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(二)“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。
依法承包并已辦理土地登記的荒山、荒地、荒丘、荒灘等的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，并出具書(shū)面證明。集體土地上農(nóng)地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體土地所有者的同意。
依《擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第4條的規(guī)定，集體荒地土地使用權(quán)已辦理土地使用權(quán)登記的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以設(shè)定抵押權(quán)。為辦理抵押登記，抵押人需出具發(fā)包人同意抵押的書(shū)面證明。
(三)農(nóng)地使用權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)受的限制。
此限制主要包括兩個(gè)方面：
第一，不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途。根據(jù)《土地管理法》及其他相關(guān)自然資源立法的規(guī)定，法律對(duì)農(nóng)地使用權(quán)用途的限制與對(duì)企業(yè)建設(shè)用地權(quán)用途的限制有所不同。對(duì)后者是嚴(yán)格的用途限制，而對(duì)前者僅在農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地方面是嚴(yán)格的用途限制，其目的在于實(shí)現(xiàn)耕地的保護(hù)。對(duì)此，《土地管理法》第4、31、44條均體現(xiàn)了這一立法主旨。而農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的改變，法律并未嚴(yán)格禁止，只是禁止或限制上述用途改變導(dǎo)致對(duì)自然資源的破壞性開(kāi)發(fā)、利用。例如，毀壞森林、草原開(kāi)墾耕地，圍湖造田和侵占江河灘地等，為《土地管理法》第39條所禁止。因此，農(nóng)、林、牧、漁之間土地用途的改變應(yīng)依有關(guān)法律規(guī)定，并應(yīng)經(jīng)集體土地所有者同意。至于農(nóng)、林、牧、漁各部門中的具體用途的改變，例如種植作物由糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭卟松a(chǎn)，不屬于土地用途改變，可以由承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人自主決定。
第二，不得閑置耕地。我國(guó)是一個(gè)耕地資源極為稀缺的國(guó)家，閑置耕地與立法取向不符。《土地管理法》第37條第3款規(guī)定：“承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位和個(gè)人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的土地?！贝隧?xiàng)規(guī)定既適用集體耕地，也適用國(guó)有耕地。
第三節(jié) 宅基地使用權(quán)
一、定義
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
宅基地的定義包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：(1)權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán);(2)權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員;(3)權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過(guò)依法審批;(4)權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配;(5)用途限定，即建造住宅;(6)權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期限限制。
關(guān)于“住宅”的含義，原國(guó)家土地管理局政策法規(guī)司1992年5月28日《關(guān)于對(duì)農(nóng)村居民“建住宅”含義理解問(wèn)題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45條所指的‘建住宅’，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施?！?BR> 二、宅基地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)宅基地條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用此項(xiàng)規(guī)定炒賣宅基地，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。同時(shí)，外村、外鄉(xiāng)居民也不具備取得該項(xiàng)權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的不在此限。
三、宅基地使用權(quán)的取得
農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實(shí)行“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，縣級(jí)政府批準(zhǔn)”的制度。
鄉(xiāng)、縣兩級(jí)政府在審批過(guò)程中，要注意掌握以下幾點(diǎn)：
第一，要嚴(yán)格控制用地面積。首先，不允許一戶擁有兩處以上的宅基地。其次，一戶擁有的宅基地面積不得超過(guò)省級(jí)人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再次，將原有住宅出賣、出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第二，要遵守土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格控制使用耕地作宅基地。首先要盡可能使用原有宅基地和空閑地。其次，必須占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第三，宅基地審批要公開(kāi)、公平和公正，審核過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人所在村的村民意見(jiàn)，批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督。按照農(nóng)村村民自治原則，宅基地的分配，應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定。實(shí)踐中，對(duì)于宅基地分配中“村干部說(shuō)了算、村民靠邊站”的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
四、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)關(guān)于宅基地的處分
宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。一般說(shuō)來(lái)，村民將富余的住房轉(zhuǎn)讓、出租，有利于調(diào)劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點(diǎn)限制。
