4、編制比較因素條件指數(shù)表
依據(jù)估價(jià)規(guī)程、估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。
⑴估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各因素條件指數(shù)除交易期日、交易情況、土地使用年期、開發(fā)程度及容積率外，其它各因素條件指數(shù)以估價(jià)對(duì)象因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)。比較因素指數(shù)具體確定如下：
①確定交易期日指數(shù)：
調(diào)查×××近幾年商業(yè)用地地價(jià)上漲情況，近年來(lái)×××除少數(shù)地區(qū)商業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無(wú)明顯上漲，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)變化的實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之間，以2003年6月同用途地價(jià)指數(shù)為100，據(jù)估價(jià)人員調(diào)查分析，近兩年來(lái)，商業(yè)用地地價(jià)每年基本以2%的速度增長(zhǎng)，則本此估價(jià)對(duì)象與選定的各比較實(shí)例的指數(shù)見表3-2-5。
②確定交易情況指數(shù)：據(jù)估價(jià)人員了解，估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例交易情況均屬正常交易，因此，其因素條件指數(shù)均為100。
③交易方式：以估價(jià)對(duì)象的交易方式條件指數(shù)為100，比較實(shí)例的交易方式條件指數(shù)由估價(jià)人員據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定。估價(jià)人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析認(rèn)為抵押評(píng)估中考慮到抵押風(fēng)險(xiǎn)情況其抵押評(píng)估價(jià)值一般略低于正常地價(jià)水平，綜合考慮確定其抵押交易方式修正指數(shù)為98，估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的交易方式及交易方式條件指數(shù)見表3-2-5。
④確定土地使用年期系數(shù)：本次估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例土地使用年期指數(shù)，依據(jù)同用途法定使用年期為基礎(chǔ)，確定指數(shù)為100，并進(jìn)行年期修正。土地使用年限修正系數(shù)公式為：
1—1/(1+r)m
B=—————————
1—1/(1+r)n
式中：B——使用年限修正系數(shù)
r——土地還原利率,依據(jù)《×××區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》×××土地還原利率分別用租售比法和比較法求取，然后綜合分析確定土地還原利率，中國(guó)人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期存款利率2.25%加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%較符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。
m——估價(jià)對(duì)象或比較案例土地使用年限或剩余使用年期
n——基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定土地使用權(quán)年限該用途的法定年期。
估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例使用年期指數(shù)=100*年期修正系數(shù)/估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)。
估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的使用年期指數(shù)見表3-3-5。
④確定容積率指數(shù)：
依據(jù)×××人民政府2005年8月批準(zhǔn)實(shí)施的《×××土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》商業(yè)容積率對(duì)地價(jià)的影響，分析確定估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例容積率修正系數(shù)。
⑤確定形狀指數(shù)
宗地形狀是否規(guī)則對(duì)土地利用有較大影響，依據(jù)2005年《×××區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》中宗地形狀修正系數(shù)表并結(jié)合估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例具體狀況確定宗地形狀修正系數(shù)進(jìn)而確定形狀指數(shù)。估價(jià)對(duì)象及比較案例形狀指數(shù)=形狀修正系數(shù)*100，形狀修正體系見表3-3-3。因本次待估宗地與各比較案例宗地形狀均為規(guī)則形狀，利用方便，均取形狀指數(shù)為100。
⑥確定開發(fā)程度修正幅度
依據(jù)×××人民政府2005年批準(zhǔn)實(shí)施的《×××區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地更新報(bào)告》土地開發(fā)程度費(fèi)用及修正表確定土地開發(fā)程度修正幅度。
依據(jù)估價(jià)規(guī)程、估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。
⑴估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各因素條件指數(shù)除交易期日、交易情況、土地使用年期、開發(fā)程度及容積率外，其它各因素條件指數(shù)以估價(jià)對(duì)象因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)。比較因素指數(shù)具體確定如下：
①確定交易期日指數(shù)：
調(diào)查×××近幾年商業(yè)用地地價(jià)上漲情況，近年來(lái)×××除少數(shù)地區(qū)商業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無(wú)明顯上漲，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)變化的實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之間，以2003年6月同用途地價(jià)指數(shù)為100，據(jù)估價(jià)人員調(diào)查分析，近兩年來(lái)，商業(yè)用地地價(jià)每年基本以2%的速度增長(zhǎng)，則本此估價(jià)對(duì)象與選定的各比較實(shí)例的指數(shù)見表3-2-5。
②確定交易情況指數(shù)：據(jù)估價(jià)人員了解，估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例交易情況均屬正常交易，因此，其因素條件指數(shù)均為100。
③交易方式：以估價(jià)對(duì)象的交易方式條件指數(shù)為100，比較實(shí)例的交易方式條件指數(shù)由估價(jià)人員據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定。估價(jià)人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析認(rèn)為抵押評(píng)估中考慮到抵押風(fēng)險(xiǎn)情況其抵押評(píng)估價(jià)值一般略低于正常地價(jià)水平，綜合考慮確定其抵押交易方式修正指數(shù)為98，估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的交易方式及交易方式條件指數(shù)見表3-2-5。
④確定土地使用年期系數(shù)：本次估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例土地使用年期指數(shù)，依據(jù)同用途法定使用年期為基礎(chǔ)，確定指數(shù)為100，并進(jìn)行年期修正。土地使用年限修正系數(shù)公式為：
1—1/(1+r)m
B=—————————
1—1/(1+r)n
式中：B——使用年限修正系數(shù)
r——土地還原利率,依據(jù)《×××區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》×××土地還原利率分別用租售比法和比較法求取，然后綜合分析確定土地還原利率，中國(guó)人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期存款利率2.25%加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%較符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。
m——估價(jià)對(duì)象或比較案例土地使用年限或剩余使用年期
n——基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定土地使用權(quán)年限該用途的法定年期。
估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例使用年期指數(shù)=100*年期修正系數(shù)/估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)。
估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的使用年期指數(shù)見表3-3-5。
④確定容積率指數(shù)：
依據(jù)×××人民政府2005年8月批準(zhǔn)實(shí)施的《×××土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》商業(yè)容積率對(duì)地價(jià)的影響，分析確定估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例容積率修正系數(shù)。
⑤確定形狀指數(shù)
宗地形狀是否規(guī)則對(duì)土地利用有較大影響，依據(jù)2005年《×××區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》中宗地形狀修正系數(shù)表并結(jié)合估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例具體狀況確定宗地形狀修正系數(shù)進(jìn)而確定形狀指數(shù)。估價(jià)對(duì)象及比較案例形狀指數(shù)=形狀修正系數(shù)*100，形狀修正體系見表3-3-3。因本次待估宗地與各比較案例宗地形狀均為規(guī)則形狀，利用方便，均取形狀指數(shù)為100。
⑥確定開發(fā)程度修正幅度
依據(jù)×××人民政府2005年批準(zhǔn)實(shí)施的《×××區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地更新報(bào)告》土地開發(fā)程度費(fèi)用及修正表確定土地開發(fā)程度修正幅度。