直接資本化法
    一、直接資本化法概述
    (一)直接資本化法的含義及基本公式
    直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。
    未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的預(yù)期收益，預(yù)期收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
    資本化率(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：
    資本化率=年收益/價格
    利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：
    V=NOI/R
    式中V-房地產(chǎn)價值;
    NOI-房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;
    R-資本化率。
    因此，利用市場提取法求取資本化率的具體公式為：
    收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：
    R=NOI/V
    利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
    房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)