(二)“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。
依法承包并已辦理土地登記的荒山、荒地、荒丘、荒灘等的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，并出具書(shū)面證明。集體土地上農(nóng)地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體土地所有者的同意。
依《擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第4條的規(guī)定，集體荒地土地使用權(quán)已辦理土地使用權(quán)登記的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以設(shè)定抵押權(quán)。為辦理抵押登記，抵押人需出具發(fā)包人同意抵押的書(shū)面證明。
(三)農(nóng)地使用權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)受的限制。
此限制主要包括兩個(gè)方面：
第一，不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途。根據(jù)《土地管理法》及其他相關(guān)自然資源立法的規(guī)定，法律對(duì)農(nóng)地使用權(quán)用途的限制與對(duì)企業(yè)建設(shè)用地權(quán)用途的限制有所不同。對(duì)后者是嚴(yán)格的用途限制，而對(duì)前者僅在農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地方面是嚴(yán)格的用途限制，其目的在于實(shí)現(xiàn)耕地的保護(hù)。對(duì)此，《土地管理法》第4、31、44條均體現(xiàn)了這一立法主旨。而農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的改變，法律并未嚴(yán)格禁止，只是禁止或限制上述用途改變導(dǎo)致對(duì)自然資源的破壞性開(kāi)發(fā)、利用。例如，毀壞森林、草原開(kāi)墾耕地，圍湖造田和侵占江河灘地等，為《土地管理法》第39條所禁止。因此，農(nóng)、林、牧、漁之間土地用途的改變應(yīng)依有關(guān)法律規(guī)定，并應(yīng)經(jīng)集體土地所有者同意。至于農(nóng)、林、牧、漁各部門中的具體用途的改變，例如種植作物由糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭卟松a(chǎn)，不屬于土地用途改變，可以由承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人自主決定。
第二，不得閑置耕地。我國(guó)是一個(gè)耕地資源極為稀缺的國(guó)家，閑置耕地與立法取向不符。《土地管理法》第37條第3款規(guī)定：“承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位和個(gè)人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的土地?！贝隧?xiàng)規(guī)定既適用集體耕地，也適用國(guó)有耕地。
第三節(jié) 宅基地使用權(quán)
一、定義
宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
宅基地的定義包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：(1)權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán);(2)權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員;(3)權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過(guò)依法審批;(4)權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配;(5)用途限定，即建造住宅;(6)權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒(méi)有使用期限限制。
關(guān)于“住宅”的含義，原國(guó)家土地管理局政策法規(guī)司1992年5月28日《關(guān)于對(duì)農(nóng)村居民“建住宅”含義理解問(wèn)題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45條所指的‘建住宅’，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施?！?BR> 二、宅基地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)宅基地條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用此項(xiàng)規(guī)定炒賣宅基地，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。同時(shí)，外村、外鄉(xiāng)居民也不具備取得該項(xiàng)權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的不在此限。
三、宅基地使用權(quán)的取得
農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實(shí)行“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，縣級(jí)政府批準(zhǔn)”的制度。
鄉(xiāng)、縣兩級(jí)政府在審批過(guò)程中，要注意掌握以下幾點(diǎn)：
第一，要嚴(yán)格控制用地面積。首先，不允許一戶擁有兩處以上的宅基地。其次，一戶擁有的宅基地面積不得超過(guò)省級(jí)人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再次，將原有住宅出賣、出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
第二，要遵守土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格控制使用耕地作宅基地。首先要盡可能使用原有宅基地和空閑地。其次，必須占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第三，宅基地審批要公開(kāi)、公平和公正，審核過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人所在村的村民意見(jiàn)，批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督。按照農(nóng)村村民自治原則，宅基地的分配，應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定。實(shí)踐中，對(duì)于宅基地分配中“村干部說(shuō)了算、村民靠邊站”的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以糾正。
四、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)關(guān)于宅基地的處分
宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。一般說(shuō)來(lái)，村民將富余的住房轉(zhuǎn)讓、出租，有利于調(diào)劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點(diǎn)限制。