(píng)估師所得出的市場(chǎng)價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場(chǎng)價(jià)格，這也就是為什么會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論的理由。另外，市場(chǎng)價(jià)值并不等于賣(mài)方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不等于買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的實(shí)際支出，因?yàn)檫€有交易成本（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用）。
雖然評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法有多種，但是評(píng)估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場(chǎng)或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果也一定是市場(chǎng)價(jià)值?，F(xiàn)以市場(chǎng)比較法為例說(shuō)明評(píng)估的技術(shù)思路（見(jiàn)圖1）。
1、可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整為市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場(chǎng)環(huán)境或市場(chǎng)交易條件的調(diào)整；
2、將可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這種調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場(chǎng)環(huán)境無(wú)關(guān)；
3、委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；
4、將可比較市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
在上述的評(píng)估流程中，評(píng)估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的評(píng)估分析得出委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶(hù)的工作，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的作用是為客戶(hù)的特殊評(píng)估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評(píng)估師的評(píng)估結(jié)論后，客戶(hù)還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場(chǎng)條件確定其市場(chǎng)價(jià)格。
另外，按照市場(chǎng)價(jià)值的要求，評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但是，評(píng)估師在評(píng)估計(jì)算過(guò)程中如果并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的市場(chǎng)環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場(chǎng)參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評(píng)估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場(chǎng)價(jià)值，而只是市場(chǎng)價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過(guò)程所示。
五、市場(chǎng)與市場(chǎng)價(jià)值
1、市場(chǎng)的描述
在不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個(gè)參數(shù)：平均值、相對(duì)于平均值的離散程度、圖形形狀。
平均值是最常用的、也是最熟悉的一個(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場(chǎng)情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會(huì)對(duì)平均值產(chǎn)生一定的影響，而中值卻可以避免這種影響。在一個(gè)對(duì)稱(chēng)的分布中，如圖1所示，平均值與中值是相同的。但是，對(duì)于一個(gè)非對(duì)稱(chēng)的分布，如圖2所示，平均值與中值就會(huì)代表不同的數(shù)值。
對(duì)于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與平均值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個(gè)主要參數(shù)，它等于標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的平均值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小。
采用變異系數(shù)，可以對(duì)具有不同平均值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的絕對(duì)數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對(duì)其平均值的離散程度。
在理論上，對(duì)正態(tài)分布的圖形并沒(méi)有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的分布通常如圖2所示。
2、市場(chǎng)價(jià)值的取值
由于市場(chǎng)價(jià)格的離散，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種：
（1）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格的平均值。
（2）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格的中值。
（3）市場(chǎng)價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)格中的最可能價(jià)格。
在實(shí)踐中，許多評(píng)估師喜歡采用平均值，也有的選用中值。雖然平均值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢(shì)，從而使評(píng)估結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
但是使用中值也有一定的局限性。如在非對(duì)稱(chēng)分布中，中值將會(huì)向傾斜度較緩的方向移動(dòng)。因此，在非對(duì)稱(chēng)分布的趨勢(shì)分析中，中值很少被采用。
有些評(píng)估師可能認(rèn)為，平均值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會(huì)成立。
如果對(duì)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會(huì)最多、頻率的價(jià)值。例如：有10個(gè)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，其市場(chǎng)價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率，為4個(gè)，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場(chǎng)中的最可能價(jià)格為150元。
從理論上講，一個(gè)理想的市場(chǎng)模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)量與市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)價(jià)值的分布并不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布。
所以，在非對(duì)稱(chēng)分布中，平均值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對(duì)稱(chēng)程度的增大，中值和平均值與最可能價(jià)格的距離會(huì)越來(lái)越大，但是不對(duì)稱(chēng)程度對(duì)平均值的影響。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。