哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？
答：土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償。
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，利用土地抵押進行融資的現(xiàn)象越來越多。土地登記機構(gòu)在辦理抵押登記時，首先總體上應(yīng)當注意以下幾點：
一是土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標的是土地權(quán)利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國法律對轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押（最直接的規(guī)定是《人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第五條：“以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規(guī)限制流通的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，在實現(xiàn)債權(quán)時，人民法院應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對該財產(chǎn)進行處理”）。
三是進行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至于具體哪些土地權(quán)利能夠進行抵押？哪些土地權(quán)利禁止抵押？哪些土地權(quán)利抵押應(yīng)當受到限制？筆者根據(jù)《物權(quán)法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提供如下意見：
一、關(guān)于土地所有權(quán)
土地所有權(quán)不得抵押。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權(quán)不得交易，不具有流轉(zhuǎn)性，因此不論是國家土地所有權(quán)還是集體土地所有權(quán)都不得抵押。我國《物權(quán)法》第一百八十四條第一項、《擔保法》第三十七條第一項均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，因此，土地登記機構(gòu)不得辦理土地所有權(quán)的抵押登記。
二、關(guān)于土地用益物權(quán)
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)
一是一般的土地承包經(jīng)營權(quán)，雖然《物權(quán)法》、《農(nóng)村承包法》以及《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》都允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，但都沒有對土地承包經(jīng)營權(quán)能否抵押作出規(guī)定。但綜合我國目前的法律法規(guī)以及國家關(guān)于土地管理的政策，承包經(jīng)營權(quán)一般不得抵押。
二是四荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)，《擔保法》第三十四條第五項規(guī)定抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押，《物權(quán)法》第一百八十條第三項規(guī)定以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。因此，通過公開競價方式取得并經(jīng)過集體所有權(quán)人同意的四荒地承包經(jīng)營權(quán)可以進行抵押。但抵押實現(xiàn)后，《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)
一是通過出讓、國家租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國法律沒有禁止性或者限制性的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款明確規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此對于這類土地使用權(quán)的抵押，只要已經(jīng)交清土地出讓金、租金等費用，具有土地權(quán)利證書，一般應(yīng)當給予辦理抵押登記。
二是通過劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國的法律進行了限制。辦理抵押登記時，抵押的土地應(yīng)當滿足《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。
三是通過授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國法律沒有明確的規(guī)定?！秶临Y源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]433號）規(guī)定以授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地使用權(quán)，改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。通過授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當允許抵押，但是應(yīng)當經(jīng)過批準，實現(xiàn)抵押時應(yīng)當補交土地出讓金。
四是政府儲備土地的抵押，主要是在《土地儲備管理辦法》進行了規(guī)定。按照《辦法》的規(guī)定，政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。
2、集體建設(shè)用地使用權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押?！稉７ā返谌鶙l和《物權(quán)法》第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！段餀?quán)法》第二百零一條還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
需要注意的是，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不論是國有的，還是集體的，都不得進行抵押。
（三）關(guān)于宅基地使用權(quán)
由于宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)權(quán)利主體具有特殊性。只有本集體經(jīng)濟組織的成員才能取得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟組織成員不得取得宅基地使用權(quán)。目前宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，社會各方面都存在不同的意見，爭議較大。但綜合我國的現(xiàn)行的法律法規(guī)和土地管理政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。
（四）關(guān)于地役權(quán)
地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
答：土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償。
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，利用土地抵押進行融資的現(xiàn)象越來越多。土地登記機構(gòu)在辦理抵押登記時，首先總體上應(yīng)當注意以下幾點：
一是土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標的是土地權(quán)利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國法律對轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押（最直接的規(guī)定是《人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第五條：“以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規(guī)限制流通的財產(chǎn)設(shè)定擔保的，在實現(xiàn)債權(quán)時，人民法院應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對該財產(chǎn)進行處理”）。
三是進行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至于具體哪些土地權(quán)利能夠進行抵押？哪些土地權(quán)利禁止抵押？哪些土地權(quán)利抵押應(yīng)當受到限制？筆者根據(jù)《物權(quán)法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提供如下意見：
一、關(guān)于土地所有權(quán)
土地所有權(quán)不得抵押。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權(quán)不得交易，不具有流轉(zhuǎn)性，因此不論是國家土地所有權(quán)還是集體土地所有權(quán)都不得抵押。我國《物權(quán)法》第一百八十四條第一項、《擔保法》第三十七條第一項均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，因此，土地登記機構(gòu)不得辦理土地所有權(quán)的抵押登記。
二、關(guān)于土地用益物權(quán)
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)
一是一般的土地承包經(jīng)營權(quán)，雖然《物權(quán)法》、《農(nóng)村承包法》以及《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》都允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，但都沒有對土地承包經(jīng)營權(quán)能否抵押作出規(guī)定。但綜合我國目前的法律法規(guī)以及國家關(guān)于土地管理的政策，承包經(jīng)營權(quán)一般不得抵押。
二是四荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)，《擔保法》第三十四條第五項規(guī)定抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押，《物權(quán)法》第一百八十條第三項規(guī)定以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。因此，通過公開競價方式取得并經(jīng)過集體所有權(quán)人同意的四荒地承包經(jīng)營權(quán)可以進行抵押。但抵押實現(xiàn)后，《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)
一是通過出讓、國家租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國法律沒有禁止性或者限制性的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款明確規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此對于這類土地使用權(quán)的抵押，只要已經(jīng)交清土地出讓金、租金等費用，具有土地權(quán)利證書，一般應(yīng)當給予辦理抵押登記。
二是通過劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國的法律進行了限制。辦理抵押登記時，抵押的土地應(yīng)當滿足《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。
三是通過授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國法律沒有明確的規(guī)定?！秶临Y源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]433號）規(guī)定以授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地使用權(quán)，改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。通過授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當允許抵押，但是應(yīng)當經(jīng)過批準，實現(xiàn)抵押時應(yīng)當補交土地出讓金。
四是政府儲備土地的抵押，主要是在《土地儲備管理辦法》進行了規(guī)定。按照《辦法》的規(guī)定，政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。
2、集體建設(shè)用地使用權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押?！稉７ā返谌鶙l和《物權(quán)法》第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！段餀?quán)法》第二百零一條還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
需要注意的是，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不論是國有的，還是集體的，都不得進行抵押。
（三）關(guān)于宅基地使用權(quán)
由于宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)權(quán)利主體具有特殊性。只有本集體經(jīng)濟組織的成員才能取得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟組織成員不得取得宅基地使用權(quán)。目前宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，社會各方面都存在不同的意見，爭議較大。但綜合我國的現(xiàn)行的法律法規(guī)和土地管理政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。
（四）關(guān)于地役權(quán)
地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。