第六節(jié) 固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)
一、固定資產(chǎn)
(一)固定資產(chǎn)概述
1.固定資產(chǎn)的概念和特征
固定資產(chǎn)是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：(1)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的;(2)使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產(chǎn)的分類(了解)
3.固定資產(chǎn)核算的科目設(shè)置
為了核算固定資產(chǎn)，企業(yè)一般需要設(shè)置“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”等科目，核算固定資產(chǎn)取得、計提折舊、處置等情況。
(二)取得固定資產(chǎn)
1.外購固定資產(chǎn)
企業(yè)外購的固定資產(chǎn)，應按實際支付的購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。一般納稅企業(yè)購入機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的增值稅應作為進項稅額抵扣，不計入固定資產(chǎn)成本。具體賬務處理如下：
企業(yè)購入需要安裝的固定資產(chǎn)，先通過“在建工程”科目核算，待安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，再由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
企業(yè)購入固定資產(chǎn)時，按實際支付的購買價款、運輸費、裝卸費和其他相關(guān)稅費等，借記“在建工程”科目、“應交稅費——應交增值稅(進項稅額)”，貸記“銀行存款”等科目;支付安裝費用等時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，按其實際成本，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。
注意：企業(yè)購入固定資產(chǎn)時支付的增值稅是否作為進項稅額抵扣應遵從稅法相關(guān)規(guī)定，如購入的小轎車支付的增值稅就不能作為進項稅額抵扣。
企業(yè)基于產(chǎn)品價格等因素的考慮，可能以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)。如果這些資產(chǎn)均符合固定資產(chǎn)的定義，并滿足固定資產(chǎn)的確認條件，則應將各項資產(chǎn)單獨確認為固定資產(chǎn)，并按各項固定資產(chǎn)公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。
【例題85·判斷題】企業(yè)以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)時，應按各項固定資產(chǎn)公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。( )(2009年)
【答案】√
2.建造固定資產(chǎn)
企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)，應按建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產(chǎn)的成本。
自建固定資產(chǎn)應先通過“在建工程”科目核算，工程達到預定可使用狀態(tài)時，再從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。企業(yè)自建固定資產(chǎn)，主要有自營和出包兩種方式，由于采用的建設(shè)方式不同，其會計處理也不同。
(1)自營工程
自營工程是指企業(yè)自行組織工程材料采購、自行組織施工人員施工的建筑工程和安裝工程。購入工程物資時，借記“工程物資”科目，貸記“銀行存款”等科目。領(lǐng)用工程物資時，借記“在建工程”科目，貸記“工程物資”科目。在建工程領(lǐng)用本企業(yè)原材料時，借記“在建工程”科目，貸記“原材料”等科目。在建工程領(lǐng)用本企業(yè)生產(chǎn)的商品時，借記“在建工程”科目，貸記“庫存商品”等科目。自營工程發(fā)生的其他費用(如分配工程人員工資等)，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等科目。自營工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。
【例題88·單選題】某增值稅一般納稅企業(yè)自建倉庫一幢，購入工程物資200萬元，增值稅稅額為34萬元，已全部用于建造倉庫;耗用庫存材料50萬元，應負擔的增值稅稅額為8.5萬元;支付建筑工人工資36萬元。該倉庫建造完成并達到預定可使用狀態(tài)，其入賬價值為( )萬元。(2011年)
A.250
B.292.5
C.286
D.328.5
【答案】D
【解析】入賬價值=200+34+50+8.5+36=328.5(萬元)。
(2)出包工程
出包工程是指企業(yè)通過招標等方式將工程項目發(fā)包給建造承包商，由建造承包商組織施工的建筑工程和安裝工程。企業(yè)采用出包方式進行的固定資產(chǎn)工程，其工程的具體支出主要由建造承包商核算，在這種方式下，“在建工程”科目主要是企業(yè)與建造承包商辦理工程價款的結(jié)算科目，企業(yè)支付給建造承包商的工程價款作為工程成本，通過“在建工程”科目核算。企業(yè)按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向建造承包商結(jié)算的進度款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程完成時按合同規(guī)定補付的工程款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。
(三)固定資產(chǎn)的折舊
1.固定資產(chǎn)折舊概述
(1)折舊的概念
折舊是指在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應計折舊額進行系統(tǒng)分攤。應計折舊額是指應當計提折舊的固定資產(chǎn)的原價扣除其預計凈殘值后的金額。已計提減值準備的固定資產(chǎn)，還應當扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額。
(2)影響固定資產(chǎn)折舊的因素
影響折舊的因素主要有以下幾個方面：
