第十章 房地產(chǎn)估價(jià)方法
    第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的市場法
    一、市場法概述
    概念：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。（比準(zhǔn)價(jià)格）
    理論依據(jù)
    價(jià)格形成的替代原理，即同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的市場價(jià)格
    適用對象
    適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項(xiàng)目；不適合特殊廠房、機(jī)場、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項(xiàng)目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項(xiàng)目
    「例題。單選題」「2007年真題」市場法是選取一定數(shù)量的（　）并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
    A.買賣實(shí)例　　 　B.成交實(shí)例
    C.交易實(shí)例 　　　D.可比實(shí)例
    「答案」D
    二、搜集交易實(shí)例
    必須內(nèi)容完整、真實(shí)
    數(shù)量上盡可能地多
    內(nèi)容：
    交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況
    交易雙方
    成交日期
    成交價(jià)格
    付款方式
    交易情況
    三、選取可比實(shí)例
    可比實(shí)例選取的四方面要求：
    ⑴可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似項(xiàng)目
    ⑵交易類型與估價(jià)目的相同
    ⑶成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近。
    ⑷成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
    數(shù)量上3～10個(gè)為宜。
    四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
    五、交易情況修正
    1、 交易情況修正的內(nèi)涵
    如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才能將其作為估價(jià)對象的價(jià)格，這種修正稱為交易情況修正。
    2、 特殊交易情況（6種情況）
    利害關(guān)系人之間的交易
    急于出售或急于購買
    雙方或一方缺乏對市場行情的了解
    雙方或一方對交易房地產(chǎn)有偏好
    交易方式特殊
    交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
    3、 交易情況修正的方法
    百分率法
    可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格
    差額法
    可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格
    4、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)
    正常價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
    正常價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率
    解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的
    「例題1.單選題」「2007年真題」某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價(jià)格的10% ，交易稅費(fèi)均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格（?。?BR>    A.高于3000元/平方米
    B.低于3000元/平方米
    C.為2700元/平方米
    D.為3300元/平方米
    「答案」A
    「解析」
    交易稅費(fèi)由買方繳納，意味著3000元/平方米是賣方的實(shí)得，正常價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)，所以本題中平常價(jià)格一定比3000元高
    「例題2.單選題」「2006年真題」在房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和2%.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（　）元/平方米。
    A.2830.19 　B.2941.18
    C.3061.22 　D.3191.49
    「答案」D
    「解析」首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實(shí)際支付的還是賣方實(shí)際得到的。3000元中，買方還要支付稅費(fèi)，所以他實(shí)得支出的比這個(gè)多，因此3000元是賣方實(shí)際得到的。
    正常價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    設(shè)正常價(jià)格為X，則列方程為：X=3000+6%X　　X=3191.49
    「例題3.單選題」「2005年真題」某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價(jià)格含應(yīng)由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價(jià)格為（?。┰?平方米。
    A.1455.00 　B.1456.31
    C.1545.00　 D.1546.39
    「答案」B
    「解析」由于賣方還得代買方納稅，所以1500為買方實(shí)際支付的價(jià)格
    正常價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
    設(shè)正常價(jià)格為X，則列方程為：X=1500-3%X X=1456.31