作為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機(jī)關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產(chǎn)估價規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價、抵債價又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準(zhǔn)確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
    一、什么是拍賣
    《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價者的買賣方式。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權(quán)利委托拍賣人進(jìn)行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強(qiáng)制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應(yīng)價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式;另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應(yīng)價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進(jìn)行了拍賣。
    與房地產(chǎn)估價有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進(jìn)行探討。
    二、拍賣底價與拍賣保留價
    《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價。
    底價即最低商業(yè)價值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護(hù)價、起拍價。應(yīng)價低于保護(hù)價的，重新拍賣或變賣。(《海商法大辭典》1988年版第414頁)
    保留價主要出現(xiàn)在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價?！?第四十四條規(guī)定“委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)……;(三)、委托人提出的保留價。” 第五十五條規(guī)定“拍賣無保留價的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的應(yīng)價未達(dá)到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣?！?BR>    可以看出，底價是標(biāo)的物的最低商業(yè)價值，或者說是第三方(房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu))確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場——這樣一個受強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格;保留價則是拍賣委托人在底價基礎(chǔ)上根據(jù)評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。
    在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價或最低商業(yè)價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(保留價)，因?yàn)樽畹蜕虡I(yè)價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價值的底價就不能與保留價等同了。這是因?yàn)椋旱谝唬@兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機(jī)構(gòu)依法確定的;保留價則是由拍賣委托人，即司法機(jī)關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改;保留價則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機(jī)構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評估;保留價則可以在底價之上，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定。
    總之，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。