①固定資產(chǎn)原價，是指固定資產(chǎn)的成本。
②預計凈殘值，是指假定固定資產(chǎn)預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項資產(chǎn)處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。
③固定資產(chǎn)減值準備，是指固定資產(chǎn)已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額。
④固定資產(chǎn)的使用壽命，是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預計期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務的數(shù)量。
(3)計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產(chǎn)計提折舊：
第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn);
第二，單獨計價入賬的土地。
在確定計提折舊的范圍時，還應注意以下幾點：
①固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，當月增加的固定資產(chǎn)，當月不計提折舊，從下月起計提折舊;當月減少的固定資產(chǎn)，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。
②固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再計提折舊;提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)的應計折舊額。
③已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊;待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。
企業(yè)至少應當于每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。預計凈殘值預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調(diào)整預計凈殘值。與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大改變的，應當改變固定資產(chǎn)折舊方法。
固定資產(chǎn)使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更。
【例題90·多選題】下列各項中，應計提固定資產(chǎn)折舊的有( )。(2011年)
A.經(jīng)營租入的設(shè)備
B.融資租入的辦公樓
C.已投入使用但未辦理竣工決算的廠房
D.已達到預定可使用狀態(tài)但未投產(chǎn)的生產(chǎn)線
【答案】BCD
【解析】以經(jīng)營租賃方式租入的設(shè)備不計提折舊，因為該設(shè)備企業(yè)不擁有所有權(quán)，選項A不應計提折舊。
【例題91·多選題】下列各項中，企業(yè)需暫估入賬的有( )。(2011年)
A.月末已驗收入庫但發(fā)票賬單未到的原材料
B.已發(fā)出商品但貨款很可能無法收回的商品銷售
C.已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的辦公樓
D.董事會已通過但股東大會尚未批準的擬分配現(xiàn)金股利
【答案】AC
【解析】選項A應暫估入賬;選項B應將庫存商品轉(zhuǎn)入發(fā)出商品;選項C應先暫估入賬;選項D無需進行賬務處理。
【例題92·多選題】下列關(guān)于固定資產(chǎn)計提折舊的表述，正確的有( )。(2009年)
A.提前報廢的固定資產(chǎn)不再補提折舊
B.固定資產(chǎn)折舊方法一經(jīng)確定不得改變
C.已提足折舊但仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不再計提折舊
D.自行建造的固定資產(chǎn)應自辦理竣工決算時開始計提折舊
【答案】AC
【解析】選項B固定資產(chǎn)的折舊方法一經(jīng)確定不得隨意變更，當與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大變更的，應當改變固定資產(chǎn)折舊方法;選項D自行建造的固定資產(chǎn)，已經(jīng)達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊。
【例題93·多選題】下列各項固定資產(chǎn)，應當計提折舊的有( )。(2007年)
A.閑置的固定資產(chǎn) B.單獨計價入賬的土地
C.經(jīng)營租出的固定資產(chǎn) D.已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)
【答案】AC
【解析】單獨計價入賬的土地和已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不能計提折舊。
【例題94·判斷題】對于已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，待辦理竣工決算后，若實際成本與原暫估價值存在差異的，應調(diào)整已計提的折舊。 ( )(2007年)
【答案】×
【解析】不應調(diào)整已計提的折舊。
2.固定資產(chǎn)的折舊方法
企業(yè)應當根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。
(1)年限平均法(直線法)
年折舊額
=(原價-預計凈殘值)÷預計使用年限
=原價×(1-預計凈殘值/原價)÷預計使用年限
=原價×年折舊率
注：預計凈殘值率=預計凈殘值/原價×100%
3)雙倍余額遞減法
年折舊率=2/預計使用年限×100%(不考慮殘值率的直線法折舊率的兩倍)
折舊額=期初固定資產(chǎn)賬面凈值×折舊率
在固定資產(chǎn)折舊年限到期的前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)的賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷。
(
【例題96·單選題】2009年12月31日，甲公司購入一臺設(shè)備并投入使用，其成本為25萬元，預計使用年限5年，預計凈殘值1萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。假定不考慮其他因素，2010年度該設(shè)備應計提的折舊為( )萬元。(2011年)
