15日，西安市物價局公布今年上半年價費投訴，物業(yè)收費高居榜首，占到了投訴總量的30%.物業(yè)與業(yè)主之間總是話題不斷、矛盾不少，是什么原因導致了這些矛盾？除了收費引起的矛盾外，還有哪些因素？近日，記者對此進行了走訪調查。
1 小區(qū)廣告收益該歸誰？
投訴指數(shù)：★
典型案例：2009年8月11日，央視主持人趙普以沒有對小區(qū)內廣告收入進行公示為由，將所在小區(qū)物業(yè)告上法庭。
記者調查：近年來，關于小區(qū)共建面積廣告和租賃收入的話題逐漸引起廣大業(yè)主的注意。西安不少住宅小區(qū)的公告欄、電梯間、甚至走廊都充滿了各種各樣的廣告，物業(yè)因此每年都會有一筆不菲的廣告收入，但對小區(qū)廣告收入關心過的業(yè)主少之又少。北二環(huán)一大型社區(qū)物業(yè)的一位負責人告訴記者，小區(qū)每年的廣告收入在200萬元以上，一般的小區(qū)物業(yè)年廣告收入也近百萬元。
正確說法：物業(yè)公司有沒有權利在小區(qū)內做廣告？收入應該怎么處理？西安和平法律事務所律師崔玉林說，根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》第七十六條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，應當經(jīng)相關業(yè)主、
業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
2 成立業(yè)委會咋這么難？
投訴指數(shù)：★★
典型案例：2009年年初，家住西二環(huán)“萬強藝術家”小區(qū)的左某因出面組織業(yè)主商討成立業(yè)主委員會，引起物業(yè)公司不滿。2009年4月23日下午，左某夫婦外出辦事，物業(yè)通知所雇兇手跟蹤二人，在西二環(huán)一市場門口將夫婦二人打傷，5天之后，左某心跳停止。4月27日，包括李某在內的8名兇手被批捕。
記者調查：記者發(fā)現(xiàn)，不少新建小區(qū)至今沒有成立業(yè)委會，這其中有業(yè)主的原因，也有物業(yè)和開發(fā)商的問題。
“業(yè)委會成立后，會給物業(yè)公司帶來沖擊，所以他們主觀上希望業(yè)主是一盤散沙為好?！蹦成鐓^(qū)業(yè)主劉先生告訴記者。物業(yè)態(tài)度難捉摸，甚至不配合，給籌建工作帶來不小的難題。據(jù)統(tǒng)計，西安有大小2000多個小區(qū)，但已實施物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主委員會的不到10%.
正確說法：成立業(yè)委會，新的《西安市物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當提供籌備工作所需的資料；業(yè)主大會有權選聘和解聘物業(yè)。
3 服務不到位也收物業(yè)費？
投訴指數(shù)：★★★
典型案例：2006年4月4日，家住興慶花園小區(qū)的吳某家中失竊，后小區(qū)物業(yè)同意在公安機關破案并確認吳某具體經(jīng)濟損失之前，從當年3月起，吳某可以緩繳各種費用。4年過去了，案情一直沒有進展，到今年4月，包括物業(yè)費、水電費、垃圾處理費等在內，吳某欠物業(yè)的各種費用已近3萬元。吳某認為物業(yè)在小區(qū)安全問題上沒有盡到責任，拒絕交費。4月22日，小區(qū)物業(yè)以吳某拖欠物業(yè)費為由，將吳某告上法院。
記者調查：在不少小區(qū)都存在這樣的現(xiàn)象，個別業(yè)主借對物業(yè)的服務不滿意，諸如維修管道不及時，安全保衛(wèi)工作有漏洞等，不交或者拖欠物業(yè)費等；物業(yè)也會借此拒絕賣水電給業(yè)主，加深矛盾。
正確說法：西安和平法律事務所律師崔玉林表示，不建議業(yè)主采取這樣的做法。因為《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中要履行“按時交納物業(yè)服務費用”的義務。若對物業(yè)服務不滿意，業(yè)主可保留相關證據(jù)，向業(yè)主委員會反映，甚至是提起法律訴訟。同樣，如果物業(yè)認為業(yè)主做法不妥，也應該通過法律途徑解決。
4 大修基金該交給誰？
投訴指數(shù)：★★★
