二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容
裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。
(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理
物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽臺(tái)不得超過陽臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。
裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。
(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間，一般裝
修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為：
作業(yè)時(shí)間：8：00～12：0014：00～18：00
拆打時(shí)間：8：30～11：3014：30～17：30
(2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修．應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。
(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個(gè)月。
(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求
為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：
(1)有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。
(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。
(3)有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。
(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。
(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：
1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；
2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；
3)拆改供暖管道和設(shè)施；
4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；
5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；
6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。
同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：
1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；
2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；
3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；
4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等)；
5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理
物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，
由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。
1．管理服務(wù)費(fèi)
管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國家對于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。
2．垃圾清運(yùn)費(fèi)
垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾，則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。
裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：
(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；
(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。
(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)
由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。
裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：
(1)核對是否為審批同意的材料。
(2)核對是否符合相關(guān)規(guī)定。
對于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料
和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。
[案例]物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。
(案例分析)
未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場。
裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。
(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理
物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽臺(tái)不得超過陽臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。
裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。
(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間，一般裝
修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為：
作業(yè)時(shí)間：8：00～12：0014：00～18：00
拆打時(shí)間：8：30～11：3014：30～17：30
(2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修．應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。
(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個(gè)月。
(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求
為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：
(1)有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。
(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。
(3)有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。
(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。
(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：
1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；
2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；
3)拆改供暖管道和設(shè)施；
4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；
5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；
6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。
同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：
1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；
2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；
3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；
4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等)；
5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理
物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，
由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。
1．管理服務(wù)費(fèi)
管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國家對于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。
2．垃圾清運(yùn)費(fèi)
垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾，則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。
裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：
(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；
(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。
(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)
由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。
裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：
(1)核對是否為審批同意的材料。
(2)核對是否符合相關(guān)規(guī)定。
對于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料
和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。
[案例]物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。
(案例分析)
未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場。