A.4.8 B.8
C.9.6 D.10
【答案】D
【解析】2010年度該設(shè)備應計提的折舊=25×2/5=10(萬元)。
【例題97·單選題】某企業(yè)于20×6年12月31日購入一項固定資產(chǎn)，其原價為200萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為0.8萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。20×7年度該項固定資產(chǎn)應計提的年折舊額為( )萬元。(2007年)
A.39.84 B.66.4
C.79.68 D.80
【答案】D
【解析】應計提的年折舊額=200×2/5=80(萬元)。
3.固定資產(chǎn)折舊的核算
固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，計提的折舊應當記入“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入在建工程成本;基本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入制造費用;管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入管理費用;銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入銷售費用;經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)，其應提的折舊額應計入其他業(yè)務成本。企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊時，借記“制造費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目。
【例題101·多選題】企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊時，下列會計分錄正確的有( )。(2010年)
A.計提行政管理部門固定資產(chǎn)折舊：借記“管理費用”科目，貸記“累計折舊”科目
B.計提生產(chǎn)車間固定資產(chǎn)折舊：借記“制造費用”科目，貸記“累計折舊”科目
C.計提專設(shè)銷售機構(gòu)固定資產(chǎn)折舊：借記“銷售費用”科目，貸記“累計折舊”科目
D.計提自建工程使用的固定資產(chǎn)折舊：借記“在建工程”科目，貸記“累計折舊”科目
【答案】ABCD
【解析】行政管理部門固定資產(chǎn)折舊記入“管理費用”科目;生產(chǎn)車間固定資產(chǎn)折舊記入“制造費用”科目;專設(shè)銷售機構(gòu)固定資產(chǎn)折舊記入“銷售費用”科目;自建工程使用的固定資產(chǎn)折舊記入“在建工程”科目。
(四)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認條件的，應當計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除;不滿足固定資產(chǎn)確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。
在對固定資產(chǎn)發(fā)生可資本化的后續(xù)支出后，企業(yè)應將固定資產(chǎn)的原價、已計提的累計折舊和減值準備轉(zhuǎn)銷，將固定資產(chǎn)的賬面價值計入在建工程。固定資產(chǎn)發(fā)生的可資本化的后續(xù)支出，通過“在建工程”科目核算。在固定資產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出完工并達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
企業(yè)生產(chǎn)車間(部門)和行政管理部門等發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目;企業(yè)發(fā)生的與專設(shè)銷售機構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，借記“銷售費用”科目，貸記“銀行存款”科目。
(五)固定資產(chǎn)的處置
固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等。處置固定資產(chǎn)應通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
企業(yè)出售、報廢或者毀損等固定資產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)清理”核算，清理的凈損益計入當期營業(yè)外收支。
【例題104·多選題】下列各項中，影響固定資產(chǎn)清理凈損益的有( )。(2010年)
A.清理固定資產(chǎn)發(fā)生的稅費
B.清理固定資產(chǎn)的變價收入
C.清理固定資產(chǎn)的賬面價值
D.清理固定資產(chǎn)耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】固定資產(chǎn)清理首先要將賬面價值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理科目的借方，清理過程中發(fā)生的各項稅費、支出記入固定資產(chǎn)清理科目的借方，變價收入記入固定資產(chǎn)清理科目的貸方，將固定資產(chǎn)清理科目的金額合計起來得到的就是固定資產(chǎn)清理的凈損益。
(六)固定資產(chǎn)清查
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產(chǎn)進行清查盤點，以保證固定資產(chǎn)核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的潛力。在固定資產(chǎn)清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
1.固定資產(chǎn)盤盈
企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn)，作為前期差錯處理。企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn)，在按管理權(quán)限報經(jīng)批準處理前應先通過“以前年度損益調(diào)整”科目核算。盤盈的固定資產(chǎn)，應按以下規(guī)定確定其入賬價值：如果同類或類似固定資產(chǎn)存在活躍市場的，按同類或類似固定資產(chǎn)的市場價格，減去按該項資產(chǎn)的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值;如果同類或類似固定資產(chǎn)不存在活躍市場的，按該項固定資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，作為入賬價值。
