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     第五節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押
     一、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定
     （一）可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)
     （1）通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。
     （2）通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。
     （二）屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押
     ①權(quán)屬有爭議的土地；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán)；③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
     （三）設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題
     （1）同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告訴抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，若該抵押標的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分。
     （2）兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物。在抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押建設(shè)用地使用權(quán)的擔(dān)保作用不可分割。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
     （3）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
     （4）以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人書面同意。
     （5）已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
     （6）設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，抵押當(dāng)事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價值，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。
     （7）抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔(dān)，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎恕?BR>     （8）有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
     （9）正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
     二、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序
     （1）簽訂抵押合同。
     （2）公證。
     （3）抵押登記。
     （4）注銷登記。
     三、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度
     房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
     辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗以下文件：①抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明；②抵押登記申請書；③抵押合同；④國有土地使用證；⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；⑥可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料；⑦登記機關(guān)認為必要的其他文件。
     登記的主要內(nèi)容包括：①被擔(dān)保的金額；②抵押權(quán)人的姓名或單位名稱；③債權(quán)。
     以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證。以預(yù)售商品房和在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應(yīng)當(dāng)辦理變更或者注銷抵押登記。
     四、抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理
     已抵押的建設(shè)用地使用權(quán)由抵押人占用與管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押建設(shè)用地使用權(quán)的管理情況。由于建設(shè)用地使用權(quán)需連同地上房屋所有權(quán)共同設(shè)定抵押，所以地上已有建筑物時，建筑物同時作為抵押品，抵押人占用與管理期間發(fā)生毀損、滅失的，抵押人應(yīng)采取措施防止損失擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn) 價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足。
     抵押權(quán)可隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，出租或者轉(zhuǎn)讓所得的價款應(yīng)優(yōu)先向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)部分歸抵押人所有。
     五、抵押建設(shè)用地使用權(quán)的處分
     （一）抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件
     發(fā)生下列情況時，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償，抵押人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的。③抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的。④抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押物的。⑤抵押合同約定的其他情況。
     抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償時，抵押當(dāng)事人可以通過協(xié)商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
     因處分抵押財產(chǎn)而取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。
     （二）抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償
     處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用。②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費。③償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金。④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害。⑤剩余金額交還抵押人。
     同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按照下列規(guī)定清償： ①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。②抵押權(quán)已 登記的先于未登記的受償。③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
     《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”
     六、建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失
     建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失主要有兩種情況：
     （1）因債務(wù)清償而滅失。
     （2）因債務(wù)清償以外的原因而滅失，包括：①拋棄。抵押權(quán)人拋棄權(quán)利，抵押權(quán)滅失。
     ②協(xié)議滅失。抵押當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)滅失。③土地滅失。設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的，土地抵押權(quán)隨之滅失。④混同。作為抵押標的物的建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸于抵押權(quán)人的，抵押權(quán)滅失。
     七、額抵押權(quán)
     （一）額抵押權(quán)的概念
     所謂額抵押權(quán)，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
     《物權(quán)法》第二百零三條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?！?BR>     （二）額抵押權(quán)的法律規(guī)定
     （1）額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。
     （2）額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。
     （3）額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
     （三）抵押權(quán)的確定
     有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：①約定的債權(quán)確定期間屆滿。②沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿兩年后請求確定債權(quán)。③新的債權(quán)不可能發(fā)生。④抵押財產(chǎn)被查封、扣押。⑤債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。⑥法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
     例題1：通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)?。ā。┖?，可以抵押。
     A.規(guī)劃許可證
     B.國有土地使用證
     C.施工許可證
     D.開工證
     答案：B
     解析：通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。
     例題2：已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知（?。?，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
     A.承租人
     B.出租人
     C.抵押人
     D.抵押權(quán)人
     答案：D
     解析：已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
     例題3：（　）是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
     A.額抵押權(quán)
     B.貸款額
     C.借款額
     D.抵押金額
     答案：A
     解析：額抵押權(quán)，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。