第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅的計(jì)算步驟如下：
（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；
（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；
（3）計(jì)算增值額；
（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；
（5）計(jì)算應(yīng)納稅額。
【典型例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
『答案解析』
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）；
（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%。
加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）；
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）；
（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）；
（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；
（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）。
【典型例題2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
『答案解析』
（1）評(píng)估價(jià)格＝600×70%＝420（萬元）；
（2）允許扣除的稅金27.5萬元；
（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝420＋27.5＝447.5（萬元）；
（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）；
（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%；
（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（萬元）。
二、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
【典型例題3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。
3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。）
『答案解析』
（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（萬元）；
（2）開發(fā)成本＝5800×80%＝4640（萬元）；
（3）開發(fā)費(fèi)用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（萬元）；
（4）稅金＝14000×5%×（1＋7%＋3%）＝770（萬元）；
（5）扣除項(xiàng)目金額＝3460.8＋4640＋645.04＋770＋（3460.8＋4640）×20%＝11136（萬元）；
（6）增值額＝14000－11136＝2864（萬元）；
（7）增值稅率＝2864÷11136×100%＝25.72%；
（8）應(yīng)繳納的土地增值稅＝2864×30%＝859.2（萬元）。
一、土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅的計(jì)算步驟如下：
（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；
（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；
（3）計(jì)算增值額；
（4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；
（5）計(jì)算應(yīng)納稅額。
【典型例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
『答案解析』
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）；
（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%。
加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）；
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）；
（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）；
（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；
（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）。
【典型例題2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
『答案解析』
（1）評(píng)估價(jià)格＝600×70%＝420（萬元）；
（2）允許扣除的稅金27.5萬元；
（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝420＋27.5＝447.5（萬元）；
（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）；
（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%；
（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%－447.5×0＝15.75（萬元）。
二、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
【典型例題3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。
3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。）
『答案解析』
（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（萬元）；
（2）開發(fā)成本＝5800×80%＝4640（萬元）；
（3）開發(fā)費(fèi)用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（萬元）；
（4）稅金＝14000×5%×（1＋7%＋3%）＝770（萬元）；
（5）扣除項(xiàng)目金額＝3460.8＋4640＋645.04＋770＋（3460.8＋4640）×20%＝11136（萬元）；
（6）增值額＝14000－11136＝2864（萬元）；
（7）增值稅率＝2864÷11136×100%＝25.72%；
（8）應(yīng)繳納的土地增值稅＝2864×30%＝859.2（萬元）。