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現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
標(biāo)準(zhǔn)答案： (一)審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。
(3)明確價(jià)格類(lèi)型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價(jià)格、建筑物還原率；土地還原率等。沒(méi)有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來(lái)運(yùn)用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類(lèi)似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。
2．解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬(wàn)元)
押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬(wàn)元)
年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年總費(fèi)用。
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用
=363—180=183(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬(wàn)元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬(wàn)元)
(3)計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬(wàn)元)
(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬(wàn)元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．難點(diǎn)
(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來(lái)土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個(gè)難點(diǎn)：
●計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類(lèi)可收益因素。
●計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。
●計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問(wèn)題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對(duì)象的分類(lèi)。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類(lèi)別，這樣有助于理清思路。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說(shuō)明的。
(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如租金水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見(jiàn)的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。
(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要特別注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。題中沒(méi)有明確要求計(jì)算土地單位面積價(jià)格，但是土地估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道計(jì)算題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位面積價(jià)格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒(méi)有判斷出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)方法，因此也沒(méi)有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭(zhēng)取盡量多地計(jì)算出部分步驟，算對(duì)一步是一步，爭(zhēng)取得分。
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
標(biāo)準(zhǔn)答案： (一)審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。
(3)明確價(jià)格類(lèi)型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價(jià)格、建筑物還原率；土地還原率等。沒(méi)有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來(lái)運(yùn)用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類(lèi)似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。
2．解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬(wàn)元)
押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬(wàn)元)
年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年總費(fèi)用。
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用
=363—180=183(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬(wàn)元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬(wàn)元)
(3)計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬(wàn)元)
(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬(wàn)元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．難點(diǎn)
(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來(lái)土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個(gè)難點(diǎn)：
●計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類(lèi)可收益因素。
●計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。
●計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問(wèn)題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對(duì)象的分類(lèi)。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類(lèi)別，這樣有助于理清思路。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說(shuō)明的。
(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如租金水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見(jiàn)的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。
(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要特別注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。題中沒(méi)有明確要求計(jì)算土地單位面積價(jià)格，但是土地估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道計(jì)算題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位面積價(jià)格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒(méi)有判斷出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)方法，因此也沒(méi)有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭(zhēng)取盡量多地計(jì)算出部分步驟，算對(duì)一步是一步，爭(zhēng)取得分。