典型案例：王先生是南郊一小區(qū)業(yè)主，早在2005年，他就將大修基金交給了小區(qū)物業(yè)。2010年3月份，王先生到市房管局維修資金管理中心一查才發(fā)現(xiàn)，交了5年的錢還沒有到專用賬戶。
記者調查“我們交的房屋大修基金很可能被挪用了。”這是記者走訪中聽到業(yè)主最多的聲音。之前，有關大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混亂，不少都是領鑰匙時物業(yè)或開發(fā)商代收。
正確說法：2010年6月1日起實施的《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，續(xù)籌和使用專項維修基金的事務由業(yè)主大會決定。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收房屋專項維修資金。而是業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將這筆資金足額存入房屋專項維修資金專戶。
5 停車位只賣不租？
投訴指數(shù)：★★★★
典型案例：2009年5月27日晚，因為不愿意買小區(qū)內高達12萬元的地下停車位，東儀路世家星城小區(qū)數(shù)十名業(yè)主的車被物業(yè)拒之門外。業(yè)主們冒雨堵在小區(qū)門口討說法。
記者調查：最初賣房時，不少小區(qū)對外宣傳的都是停車位“可租可售”，以此吸引買房者，等業(yè)主入住之后，就變成了“只賣不租”，不買就不能停車。
正確說法：就此問題，西安鴻瑞律師事務所律師夏勇認為，地上車位屬于小區(qū)內的公共產(chǎn)權，開發(fā)商和物業(yè)無權買賣。地下車位的銷售屬于開發(fā)商的自主市場行為。目前，西安市還沒有出臺有關車位銷售價格的相關規(guī)定，相關部門需要盡快制定這方面的規(guī)定。
6 物業(yè)收費誰說了算？
投訴指數(shù)：★★★★★
典型案例：2010年5月6日，位于白沙路的“摩登BOBO”的小區(qū)物業(yè)，私自將物業(yè)費在原來每平方米每月1.8元的基礎上上調0.8元。其“獨斷專行”的做法，引起小區(qū)200多戶業(yè)主的不滿。
記者調查：物業(yè)費應該收取多少，標準是什么？能不能隨意漲價？ 多數(shù)是由物業(yè)說了算，與業(yè)主之間的商量幾乎沒有。個別小區(qū)的收費標準甚至遠超過物價部門的指導定價。
正確說法：記者從市物價局房地產(chǎn)價格處了解到，目前，物業(yè)費的收取分兩個類別：在普通住宅小區(qū)，物業(yè)費實行的是政府指導價；而在高級公寓、別墅等住宅區(qū)，以及商業(yè)地產(chǎn)中，實行的則是市場調節(jié)價，由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商確定。
7 停車收費為何有規(guī)不循？
投訴指數(shù)：★★★★★
典型案例：今年3月，東郊凱森福景雅苑小區(qū)“怡華物業(yè)”收取高價停車費，對業(yè)主按每小時3元計費，一天下來就要72元。接舉報后，物價部門責令其立即停止并予以處罰。
記者調查：買了房買了車，車的“窩”也是一個讓人頭痛的問題，可記者發(fā)現(xiàn)，停車不但難，收費還確實有點亂，融鑫路一家小區(qū)按次收費，每次5元；還有小區(qū)按月收費，每月50到90元不等。
正確說法：記者從省物價局經(jīng)營性收費處了解到，停車服務費屬于政府定價，必須經(jīng)過物價部門的審核，并在小區(qū)內明碼標價公示。小區(qū)停車不允許按小時計費。停車服務費只能按月、按次計費，絕不允許按小時計費。
延伸閱讀
遇糾紛 業(yè)主應該這樣做
近年來，越來越多的小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾，導致雙方不歡而散。其實，作為小區(qū)的管家，物業(yè)在管理小區(qū)方面發(fā)揮著重要的作用。如何解決物業(yè)和業(yè)主間的矛盾；權益受損，業(yè)主又該如何維權呢？
轉變觀念很重要
“是業(yè)主出錢請他們管好這個小區(qū)的，說到底就是為業(yè)主服務的！”西安和平法律事務所律師崔玉林認為，要解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，關鍵是雙方要調整觀念，明確自身扮演的角色。關鍵是物業(yè)方要培養(yǎng)服務觀念。
