六、土地權(quán)利制度是促進土地資源合理利用與保護的有力保障
合理利用國土資源是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是黨中央確定的基本國策。國土資源的合理配置和持續(xù)有效利用，應(yīng)該是國土資源行政管理和土地權(quán)利制度建設(shè)兩條主線的有機結(jié)合，即在對國土資源進行行政管理的同時，賦予、確認(rèn)并保護公民、法人對土地的財產(chǎn)權(quán)，調(diào)動土地使用者合理用地的積極性。否則，沒有土地權(quán)利人的主動配合，再嚴(yán)格的行政管理制度也會大打折扣。我國在過去很長一個時期內(nèi)受計劃經(jīng)濟影響，偏重土地行政管理，而土地權(quán)利制度建設(shè)相對滯后，國家法律對企業(yè)、公民的土地權(quán)利界定不明確或保障不利，權(quán)利之間的界線不清，導(dǎo)致土地利用粗放、土地閑置、浪費，并產(chǎn)生大量的土地爭議和沖突，用地者缺乏保護耕地和合理利用土地的主動性和自覺性。歷出現(xiàn)的亂砍濫伐森林、草原過度放牧等問題，其根本原因在于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，責(zé)權(quán)利關(guān)系不明和產(chǎn)權(quán)缺乏有效保護，用地者對未來缺乏穩(wěn)定的預(yù)期。因此，賦予各類土地權(quán)利主體穩(wěn)定的土地財產(chǎn)權(quán)，是促進國土資源可持續(xù)利用的有力保障。近年來，國土資源管理部門為適應(yīng)國家經(jīng)濟體制改革的需要，規(guī)范土地市場，保障交易安全和土地市場秩序，積極配合立法機關(guān)，推進土地權(quán)利制度建設(shè)。同時，在深入調(diào)查、研究我國土地權(quán)利制度改革實踐的基礎(chǔ)上，陸續(xù)以部門規(guī)章、政策性文件等形式，出臺了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地登記規(guī)則》、《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》等，不斷加強土地權(quán)利制度建設(shè)，在經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了舉足輕重的作用。
第六節(jié) 國外及港臺地區(qū)土地權(quán)利制度簡介
一、國外及港臺地區(qū)土地權(quán)利的表現(xiàn)形式
1.西方國家地權(quán)的主要表現(xiàn)形式
(1)所有權(quán)。所有權(quán)是指土地所有權(quán)人依法對土地?fù)碛械淖钔耆?、最絕對的土地權(quán)利。所有權(quán)是地權(quán)最核心的部分。
(2)地役權(quán)。地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地;地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。
(3)永佃權(quán)。永佃權(quán)又稱為永租權(quán)和永借權(quán)，是按年向土地所有權(quán)人交付租金面長期或永久地使用、收益其不動產(chǎn)的權(quán)利。
(4)地上權(quán)。地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利。
(5)典當(dāng)權(quán)。典當(dāng)權(quán)又稱為信托特權(quán)，即當(dāng)事人一方將其物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，債權(quán)人約定在債主清償時返還原物。
(6)抵押權(quán)。抵押權(quán)又稱為契約質(zhì)權(quán)，即債權(quán)人對債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán)，但不轉(zhuǎn)移該物的占有，在債務(wù)人給付遲延時，債權(quán)人有權(quán)變賣抵押物以抵償債務(wù)。
2.臺灣地權(quán)的主要表現(xiàn)形式
(1)土地所有權(quán)。臺灣“民法”第七十三條規(guī)定，“土地所有權(quán)，除法令有限制外，于其行使有利益之范圍內(nèi)，及于地之上下。如他人之干涉無礙其所有權(quán)行使者，不得排除之?！睂ν恋厮袡?quán)的特定范圍的限制，有如“土地法”第十五條規(guī)定：“附著于土地之礦，不因所有權(quán)之取得而成為私有”。
(2)地上權(quán)。臺灣“民法”第八百三十二條規(guī)定，“稱地上權(quán)者，謂以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權(quán)?！崩?，使用他人土地而自建房屋。自造竹園、果園或森林等的權(quán)利都是地上權(quán)。地上權(quán)的續(xù)存期可長可短，并可不定期限。地上權(quán)人是否需支付地租，由當(dāng)事人自行協(xié)定。地上權(quán)也可以成為抵押權(quán)的標(biāo)的物。
