(一)關(guān)于合同的形式和登記
在民法上,土地使用權(quán)出租屬于要式行為,需具備一定的形式要件。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法與土地承租權(quán)人簽訂書面租賃合同,并依法辦理租賃登記備案;不辦理登記備案的,不得對(duì)抗善意第三人。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第29條、第3l條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權(quán)出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權(quán)出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)關(guān)系。因此,土地使用權(quán)租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后,產(chǎn)生的是請(qǐng)求權(quán)而不是物權(quán)。請(qǐng)求權(quán)是對(duì)人權(quán),即債權(quán)人要求債務(wù)人履行給付義務(wù)的權(quán)利。可見,僅有租賃合同尚不足以取得作為用益物權(quán)的土地承租權(quán)。而根據(jù)我國(guó)法律,取得土地物權(quán)的條件不是標(biāo)的物的交付,而是辦理登記。土地承租權(quán)也是如此。具體情況:
(1)、辦理了租賃登記的,即使尚未交付土地,承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權(quán);
(2)、如果出租人事后將土地另行出租給善意第三人并交付了標(biāo)的物,已登記的承租人仍有權(quán)請(qǐng)求法律保護(hù),強(qiáng)制取得對(duì)標(biāo)的物占有。反之,如果沒有辦理租賃登記,即使承租人已經(jīng)取得對(duì)標(biāo)的物的占有,他仍然得不到物權(quán)法上的保護(hù);
(3)、如果事后出租人將土地另租給善意第三人并且辦理了租賃登記,則該承租人不能對(duì)抗第三人取得該土地的主張,而只能在交出土地以后請(qǐng)求出租人支付違約賠償。
所謂善意第三人,即不知情的第三人。所謂不知情,在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在,則為惡意;惡意侵害他人合同關(guān)系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權(quán)行為,故惡意第三人不受法律保護(hù)。但是,在實(shí)踐中,如果不借助登記制度,證明第三人的惡意十分困難。在實(shí)行土地租賃合同登記的情況下,由于登記的公示效力,凡是已經(jīng)登記的合同,均視為第三人已知或應(yīng)知。所以,一般說來,沒有辦理土地租賃登記的承租人,很難取得對(duì)抗第三人的法律地位。把土地登記代理人站點(diǎn)加入收藏夾
(二)關(guān)于租金
土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、期限等條款,并可以約定租金浮動(dòng)的比例與方法。
租金調(diào)整時(shí),租賃合同中約定有租金浮動(dòng)的比例和方法的,依其約定;無約定的,由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內(nèi),因“情勢(shì)變更”,需要變更租金及租金浮動(dòng)的比例和方法的,經(jīng)租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
公有住宅用房及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出租的,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家或者地方人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。其他房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)租賃的,國(guó)家或者地方人民政府規(guī)定有租金額限制的,依其規(guī)定。
所謂情勢(shì)變更指合同成立后,訂約時(shí)所依據(jù)的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件,由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,發(fā)生了非當(dāng)初所能預(yù)料到的變化,如:A 發(fā)生國(guó)家法律、行政法規(guī)的修改與實(shí)施、B 幣值和匯率的突然變化、C 物價(jià)的暴漲暴跌、D 罷工、E 戰(zhàn)爭(zhēng)等,如仍堅(jiān)持執(zhí)行原租賃合同的法律效力,將會(huì)產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果,有悖于民法公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,故需對(duì)租賃合同做出變更。對(duì)此,租賃合同雙方可以采取協(xié)商的方式重新調(diào)整租金。若協(xié)商不成,雙方當(dāng)事人訂有仲裁協(xié)議或者仲裁條款的,可通過仲裁解決;無仲裁協(xié)議或者仲裁條款的,可通過訴訟程序,由人民法院根據(jù)公平合理原則裁定租金數(shù)額。
《城市房屋租賃管理辦法》第7條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定了住宅用房租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。我國(guó)的住宅用房主要分為公有住宅用房和私有住宅用房:
1、按照《城市公有房屋管理規(guī)定》第20條第1款規(guī)定,公有住宅用房必須執(zhí)行國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)租金的房屋。
2、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第20條則規(guī)定租金條款由雙方協(xié)商確定。
按照其他房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出租的,為避免出租人隨意抬高租金損害承租人權(quán)益,國(guó)家或者地方人民政府可以規(guī)定租金額;有此規(guī)定的,應(yīng)執(zhí)行該規(guī)定?!蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》規(guī)定,企事業(yè)單位之間,公民之間通過房屋交易市場(chǎng)訂立的房屋租賃價(jià)格,由租賃雙方根據(jù)評(píng)估價(jià)格,協(xié)商議定,必要時(shí),地方人民政府可規(guī)定限價(jià)。
(三)關(guān)于租賃期限
土地承租期限應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定,租賃合同中沒有約定或約定不明的,出租人可隨時(shí)要求收回租賃物使用權(quán),承租人也可隨時(shí)要求退租,但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。期限要求:
(1)以具有使用期限的土地使用權(quán)出租的,土地承租期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已使用期限后的剩余期限;
(2)以沒有使用期限的土地使用權(quán)出租的,土地承租權(quán)的期限不得超過二十年。注意:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為三十年。
土地承租權(quán)的存續(xù)期限原則上以當(dāng)事人在租賃合同中的約定為準(zhǔn);無約定的,可參照《合同法》第62條的規(guī)定處理。但無論采用何種方式,以有使用期限的使用權(quán)出租的,土地承租權(quán)均不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去已使用時(shí)間后的剩余年限。