企業(yè)應按上述規(guī)定確定的入賬價值，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“以前年度損益調(diào)整”科目。
2.固定資產(chǎn)盤虧
企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤虧的固定資產(chǎn)，按盤虧固定資產(chǎn)的賬面價值，借記“待處理財產(chǎn)損溢”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備，借記“固定資產(chǎn)減值準備”科目，按固定資產(chǎn)的原價，貸記“固定資產(chǎn)”科目。按管理權(quán)限報經(jīng)批準后處理時，按可收回的保險賠償或過失人賠償，借記“其他應收款”科目，按應計入營業(yè)外支出的金額，借記“營業(yè)外支出—盤虧損失”科目，貸記“待處理財產(chǎn)損溢”科目。
(七)固定資產(chǎn)減值
1.固定資產(chǎn)減值金額的確定
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。
2.固定資產(chǎn)減值會計處理
企業(yè)計提固定資產(chǎn)減值準備，應當設(shè)置“固定資產(chǎn)減值準備”科目核算。企業(yè)按應減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失——計提的固定資產(chǎn)減值準備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準備”科目。
【例題106·單選題】某企業(yè)2007年12月31日購入一臺設(shè)備，入賬價值為200萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。2008年12月31日該設(shè)備存在減值跡象，經(jīng)測試預計可收回金額為120萬元。2008年12月31日該設(shè)備賬面價值應為( )萬元。(2009年)
A.120 B.160 C.180 D.182
【答案】A
【解析】計提減值準備前固定資產(chǎn)的賬面價值=200-(200-20)÷10=182(萬元)，大于可收回金額120萬元，因此該設(shè)備賬面價值為120萬元。
二、投資性房地產(chǎn)
(一)投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
【提示】不屬于投資性房地產(chǎn)的項目還包括：(1)準備出租但沒有出租的土地使用權(quán);(2)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物;(3)按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。
下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：(1)自用房地產(chǎn);(2)作為存貨的房地產(chǎn)。
【例題108·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。(2011年)
A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房
B.以經(jīng)營租賃方式出租的商品房
C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)
D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房應作為企業(yè)的存貨，選項A錯誤;以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物，因為承租人對該項資產(chǎn)沒有所有權(quán)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)，選項D錯誤。
(二)投資性房地產(chǎn)的取得
1.外購的投資性房地產(chǎn)
外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
2.自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：(1)投資性房地產(chǎn)
(2)投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
(3)投資性房地產(chǎn)減值準備
(1)計提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
(3)計提減值準備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備
【提示】投資性房地產(chǎn)減值準備一經(jīng)計提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。
【提示】注意投資性房地產(chǎn)中的房產(chǎn)折舊參照固定資產(chǎn)準則;地產(chǎn)攤銷參照無形資產(chǎn)準則。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：(1)投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價值變動
(2)公允價值變動損益
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
【例題113·單選題】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按資產(chǎn)負債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。( )(2011年)
【答案】√
3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本)。
1.采用成本模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
2.采用公允價值模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價值變動
借：資本公積——其他資本公積
貸：其他業(yè)務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務成本
一、固定資產(chǎn)
(一)固定資產(chǎn)概述