(3)永佃權(quán)。臺灣“民法”第八百四十二條規(guī)定，“……稱永佃權(quán)者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權(quán)?！庇赖铏?quán)與定期或不定期的農(nóng)地租賃權(quán)限不相同。永佃權(quán)人可將其權(quán)利讓與他人，并可以永佃權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。
(4)地役權(quán)。臺灣“民法”第八百五十一條規(guī)定，“稱地役權(quán)者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權(quán)?！比缫蜃约旱耐恋?zé)o路可通，必須借助鄰地取得的通行權(quán)即是地役權(quán)之一。
(5)抵押權(quán)。臺灣“民法”第八百六十條規(guī)定，“稱抵押權(quán)者，謂對于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保之不動產(chǎn)，得就其賣得價金受清償之權(quán)。”在臺灣，存在于土地上的權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)等均可成為抵押權(quán)的標(biāo)的物。
(6)典權(quán)。臺灣“民法”第九百一十一條規(guī)定，“稱典權(quán)者，謂支付典價，占有他人之不動產(chǎn)，而為使用及收益之權(quán)?！边@種典權(quán)是臺灣特有的物權(quán)。承典人除占有典產(chǎn)，供自己使用外，在典權(quán)存續(xù)期中，還可將典物轉(zhuǎn)典，或出租給他人，或?qū)⒌錂?quán)讓與他人，并可以典權(quán)為抵押權(quán)的標(biāo)的物。典權(quán)約定期限，不得超過30年。典期屆滿經(jīng)過2年之后，出典人不以原典價回贖其典物的，承典人即取得典物所有權(quán)。在臺灣，典權(quán)的性質(zhì)是用益物權(quán)而兼有擔(dān)保權(quán)的性質(zhì)。
(7)耕作權(quán)。臺灣“土地法”第一百三十三條規(guī)定，荒地“承墾人自墾竣之日起，無償取得所領(lǐng)墾地之耕作權(quán)，應(yīng)即依法向該管市縣地政機關(guān)申請為耕作之登記。但繼續(xù)耕作滿10年者，無償取得土地所有權(quán)。前項耕作權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但繼承或贈予于得為繼承之人，不在此限。”
(8)租賃權(quán)。臺灣“民法·債編”規(guī)定，在不動產(chǎn)上可設(shè)定租賃權(quán)。例如，土地所有權(quán)人將土地出租給他人使用，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。
合理利用國土資源是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是黨中央確定的基本國策。國土資源的合理配置和持續(xù)有效利用，應(yīng)該是國土資源行政管理和土地權(quán)利制度建設(shè)兩條主線的有機結(jié)合，即在對國土資源進行行政管理的同時，賦予、確認(rèn)并保護公民、法人對土地的財產(chǎn)權(quán)，調(diào)動土地使用者合理用地的積極性。否則，沒有土地權(quán)利人的主動配合，再嚴(yán)格的行政管理制度也會大打折扣。我國在過去很長一個時期內(nèi)受計劃經(jīng)濟影響，偏重土地行政管理，而土地權(quán)利制度建設(shè)相對滯后，國家法律對企業(yè)、公民的土地權(quán)利界定不明確或保障不利，權(quán)利之間的界線不清，導(dǎo)致土地利用粗放、土地閑置、浪費，并產(chǎn)生大量的土地爭議和沖突，用地者缺乏保護耕地和合理利用土地的主動性和自覺性。歷出現(xiàn)的亂砍濫伐森林、草原過度放牧等問題，其根本原因在于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，責(zé)權(quán)利關(guān)系不明和產(chǎn)權(quán)缺乏有效保護，用地者對未來缺乏穩(wěn)定的預(yù)期。因此，賦予各類土地權(quán)利主體穩(wěn)定的土地財產(chǎn)權(quán)，是促進國土資源可持續(xù)利用的有力保障。近年來，國土資源管理部門為適應(yīng)國家經(jīng)濟體制改革的需要，規(guī)范土地市場，保障交易安全和土地市場秩序，積極配合立法機關(guān)，推進土地權(quán)利制度建設(shè)。同時，在深入調(diào)查、研究我國土地權(quán)利制度改革實踐的基礎(chǔ)上，陸續(xù)以部門規(guī)章、政策性文件等形式，出臺了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地登記規(guī)則》、《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》等，不斷加強土地權(quán)利制度建設(shè)，在經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了舉足輕重的作用。
第六節(jié) 國外及港臺地區(qū)土地權(quán)利制度簡介
一、國外及港臺地區(qū)土地權(quán)利的表現(xiàn)形式
1.西方國家地權(quán)的主要表現(xiàn)形式
