首先，按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但是，村(或村民組)內(nèi)由于兩戶的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調(diào)劑，由其中一戶因此失去或減少住房，經(jīng)村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限。
其次，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員。轉(zhuǎn)讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農(nóng)村宅基地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質(zhì)。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產(chǎn)生的土地使用權(quán)必然對權(quán)利主體的身份有特別限制。
第三，轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權(quán)權(quán)證，當房屋轉(zhuǎn)讓時，當事人只到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，便認為其轉(zhuǎn)讓已成為合法有效。實際上，房產(chǎn)過戶并不能代替土地使用權(quán)變更登記。不履行土地使用權(quán)變更登記，不但使受讓人的權(quán)利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權(quán)屬管理和地產(chǎn)市場的秩序。
(二)關(guān)于宅基地的面積限制及用途
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權(quán)可分割，超過的部分可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回，按房屋重置價格結(jié)合成新對原使用權(quán)人給予適當補償;如該房屋及宅基地使用權(quán)不可分割，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。
《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！睂嵺`中，對單戶擁有的宅基地超標的，應(yīng)當按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明其超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農(nóng)民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
需要說明的是，宅基地使用權(quán)人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)當利用原有宅基地。”雖然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農(nóng)民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習(xí)慣，也有利于今后的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。當然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權(quán)利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，法律上應(yīng)予承認和保護。
五、宅基地閑置的處置
申請取得宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織無償收回。
宅基地使用權(quán)的取得具有無償性、福利性。權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后，應(yīng)積極予以利用。對于權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后長期閑置不用的，應(yīng)視為其對權(quán)利的放棄。為有效利用土地，應(yīng)由集體經(jīng)濟組織無償收回。對于收回的宅基地，如已經(jīng)辦理過確權(quán)登記，應(yīng)當由集體經(jīng)濟組織報縣級人民政府批準，注銷其土地登記。
第四節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)
一、定義
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的定義包括以下要點：(1)權(quán)利取得的基本程序，即經(jīng)過依法審批。(2)權(quán)利取得的方式，即集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作為投資。(3)權(quán)利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和集體經(jīng)濟組織與其他組織、個人以各種形式合資設(shè)立的企業(yè)。(4)土地用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的建設(shè)用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營性土地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。
非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請取得或繼受取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或繼受取得國有土地使用權(quán)。
其次，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員。轉(zhuǎn)讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農(nóng)村宅基地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質(zhì)。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產(chǎn)生的土地使用權(quán)必然對權(quán)利主體的身份有特別限制。
第三，轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權(quán)權(quán)證，當房屋轉(zhuǎn)讓時，當事人只到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，便認為其轉(zhuǎn)讓已成為合法有效。實際上，房產(chǎn)過戶并不能代替土地使用權(quán)變更登記。不履行土地使用權(quán)變更登記，不但使受讓人的權(quán)利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權(quán)屬管理和地產(chǎn)市場的秩序。
(二)關(guān)于宅基地的面積限制及用途
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權(quán)可分割，超過的部分可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回，按房屋重置價格結(jié)合成新對原使用權(quán)人給予適當補償;如該房屋及宅基地使用權(quán)不可分割，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。
《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！睂嵺`中，對單戶擁有的宅基地超標的，應(yīng)當按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明其超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農(nóng)民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
需要說明的是，宅基地使用權(quán)人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)當利用原有宅基地。”雖然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農(nóng)民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習(xí)慣，也有利于今后的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。當然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權(quán)利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，法律上應(yīng)予承認和保護。
五、宅基地閑置的處置
申請取得宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織無償收回。
宅基地使用權(quán)的取得具有無償性、福利性。權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后，應(yīng)積極予以利用。對于權(quán)利人取得宅基地使用權(quán)后長期閑置不用的，應(yīng)視為其對權(quán)利的放棄。為有效利用土地，應(yīng)由集體經(jīng)濟組織無償收回。對于收回的宅基地，如已經(jīng)辦理過確權(quán)登記，應(yīng)當由集體經(jīng)濟組織報縣級人民政府批準，注銷其土地登記。
第四節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)
一、定義
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的定義包括以下要點：(1)權(quán)利取得的基本程序，即經(jīng)過依法審批。(2)權(quán)利取得的方式，即集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作為投資。(3)權(quán)利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和集體經(jīng)濟組織與其他組織、個人以各種形式合資設(shè)立的企業(yè)。(4)土地用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的建設(shè)用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營性土地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。
非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請取得或繼受取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或繼受取得國有土地使用權(quán)。