1.固定資產(chǎn)的概念和特征
固定資產(chǎn)是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：(1)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的;(2)使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產(chǎn)的分類(了解)
3.固定資產(chǎn)核算的科目設(shè)置
為了核算固定資產(chǎn)，企業(yè)一般需要設(shè)置“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”等科目，核算固定資產(chǎn)取得、計提折舊、處置等情況。
(二)取得固定資產(chǎn)
1.外購固定資產(chǎn)
企業(yè)外購的固定資產(chǎn)，應按實際支付的購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。一般納稅企業(yè)購入機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的增值稅應作為進項稅額抵扣，不計入固定資產(chǎn)成本。具體賬務處理如下：
企業(yè)購入需要安裝的固定資產(chǎn)，先通過“在建工程”科目核算，待安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，再由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
企業(yè)購入固定資產(chǎn)時，按實際支付的購買價款、運輸費、裝卸費和其他相關(guān)稅費等，借記“在建工程”科目、“應交稅費——應交增值稅(進項稅額)”，貸記“銀行存款”等科目;支付安裝費用等時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;安裝完畢達到預定可使用狀態(tài)時，按其實際成本，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。
注意：企業(yè)購入固定資產(chǎn)時支付的增值稅是否作為進項稅額抵扣應遵從稅法相關(guān)規(guī)定，如購入的小轎車支付的增值稅就不能作為進項稅額抵扣。
企業(yè)基于產(chǎn)品價格等因素的考慮，可能以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)。如果這些資產(chǎn)均符合固定資產(chǎn)的定義，并滿足固定資產(chǎn)的確認條件，則應將各項資產(chǎn)單獨確認為固定資產(chǎn)，并按各項固定資產(chǎn)公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。
【例題85·判斷題】企業(yè)以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)時，應按各項固定資產(chǎn)公允價值的比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。( )(2009年)
【答案】√
2.建造固定資產(chǎn)
企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)，應按建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產(chǎn)的成本。
自建固定資產(chǎn)應先通過“在建工程”科目核算，工程達到預定可使用狀態(tài)時，再從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。企業(yè)自建固定資產(chǎn)，主要有自營和出包兩種方式，由于采用的建設(shè)方式不同，其會計處理也不同。
(1)自營工程
自營工程是指企業(yè)自行組織工程材料采購、自行組織施工人員施工的建筑工程和安裝工程。購入工程物資時，借記“工程物資”科目，貸記“銀行存款”等科目。領(lǐng)用工程物資時，借記“在建工程”科目，貸記“工程物資”科目。在建工程領(lǐng)用本企業(yè)原材料時，借記“在建工程”科目，貸記“原材料”等科目。在建工程領(lǐng)用本企業(yè)生產(chǎn)的商品時，借記“在建工程”科目，貸記“庫存商品”等科目。自營工程發(fā)生的其他費用(如分配工程人員工資等)，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等科目。自營工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。
【例題88·單選題】某增值稅一般納稅企業(yè)自建倉庫一幢，購入工程物資200萬元，增值稅稅額為34萬元，已全部用于建造倉庫;耗用庫存材料50萬元，應負擔的增值稅稅額為8.5萬元;支付建筑工人工資36萬元。該倉庫建造完成并達到預定可使用狀態(tài)，其入賬價值為( )萬元。(2011年)
A.250
B.292.5
C.286
D.328.5
【答案】D
【解析】入賬價值=200+34+50+8.5+36=328.5(萬元)。
(2)出包工程
出包工程是指企業(yè)通過招標等方式將工程項目發(fā)包給建造承包商，由建造承包商組織施工的建筑工程和安裝工程。企業(yè)采用出包方式進行的固定資產(chǎn)工程，其工程的具體支出主要由建造承包商核算，在這種方式下，“在建工程”科目主要是企業(yè)與建造承包商辦理工程價款的結(jié)算科目，企業(yè)支付給建造承包商的工程價款作為工程成本，通過“在建工程”科目核算。企業(yè)按合理估計的發(fā)包工程進度和合同規(guī)定向建造承包商結(jié)算的進度款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程完成時按合同規(guī)定補付的工程款，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目;工程達到預定可使用狀態(tài)時，按其成本，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。
(三)固定資產(chǎn)的折舊
1.固定資產(chǎn)折舊概述
(1)折舊的概念
折舊是指在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應計折舊額進行系統(tǒng)分攤。應計折舊額是指應當計提折舊的固定資產(chǎn)的原價扣除其預計凈殘值后的金額。已計提減值準備的固定資產(chǎn)，還應當扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額。
(2)影響固定資產(chǎn)折舊的因素
影響折舊的因素主要有以下幾個方面：
①固定資產(chǎn)原價，是指固定資產(chǎn)的成本。