(1)所有權(quán)。所有權(quán)是指土地所有權(quán)人依法對土地?fù)碛械淖钔耆?、最絕對的土地權(quán)利。所有權(quán)是地權(quán)最核心的部分。
(2)地役權(quán)。地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地;地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。
(3)永佃權(quán)。永佃權(quán)又稱為永租權(quán)和永借權(quán)，是按年向土地所有權(quán)人交付租金面長期或永久地使用、收益其不動產(chǎn)的權(quán)利。
(4)地上權(quán)。地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利。
(5)典當(dāng)權(quán)。典當(dāng)權(quán)又稱為信托特權(quán)，即當(dāng)事人一方將其物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，債權(quán)人約定在債主清償時返還原物。
(6)抵押權(quán)。抵押權(quán)又稱為契約質(zhì)權(quán)，即債權(quán)人對債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán)，但不轉(zhuǎn)移該物的占有，在債務(wù)人給付遲延時，債權(quán)人有權(quán)變賣抵押物以抵償債務(wù)。
2.臺灣地權(quán)的主要表現(xiàn)形式
(1)土地所有權(quán)。臺灣“民法”第七十三條規(guī)定，“土地所有權(quán)，除法令有限制外，于其行使有利益之范圍內(nèi)，及于地之上下。如他人之干涉無礙其所有權(quán)行使者，不得排除之?！睂ν恋厮袡?quán)的特定范圍的限制，有如“土地法”第十五條規(guī)定：“附著于土地之礦，不因所有權(quán)之取得而成為私有”。
(2)地上權(quán)。臺灣“民法”第八百三十二條規(guī)定，“稱地上權(quán)者，謂以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權(quán)?！崩?，使用他人土地而自建房屋。自造竹園、果園或森林等的權(quán)利都是地上權(quán)。地上權(quán)的續(xù)存期可長可短，并可不定期限。地上權(quán)人是否需支付地租，由當(dāng)事人自行協(xié)定。地上權(quán)也可以成為抵押權(quán)的標(biāo)的物。
(3)永佃權(quán)。臺灣“民法”第八百四十二條規(guī)定，“……稱永佃權(quán)者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權(quán)?！庇赖铏?quán)與定期或不定期的農(nóng)地租賃權(quán)限不相同。永佃權(quán)人可將其權(quán)利讓與他人，并可以永佃權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。
(4)地役權(quán)。臺灣“民法”第八百五十一條規(guī)定，“稱地役權(quán)者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權(quán)?！比缫蜃约旱耐恋?zé)o路可通，必須借助鄰地取得的通行權(quán)即是地役權(quán)之一。
(5)抵押權(quán)。臺灣“民法”第八百六十條規(guī)定，“稱抵押權(quán)者，謂對于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保之不動產(chǎn)，得就其賣得價金受清償之權(quán)。”在臺灣，存在于土地上的權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)等均可成為抵押權(quán)的標(biāo)的物。
(6)典權(quán)。臺灣“民法”第九百一十一條規(guī)定，“稱典權(quán)者，謂支付典價，占有他人之不動產(chǎn)，而為使用及收益之權(quán)?！边@種典權(quán)是臺灣特有的物權(quán)。承典人除占有典產(chǎn)，供自己使用外，在典權(quán)存續(xù)期中，還可將典物轉(zhuǎn)典，或出租給他人，或?qū)⒌錂?quán)讓與他人，并可以典權(quán)為抵押權(quán)的標(biāo)的物。典權(quán)約定期限，不得超過30年。典期屆滿經(jīng)過2年之后，出典人不以原典價回贖其典物的，承典人即取得典物所有權(quán)。在臺灣，典權(quán)的性質(zhì)是用益物權(quán)而兼有擔(dān)保權(quán)的性質(zhì)。
(7)耕作權(quán)。臺灣“土地法”第一百三十三條規(guī)定，荒地“承墾人自墾竣之日起，無償取得所領(lǐng)墾地之耕作權(quán)，應(yīng)即依法向該管市縣地政機關(guān)申請為耕作之登記。但繼續(xù)耕作滿10年者，無償取得土地所有權(quán)。前項耕作權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但繼承或贈予于得為繼承之人，不在此限。”
(8)租賃權(quán)。臺灣“民法·債編”規(guī)定，在不動產(chǎn)上可設(shè)定租賃權(quán)。例如，土地所有權(quán)人將土地出租給他人使用，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。