唐園小區(qū)業(yè)主吳先生也認為，物業(yè)管理者的利潤太大，是因為現(xiàn)在的物業(yè)還沒有形成市場競爭機制，尤其是不少物業(yè)公司與開發(fā)商都存在千絲萬縷的聯(lián)系。所以，應該盡快在物業(yè)領域
（論壇 新聞）引入真正的競爭機制。
完善規(guī)章制度是關鍵
采訪中，不少業(yè)主認為，目前，物價部門雖然對一些收費做了一些規(guī)定，但對物業(yè)公司的約束力不是很強，甚至物業(yè)出現(xiàn)違規(guī)，物價部門的處理力度也不是很大?！坝行┩对V電話打了根本起不到作用，這也是物業(yè)有恃無恐的原因所在。”網(wǎng)友“fb001”認為，有關部門要盡快建章立制，從根本上完善物業(yè)服務的標準、收費、監(jiān)管等方面的內容，如每天清掃地面幾次，綠化植物多長時間修理一次，每天巡邏小區(qū)的次數(shù)，小區(qū)路燈、樓梯等的亮燈時間，每天清運垃圾的次數(shù)，監(jiān)控設施的維護周期。
遇到糾紛 業(yè)主該怎么做
記者了解到，現(xiàn)實生活中，不少業(yè)主遇到權益受損時，多采取與物業(yè)對抗的態(tài)度，選擇不交物業(yè)費等做法，但往往造成雙方對立。
崔玉林律師建議，出現(xiàn)物業(yè)糾紛，業(yè)主可先向所在地街道反映，由街道進行調解，調解不成，需要認定被投訴方是否有違法行為時，是由區(qū)房產(chǎn)局或者市房產(chǎn)局兩級行政主管部門負責。假如業(yè)主投訴的內容確不在政府行政管轄內，業(yè)主可以聯(lián)名要求召開業(yè)主大會，要求被投訴對象就某個被認為有損全體業(yè)主利益的具體行為作出解釋，如果解釋在業(yè)主大會上不被大多數(shù)業(yè)主認同，則可以通過訴訟要求其承擔相應的民事責任。
1 小區(qū)廣告收益該歸誰？
投訴指數(shù)：★
典型案例：2009年8月11日，央視主持人趙普以沒有對小區(qū)內廣告收入進行公示為由，將所在小區(qū)物業(yè)告上法庭。
記者調查：近年來，關于小區(qū)共建面積廣告和租賃收入的話題逐漸引起廣大業(yè)主的注意。西安不少住宅小區(qū)的公告欄、電梯間、甚至走廊都充滿了各種各樣的廣告，物業(yè)因此每年都會有一筆不菲的廣告收入，但對小區(qū)廣告收入關心過的業(yè)主少之又少。北二環(huán)一大型社區(qū)物業(yè)的一位負責人告訴記者，小區(qū)每年的廣告收入在200萬元以上，一般的小區(qū)物業(yè)年廣告收入也近百萬元。
正確說法：物業(yè)公司有沒有權利在小區(qū)內做廣告？收入應該怎么處理？西安和平法律事務所律師崔玉林說，根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》第七十六條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，應當經(jīng)相關業(yè)主、
業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
2 成立業(yè)委會咋這么難？
投訴指數(shù)：★★
典型案例：2009年年初，家住西二環(huán)“萬強藝術家”小區(qū)的左某因出面組織業(yè)主商討成立業(yè)主委員會，引起物業(yè)公司不滿。2009年4月23日下午，左某夫婦外出辦事，物業(yè)通知所雇兇手跟蹤二人，在西二環(huán)一市場門口將夫婦二人打傷，5天之后，左某心跳停止。4月27日，包括李某在內的8名兇手被批捕。
記者調查：記者發(fā)現(xiàn)，不少新建小區(qū)至今沒有成立業(yè)委會，這其中有業(yè)主的原因，也有物業(yè)和開發(fā)商的問題。
“業(yè)委會成立后，會給物業(yè)公司帶來沖擊，所以他們主觀上希望業(yè)主是一盤散沙為好?！蹦成鐓^(qū)業(yè)主劉先生告訴記者。物業(yè)態(tài)度難捉摸，甚至不配合，給籌建工作帶來不小的難題。據(jù)統(tǒng)計，西安有大小2000多個小區(qū)，但已實施物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主委員會的不到10%.