②預計凈殘值，是指假定固定資產(chǎn)預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項資產(chǎn)處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。
③固定資產(chǎn)減值準備，是指固定資產(chǎn)已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額。
④固定資產(chǎn)的使用壽命，是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預計期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務的數(shù)量。
(3)計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產(chǎn)計提折舊：
第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn);
第二，單獨計價入賬的土地。
在確定計提折舊的范圍時，還應注意以下幾點：
①固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，當月增加的固定資產(chǎn)，當月不計提折舊，從下月起計提折舊;當月減少的固定資產(chǎn)，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。
②固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再計提折舊;提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)的應計折舊額。
③已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊;待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。
企業(yè)至少應當于每年年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。預計凈殘值預計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應當調(diào)整預計凈殘值。與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大改變的，應當改變固定資產(chǎn)折舊方法。
固定資產(chǎn)使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變應當作為會計估計變更。
【例題90·多選題】下列各項中，應計提固定資產(chǎn)折舊的有( )。(2011年)
A.經(jīng)營租入的設(shè)備
B.融資租入的辦公樓
C.已投入使用但未辦理竣工決算的廠房
D.已達到預定可使用狀態(tài)但未投產(chǎn)的生產(chǎn)線
【答案】BCD
【解析】以經(jīng)營租賃方式租入的設(shè)備不計提折舊，因為該設(shè)備企業(yè)不擁有所有權(quán)，選項A不應計提折舊。
【例題91·多選題】下列各項中，企業(yè)需暫估入賬的有( )。(2011年)
A.月末已驗收入庫但發(fā)票賬單未到的原材料
B.已發(fā)出商品但貨款很可能無法收回的商品銷售
C.已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的辦公樓
D.董事會已通過但股東大會尚未批準的擬分配現(xiàn)金股利
【答案】AC
【解析】選項A應暫估入賬;選項B應將庫存商品轉(zhuǎn)入發(fā)出商品;選項C應先暫估入賬;選項D無需進行賬務處理。
【例題92·多選題】下列關(guān)于固定資產(chǎn)計提折舊的表述，正確的有( )。(2009年)
A.提前報廢的固定資產(chǎn)不再補提折舊
B.固定資產(chǎn)折舊方法一經(jīng)確定不得改變
C.已提足折舊但仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不再計提折舊
D.自行建造的固定資產(chǎn)應自辦理竣工決算時開始計提折舊
【答案】AC
【解析】選項B固定資產(chǎn)的折舊方法一經(jīng)確定不得隨意變更，當與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式有重大變更的，應當改變固定資產(chǎn)折舊方法;選項D自行建造的固定資產(chǎn)，已經(jīng)達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊。
【例題93·多選題】下列各項固定資產(chǎn)，應當計提折舊的有( )。(2007年)
A.閑置的固定資產(chǎn) B.單獨計價入賬的土地
C.經(jīng)營租出的固定資產(chǎn) D.已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)
【答案】AC
【解析】單獨計價入賬的土地和已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不能計提折舊。
【例題94·判斷題】對于已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，待辦理竣工決算后，若實際成本與原暫估價值存在差異的，應調(diào)整已計提的折舊。 ( )(2007年)
【答案】×
【解析】不應調(diào)整已計提的折舊。
2.固定資產(chǎn)的折舊方法
企業(yè)應當根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。
(1)年限平均法(直線法)
年折舊額
=(原價-預計凈殘值)÷預計使用年限
=原價×(1-預計凈殘值/原價)÷預計使用年限
=原價×年折舊率
注：預計凈殘值率=預計凈殘值/原價×100%
3)雙倍余額遞減法
年折舊率=2/預計使用年限×100%(不考慮殘值率的直線法折舊率的兩倍)
折舊額=期初固定資產(chǎn)賬面凈值×折舊率
在固定資產(chǎn)折舊年限到期的前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)的賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷。
(
【例題96·單選題】2009年12月31日，甲公司購入一臺設(shè)備并投入使用，其成本為25萬元，預計使用年限5年，預計凈殘值1萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。假定不考慮其他因素，2010年度該設(shè)備應計提的折舊為( )萬元。(2011年)
A.4.8 B.8
