本章復(fù)習(xí)難點：
1.征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點;
2.征地區(qū)片綜合地價的評估方法。
(內(nèi)容詳解)
征地區(qū)片綜合地價的基本概念
征地區(qū)片綜合地價概念
征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價的實質(zhì)是征地補償標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補償費。
征地區(qū)片綜合地價評估的基本原則
1.維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計和未來發(fā)展的需要。
2.同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
3.協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a償標(biāo)準(zhǔn)，省級行政區(qū)域內(nèi)務(wù)市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接。
4.公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。
征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟
1.確定測算范圍
征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到更大范圍。來源：考試大
耕地保護(hù)區(qū)、法定生態(tài)保護(hù)區(qū)、其它規(guī)定的特別保護(hù)區(qū)不在征地區(qū)片價測算的范圍之內(nèi)。
2.劃定區(qū)片
區(qū)片劃定的目的是采用一定的方法將測算范圍區(qū)分為若干個區(qū)片，為測算區(qū)片價提供基礎(chǔ)。區(qū)片劃定時，要求充分考慮測算范圍各個區(qū)域的差異條件。來源：考試大
3.測算區(qū)片綜合地價
區(qū)片劃分完成后，要測算各個區(qū)片的征地補償水平。
在測算區(qū)片綜合地價時，要求根據(jù)實際情況選用適當(dāng)?shù)姆椒ǚ謩e進(jìn)行評估。征地區(qū)片價原則上要求以兩種以上方法測算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。
4.對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗證和調(diào)整
對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗證和調(diào)整的目的是保證征地區(qū)片價測算結(jié)果能夠與現(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)相銜接，保證被征地農(nóng)民原有生活水平不下降。
對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗證和調(diào)整時，要求對現(xiàn)有征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)民生活水平和經(jīng)濟收入水平進(jìn)行全面的調(diào)查，切實保證區(qū)片綜合地價測算結(jié)果能夠滿足被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
5.測算結(jié)果聽證和修改
征地區(qū)片價的確定和實施具有較強的政策性，涉及到多方的利益，特別是被征地集體、農(nóng)民的切身利益，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》要求組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。
6.確定征地區(qū)片價
各地在完成聽證之后，應(yīng)該根據(jù)聽證意見及時進(jìn)行修改，確定市(縣)初步的征地區(qū)片價，并報省平衡。
7.整理與編制成果。
征地案例比較測算法
1.基本概念
征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個評估對象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標(biāo)準(zhǔn)，通過比較修正得到征地區(qū)片價的方法。
2.基本公式
基本公式為：
Px=Pb×100/A1×100/A2×AT
式中：P——征地案例比較價;
Pb——征地案例價格;
A1——區(qū)域因素修正系數(shù);
A2——個別因素修正系數(shù);
AT——時間修正指數(shù)。
3.基本步驟：
(1)選擇征地案例
需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。
由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進(jìn)行判斷。即判斷該案例的補償費用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當(dāng)?shù)氐恼Ｋ降取?BR> (2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵
征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進(jìn)行整理時，要將青苗補償費、附著作物補償費和其它額外損失的補償費用等剔除出去。
(3)進(jìn)行比較
對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。
區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。
個別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個別特性并對其補償費用產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。
時間因素修正是指根據(jù)征地案例費用發(fā)生的日期對補償費用進(jìn)行調(diào)整。
(4)計算征地區(qū)片價
通過案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測算法基本公式，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上，采用簡答平均、加權(quán)平均等方法將三個案例的結(jié)果進(jìn)行平均處理，得到各征地區(qū)片價。
1.征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點;
2.征地區(qū)片綜合地價的評估方法。
(內(nèi)容詳解)
征地區(qū)片綜合地價的基本概念
征地區(qū)片綜合地價概念
征地區(qū)片綜合地價是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價的實質(zhì)是征地補償標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補償費。
征地區(qū)片綜合地價評估的基本原則
1.維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計和未來發(fā)展的需要。
2.同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。
3.協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a償標(biāo)準(zhǔn)，省級行政區(qū)域內(nèi)務(wù)市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接。
4.公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。
征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟
1.確定測算范圍
征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到更大范圍。來源：考試大
耕地保護(hù)區(qū)、法定生態(tài)保護(hù)區(qū)、其它規(guī)定的特別保護(hù)區(qū)不在征地區(qū)片價測算的范圍之內(nèi)。
2.劃定區(qū)片
區(qū)片劃定的目的是采用一定的方法將測算范圍區(qū)分為若干個區(qū)片，為測算區(qū)片價提供基礎(chǔ)。區(qū)片劃定時，要求充分考慮測算范圍各個區(qū)域的差異條件。來源：考試大
3.測算區(qū)片綜合地價
區(qū)片劃分完成后，要測算各個區(qū)片的征地補償水平。
在測算區(qū)片綜合地價時，要求根據(jù)實際情況選用適當(dāng)?shù)姆椒ǚ謩e進(jìn)行評估。征地區(qū)片價原則上要求以兩種以上方法測算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。
4.對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗證和調(diào)整
對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗證和調(diào)整的目的是保證征地區(qū)片價測算結(jié)果能夠與現(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)相銜接，保證被征地農(nóng)民原有生活水平不下降。
對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗證和調(diào)整時，要求對現(xiàn)有征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)民生活水平和經(jīng)濟收入水平進(jìn)行全面的調(diào)查，切實保證區(qū)片綜合地價測算結(jié)果能夠滿足被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活和長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
5.測算結(jié)果聽證和修改
征地區(qū)片價的確定和實施具有較強的政策性，涉及到多方的利益，特別是被征地集體、農(nóng)民的切身利益，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》要求組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。
6.確定征地區(qū)片價
各地在完成聽證之后，應(yīng)該根據(jù)聽證意見及時進(jìn)行修改，確定市(縣)初步的征地區(qū)片價，并報省平衡。
7.整理與編制成果。
征地案例比較測算法
1.基本概念
征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個評估對象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標(biāo)準(zhǔn)，通過比較修正得到征地區(qū)片價的方法。
2.基本公式
基本公式為：
Px=Pb×100/A1×100/A2×AT
式中：P——征地案例比較價;
Pb——征地案例價格;
A1——區(qū)域因素修正系數(shù);
A2——個別因素修正系數(shù);
AT——時間修正指數(shù)。
3.基本步驟：
(1)選擇征地案例
需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。
由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進(jìn)行判斷。即判斷該案例的補償費用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當(dāng)?shù)氐恼Ｋ降取?BR> (2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵
征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進(jìn)行整理時，要將青苗補償費、附著作物補償費和其它額外損失的補償費用等剔除出去。
(3)進(jìn)行比較
對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。
區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。
個別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個別特性并對其補償費用產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。
時間因素修正是指根據(jù)征地案例費用發(fā)生的日期對補償費用進(jìn)行調(diào)整。
(4)計算征地區(qū)片價
通過案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測算法基本公式，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上，采用簡答平均、加權(quán)平均等方法將三個案例的結(jié)果進(jìn)行平均處理，得到各征地區(qū)片價。