正確說法：成立業(yè)委會，新的《西安市物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當提供籌備工作所需的資料；業(yè)主大會有權選聘和解聘物業(yè)。
3 服務不到位也收物業(yè)費？
投訴指數(shù)：★★★
典型案例：2006年4月4日，家住興慶花園小區(qū)的吳某家中失竊，后小區(qū)物業(yè)同意在公安機關破案并確認吳某具體經(jīng)濟損失之前，從當年3月起，吳某可以緩繳各種費用。4年過去了，案情一直沒有進展，到今年4月，包括物業(yè)費、水電費、垃圾處理費等在內，吳某欠物業(yè)的各種費用已近3萬元。吳某認為物業(yè)在小區(qū)安全問題上沒有盡到責任，拒絕交費。4月22日，小區(qū)物業(yè)以吳某拖欠物業(yè)費為由，將吳某告上法院。
記者調查：在不少小區(qū)都存在這樣的現(xiàn)象，個別業(yè)主借對物業(yè)的服務不滿意，諸如維修管道不及時，安全保衛(wèi)工作有漏洞等，不交或者拖欠物業(yè)費等；物業(yè)也會借此拒絕賣水電給業(yè)主，加深矛盾。
正確說法：西安和平法律事務所律師崔玉林表示，不建議業(yè)主采取這樣的做法。因為《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中要履行“按時交納物業(yè)服務費用”的義務。若對物業(yè)服務不滿意，業(yè)主可保留相關證據(jù)，向業(yè)主委員會反映，甚至是提起法律訴訟。同樣，如果物業(yè)認為業(yè)主做法不妥，也應該通過法律途徑解決。
4 大修基金該交給誰？
投訴指數(shù)：★★★
典型案例：王先生是南郊一小區(qū)業(yè)主，早在2005年，他就將大修基金交給了小區(qū)物業(yè)。2010年3月份，王先生到市房管局維修資金管理中心一查才發(fā)現(xiàn)，交了5年的錢還沒有到專用賬戶。
記者調查“我們交的房屋大修基金很可能被挪用了。”這是記者走訪中聽到業(yè)主最多的聲音。之前，有關大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混亂，不少都是領鑰匙時物業(yè)或開發(fā)商代收。
正確說法：2010年6月1日起實施的《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，續(xù)籌和使用專項維修基金的事務由業(yè)主大會決定。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收房屋專項維修資金。而是業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將這筆資金足額存入房屋專項維修資金專戶。
5 停車位只賣不租？
投訴指數(shù)：★★★★
典型案例：2009年5月27日晚，因為不愿意買小區(qū)內高達12萬元的地下停車位，東儀路世家星城小區(qū)數(shù)十名業(yè)主的車被物業(yè)拒之門外。業(yè)主們冒雨堵在小區(qū)門口討說法。
記者調查：最初賣房時，不少小區(qū)對外宣傳的都是停車位“可租可售”，以此吸引買房者，等業(yè)主入住之后，就變成了“只賣不租”，不買就不能停車。
正確說法：就此問題，西安鴻瑞律師事務所律師夏勇認為，地上車位屬于小區(qū)內的公共產(chǎn)權，開發(fā)商和物業(yè)無權買賣。地下車位的銷售屬于開發(fā)商的自主市場行為。目前，西安市還沒有出臺有關車位銷售價格的相關規(guī)定，相關部門需要盡快制定這方面的規(guī)定。
6 物業(yè)收費誰說了算？
投訴指數(shù)：★★★★★
典型案例：2010年5月6日，位于白沙路的“摩登BOBO”的小區(qū)物業(yè)，私自將物業(yè)費在原來每平方米每月1.8元的基礎上上調0.8元。其“獨斷專行”的做法，引起小區(qū)200多戶業(yè)主的不滿。
