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        物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》第三章(5)

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        財務(wù)評價指標(biāo)體系
            房地產(chǎn)投資分析的目的,是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。
            盈利能力指標(biāo),是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo),包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中:靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下,直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo),這些指標(biāo)計算簡便,通常在概略評價時采用;動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時間價值因素的影響,要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值,將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標(biāo)。動態(tài)評價指標(biāo),能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果,適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。
            清償能力指標(biāo),是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外,為項目提供融資的金融機構(gòu),更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。
            盈利指標(biāo)計算方法
            (一)動態(tài)指標(biāo)
            財務(wù)凈現(xiàn)值
            財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV),是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和,是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。
            基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù),是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率,稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。