C.9.6 D.10
【答案】D
【解析】2010年度該設(shè)備應計提的折舊=25×2/5=10(萬元)。
【例題97·單選題】某企業(yè)于20×6年12月31日購入一項固定資產(chǎn)，其原價為200萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值為0.8萬元，采用雙倍余額遞減法計提折舊。20×7年度該項固定資產(chǎn)應計提的年折舊額為( )萬元。(2007年)
A.39.84 B.66.4
C.79.68 D.80
【答案】D
【解析】應計提的年折舊額=200×2/5=80(萬元)。
3.固定資產(chǎn)折舊的核算
固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，計提的折舊應當記入“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入在建工程成本;基本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入制造費用;管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入管理費用;銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入銷售費用;經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)，其應提的折舊額應計入其他業(yè)務成本。企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊時，借記“制造費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目。
【例題101·多選題】企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊時，下列會計分錄正確的有( )。(2010年)
A.計提行政管理部門固定資產(chǎn)折舊：借記“管理費用”科目，貸記“累計折舊”科目
B.計提生產(chǎn)車間固定資產(chǎn)折舊：借記“制造費用”科目，貸記“累計折舊”科目
C.計提專設(shè)銷售機構(gòu)固定資產(chǎn)折舊：借記“銷售費用”科目，貸記“累計折舊”科目
D.計提自建工程使用的固定資產(chǎn)折舊：借記“在建工程”科目，貸記“累計折舊”科目
【答案】ABCD
【解析】行政管理部門固定資產(chǎn)折舊記入“管理費用”科目;生產(chǎn)車間固定資產(chǎn)折舊記入“制造費用”科目;專設(shè)銷售機構(gòu)固定資產(chǎn)折舊記入“銷售費用”科目;自建工程使用的固定資產(chǎn)折舊記入“在建工程”科目。
(四)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認條件的，應當計入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除;不滿足固定資產(chǎn)確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。
在對固定資產(chǎn)發(fā)生可資本化的后續(xù)支出后，企業(yè)應將固定資產(chǎn)的原價、已計提的累計折舊和減值準備轉(zhuǎn)銷，將固定資產(chǎn)的賬面價值計入在建工程。固定資產(chǎn)發(fā)生的可資本化的后續(xù)支出，通過“在建工程”科目核算。在固定資產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出完工并達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
企業(yè)生產(chǎn)車間(部門)和行政管理部門等發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目;企業(yè)發(fā)生的與專設(shè)銷售機構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，借記“銷售費用”科目，貸記“銀行存款”科目。
(五)固定資產(chǎn)的處置
固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等。處置固定資產(chǎn)應通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
企業(yè)出售、報廢或者毀損等固定資產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)清理”核算，清理的凈損益計入當期營業(yè)外收支。
【例題104·多選題】下列各項中，影響固定資產(chǎn)清理凈損益的有( )。(2010年)
A.清理固定資產(chǎn)發(fā)生的稅費
B.清理固定資產(chǎn)的變價收入
C.清理固定資產(chǎn)的賬面價值
D.清理固定資產(chǎn)耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】固定資產(chǎn)清理首先要將賬面價值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理科目的借方，清理過程中發(fā)生的各項稅費、支出記入固定資產(chǎn)清理科目的借方，變價收入記入固定資產(chǎn)清理科目的貸方，將固定資產(chǎn)清理科目的金額合計起來得到的就是固定資產(chǎn)清理的凈損益。
(六)固定資產(chǎn)清查
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產(chǎn)進行清查盤點，以保證固定資產(chǎn)核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的潛力。在固定資產(chǎn)清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
1.固定資產(chǎn)盤盈
企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn)，作為前期差錯處理。企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn)，在按管理權(quán)限報經(jīng)批準處理前應先通過“以前年度損益調(diào)整”科目核算。盤盈的固定資產(chǎn)，應按以下規(guī)定確定其入賬價值：如果同類或類似固定資產(chǎn)存在活躍市場的，按同類或類似固定資產(chǎn)的市場價格，減去按該項資產(chǎn)的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值;如果同類或類似固定資產(chǎn)不存在活躍市場的，按該項固定資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，作為入賬價值。