記者調查：物業(yè)費應該收取多少，標準是什么？能不能隨意漲價？ 多數(shù)是由物業(yè)說了算，與業(yè)主之間的商量幾乎沒有。個別小區(qū)的收費標準甚至遠超過物價部門的指導定價。
正確說法：記者從市物價局房地產(chǎn)價格處了解到，目前，物業(yè)費的收取分兩個類別：在普通住宅小區(qū)，物業(yè)費實行的是政府指導價；而在高級公寓、別墅等住宅區(qū)，以及商業(yè)地產(chǎn)中，實行的則是市場調節(jié)價，由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商確定。
7 停車收費為何有規(guī)不循？
投訴指數(shù)：★★★★★
典型案例：今年3月，東郊凱森福景雅苑小區(qū)“怡華物業(yè)”收取高價停車費，對業(yè)主按每小時3元計費，一天下來就要72元。接舉報后，物價部門責令其立即停止并予以處罰。
記者調查：買了房買了車，車的“窩”也是一個讓人頭痛的問題，可記者發(fā)現(xiàn)，停車不但難，收費還確實有點亂，融鑫路一家小區(qū)按次收費，每次5元；還有小區(qū)按月收費，每月50到90元不等。
正確說法：記者從省物價局經(jīng)營性收費處了解到，停車服務費屬于政府定價，必須經(jīng)過物價部門的審核，并在小區(qū)內明碼標價公示。小區(qū)停車不允許按小時計費。停車服務費只能按月、按次計費，絕不允許按小時計費。
延伸閱讀
遇糾紛 業(yè)主應該這樣做
近年來，越來越多的小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾，導致雙方不歡而散。其實，作為小區(qū)的管家，物業(yè)在管理小區(qū)方面發(fā)揮著重要的作用。如何解決物業(yè)和業(yè)主間的矛盾；權益受損，業(yè)主又該如何維權呢？
轉變觀念很重要
“是業(yè)主出錢請他們管好這個小區(qū)的，說到底就是為業(yè)主服務的！”西安和平法律事務所律師崔玉林認為，要解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，關鍵是雙方要調整觀念，明確自身扮演的角色。關鍵是物業(yè)方要培養(yǎng)服務觀念。
唐園小區(qū)業(yè)主吳先生也認為，物業(yè)管理者的利潤太大，是因為現(xiàn)在的物業(yè)還沒有形成市場競爭機制，尤其是不少物業(yè)公司與開發(fā)商都存在千絲萬縷的聯(lián)系。所以，應該盡快在物業(yè)領域
（論壇 新聞）引入真正的競爭機制。
完善規(guī)章制度是關鍵
采訪中，不少業(yè)主認為，目前，物價部門雖然對一些收費做了一些規(guī)定，但對物業(yè)公司的約束力不是很強，甚至物業(yè)出現(xiàn)違規(guī)，物價部門的處理力度也不是很大?！坝行┩对V電話打了根本起不到作用，這也是物業(yè)有恃無恐的原因所在。”網(wǎng)友“fb001”認為，有關部門要盡快建章立制，從根本上完善物業(yè)服務的標準、收費、監(jiān)管等方面的內容，如每天清掃地面幾次，綠化植物多長時間修理一次，每天巡邏小區(qū)的次數(shù)，小區(qū)路燈、樓梯等的亮燈時間，每天清運垃圾的次數(shù)，監(jiān)控設施的維護周期。
遇到糾紛 業(yè)主該怎么做
記者了解到，現(xiàn)實生活中，不少業(yè)主遇到權益受損時，多采取與物業(yè)對抗的態(tài)度，選擇不交物業(yè)費等做法，但往往造成雙方對立。
崔玉林律師建議，出現(xiàn)物業(yè)糾紛，業(yè)主可先向所在地街道反映，由街道進行調解，調解不成，需要認定被投訴方是否有違法行為時，是由區(qū)房產(chǎn)局或者市房產(chǎn)局兩級行政主管部門負責。假如業(yè)主投訴的內容確不在政府行政管轄內，業(yè)主可以聯(lián)名要求召開業(yè)主大會，要求被投訴對象就某個被認為有損全體業(yè)主利益的具體行為作出解釋，如果解釋在業(yè)主大會上不被大多數(shù)業(yè)主認同，則可以通過訴訟要求其承擔相應的民事責任。