例1：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地)，容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元/平方米。計(jì)算過程如下：
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5。
總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1。當(dāng)容積率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1。
商業(yè)用地總價(jià)=900×1.3×3000=351(萬元)
居住用地總價(jià)=600×1.1×17000=1122(萬元)
估價(jià)結(jié)果
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米;土地單價(jià)：900元/平方米;土地總價(jià)：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米;土地單價(jià)：600元/平方米;土地總價(jià)：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬元、居住用地總價(jià)1122萬元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/20000=736.5(元/平方米)，估價(jià)結(jié)果為：
土地有效面積：20000平方米;土地單價(jià)：736.5元/平方米;土地總價(jià)：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)
合算法
合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米;地上三層為商場，建筑面積3000平方米;四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米，倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計(jì)算過程如下：
計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;
R倉儲=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業(yè)用地土地還原利率為10%。
K倉儲=1
K商業(yè)={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計(jì)算綜合用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于3時(shí)，倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6。
綜合地價(jià)=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估價(jià)結(jié)果
土地有效面積：2000平方米;土地單價(jià)：1134.91元/平方米;土地總價(jià)：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價(jià)的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評估。與出讓底價(jià)相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨(dú)用途的土地價(jià)值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價(jià)格時(shí)，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值，參考市場上其他類似宗地的客觀價(jià)格，在評估時(shí)加以科學(xué)修正，得出真實(shí)的地價(jià)。
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5。
總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1。當(dāng)容積率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1。
商業(yè)用地總價(jià)=900×1.3×3000=351(萬元)
居住用地總價(jià)=600×1.1×17000=1122(萬元)
估價(jià)結(jié)果
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米;土地單價(jià)：900元/平方米;土地總價(jià)：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米;土地單價(jià)：600元/平方米;土地總價(jià)：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬元、居住用地總價(jià)1122萬元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/20000=736.5(元/平方米)，估價(jià)結(jié)果為：
土地有效面積：20000平方米;土地單價(jià)：736.5元/平方米;土地總價(jià)：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)
合算法
合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米;地上三層為商場，建筑面積3000平方米;四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米，倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計(jì)算過程如下：
計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;
R倉儲=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業(yè)用地土地還原利率為10%。
K倉儲=1
K商業(yè)={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計(jì)算綜合用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于3時(shí)，倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6。
綜合地價(jià)=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估價(jià)結(jié)果
土地有效面積：2000平方米;土地單價(jià)：1134.91元/平方米;土地總價(jià)：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價(jià)的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價(jià)格評估。與出讓底價(jià)相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨(dú)用途的土地價(jià)值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價(jià)格時(shí)，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價(jià)值，參考市場上其他類似宗地的客觀價(jià)格，在評估時(shí)加以科學(xué)修正，得出真實(shí)的地價(jià)。