在民法上,土地使用權(quán)出租屬于要式行為,需具備一定的形式要件。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法與土地承租權(quán)人簽訂書面租賃合同,并依法辦理租賃登記備案;不辦理登記備案的,不得對(duì)抗善意第三人。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第29條、第3l條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權(quán)出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權(quán)出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)關(guān)系。因此,土地使用權(quán)租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后,產(chǎn)生的是請(qǐng)求權(quán)而不是物權(quán)。請(qǐng)求權(quán)是對(duì)人權(quán),即債權(quán)人要求債務(wù)人履行給付義務(wù)的權(quán)利。可見,僅有租賃合同尚不足以取得作為用益物權(quán)的土地承租權(quán)。而根據(jù)我國(guó)法律,取得土地物權(quán)的條件不是標(biāo)的物的交付,而是辦理登記。土地承租權(quán)也是如此。具體情況:
(1)、辦理了租賃登記的,即使尚未交付土地,承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權(quán);
(2)、如果出租人事后將土地另行出租給善意第三人并交付了標(biāo)的物,已登記的承租人仍有權(quán)請(qǐng)求法律保護(hù),強(qiáng)制取得對(duì)標(biāo)的物占有。反之,如果沒有辦理租賃登記,即使承租人已經(jīng)取得對(duì)標(biāo)的物的占有,他仍然得不到物權(quán)法上的保護(hù);
(3)、如果事后出租人將土地另租給善意第三人并且辦理了租賃登記,則該承租人不能對(duì)抗第三人取得該土地的主張,而只能在交出土地以后請(qǐng)求出租人支付違約賠償。
所謂善意第三人,即不知情的第三人。所謂不知情,在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在,則為惡意;惡意侵害他人合同關(guān)系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權(quán)行為,故惡意第三人不受法律保護(hù)。但是,在實(shí)踐中,如果不借助登記制度,證明第三人的惡意十分困難。在實(shí)行土地租賃合同登記的情況下,由于登記的公示效力,凡是已經(jīng)登記的合同,均視為第三人已知或應(yīng)知。所以,一般說來,沒有辦理土地租賃登記的承租人,很難取得對(duì)抗第三人的法律地位。把土地登記代理人站點(diǎn)加入收藏夾
(二)關(guān)于租金
土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、期限等條款,并可以約定租金浮動(dòng)的比例與方法。
租金調(diào)整時(shí),租賃合同中約定有租金浮動(dòng)的比例和方法的,依其約定;無約定的,由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內(nèi),因“情勢(shì)變更”,需要變更租金及租金浮動(dòng)的比例和方法的,經(jīng)租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
公有住宅用房及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出租的,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家或者地方人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。其他房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)租賃的,國(guó)家或者地方人民政府規(guī)定有租金額限制的,依其規(guī)定。
所謂情勢(shì)變更指合同成立后,訂約時(shí)所依據(jù)的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件,由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,發(fā)生了非當(dāng)初所能預(yù)料到的變化,如:A 發(fā)生國(guó)家法律、行政法規(guī)的修改與實(shí)施、B 幣值和匯率的突然變化、C 物價(jià)的暴漲暴跌、D 罷工、E 戰(zhàn)爭(zhēng)等,如仍堅(jiān)持執(zhí)行原租賃合同的法律效力,將會(huì)產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果,有悖于民法公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,故需對(duì)租賃合同做出變更。對(duì)此,租賃合同雙方可以采取協(xié)商的方式重新調(diào)整租金。若協(xié)商不成,雙方當(dāng)事人訂有仲裁協(xié)議或者仲裁條款的,可通過仲裁解決;無仲裁協(xié)議或者仲裁條款的,可通過訴訟程序,由人民法院根據(jù)公平合理原則裁定租金數(shù)額。
《城市房屋租賃管理辦法》第7條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定了住宅用房租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。我國(guó)的住宅用房主要分為公有住宅用房和私有住宅用房:
1、按照《城市公有房屋管理規(guī)定》第20條第1款規(guī)定,公有住宅用房必須執(zhí)行國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)租金的房屋。
2、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第20條則規(guī)定租金條款由雙方協(xié)商確定。
按照其他房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出租的,為避免出租人隨意抬高租金損害承租人權(quán)益,國(guó)家或者地方人民政府可以規(guī)定租金額;有此規(guī)定的,應(yīng)執(zhí)行該規(guī)定?!蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》規(guī)定,企事業(yè)單位之間,公民之間通過房屋交易市場(chǎng)訂立的房屋租賃價(jià)格,由租賃雙方根據(jù)評(píng)估價(jià)格,協(xié)商議定,必要時(shí),地方人民政府可規(guī)定限價(jià)。
(三)關(guān)于租賃期限
土地承租期限應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定,租賃合同中沒有約定或約定不明的,出租人可隨時(shí)要求收回租賃物使用權(quán),承租人也可隨時(shí)要求退租,但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。期限要求:
(1)以具有使用期限的土地使用權(quán)出租的,土地承租期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已使用期限后的剩余期限;
(2)以沒有使用期限的土地使用權(quán)出租的,土地承租權(quán)的期限不得超過二十年。注意:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為三十年。
土地承租權(quán)的存續(xù)期限原則上以當(dāng)事人在租賃合同中的約定為準(zhǔn);無約定的,可參照《合同法》第62條的規(guī)定處理。但無論采用何種方式,以有使用期限的使用權(quán)出租的,土地承租權(quán)均不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去已使用時(shí)間后的剩余年限。