企業(yè)應按上述規(guī)定確定的入賬價值，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“以前年度損益調(diào)整”科目。
2.固定資產(chǎn)盤虧
企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤虧的固定資產(chǎn)，按盤虧固定資產(chǎn)的賬面價值，借記“待處理財產(chǎn)損溢”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備，借記“固定資產(chǎn)減值準備”科目，按固定資產(chǎn)的原價，貸記“固定資產(chǎn)”科目。按管理權(quán)限報經(jīng)批準后處理時，按可收回的保險賠償或過失人賠償，借記“其他應收款”科目，按應計入營業(yè)外支出的金額，借記“營業(yè)外支出—盤虧損失”科目，貸記“待處理財產(chǎn)損溢”科目。
(七)固定資產(chǎn)減值
1.固定資產(chǎn)減值金額的確定
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。
2.固定資產(chǎn)減值會計處理
企業(yè)計提固定資產(chǎn)減值準備，應當設(shè)置“固定資產(chǎn)減值準備”科目核算。企業(yè)按應減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失——計提的固定資產(chǎn)減值準備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準備”科目。
【例題106·單選題】某企業(yè)2007年12月31日購入一臺設(shè)備，入賬價值為200萬元，預計使用壽命為10年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。2008年12月31日該設(shè)備存在減值跡象，經(jīng)測試預計可收回金額為120萬元。2008年12月31日該設(shè)備賬面價值應為( )萬元。(2009年)
A.120 B.160 C.180 D.182
【答案】A
【解析】計提減值準備前固定資產(chǎn)的賬面價值=200-(200-20)÷10=182(萬元)，大于可收回金額120萬元，因此該設(shè)備賬面價值為120萬元。
二、投資性房地產(chǎn)
(一)投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
【提示】不屬于投資性房地產(chǎn)的項目還包括：(1)準備出租但沒有出租的土地使用權(quán);(2)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物;(3)按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。
下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：(1)自用房地產(chǎn);(2)作為存貨的房地產(chǎn)。
【例題108·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。(2011年)
A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房
B.以經(jīng)營租賃方式出租的商品房
C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)
D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房應作為企業(yè)的存貨，選項A錯誤;以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物，因為承租人對該項資產(chǎn)沒有所有權(quán)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)，選項D錯誤。
(二)投資性房地產(chǎn)的取得
1.外購的投資性房地產(chǎn)
外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款
2.自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：(1)投資性房地產(chǎn)
(2)投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
(3)投資性房地產(chǎn)減值準備
(1)計提折舊或攤銷
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
(2)取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
(3)計提減值準備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備
【提示】投資性房地產(chǎn)減值準備一經(jīng)計提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。
【提示】注意投資性房地產(chǎn)中的房產(chǎn)折舊參照固定資產(chǎn)準則;地產(chǎn)攤銷參照無形資產(chǎn)準則。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：(1)投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價值變動
(2)公允價值變動損益
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。
【例題113·單選題】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按資產(chǎn)負債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。( )(2011年)
【答案】√
3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本)。
1.采用成本模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
2.采用公允價值模式計量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價值變動
借：資本公積——其他資本公積
貸：其他業(yè)務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務成本