二、土地登記的效力
    所謂土地登記的效力，就是指進(jìn)行土地登記產(chǎn)生的法律后果。這也是每一個(gè)土地權(quán)利人極為關(guān)心的問題。即一塊土地上的權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對土地權(quán)利的保護(hù)有什么不同。
    由于我國恢復(fù)土地登記制度時(shí)間較短，特別是由于我國物權(quán)法至今沒有出臺(tái)，因此，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，有關(guān)我國土地登記的效力問題并不十分明確。
    (一)理論探討
    按照民法學(xué)思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。
    采用意思主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)的登記只是對抗第三人的要件。在土地權(quán)利變動(dòng)過程中，只要土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人雙方意思表示一致，如簽署了有關(guān)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書或讓與書，即產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果，至于是否到土地登記機(jī)關(guān)辦理土地權(quán)屬變更登記，當(dāng)事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過在土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力上有所差別。辦理了登記的土地權(quán)利變動(dòng)，可以對抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動(dòng)為無效，而沒有辦理土地登記的土地權(quán)利變動(dòng)，第三人可以主張?jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無效。例如，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方只要訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同，就在法律上產(chǎn)生了土地權(quán)利變動(dòng)效果。但該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)是否辦理登記，在對抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉(zhuǎn)讓合同后，到土地登記機(jī)關(guān)履行了登記手續(xù)的，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅(jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無效時(shí)，法律不予支持;但如果雙方未到土地登記機(jī)關(guān)履行登記手續(xù)，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅(jiān)擁?xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)無效，法律上有可能認(rèn)定該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)無效。土地登記是對抗第三人的要件?；谶@種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱作登記的對抗要件主義、登記的公示主義。
    采用形式主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人簽署了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議或讓與書，只表示物權(quán)行為成立，不直接產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果。只有經(jīng)當(dāng)事人雙方到土地登記機(jī)關(guān)辦理了土地登記后，土地權(quán)利變動(dòng)才產(chǎn)生法律效力。例如，甲、乙雙方訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同書后，轉(zhuǎn)讓土地的物權(quán)行為已經(jīng)成立，但并沒有生效，只有當(dāng)雙方在土地登記機(jī)關(guān)辦理完登記后，土地權(quán)利才真正由賣方轉(zhuǎn)移給了買方。在登記前，土地權(quán)利變動(dòng)并未生效，此時(shí)，若賣方反悔，買方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權(quán)要求把土地權(quán)利確認(rèn)給自己，即不動(dòng)產(chǎn)的登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件?；谶@種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱為登記的生效要件主義，登記要件主義。
    此外，當(dāng)土地登記存有瑕疵，意即無處分權(quán)的人將他人的土地轉(zhuǎn)讓給第三人，并履行了土地權(quán)利變動(dòng)的登記手續(xù)，第三人依據(jù)登記而取得了土地權(quán)利，致使原來的土地權(quán)利人蒙受損失時(shí)，此時(shí)土地登記在法律上是否產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的后果，第三人取得的土地權(quán)利是否應(yīng)該返還給原土地權(quán)利人，以及原土地權(quán)利人的損失應(yīng)該如何解決等問題。按照民法學(xué)的有關(guān)理論，不同的立法思想其解決的方法也不同。采用登記公信原則立法的，認(rèn)為公示產(chǎn)生公信力，即經(jīng)過公示產(chǎn)生的土地權(quán)利變動(dòng)的效力值得公眾信賴，具有可信賴性，因此，只要經(jīng)過土地登記，土地權(quán)利的變動(dòng)就發(fā)生效力，即使土地登記本身有瑕疵，善意取得土地權(quán)利的第三人也不負(fù)返還的義務(wù)，而只能由在土地權(quán)利變動(dòng)過程中有過錯(cuò)的人承擔(dān)責(zé)任，原土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。所謂善意取得土地權(quán)利的第三人是指在不知道土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)及土地登記本身存在瑕疵的情況下，而取得土地權(quán)利的第三人。不采用登記公信原則立法的，則規(guī)定只要土地權(quán)利變動(dòng)不符合法律的規(guī)定，即使登記完畢，登記機(jī)關(guān)也可以注銷登記，撤銷登記所產(chǎn)生的對抗效力。
    (二)實(shí)踐探討
    我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。
    綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。
    關(guān)于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據(jù)人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決方法，即維護(hù)登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負(fù)返還義務(wù)，原來的土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。