（七）對(duì)集體土地位用權(quán)的轉(zhuǎn)讓缺乏層次性的認(rèn)識(shí)。我們知道，即使是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也是有層次性的。何謂層次性，即根據(jù)轉(zhuǎn)受讓與主客體的不同而采取不同的對(duì)策，設(shè)定轉(zhuǎn)讓的前提條件。譬如，國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須要有合法的地上建筑物的產(chǎn)權(quán)，必須具備土地使用證書等；已出讓的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須投入一定比例的建設(shè)資金，取得國有土地使用證書等方可轉(zhuǎn)讓。由于集體建設(shè)用地情況更復(fù)雜，國家又沒有專門的法規(guī)與之相配套，其轉(zhuǎn)讓的層次性就更難把握，其轉(zhuǎn)讓問題就顯得更加敏感。
如果說，前幾年是前4種因素占據(jù)主導(dǎo)地位而影響了集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的正常辦理，那么，后3種因素則是近幾年影響集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)正常辦理的主要緣由。因此，如何規(guī)范集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓行為也就愈顯迫切。
三、關(guān)于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的層次性問題
當(dāng)今社會(huì)，城市化在不斷加快，總體規(guī)劃在不斷調(diào)整，公共事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在不斷增加，如果在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中不分層次，不分對(duì)象，一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記，則對(duì)整個(gè)社會(huì)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展是極為不利的。由于法律永遠(yuǎn)滯后于實(shí)際生活，特別是在與集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相配套的有關(guān)法規(guī)尚未出臺(tái)的情況下，在如何處置集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題上，確有一個(gè)政府引導(dǎo)問題。
在集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓中，可以不直接辦理變更登記而應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)征為國有后再辦理變更登記的大約只有兩種情況：一是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有集體非農(nóng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓；二是所有在農(nóng)村的宅基地轉(zhuǎn)讓（房屋連帶土地）給城市居民的。處于現(xiàn)代社會(huì)中的政府面對(duì)瞬息萬變的社會(huì)現(xiàn)象，任何一級(jí)政府都不可能坐等國家出臺(tái)法規(guī)后才開始著手管理某件事物，這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動(dòng)性，這是政府和法院的根本區(qū)別！我認(rèn)為，最近溫州市土地局出臺(tái)的《溫州市集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》，其政府主導(dǎo)型的大方向非常明確，也是符合城市化總體要求的，對(duì)各類集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓行為及政府應(yīng)在其中扮演怎樣的角色，均考慮得較為周詳，如能按此運(yùn)作，政府將掌握主動(dòng)權(quán)，行為也較規(guī)范。那種將集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓簡(jiǎn)單地套用國務(wù)院第55號(hào)令的規(guī)定進(jìn)行辦理的做法，既缺乏法律依據(jù)，又易造成政府與民爭(zhēng)利的假象，而且，政府將因小失大，給今后為公益事業(yè)征地帶來一定程度的后患。當(dāng)然，《溫州市集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》也非十全十美，其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規(guī)定，凡城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，其土地一律先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法辦理出讓手續(xù)。我認(rèn)為，一律征為國有一是法律依據(jù)不足；二是偏離了集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的本來含義。但政府在具體操作中可采取鼓勵(lì)方式要求征為國有。
總之，各類集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，正因?yàn)槿绱?，目前各地只能根?jù)本地區(qū)的實(shí)際自行試點(diǎn)。這個(gè)問題的徹底解決，有賴于國務(wù)院出臺(tái)正式的配套法規(guī)后才有可能。
如果說，前幾年是前4種因素占據(jù)主導(dǎo)地位而影響了集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的正常辦理，那么，后3種因素則是近幾年影響集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)正常辦理的主要緣由。因此，如何規(guī)范集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓行為也就愈顯迫切。
三、關(guān)于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的層次性問題
當(dāng)今社會(huì)，城市化在不斷加快，總體規(guī)劃在不斷調(diào)整，公共事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在不斷增加，如果在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中不分層次，不分對(duì)象，一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記，則對(duì)整個(gè)社會(huì)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展是極為不利的。由于法律永遠(yuǎn)滯后于實(shí)際生活，特別是在與集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相配套的有關(guān)法規(guī)尚未出臺(tái)的情況下，在如何處置集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題上，確有一個(gè)政府引導(dǎo)問題。
在集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓中，可以不直接辦理變更登記而應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)征為國有后再辦理變更登記的大約只有兩種情況：一是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有集體非農(nóng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓；二是所有在農(nóng)村的宅基地轉(zhuǎn)讓（房屋連帶土地）給城市居民的。處于現(xiàn)代社會(huì)中的政府面對(duì)瞬息萬變的社會(huì)現(xiàn)象，任何一級(jí)政府都不可能坐等國家出臺(tái)法規(guī)后才開始著手管理某件事物，這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動(dòng)性，這是政府和法院的根本區(qū)別！我認(rèn)為，最近溫州市土地局出臺(tái)的《溫州市集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》，其政府主導(dǎo)型的大方向非常明確，也是符合城市化總體要求的，對(duì)各類集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓行為及政府應(yīng)在其中扮演怎樣的角色，均考慮得較為周詳，如能按此運(yùn)作，政府將掌握主動(dòng)權(quán)，行為也較規(guī)范。那種將集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓簡(jiǎn)單地套用國務(wù)院第55號(hào)令的規(guī)定進(jìn)行辦理的做法，既缺乏法律依據(jù)，又易造成政府與民爭(zhēng)利的假象，而且，政府將因小失大，給今后為公益事業(yè)征地帶來一定程度的后患。當(dāng)然，《溫州市集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》也非十全十美，其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規(guī)定，凡城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，其土地一律先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法辦理出讓手續(xù)。我認(rèn)為，一律征為國有一是法律依據(jù)不足；二是偏離了集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的本來含義。但政府在具體操作中可采取鼓勵(lì)方式要求征為國有。
總之，各類集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，正因?yàn)槿绱?，目前各地只能根?jù)本地區(qū)的實(shí)際自行試點(diǎn)。這個(gè)問題的徹底解決，有賴于國務(wù)院出臺(tái)正式的配套法規(guī)后才有可能。