（四）估算各項成本費用
    1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費
    2.估算專業(yè)費用
    指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：
    專業(yè)費用=建筑費× i　（ i為一定的百分率）
    3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。
    ⑴利息的計算采用復(fù)利，而不用單利。
    ⑵預(yù)付地價款的利息
    已經(jīng)全部預(yù)付的地價款×【（1+利率）開發(fā)建設(shè)期-1】
    ⑶建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息
    ①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
    ②期初一次性投入：全期計息
    ③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半
    ④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間。
    ⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息。
    4.估算稅金
    一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。
    5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（即銷售費用）
    一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。
    （五）確定開發(fā)商的合理利潤
    投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項。
    （六）估算待估對象價值
    五、應(yīng)用舉例
    ［例5—11］ 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2 000平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3 000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9 000 元/平方米，銷售費用為樓價的2.5% ，銷售稅費為樓價的6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。
    試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。
    （一）確定評估方法
    現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：
    地價 = 樓價（價值）—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤
    （二）計算樓價
    樓價 =2 000 × 2.5 × 9 000=45 000 000（ 元 ）
    提示：容積率=建筑物面積/土地面積
    （三）計算建筑費和專業(yè)費
    建筑費 =3 000 × 2 000 × 2.5=15 000 000（ 元 ）
    專業(yè)費 = 建筑費× 10%=15 000 000 × 10%=1 500 000
    （四）計算利息
    利息=地價×［（1+6%）2—1］+（15 000 000+1 500 000）×［（1+6%）1—1］
    =0.1236 ×地價 + 990 000
    提示：建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，所以，計息期按照建設(shè)期的一半計算
    （五）計算銷售費用和稅費
    銷售費用 =45 000 000 × 2.5%=1 125 000（ 元 ）
    銷售稅費 =45 000 000 × 6.5%=2 925 000（ 元 ）